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2– Del análisis de la prueba arrimada al proceso no surge en forma fehaciente que se hayan cancelado las cuotas reclamadas en autos. La prueba del pago le incumbía al demandado, y éste puede acudir a todos los medios de prueba. De ordinario no es asunto que suscite dificultades porque el pagador suele contar con el recibo de pago en su poder. El recibo es el medio normal de prueba del pago. Entre las partes, el recibo tiene pleno valor, sea hecho por instrumento público o privado.
3– En la especie, la demandada no acreditó el pago de las cuotas reclamadas por las cuales fue intimado por el actor. Entonces y acorde con lo dispuesto en el último párrafo del art. 509, CC, pesaba sobre el deudor la carga de la prueba de la inimputabilidad de la mora y de la liberación de su obligación de pago. Además, en mérito del principio de la buena fe y de economía procesal, quien mejor se encontraba en condiciones de probar el pago del precio era el comprador. No obstante lo cual, el accionado no logró acreditar por ningún medio que la prestación que le incumbía se hallara satisfecha, por lo que corresponde confirmar el rechazo a la excepción de pago interpuesta.
4– Conforme el art. 1204, CC, el ejercicio del pacto comisorio expreso supone que alguna obligación no fue cumplida en las condiciones convenidas. De esta forma, previa mora del obligado, el otro contratante puede resolver el contrato de pleno derecho y a partir de la comunicación de la voluntad de hacerlo.
5– En determinados contratos es difícil fijar en forma inequívoca si el incumplimiento habido reviste la importancia que posibilite el ejercicio del derecho a resolver el contrato. No hay dudas de que el incumplimiento debe revestir importancia, es decir que impida el normal desenvolvimiento de la relación contractual. Existen distintas teorías al respecto. Según una corriente de opinión, el incumplimiento que justifica la resolución es aquel que, de haberlo previsto, la parte afectada no hubiese celebrado el contrato. Otra doctrina sostiene que el incumplimiento es importante cuando constituye una completa disminución de la causa.
6– En el
7– El procedimiento extrajudicial de resolución por pacto comisorio expreso se desenvuelve fuera de todo juicio y sin necesidad de transitar el carril judicial. Esto significa que tal mecanismo resolutorio se dinamiza con la notificación de la declaración unilateral de voluntad recepticia que implica el ejercicio de un derecho potestativo por parte del contratante cumplidor, frente a la persistencia del incumplimiento con la resolución extrajudicial del contrato que de manera fehaciente se comunica al incumpliente.
8– En autos, el deudor ha demostrado su negligencia y la falta de cumplimiento de lo adeudado, y el vendedor obró conforme se había convenido en el contrato de compraventa, sin obtener una respuesta favorable del comprador, ni el cuestionamiento oportuno a la resolución operada. No había impedimento para que operase la facultad resolutoria por el hecho de que el comprador haya pagado una parte del precio, toda vez que se encontraban reunidos los requisitos que condicionaban esa facultad de resolver el contrato. No proceden con fuerza de pago los depósitos judiciales consignados por la parte demandada, ya que el pago debe ser íntegro.
¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor
1. Contra la sentencia Nº 487 dictada por el Sr. juez en lo Civil, Comercial, Conciliación y de Familia de Alta Gracia el 21/11/08 que resolvió: “I) Desestimar la excepción de pago deducida por el Sr. Héctor Andrés Conde. II) Acoger la demanda de resolución de contrato intentada por Sr. Jorge Miguel Köeter en contra del Sr. Héctor Andrés Conde y en consecuencia declarar resuelto el contrato de compraventa base de la acción condenando a las partes a que en el plazo de diez días de ejecutoriada la presente se restituya recíprocamente lo que una recibió de la otra con motivo del contrato que se declara resuelto, esto es, el demandado deberá restituir al actor el inmueble motivo del contrato de compraventa libre de personas y/o cosas por él puestas y/o que de él dependan, mientras que la actora deberá restituir al demandado las sumas recibidas en concepto de pago de cada una de las cuotas abonadas, con más sus respectivos intereses a calcular a la tasa y del modo dispuesto en el respectivo considerando, bajo apercibimiento. 3) Desestimar la demanda intentada por el demandado tendiente a que se le otorgue fuerza de pago a las consignaciones judiciales realizadas durante la tramitación de la causa. 4) Imponer las costas al demandado que reviste el carácter de vencido…”. La parte demandada interpuso recurso de apelación que fuera concedido mediante proveído de fs. 143. Radicados los autos en este Tribunal de alzada, la parte demandada expresó agravios , los que fueron contestados por la parte actora. Firme el decreto de autos, queda la causa en estado de ser resuelta. 2. La parte demandada expresó, en síntesis, los siguientes agravios: a) por la fundamentación del a quo de rechazar la excepción de pago articulada por la parte demandada en contra de la demanda de resolución de contrato interpuesta por la actora. Sostiene que en autos el demandado no logra probar, por los medios de prueba señalados, el pago que invoca como sustento de su defensa, y con ello como lógica consecuencia, ella debe desestimarse, toda vez que el hecho extintivo de la obligación debe ser probado por el deudor, demandado en autos, cuando se le requiere el cumplimiento de la obligación. Sostiene que resulta en cabeza del demandado en quien recae la carga de probar el pago que invoca. Que [en] una rápida lectura de la prueba informativa ofrecida por la demandada obrante a fs. 82 de los presentes, se puede apreciar que el demandado ha probado acabadamente que el Sr. Koeter Jorge Miguel ha percibido íntegramente la suma de $ 7.200 por la venta del inmueble designado como Lote 9 de la Manzana 52, inscripto al Dº 23423 Fº 27809 Tº 112, Aº 1976. Tal escritura pública no desconocida dice: “…E1 Sr. Jorge Miguel Koeter, en el carácter invocado y acreditado, que realiza esta venta a favor de la Srta. Jorgelina Andrea García, por el precio total y convenido de pesos siete mil doscientos ($ 7200…), cantidad que tiene íntegramente recibida con anterioridad a este acto de manos de la parte compradora en dinero efectivo y de contado, a su entera satisfacción, sirviendo el presente de suficiente recibo y carta de pago en forma por el total de la venta…”. Señala que la actora no impugnó ni atacó la escritura ut supra mencionada ni desconocido la venta del inmueble Lote 59 de la Manzana 2 por el cual percibe la suma de pesos siete mil doscientos, acreditándose de tal manera el pago por adelantado del precio de uno de los inmuebles adquiridos por el demandado y tal como lo reconoce la actora, pudo este último haber alegado un negocio mejor como que pagaba los dos, pero se consignó a rajatabla lo que se pactó de palabra con la parte actora en ese momento. b) Aduce que la ley impone al apelante la obligación de expresar el perjuicio, cierto e irreparable, que el vicio le ocasiona. Que tal como surge de las constancias de autos, se ha violado el derecho de legítima defensa en juicio, ya que el demandado ha acreditado el pago enervado como excepción a las pretensiones de la actora y el a quo no ha ameritado la prueba informativa obrante a fs. 79/83 de los presentes, donde tal como surge de la copia de la escritura Nº 356 Sección A de fecha 23/11/04, surge claramente que el actor ha percibido la suma de $ 7.200 como pago total y por adelantado de uno de los inmuebles que el demandado le habría comprado, sirviendo dicha escritura como eficaz recibo y carta de pago. Expresa que su mandante adquirió del Sr. Koeter Jorge Miguel dos lotes de terreno designados como lote 59 y lote 60 de la manzana 2 del lugar denominado “El Balcón” de la localidad de Sta. Rosa de Calamuchita, Córdoba, con fecha 25/8/02, según boleto de compraventa que obra a fs. 4/5 de los presentes. Que en esa oportunidad se pactó libre y voluntariamente el precio de venta por el total de la operación en la suma de $ 14.400 pagaderos de la siguiente forma: una entrega de $ 144 de contado y como principio de ejecución de contrato, y 99 cuotas de $ 144, a contar desde el 5/9/02 y así sucesivamente cada mes. Que el demandado cumplió con las cuotas pactadas de la 1/a la 6 inclusive, y por dificultades económicas cumplió con las cuotas Nº 7 [a] la 26 inclusive con sus correspondientes intereses con fecha 13/10/04, habiendo abonado los honorarios por cobro extrajudicial de créditos de la letrada Dra. Mónica Di Caterina con fecha 13/10/04. Con fecha 23/11/04, el Sr. Conde Héctor Andrés, contando con un dinero que había podido cobrar, procedió a entregar al Sr. Koeter Jorge Miguel la cantidad de $ 7200 por adelantado en concepto de pago de cuotas puras, pactándose de palabra en esa oportunidad que por el dinero recibido el Sr. Koeter Jorge Miguel le escrituraba el Lote Nº 59 de la Mz. 2 del lugar denominado “El Balcón” de la localidad de Sta. Rosa de Calamuchita, Córdoba, a nombre de la Sra. Jorgelina Andrea García, cuñada del demandado (hecho no desconocido por la actora), conforme escritura Nº 356 Sección A Folio 1349, año 2004 en la que consta que el actor Sr. Koeter, Jorge Miguel, percibe el monto mencionado, y conforme lo pactado ‘verbalmente quedan pagas las cuotas del contrato de fecha 25/8/02 hasta el mes de diciembre de 2007 inclusive, así podía el demandado quedarse tranquilo por un tiempo hasta que tuviera que volver a comenzar a pagar, ya que no existía ninguna razón para que el demandado pagara dicha suma de dinero por adelantado y de contado. c) Aduce que la parte demandada ha acreditado el pago efectuado y ha venido consignando los montos correspondientes a las sumas adeudadas en concepto de cuotas devengadas en tiempo y forma, tal como surge de los recibos que en este acto acompaña y pide sean agregados en autos. Que como lógica consecuencia de la acreditación de la excepción de pago efectuada, corresponde otorgar fuerza de pago a las consignaciones que se formularan durante el trámite del presente proceso, con costas. 3. La parte actora, por las razones que expresa en el escrito mencionado, solicita el rechazo del recurso intentado con costas. 4. Y bien, ingresando al tratamiento de la cuestión y examinando la cuestión debatida en autos, adelantando opinión debo decir que la apelación es improcedente, y paso a exponer las razones que me llevan a expedirme en tal sentido. En la especie, el accionante promueve demanda en contra de Héctor Andrés Conde pretendiendo se declare resuelto el contrato de compraventa celebrado con fecha 25/8/2002 en virtud del cual se vendió, cedió y transfirió al comprador dos lotes inmuebles, designados como lote 59 y lote 60 de la Mz. 2, ubicados en Santa Rosa de Calamuchita, por un precio total de $ 14.400 –$ 7.200 por cada uno–, oportunidad en la cual Conde abonó $144, obligándose a cancelar el saldo en 99 cuotas mensuales, iguales y consecutivas de pesos ciento cuarenta y cuatro. El comprador incumplió con su obligación de pago con relación al lote 60 –lo que quedó aclarado a fs. 20–, que a pesar de haberle [sido] reclamado en varias oportunidades el pago de las cuotas vencidas, no obtuvo respuesta positiva. Por ello, [el actor-vendedor] le remitió carta-documento que obra a fs. 6, comunicándole al comprador la rescisión del contrato, ello en virtud de que la cláusula once del contrato establecía que la falta de pago de tres cuotas mensuales facultaba a la parte vendedora a rescindir el contrato; y en el caso de autos, el interpelado adeudaba las cuotas de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2005. La parte demandada contesta la demanda; niega adeudar suma alguna y opone excepción de pago, argumentado que cumplió con las seis primeras cuotas y que por dificultades económicas, con fecha 13/10/04 pagó hasta la cuota [Nº] 26. El demandado alegó que con fecha 23/11/04 le entregó al actor la suma de $7.200 en concepto de pago de cuotas futuras, pactando de palabra que por el dinero recibido el actor debía escriturar el lote 59 de la Manzana 2 a nombre de Jorgelina Andrea García. El demandado sostuvo que conforme lo pactado quedaban saldadas las cuotas del contrato relacionado hasta el mes de diciembre de 2007. Como lo sostuvo la sentenciante, la parte demandada no ha podido probar el pago de las cuotas futuras que alegó. Efectivamente, no acompañó recibo emanado del acreedor que contuviera la imputación expresa a la deuda que se cancelaba, sabiendo que el instrumento probatorio del pago debe hallarse indudablemente referido al cumplimiento de la obligación discutida. Así, cabe recordar que pago es un acto que consume el derecho del acreedor, que queda satisfecho en su interés específico, con lo cual su crédito queda cancelado. El efecto cancelatorio del pago es definitivo. De ordinario el pago produce simultáneamente la extinción del crédito y la liberación del deudor. “…El pago libera al deudor e implica la liquidación definitiva de la deuda. (CCiv., Sala A, LL 125-113, JA 1966-VI-192; id. ED 19- 91; id., JA 1966-1-652, LL1 14-292; id., Sala C, ED 19-83).” Que en virtud de lo dispuesto por el art. 731, CC: “El pago debe hacerse: 1°) A la persona a cuyo favor estuviere constituida la obligación si no hubiese cedido el crédito, o a su legítimo representante… “. (Código Civil, Llambías, T. II, p. 599). En esa línea argumental y del análisis de la prueba arrimada al proceso no surge en forma fehaciente que se hayan cancelado las cuotas hasta diciembre de 2007. De la escritura glosada a fs. 80/83 de fecha 23/11/04, sólo se desprende que se ha escriturado uno solo de los lotes, el “Lote Cincuenta y Nueve de la Manzana Dos” -ver fs. 81- y que se ha vendido por la suma de $ 7.200, “cantidad que tiene íntegramente recibida con anterioridad a este acto, de manos de la compradora, en dinero en efectivo y de contado, a su entera satisfacción, sirviendo el presente de suficiente recibo y carta de pago en forma por el total de la venta”, pero ello no significa ni acredita que esa suma deba imputarse al cumplimiento del boleto de compraventa obrante a fs. 4/5, y que con ello se haya cancelado hasta la cuota de diciembre de 2007. En efecto, la prueba del pago le incumbía al demandado, y éste puede acudir a todos los medios de prueba. De ordinario no es asunto que suscite dificultades, porque el pagador suele contar con el recibo de pago en su poder. El recibo es el medio normal de prueba del pago. Entre las partes, el recibo tiene pleno valor, sea hecho por instrumento público o privado. En autos, la demandada sólo ha acompañado los recibos obrantes a fs. 43/45, sólo acreditan el pago hasta la cuota 26 e interés al 13/10/04. Y otro recibo de 31/1/05 por doscientos dieciséis por otra cuota, pero no se acredita el pago de las cuotas reclamadas, esto es, las correspondientes a los meses siguientes esto es, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2005, por los cuales fue intimado el demandado. Entonces y acorde con lo dispuesto en el último párr. del art. 509, CC, pesaba sobre el deudor la carga de la prueba de la inimputabilidad de la mora y de la liberación de su obligación de pago. El demandado adujo haber dado cumplimiento a su prestación principal, así es que configurando el mismo un hecho extintivo, pesaba sobre él [el] onus probandi. Además, en mérito del principio de la buena fe y de economía procesal, quien mejor se encontraba en condiciones de probar el pago del precio de las cuotas del lote 60 de la Manzana 2 era el comprador. No obstante lo cual, el accionado no logró acreditar por ningún medio que la prestación que le incumbía se hallaba satisfecha, por lo que corresponde confirmar el rechazo a la excepción de pago interpuesta. Siendo que la Sra. jueza ha dispuesto la resolución del contrato debiendo las partes restituirse recíprocamente lo que cada una recibió de la otra con motivo del contrato que se declara resuelto, el demandado deberá restituir el inmueble motivo del contrato de compraventa, conforme lo estipulado y lo dispuesto por el art. 1204, CC. Efectivamente, conforme al mencionado artículo, el ejercicio del pacto comisorio expreso, como el que nos ocupa, supone que alguna obligación no fue cumplida en las condiciones convenidas. De esta forma, previa mora del obligado, el otro contratante puede resolver el contrato de pleno derecho, y a partir de la comunicación de la voluntad de hacerlo. Señala Juan M. Farina, en “Rescisión y Resolución de Contratos”, Ed.Orbir- 1965, p. 77) que el derecho a resolver el contrato por incumplimiento constituye una garantía a favor del contratante que no recibe en término la debida prestación, debiendo estarse al incumplimiento objetivo. En determinados contratos es difícil fijar en forma inequívoca si el incumplimiento habido reviste la importancia que posibilite el ejercicio del derecho a resolver el contrato. No hay dudas de que el incumplimiento debe revestir importancia, es decir, que impida el normal desenvolvimiento de la relación contractual. Ahora bien, en el caso existe pactado en forma expresa el pacto comisorio. Farina, en p. 82 de la obra citada, describe las distintas teorías: Según una corriente de opinión, el incumplimiento que justifica la resolución es aquel que de haberlo previsto la parte afectada, no hubiese celebrado el contrato (Vivante, Trattado di diritto commerciale). Otra doctrina sostiene que el incumplimiento es importante cuando constituye una completa disminución de la causa (Salmond). La jurisprudencia inglesa, por ejemplo, ha establecido que la línea de demarcación entre el incumplimiento importante y el escaso debe fundarse en el concepto de que el incumplimiento es grave cuando la parte de la prestación cumplida resulta de algún modo diferente a la pactada. La jurisprudencia italiana sostiene que el incumplimiento es grave cuando perjudica la finalidad económica perseguida por las partes o impide el normal desenvolvimiento de la relación contractual. En el caso existe un claro e importante cumplimiento parcial de la obligación del comprador de abonar el precio. El actor hizo uso del pacto comisorio expreso contenido en la cláusula once del instrumento relacionado, en virtud de que el comprador debía las cuotas de los meses de febrero a agosto del 2005, correspondientes al lote 60 y la cláusula 11a. referenciada expresamente lo facultaba para ello, habiéndose convenido que “se conviene entre las partes que la falta de pago de tres cuotas mensuales, dentro de los plazos establecidos, dará pleno derecho a la parte vendedora para declarar rescindido el presente contrato» Ahora bien, como se ha pactado en forma expresa el pacto comisorio, el comprador no podía ignorar que ante su incumplimiento podría el vendedor hacer uso del pacto comisorio, ya que si las prestaciones restantes del pago del precio no se cumplieron, nació el derecho del vendedor para resolver el contrato. El procedimiento extrajudicial de resolución por pacto comisorio expreso se desenvuelve fuera de todo juicio y sin necesidad de transitar el carril judicial. Esto significa que tal mecanismo resolutorio se dinamiza con la notificación de la declaración unilateral de voluntad recepticia que implica el ejercicio de un derecho potestativo por parte del contratante cumplidor, frente a la persistencia del incumplimiento con la resolución extrajudicial del contrato que de manera fehaciente se comunica al incumpliente. En definitiva, el deudor ha demostrado su negligencia y la falta de cumplimiento de lo adeudado, y el vendedor obró conforme se había convenido en el contrato de compraventa, sin obtener una respuesta favorable del comprador, ni el cuestionamiento oportuno a la resolución operada. Dentro de esta corriente, se ha precisado: «… Aunque el comprador haya pagado una parte sustancial del precio, es aplicable el pacto comisorio, si no existe abuso, por ser el comprador el único responsable del incumplimiento, si el vendedor ajustó su conducta a las normas de la convención, sin exceder los límites impuestos por la buena fe contractual” (CNCiv., Sala E, ED 35-538). Entonces, como bien lo sostuvo la sentenciante, no había impedimento para que operase la facultad resolutoria por el hecho de que el comprador hubiera pagado una parte del precio, toda vez que se encontraban reunidos los requisitos que condicionaban esa facultad de resolver el contrato, por lo que corresponde confirmar la sentencia de primera instancia. Por último, con relación a los montos que ha consignado a fs. 961l01, 151/158, resultan insuficientes y tardíos, por lo que la sentencia en crisis se ajusta a derecho, ya que la consignación ha sido bien rechazada por falta de integridad del pago de acuerdo con lo dispuesto en el art. 758, CC. Recuerda la doctrina que “Además de idéntico, el pago debe ser íntegro, es decir, completo. Para que la conducta del deudor tenga fuerza solutoria debe ser cuantitativamente igual a la debida. Por su aplicación, está prohibido al deudor realizar entregas parciales y al acreedor reclamarlas, salvo que dispongan lo contrario. De la integridad se ocupan los arts. 673, 742, 744 del Código Civil” (Wayar, E.; El pago por consignación, Bs.As., Depalma, 1983, p. 154). En igual sentido se ha expresado: “El principio de integridad traduce la idea de un pago completo, dicho de otro modo, permite incluir todo aquello que cuantitativamente ha sido programado en la obligación y está comprendido dentro de ella.”(Diez-Picazzo, Ramón D. Pizarro y Carlos G. Vallespinos, Instituciones de Derecho Privado, Obligaciones 2, Edit. Hammurabí, p. 134). Entonces, no proceden con fuerza de pago los depósitos judiciales consignados por la parte demandada, ya que el pago debe ser íntegro conforme la doctrina citada, por lo que corresponde confirmar el decisorio. 5) En cuanto a las costas, debido al resultado obtenido, corresponde se impongan a la parte demandada por resultar vencida (art. 130 del Cód. Procesal). Voto por la afirmativa.
Los doctores
Por todo lo expuesto,
SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto, confirmando la sentencia. 2) Imponer las costas de la alzada a la parte demandada.
