EXPENSAS COMUNES

Deuda devengada con anterioridad a la inscripción del reglamento de copropiedad. JUICIO EJECUTIVO. Improcedencia 1– La ley Nº 13512 –marco legal específico y sustancial del Régimen de Propiedad Horizontal–, pese a que se ha ocupado de reglamentar una serie de aspectos vinculados a los gastos comunes, no ha definido en cambio el procedimiento que debe seguirse para el cobro judicial de las expensas. Dicho vacío legal ha sido llenado por los Códigos de Procedimiento nacional (art. 524, CPCN) y provincial (inc. 6 art. 518, CPC), los que en forma coincidente han reconocido la vía ejecutiva para el cobro de esta categoría de obligaciones.

2– El art. 518 inc. 6, CPC, dispone que traen aparejada ejecución “los certificados de créditos por expensas comunes de los consorcios o comunidades similares, contra los copropietarios o comuneros, en los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal y los asimilados a éste por la ley de fondo, emitidos por el administrador”. La parte inicial del precepto reconoce legitimación activa para el cobro de las expensas comunes a “los consorcios o comunidades similares”.

3– Ahora bien, hasta tanto no se redacte por escritura pública y se inscriba registralmente el reglamento de copropiedad, no hay “estado de propiedad horizontal”, y por ende tampoco es posible considerar que existe un consorcio. En ese sentido se ha pronunciado la doctrina especializada cuando, interpretando el alcance del art. 9, ley 13512, sostiene que “En atención a que el estado de propiedad horizontal nace una vez cumplidas ciertas formalidades, la existencia regular del consorcio de propietarios está subordinada al otorgamiento del reglamento de copropiedad. (...). Pese a la redacción del art. 9º, el consorcio no preexiste al reglamento sino que, por el contrario, recién nace a la vida jurídica con el mismo. Antes solamente podría hablarse de un ‘preconsorcio’ o ‘consorcio de hecho’...”.

4– Es decir, mientras no se hallen cumplidos los requisitos que la ley establece, el consorcio de hecho no encuadra en la figura del consorcio, y por ende escapa a la previsión normativa del inc. 6 art. 518, CPC, no pudiendo valerse de la vía ejecutiva para reclamar las expensas comunes adeudadas con anterioridad a la formal constitución del ente.

5– El art. 518 inc. 6, CPC, también confiere legitimación a las “comunidades similares”, lo que podría conducir a la equivocada idea de encuadrar al preconsorcio entre dichas comunidades. Empero, ello no resulta posible, puesto que el mismo artículo se ocupa de circunscribir el alcance de la regla a los créditos devengados respecto de “inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal”, lo que corrobora la inviabilidad de tal asimilación, ya que hasta tanto no se cumpla con el trámite de creación e inscripción del reglamento, no puede afirmarse que el inmueble se encuentre sujeto al régimen de la propiedad horizontal.

6– Tampoco cabe una solución diferente por la mera circunstancia de que la norma mencione a los inmuebles “asimilados a ella [a la propiedad horizontal] por la ley de fondo”, puesto que no existe una tal ley que contemple o regule el consorcio de hecho, y menos aún que lo asimile en su existencia y efectos al regularmente constituido conforme a los términos dispuestos en la ley 13512.

7– El crédito por gastos efectuados por el consorcio de hecho respecto de inmuebles que no han sido aún sometidos al régimen de la propiedad horizontal no satisface las condiciones subjetivas ni objetivas previstas por la ley ritual para habilitar el procedimiento ejecutivo.

8– Lo que habilita la vía ejecutiva es el título del que emerge la constancia fehaciente de una deuda. La base o fundamento de todo proceso de ejecución se encuentra en un derecho ya cierto o presumiblemente cierto, contenido en el título, que es en definitiva lo que justifica el trámite comprimido y la celeridad en esta clase de procesos. En el caso de las expensas comunes, es claro que el fundamento de la vía ejecutiva debe buscarse en el Reglamento de Copropiedad, pues dada su naturaleza contractual, dicho estatuto constituye la norma esencial que contiene las pautas a las que se sujetan los comuneros. Este es el motivo por el que el Código de Procedimientos de la Nación expresamente impone el deber de adjuntar a la demanda el certificado que reúna los requisitos exigidos por el nombrado estatuto.

9– La falta de un reglamento que sistematice la vida del consorcio, predeterminando los gastos ordinarios o extraordinarios que los comuneros se comprometen a solventar, estableciendo eventualmente las mayorías necesarias para aprobar erogaciones extraordinarias, fijando la periodicidad con que las expensas serán liquidados, etc., perjudica la viabilidad de la ejecución, ya que en situación tal no cabe reconocer al hipotético título la presunción de legitimidad del derecho que refleja el instrumento. Asimismo, no habiendo consorcio regularmente constituido, tampoco cabe admitir que exista la figura del administrador que cuente con la facultad de expedir un certificado de deuda en los términos mencionados por la parte final del inc. 6 art. 518, CPC, puesto que como es sabido su designación requiere como condición necesaria la preexistencia del estatuto.

10– La circunstancia de que una vez constituido regularmente el consorcio, el administrador que allí se designe resulte ser la misma persona que venía cumpliendo de facto dicho rol en la etapa anterior a su formal constitución, no redime la inviabilidad de la ejecución por los períodos previos. Puede incluso admitirse una relación de continuidad entre el denominado preconsorcio y el consorcio que luego haya sido regularmente constituido, mas ello no significa que el primero nombrado pueda valerse de las mismas prerrogativas que la ley procesal reconoce al segundo.

11– No se desconoce que la habilitación del proceso ejecutivo para el cobro de las expensas comunes obedece a la necesidad de asignar a esta categoría de obligaciones una vía rápida y eficaz para facilitar su pronta percepción, por cuanto la subsistencia del consorcio de propietarios depende exclusivamente del aporte mensual de sus integrantes. Empero, dicha pauta hermenéutica no puede entenderse como una herramienta que permita sortear el cumplimiento de los requisitos mínimos exigidos por la ley ritual para la viabilidad del proceso compulsorio.

TSJ Sala CC Cba. 28/6/11. Sentencia Nº 106. Trib. de origen: C4a. CC Cba. "Consorcio de Propietarios Terrazas de Santa Fe c/ Godoy Susana – Ejecutivo – Recurso de casación”

Córdoba, 28 de junio de 2011

¿Es procedente el recurso de casación?

El doctor Armando Segundo Andruet (h) dijo:

I. El consorcio actor –mediante apoderado– interpone recurso de casación en contra de la sentencia Nº 50 dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Cuarta Nominación de esta ciudad con fecha 26/4/07, invocando la causal contemplada en el inc. 3 art. 383, CPC. En sede de grado, la impugnación se sustanció con traslado a la contraria, quien lo evacua. Mediante Auto Nº 594, fechado el 18/12/07, la Cámara a quo concede la impugnación extraordinaria. Elevadas las actuaciones ante esta Sede extraordinaria, dictado y firme el decreto de autos, queda la causa en condiciones de ser resuelta. II. El escrito de casación admite el siguiente compendio: Invocando la causal del inc. 3 art. 383, CPC, el recurrente afirma que el fallo atacado se funda en una interpretación que contraría la asumida por la Cámara Civil y Comercial de Primera Nominación de esta ciudad, en autos “Consorcio de Propietarios Terrazas de Santa Fe c/ Caldara Silvia – Presentación múltiple – Ejecutivo particular”, según sentencia dictada con fecha 22/6/06, cuya copia juramentada acompaña en cumplimiento del art. 385, CPC. Tras resumir los escritos y providencias que integran la litis, afirma el recurrente que el agravio que le causa la sentencia fustigada consiste en que no se mandó llevar adelante la ejecución por la totalidad de los períodos reclamados en demanda, privándolo de la vía ejecutiva y derivándolo a la ordinaria respecto de las expensas comunes anteriores al mes de diciembre de 2003. Destaca que tanto en el sub lite cuanto en el precedente invocado como antagónico, se presenta el mismo consorcio en calidad de actor pretendiendo cobrar ejecutivamente los gastos comunes adeudados por una unidad funcional del consorcio, reclamándose expensas anteriores y posteriores a la inscripción del reglamento de copropiedad. Refiere que mientras en el fallo impugnado la demanda fue parcialmente rechazada respecto de los períodos anteriores a la inscripción del Reglamento de Copropiedad, el pronunciamiento que arrima como antagónico admitió la ejecución por el total adeudado. Señala que la regla de derecho que ha sido interpretada de manera diversa en los fallos confrontados es el art. 8, ley Nº 23512, pues mientras en el fallo impugnado se afirma que hasta tanto no se encuentre inscripto el Reglamento de Copropiedad no existe el consorcio y por ende tampoco las expensas, en el precedente contradictorio no sólo se reconoce la existencia de expensas anteriores a la inscripción, sino que además se analiza y admite la vía ejecutiva prevista en el art. 517, CPC. Considera correcta la posición amplia sustentada por la Cámara Primera aduciendo que no puede discutirse la existencia del edificio y la real necesidad de solventar los gastos comunes; a lo que añade que la interpretación restrictiva propuesta en el pronunciamiento en crisis constituye un exceso ritual y viola la equidad y la justicia al favorecer a quien, viviendo en comunidad, usa los bienes existentes en común y se aprovecha de los esfuerzos que realizan los otros copropietarios. Destaca que el certificado es un título autocreado por el administrador, y que se expide durante la existencia del consorcio, lo que –a su juicio– lo valida per se, sin que se vea perjudicado por referir a períodos adeudados con anterioridad a la inscripción del pertinente reglamento. Esgrime que el aludido art. 8 debe aplicarse analógicamente a la situación en la que se encuentra el edificio antes de la inscripción del reglamento de copropiedad, y que tal hermenéutica coincide con la finalidad que la legislación tuvo en cuenta al momento de dotar de ejecutividad a este tipo de títulos, pues lo que se pretende es mantener la vida en común de esta clase de comunidades en lo que hace a su economía. Asevera que remitir su cobro a la vía ordinaria conduciría a un enorme despliegue probatorio y desgaste jurisdiccional al tener que probar todos los gastos pagados por el edificio. Remarca que nada impide al administrador suscribir un certificado por deuda del PH de fecha anterior a la inscripción, pues la deuda existe. III. Ante todo, corresponde verificar si se cumplen los requisitos estatuidos en el inc. 3 art. 383, CPC, que posibiliten la unificación peticionada; tales, la existencia de hipótesis fácticas análogas y una interpretación jurídica contradictoria sobre la materia juzgada. El primer recaudo formal luce cumplido ya que los decisorios confrontados juzgan la misma hipótesis fáctica, pues en ambos casos el consorcio actor reclama, por la vía ejecutiva, el cobro de deudas por expensas comunes, devengadas algunas de ellas durante el período anterior y otras durante el posterior a la inscripción del reglamento de copropiedad, habiéndose plasmado la deuda en un certificado expedido por el administrador del consorcio. A su vez, en ambas hipótesis la ejecutada cuestiona la legitimación del consorcio para cobrar, por la vía ejecutiva, las deudas anteriores a la inscripción del referido reglamento. También se vislumbra la disímil interpretación jurídica, ya que en el fallo aquí cuestionado se afirma que debe inscribirse el Reglamento para que el administrador se encuentre habilitado para producir el título ejecutivo a los fines del cobro de las expensas comunes, y que los gastos anteriores requieren de otra vía procesal para exigir su cobro; en tanto, en el contradictorio además de reconocer la existencia de un preconsorcio o consorcio de hecho durante el período anterior a la inscripción del reglamento como un verdadero sujeto de derecho, encuadra analógicamente el caso en la ley 13512 y reconoce al certificado de expensas suscripto por el actual administrador, el carácter de título ejecutivo hábil para reclamar también los gastos anteriores. En suma, dado que se encuentran satisfechos los requisitos formales de acceso a la causal recursiva impetrada, la impugnación ha sido correctamente habilitada por la Cámara a quo, correspondiendo abordar el examen sustancial del asunto diversamente resuelto por parte de los tribunales de mérito. IV. Thema decidendum: Así resumida la causa, la materia sujeta a unificación consiste en dilucidar si el cobro de gastos comunes devengados con anterioridad a la inscripción registral del Reglamento de Copropiedad puede perseguirse –o no– por la vía ejecutiva. Pues bien, habiendo examinado detenidamente el asunto sujeto a unificación, anticipo opinión en sentido negativo, criterio que encuentra respaldo en las razones que a continuación expongo. V. En primer término considero oportuno precisar que la ley Nº 13512, que constituye el marco legal específico y sustancial del Régimen de Propiedad Horizontal, pese a que se ha ocupado de reglamentar una serie de aspectos vinculados a los gastos comunes, no ha definido en cambio el procedimiento que debe seguirse para el cobro judicial de las expensas; omisión que ha sido arduamente criticada por la doctrina. Dicho vacío legal ha sido, sin embargo, llenado por los Códigos de Procedimiento nacional (art. 524, CPN) y provincial (inc. 6 art. 518, CPC), los que en forma coincidente han reconocido la vía ejecutiva para el cobro de esta categoría de obligaciones. VI. Sentado ello, corresponde indagar las condiciones de procedencia de la acción ejecutiva previstas por nuestra ley adjetiva a fin de decidir si la deuda por gastos comunes devengados antes de la inscripción del reglamento de copropiedad encuadra o no en la hipótesis prevista por la norma. En esa tarea, se advierte que el Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba dispone en el inc. 6 art. 518, que traen aparejada ejecución “Los certificados de créditos por expensas comunes de los consorcios o comunidades similares, contra los copropietarios o comuneros, en los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal y los asimilados a éste por la ley de fondo, emitidos por el administrador”. Como vemos, la parte inicial del precepto transcripto reconoce legitimación activa para el cobro de las expensas comunes a “los consorcios o comunidades similares”. Respecto de los “consorcios”, es pacíficamente aceptado que hasta tanto no se redacte por escritura pública y se inscriba registralmente el reglamento de copropiedad no hay “estado de propiedad horizontal”, y por ende tampoco es posible considerar que existe un consorcio. En ese sentido se pronuncia en forma coincidente la doctrina especializada cuando, interpretando el alcance del art. 9, ley 13512, sostiene que “En atención a que el estado de propiedad horizontal nace una vez cumplidas ciertas formalidades, la existencia regular del consorcio de propietarios está subordinada al otorgamiento del reglamento de copropiedad. (...). Pese a la redacción del art. 9º, el consorcio no preexiste al reglamento sino que, por el contrario, recién nace a la vida jurídica con el mismo. Antes solamente podría hablarse de un ‘preconsorcio’ o ‘consorcio de hecho’...”. (Confr. Highton, Elena I., Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, Ed. Hammurabi, año 2000, p. 571; en la misma línea, Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales, Ed. Zavalía, año 1987, T. 2, P. 135 y 138; Areán, Beatriz, Derechos Reales, Bs. As., Ed. Hammurabi, año 2003, Vol. 2, P. 627). Siendo ello así, hasta tanto no se hallen cumplidos los requisitos que la ley establece, el consorcio de hecho no encuadra en la figura del consorcio, y por ende escapa –hasta aquí– a la previsión normativa del inc. 6 art. 518, CPC, no pudiendo por ende valerse de la vía ejecutiva para reclamar las expensas comunes adeudadas con anterioridad a la formal constitución del ente. Es verdad que el precepto bajo análisis confiere legitimación, seguidamente, a las “comunidades similares”, lo que podría conducir a la equivocada idea de encuadrar al preconsorcio entre dichas comunidades. Empero, ello no resulta posible, puesto que el mismo artículo se ocupa, a continuación, de circunscribir el alcance de la regla a los créditos devengados respecto de “inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal”, lo que corrobora la inviabilidad de tal asimilación ya que, con base en lo expuesto supra , hasta tanto no se cumpla con el trámite de creación e inscripción del reglamento, no puede afirmarse que el inmueble se encuentre sujeto al régimen de la propiedad horizontal. Tampoco cabe una solución diferente por la mera circunstancia de que la norma mencione, seguidamente, los inmuebles “asimilados a ella [a la propiedad horizontal] por la ley de fondo”, puesto que no existe una tal ley que contemple o regule el consorcio de hecho, y menos aún que lo asimile en su existencia y efectos al regularmente constituido conforme a los términos dispuestos en la ley 13512. En torno a esta última expresión legal, la doctrina especializada local ha entendido que la norma refiere a los cementerios privados, a los barrios privados, o bien a los clubes de campo, pero aun así aclara que esa asimilación debe surgir de la propia ley, lo que hasta ahora no ha ocurrido. (Confr. Vénica, Oscar H., Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba – Ley 8465, Córdoba, 2002, Ed. Marcos Lerner, T. V. p. 29). Como quiera que sea, lo trascendente es que los comentaristas de nuestra ley adjetiva ni siquiera vislumbran la posibilidad de subsumir la figura del preconsorcio en la hipótesis de las “comunidades legislativamente asimilables” predispuesta en la norma. Conforme a lo hasta aquí expuesto, el crédito por gastos efectuados por el consorcio de hecho respecto de inmuebles que no han sido aún sometidos al régimen de la propiedad horizontal, no satisface las condiciones subjetivas ni objetivas previstas por la ley ritual para habilitar el procedimiento ejecutivo. VII. Considero oportuno agregar que el Código de Procedimiento Civil y Comercial de la Nación ha regulado la cuestión de manera similar a la prevista en nuestra ley adjetiva local, en tanto reconoce la calidad de título ejecutivo al crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal (arg. art. 524, CPCN); lo que conforme a lo desarrollado supra, excluye de plano la vía ejecutiva para reclamar los gastos efectuados cuando el inmueble aún no ha sido sometido a dicho régimen. Pero además, a continuación el mismo precepto impone como una indudable condición de procedencia de la vía ejecutiva que, con el escrito de promoción de la ejecución, se acompañen los certificados de deuda “que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad”; exigencia que, sin dudas, no podría satisfacer válidamente el consorcio de hecho, en tanto no cuenta aún con el aludido estatuto. VIII. Continuando con el análisis, no creo que la aplicación analógica del art. 8, ley 13512, invocada por el ejecutante varíe la solución que asumo como correcta. El referido precepto comienza disponiendo que “Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro...”, tras lo cual enumera algunos de los rubros que integran el elenco de gastos. Es verdad que prestigiosa doctrina, al describir la situación del consorcio de hecho lo ha asimilado al regularmente constituido en alguna medida, interpretando que por analogía deben aplicarse las disposiciones de la ley 13512 cuando los poseedores han elegido un administrador del inmueble y contribuyen al pago de expensas comunes; agrega inclusive que si bien no podrán ejercerse los derechos y acciones respecto de terceros como consorcio de P.H., los diversos poseedores y el propietario vendedor, en sus relaciones recíprocas, deberán someterse a las normas a las que se han acogido anticipadamente. (Confr. Highton, E., Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, Bs. As., Ed. Hammurabi, 2000, p. 572). Ahora bien, la tesis que allí se postula alude al contenido y fundamento del derecho sustancial que ostenta quien realizó los gastos, de reclamar a los poseedores que contribuyan en el pago de las erogaciones originadas en la administración y reparación de las partes y bienes comunes. Pero ello no significa que tal posición avale que dicha deuda pueda ser reclamada por la vía ejecutiva, aspecto sobre el cual no se expide la citada autora. Lo propio ocurre con un antiguo fallo emanado de la Corte Suprema de Buenos Aires, en el que se interpretó que “Cuando se dé en los hechos el funcionamiento de un consorcio que no ha llegado a concluirse definitivamente por falta de reglamento de copropiedad, pero cuyas características impongan someterlo analógicamente al régimen de la ley 13512, sólo las obligaciones asumidas para la satisfacción de cargas comunes podrán eventualmente reputarse contraídas por el consorcio posteriormente constituido en forma regular, pero no las contraídas con motivo de la construcción del edificio” (citado por Mariani de Vidal, M., en Curso de Derechos Reales, Bs. As., 1987, Ed. Zavalía, T. 2, p. 138). Una vez más se advierte a partir de su lectura que el pronunciamiento nada resuelve respecto de la vía procesal idónea o apta para reclamar judicialmente el cobro compulsivo de tales gastos. Tal vez, si pudiera establecerse parangón con alguna hipótesis de las regladas por la ley 13512, sería a mi juicio la del tercer párrafo del aludido artículo 8, que contempla las expensas realizadas por un propietario cuando se trate de reparaciones indispensables y urgentes, que por alguna razón no pueden ser encaradas por el consorcio regularmente constituido. La comparación con el caso ventilado en el sub lite es posible, pues tanto en uno como en otro supuesto, quien afronta el gasto es un sujeto distinto del consorcio y se trata de una erogación indispensable que beneficia a todos los comuneros. Pero, aun en tal caso, la doctrina coincide en negarle al consorcista la vía ejecutiva, remitiéndolo al proceso de conocimiento para obtener el cobro de las erogaciones que hubiera realizado. (Confr. Highton, E., ob. cit. p. 374; Areán Beatriz, El crédito por expensas, publicado en Revista de Derecho Privado y Comunitario – Vol. 2002–2 – Propiedad Horizontal, Ed. Rubinzal Culzoni, p. 262). IX. Desde otra perspectiva, no debe perderse de vista que, en cualquier caso, lo que habilita la vía ejecutiva es el título del que emerge la constancia fehaciente de una deuda. La base o fundamento de todo proceso de ejecución se encuentra en un derecho ya cierto o presumiblemente cierto, contenido en el título, que es en definitiva lo que justifica el trámite comprimido y la celeridad en esta clase de procesos. En el caso de las expensas comunes, es claro que el fundamento de la vía ejecutiva debe buscarse en el Reglamento de Copropiedad, pues dada su naturaleza contractual, dicho estatuto constituye la norma esencial que contiene las pautas a las que se sujetan los comuneros. Este es el motivo por el que el Código de Procedimientos de la Nación expresamente impone el deber de adjuntar a la demanda el certificado que reúna los requisitos exigidos por el nombrado estatuto. Siendo ello así, la falta de un reglamento que sistematice la vida del consorcio, predeterminando los gastos ordinarios o extraordinarios que los comuneros se comprometen a solventar, estableciendo eventualmente las mayorías necesarias para aprobar erogaciones extraordinarias, fijando la periodicidad con que las expensas serán liquidados, etc., perjudica la viabilidad de la ejecución, ya que en situación tal no cabe reconocer al hipotético título la presunción de legitimidad del derecho que refleja el instrumento. Asimismo, no habiendo consorcio regularmente constituido, tampoco cabe admitir que exista la figura del administrador que cuente con la facultad de expedir un certificado de deuda en los términos mencionados por la parte final del inc. 6 art. 518, CPC, puesto que, como es sabido, su designación requiere como condición necesaria la preexistencia del estatuto. En esa línea de pensamiento me enrolé en tiempos en que me desempeñaba como Vocal integrante de la Excma. C5a. CC Cba., oportunidad en la que sostuve que: “Mientras el reglamento de copropiedad y administración instrumentado bajo la forma de escritura pública no se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, no se produce la conversión de la propiedad normal en propiedad horizontal. No existiendo reglamento de co–propiedad tampoco es posible que exista la figura del administrador como órgano ejecutivo del consorcio, puesto que su designación debe hacerse en el reglamento en forma obligatoria...” (Confr. Sent. Nº 114/2000, dictada in re “El Pórtico SRL c/ Luis Aparicio – Ejecutivo”, extracto publicado en Foro de Córdoba Nº 67, p. 224), posición que mantengo. Por lo demás, la sola circunstancia de que una vez constituido regularmente el consorcio, el administrador que allí se designe resulte ser la misma persona que venía cumpliendo de facto dicho rol en la etapa anterior a su formal constitución, no redime la inviabilidad de la ejecución por los períodos previos. Puede incluso admitirse una relación de continuidad entre el denominado preconsorcio y el consorcio que luego ha sido regularmente constituido, mas ello no significa que el primero nombrado pueda valerse de las mismas prerrogativas que la ley procesal reconoce al segundo. X. Cabe agregar que la tesis que propugno ha sido admitida por doctrina y jurisprudencia. En efecto, se ha resuelto que no cabe conceder la calidad de título ejecutivo al certificado de deuda expedido por un consorcio que no tiene otorgado ni inscripto el reglamento de copropiedad que lo rige (CCC Mar del Plata, Sala I, de fecha 18/8/92, JA, 1993 –II– 271, citado por Highton, ob. cit., p. 574, y por Racciatti y Kemelmajer de Carlucci en Código Civil de la República Argentina, Ed. Astrea, Vol. 11, Comentario al art. 8, Ley 13.512, pp. 609/610). Así también lo ha decidido la jurisprudencia local al sostener que es inhábil para su ejecución el certificado de deuda por expensas comunes emitido por quien fue designado administrador de un preconsorcio, si el inmueble no fue sometido al régimen de propiedad horizontal ni inscripto el correspondiente reglamento de copropiedad, debiendo promover a fin de perseguir el cobro de las expensas a los adjudicatarios morosos, el respectivo juicio de conocimiento. (Confr. C1a. CC Río Cuarto, Sent. del 13/11/02, publicada en LLC 2003, p. 1458). Desde la doctrina se ha interpretado que si bien el consorcio de copropietarios de hecho tiene personalidad, éste no reúne el recaudo genético –existencia del reglamento de copropiedad inscripto– como para merecer el “privilegio” de intentar el cobro por la vía ejecutiva, debiendo en consecuencia intentarse el cobro por el proceso de conocimiento (Constantino, Juan Antonio y Rosales Cuello, Ramiro, “Proceso Ejecutivo vs. Consorcio de Copropietarios de Hecho – Un divorcio procesal por incompatibilidad genética–“, en JA 1993 – II – p. 271 y sig.). Sobre el particular, aun prescindiendo del análisis relativo a si cabe o no reconocer personalidad jurídica al consorcio de hecho o preconsorcio –aspecto que desborda la materia sujeta a unificación– lo rescatable es que también la doctrina que se ha dedicado a estudiar en profundidad la cuestión coincide en negar habilidad ejecutiva al reclamo de los gastos efectuados antes del sometimiento del inmueble al régimen de propiedad horizontal, sea quien fuere el sujeto que pretenda el recupero de lo abonado. No desconozco que la habilitación del proceso ejecutivo para el cobro de las expensas comunes obedece a la necesidad de asignar a esta categoría de obligaciones una vía rápida y eficaz para facilitar su pronta percepción, por cuanto la subsistencia del consorcio de propietarios depende exclusivamente del aporte mensual de sus integrantes. Empero, dicha pauta hermenéutica no puede entenderse como una herramienta que permita sortear el cumplimiento de los requisitos mínimos exigidos por la ley ritual para la viabilidad del proceso compulsorio. Tampoco advierto que la decisión signifique consagrar un excesivo rigor formal. Antes bien, la interpretación que propongo se sustenta en la firme convicción de que la observancia de las condiciones que impone la ley para el normal y regular ejercicio de los derechos constituye la constante que cristaliza y aporta la cuota de certeza que requiere el desenvolvimiento de las relaciones jurídicas obligatorias. Ello así, si tenemos en cuenta que el certificado de deuda por gastos comunes es un título creado por el administrador del consorcio sin intervención alguna del obligado al pago, es a todas luces razonable que su habilidad ejecutiva se considere supeditada, cuanto menos, al cumplimiento de los requisitos que la ley adjetiva establece; esto es, que el ejecutante sea un consorcio de propietarios y que se trate de deudas por gastos comunes de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. XI. Finalmente, tampoco resulta viable el argumento –por cierto, tardíamente introducido por el interesado– según el cual debiera encuadrarse el caso en la Ley de Prehorizontalidad Nº 19734. Adviértase que el art. 3 de dicho cuerpo normativo exige la afectación del inmueble a dicho régimen, la que debe ser otorgada mediante escritura, debe contener –entre otras cosas– un proyecto de reglamento de copropiedad y debe ser inscripta registralmente; requisitos cuyo cumplimiento no ha sido alegado ni probado en autos. XII. En definitiva, y puesto que la interpretación de la ley efectuada en la sentencia impugnada se ajusta al temperamento que estimo correcto, corresponde rechazar el recurso de casación intentado. Voto por la negativa.

Los doctores Carlos Francisco García Allocco y Domingo Juan Sesin adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante. Por ello, el Tribunal Superior de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Comercial,

RESUELVE: I. Rechazar en lo sustancial el recurso de casación planteado por la actora. II. Costas por el orden causado, atento a la diversidad de criterios jurisprudenciales que existen sobre la materia. (arg. art. 130 in fine, CPC).

Armando Segundo Andruet (h) – Carlos Francisco García Allocco – Domingo Juan Sesin &#9632;

EXPENSAS COMUNES

Are you sure want to unlock this post?

Are you sure want to cancel subscription?