ESCRITURACIÓN

Fijación de plazo. Comprador por boleto. Cesiones sucesivas del boleto de compraventa. Cesión contractual. Diferencia con el contrato de compraventa. Obligación de notificar al deudor cedido (titular dominial). Efectos respecto de terceros. Integración de la litis 1– El demandado y los terceros citados aducen sucesivas cesiones del boleto de compraventa, por lo que afirman el actor debió dirigir su acción en contra del último cesionario (Hormix SA). No hay duda de que es frecuente que todas o algunas de las sucesivas transferencias, como se alega en el caso, se instrumenten en contratos individuales, con condiciones y cláusulas propias, precio, forma de pago e incluso fecha de escrituración, acercando el estatuto a la “reventa”. Así la doctrina y jurisprudencia se ha dividido respecto a la naturaleza y efectos jurídicos de estos contratos, existiendo aquella que sostiene la tesis del apelante. En un precedente en el que había una "cadena de cesiones" y en el que muchos cedentes no fueron oídos, se dijo que "si el comprador por boleto, mediante otro documento no cedió los derechos emergentes de aquel sino que a su vez volvió a vender por medio de otro boleto, el que posteriormente fue objeto de varias cesiones, la vía adecuada para que el último cesionario obtenga la escrituración no es la de demandar al titular del dominio sino la prevista en el 1196, CC”. 2– De acuerdo con el art.1323, CC, habrá contrato de compraventa cuando una de las partes "se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa", de donde se desprende que hay compraventa cuando una de las partes se obliga a transmitir el dominio o condominio de una cosa, mientras que si alguien se obliga a transmitir derechos de contenido patrimonial –como en el caso– esa adquisición configura una cesión de créditos y no se trata de una compraventa. Ello es así porque sólo se compran “cosas”, en el sentido que le da el art. 2311, CC, a ese término. Pues, quien todavía no es titular registral, aunque hubiese adquirido la cosa de su dueño y tenga la posesión, mal podría trasmitir el dominio del que carece. Lo que sí puede hacer es transferir los derechos resultantes a su favor del contrato anteriormente concluido con el aún titular dominial por lo que realiza una cesión de su posición contractual. 3– En la compraventa el objeto debe tratarse de una cosa en los términos del art. 2311, CC; en cambio lo que caracteriza a la cesión es la existencia de un objeto inmaterial susceptible de valor (2312, CC). Por ello, en la cesión, a diferencia de lo que ocurre en la compraventa, uno de los contratantes se compromete a transmitir la titularidad de su derecho, no de una cosa, y el otro a pagar íntegramente el precio en dinero. La diferencia entre la cesión y la compraventa radica en el objeto de ambos contratos. 4– Recientemente se diferencia la cesión de créditos de la cesión del contrato. Así se ha dicho que la venta por boleto efectuada por quien no es titular dominial, en realidad importa una cesión de la posición contractual respecto del primero. Es claro, el titular dominial vende por boleto a un comprador que luego vende a otro y éste a otro; se trata de cesiones de la posición contractual. En esa línea argumental, según las normas del CC, en el contrato de cesión de boleto de compraventa, opera entre cedente y cesionario la transmisión de la propiedad del crédito cedido, del cedente al cesionario, con todos los accesorios y privilegios. La cesión de boleto de compraventa es una cesión del contrato, es decir, del haz inescindible de derechos y deberes que confluyen en una misma posición contractual. 5– En torno a la aplicación al sub lite de lo dispuesto en el art. 503, CC, cabe distinguir y no confundir los efectos de las obligaciones con los efectos de los contratos. Los efectos de las obligaciones son aquellos medios por los cuales se satisface el derecho del acreedor. Principalmente consistirán en el cumplimiento de la prestación debida, y si esto fracasare, los arbitrios que el ordenamiento jurídico pone a disposición del acreedor para que éste obtenga la satisfacción de lo debido. Los efectos de los contratos, en cambio, consisten ya en la producción de obligaciones lo que constituye su función típica. Sería impropio identificar como efectos de los contratos aquellos medios tendientes a la satisfacción del crédito del acreedor, no sólo porque respecto de ellos el contrato aparece como un antecedente indirecto, sino también porque el contrato en cuanto acto jurídico bilateral de contenido obligacional no se agota en la producción de obligaciones a las que han de imputarse aquellas consecuencias. 6– La obligación de escriturar, en los supuestos de sucesión singular o universal, debidamente acreditada, también puede ser exigida a los sucesores, mas no puede válidamente afirmarse que el cocontratante, ante la falta de conocimiento cierto de cesiones sucesivas y la falta de acreditación fehaciente de las mismas, no pueda exigir a su directo contratante la obligación con él contraída. El vendedor, si bien no es considerado "parte" en las cesiones, es tercero interesado en la celebración y ejecución de la convención, razón por la cual el cedente o enajenante no asume únicamente la obligación de transferir al cesionario el crédito, pues deberá también notificar o lograr la aceptación del deudor cedido. Asimismo la notificación debe hacerse por documento auténtico. 7– En materia de cesión de boleto de compraventa existe una laguna legislativa, no obstante lo cual media consenso sobre su viabilidad. Respecto de las formas de la cesión, puede realizarse en instrumento separado y sin fórmulas sacramentales. La doctrina civilista distingue dos estadios: antes y después de la notificación al deudor cedido. Es que operada la notificación al titular registral está obligado a escriturar a nombre del cesionario, lo que supone conferirle acción directa por escrituración. De allí que se califique a la notificación y la aceptación (art. 1467, CC) como un acto importantísimo porque produce el comienzo de los efectos contra terceros, el cesionario se transforma en propietario del crédito con efectos erga omnes . Antes de prestar su consentimiento el cedido tiene derecho a exigir del cedente el cumplimiento del boleto, pues éste no puede considerarse desobligado por el solo hecho de la cesión; también podrá exigir del cesionario, ya que éste asumió voluntariamente la obligación de cumplir. 8– No se comparte la solución del a quo , quien rechazó la demanda aduciendo que el accionante tomó conocimiento de las cesiones en la audiencia prescripta a los fines del art. 520, CPC, y no trajo a juicio al último cesionario (Hormix SA). En primer lugar, porque no se ha acreditado una serie regular de cesiones que permita tenerlas por cumplimentadas de manera fehaciente, por lo que a la "noticia" que toma el vendedor en la audiencia no se le puede dar los efectos acordados. Si bien el demandado (Castillo) afirma haber cedido a un tercero (Sánchez) y que éste, a su vez, cedió a otro tercero (Oliva), no se han acreditado los instrumentos requeridos para tener por efectuada tales cesiones, y tampoco fueron traídos a juicio. No existe una cadena regular de cesiones que dé sustento al rechazo de la demanda en contra del cocontratante del accionante. No empece a tal solución, el acta glosada con posterioridad al dictado de la sentencia, ya que no se ha integrado correctamente la litis (con Sánchez, Oliva y Hormix SA). Por otra parte, tal acta no fue firmada por el último cesionario (Hormix SA). 9– Los terceros que afirmaban que fueron cediendo sucesivamente el derecho creditorio, eran quienes se encontraban en la obligación primera de notificar las cesiones y en la obligación procesal tanto de acreditarlas debidamente como de traer a juicio a quienes alegaban eran sus sucesores. Carece de sustento imputar al accionante tal obligación, cuando por no haber sido notificado de las alegadas cesiones, carecía de los elementos y datos necesarios para integrar la litis correctamente. Con posterioridad a la audiencia del art. 520, CPC, y atento no haberse acreditado "la cadena regular de cesiones", tampoco puede imputársele que no haya traído a juicio al último cesionario (Hormix SA). Quienes eran parte en tales cesiones, eran los únicos que contaban con los datos e instrumentos necesarios para acreditar tales circunstancias. Asimismo y para desobligarse, debían ellos acreditar debidamente las cesiones que alegaban y traer a juicio a quienes afirmaban habían transferido sus derechos creditorios. Por ello, no ha habido aceptación ni notificación oportuna para que el titular registral pudiera hacer valer sus derechos del último cesionario. Tampoco se ha acreditado debidamente la cadena regular de cesiones que habilitara, a quien era ajeno a tales contrataciones, demandar correctamente a los que se afirman "sucesores singulares". 10– La falta de “notificación oportuna de las sucesivas cesiones” no puede colocar al titular dominial en la encrucijada de tener que efectuar una investigación privada para averiguar a quién debe demandar. Por otra parte, para que opere la plena transmisibilidad de la posición negocial es necesario el acuerdo de tres partes que intervienen en dicho acto, es decir la aceptación del cedido. En materia contractual existe un deber complementario o accesorio de conducta fundado en la buena fe (art. 1198, CC) que no fue cumplimentado por el demandado, ya que se efectuaron sucesivas cesiones sin haber notificado ninguna de ellas al titular registral, quien no obstante ello intentó infructuosamente integrar adecuadamente la litis denunciando a quienes "creía" cesionarios de su cocontratante. Asimismo, y a pesar de los esfuerzos efectuados por el accionante, ninguna colaboración existió de su cocontratante, notificando por instrumento fehaciente a su contratante o al menos para acercar los datos precisos de los supuestos cesionarios y posteriores cedentes. 11– Más allá del argumento de que los contratos no constituyeron cesiones sino nuevos boletos, lo que es discutible, lo que es claro es que no existe acreditada una cadena regular de cesiones, y no existió notificación y aceptación de las alegadas cesiones por parte del titular registral, que le permitiera demandar al que se aduce es el último cesionario. En tal sentido se ha dicho que en la cesión de boleto el cedente está obligado a prestar toda su colaboración al cesionario y además, frente a una cadena sucesiva de cesiones, no corresponde demandar por escrituración al titular del dominio, sino al promitente, el que a su vez tiene derecho a reclamar de aquél la escrituración del bien. En consecuencia, la demanda instaurada en contra del cocontratante ha sido correctamente entablada, ya que el deber de labrar escritura pública corresponde a ambas partes. Corresponde fijar el plazo (de 30 días) para la escrituración a su nombre del inmueble objeto de la compraventa, sin perjuicio del cumplimiento de escriturar que pudiera corresponder con respecto a las alegadas cesiones del boleto. 16127 – C8a. CCCba. 8/11/05. Sent. Nº 199. Trib. de origen: Juz9a. CC Cba. “Tácite Domingo Antonio c/ Castillo Enrique José María – Abreviado - Fijación de Plazo-– Recurso de Apelación” 2a. Instancia. Córdoba, 8 de noviembre de 2005 ¿Es justa la resolución apelada? La doctora Graciela Junyent Bas dijo: Contra la sentencia Nº 333, del 5/6/03, que resolviera: “I. Rechazar la demanda de fijación de plazo para escriturar el inmueble designado como Unidad o Local Nº 13, ubicado en Planta Baja, posición 20, sito en calle Santa Rosa Nº367, de esta ciudad, impetrada por el Sr. Domingo Antonio Tácite, en contra del Sr. Enrique José María Castillo. II. Imponer las costas a la accionante, con respecto al demandado Castillo, y en cuanto a los citados como terceros interesados, Sres. Cristian Lascano y Alejandro César Maraschio, imponerlas por el orden causado, atento las razones invocadas en el considerando nº 5. III. Diferir la regulación de honorarios de los letrados intervinientes, para cuando exista base cierta para ello…”, la parte actora deduce recurso de apelación, remedio que es concedido por el tribunal de primera instancia a fs. 127. 1. Radicados los autos en este Tribunal de Alzada, expresa agravios la recurrente a fs. 151/154 vta., los que únicamente son contestados por quien fuera citado como tercero interesado Cr. Alejandro César Maraschio a fs. 162/163, no siendo contestado el traslado por el demandado, ni por el otro citado como tercero interesado, por lo que se les da por decaído el derecho dejado de usar a fs.175 vta. 2. La apelante se agravia afirmando que la sentencia es injusta y contraria a derecho por las siguientes razones: a) Porque, si bien la conclusión a la que arriba el a quo respecto de los cesionarios es correcta, dado que las obligaciones entre ellos y contra el primer vendedor se rigen por lo dispuesto en el art. 503, CC, en el caso no es de aplicación este principio dado que el vendedor, actor en estos autos, no tuvo posibilidad cierta de demandar a quien desconocía, quedándole como única alternativa válida la de demandar a su cocontratante. Expresa que aun sin considerar que el a quo tiene por válidas las cesiones acreditadas mediante fotocopia simple, está afirmando que recién en el momento de la audiencia el actor tomó conocimiento de las cesiones. Aduce que ninguno de los comparecientes a la audiencia acompañó notificación cursada al actor, de donde surge que nunca pudo conocer fehacientemente quiénes eran los cesionarios, por lo que la demanda dirigida a su cocontratante es correcta. Cita doctrina. Asimismo, continúa, agravia a su parte la resolución apelada, puesto que no se compadece con las constancias de la causa, ya que en la audiencia mencionada no se acreditó siquiera mediante simple copia la supuesta cesión del Sr. Castillo al Sr. Sánchez, ni la supuesta cesión de Sánchez a Oliva. A lo dicho se suma, señala, que la conclusión a la que arriba el fallo en crisis es errónea porque de la documental acompañada en fotocopia simple no surge que existiera una serie ininterrumpida de cesiones y que por lo tanto se cediera el boleto original. Por el contrario, adita, el boleto acompañado a fs. 99 suscripto por los Sres. Oliva y Maraschio es un nuevo boleto de compraventa y no la cesión del boleto existente. Destaca que en el boleto de fs. 99 se pactan cláusulas distintas a las existentes en el contrato entre Tácite y Castillo. Destaca las diferencias, concluyendo que en definitiva existió un nuevo boleto de compraventa y no una cesión. Tampoco tuvo en cuenta el iudex , continúa, que el segundo contrato acompañado en fotocopia simple a fs. 100, surge que existe una cesión del boleto que une a Maraschio con Oliva pero no una cesión del boleto celebrado entre Tácite y Castillo. Destaca las diferencias que advierte. Enfatiza que en definitiva no se trata de una cesión del boleto original sino del boleto de compraventa entre Oliva y Maraschio. El mismo razonamiento, argumenta, respecto de la cesión de Coviur a Hormix SR, donde expresamente se relaciona el contrato Oliva-Maraschio, y para nada se hace alusión a Tácite-Castillo. Es decir, manifiesta, que el fundamento que utiliza el a quo para afirmar que los efectos de las obligaciones no sólo se producen entre las partes sino que se extienden a sus sucesores, de manera que en adelante pueden ejercerlos en nombre propio, es completamente erróneo, dado que tanto Oliva, como Maraschio, Conviur y Hormix no pueden ejercer los derechos que le corresponde a Castillo porque sus derechos no nacen de una cesión del boleto original sino en todo caso de un nuevo boleto de compraventa. Por ello, adita, constituye un error del a quo afirmar en el considerando tercero que tampoco le caben dudas de que en cuanto a que los diversos cesionarios se convierten en sucesores particulares o singulares de su antecesor cedente y que la pretendida fijación de plazo judicial para dar cumplimiento acabado a la obligación de hacer convenida entre las partes –art. 1185, CC– sólo puede esgrimirse o plantearse entre ellas o sus actuales sucesores. Concluye el sentenciante, afirma, en base a un razonamiento viciado que Hormix SA es el último sucesor y por tanto es contra esa sociedad que debe dirigir sus pretensiones el actor. Esta conclusión es errónea, arguye, porque de la documental señalada por el a quo resulta en forma clara y precisa que ninguno de los contratantes ocupan el lugar del comprador del inmueble Sr. Castillo, como tampoco podrían éstos exigir al vendedor el cumplimiento de las obligaciones que tomó a su cargo en el boleto Tácite-Castillo. Las afirmaciones del a quo, dice, carecen de fundamento pues parte de una premisa falsa: considerar que Castillo le cedió a Sánchez, éste a Oliva y Oliva a Maraschio. Argumenta que el a quo cita el derecho en forma abstracta y se equivoca al encuadrar los hechos que conforman la plataforma fáctica del presente. Así, dice, cuando afirma que solamente Hormix es el último sucesor del comprador concluyendo que sólo será comprador del inmueble o el último de los sucesores Hormix SA. Destaca que de la documental acompañada sólo surge que Hormix es sucesor de Oliva, no lo es del comprador Sr. Castillo, todo lo que demuestra que la cadena de cesiones no existe. Tampoco puede el juez, adita, considerar como lo hace que las cesiones surgen de los dichos de las personas que intervinieron en la audiencia del art. 520. En primer lugar, porque el Sr. Castillo afirma que le cedió a Sánchez, pero no acredita dicha cesión con documento alguno, a lo que se suma que Sánchez tampoco compareció a la audiencia. A lo dicho, continúa, hay que agregar que la cesión de derechos debe ser materializada por escrito según disposición del art. 1454, CC, o sea que no se encuentra acreditada la cesión de Castillo a Sánchez, y en segundo lugar tampoco se ha probado que Sánchez haya cedido a Oliva, por lo que no existe una cadena regular e ininterrumpida de cesiones. Relata que también se equivoca el a quo cuando señala que no es óbice para arribar a la conclusión señalada la omisión de notificación de las cesiones que se han denunciado en autos. Expresa que para llegar a esta conclusión errónea el a quo no tiene en cuenta que para poder determinar con seguridad a quién corresponde demandar es necesario el conocimiento fehaciente de los sucesores si los hubiere, y si su parte citó a Lazcano y Maraschio era porque no conocía la situación jurídica existente al momento de requerir la fijación de plazo para escriturar. En una palabra, aduce, la notificación era indispensable para conocer con certeza quién asumió las obligaciones del comprador y así poder demandar. En conclusión, arguye, la demanda estuvo bien dirigida al comprador Castillo, el que en ningún momento notificó al vendedor cesión alguna. Subsidiariamente solicita se revoque la condena en costas por la actuación del Sr. Castillo, ya que tuvo fundadas razones para litigar. Corrido traslado al demandado y terceros interesados citados, el Cr. Maraschio, en el escrito ya referenciado solicita el rechazo de la apelación por las razones que aduce a las que me remito en honor a la brevedad. 3. La sentencia recurrida (fs.122/125) contiene una adecuada relación de causa que satisface las exigencias del art. 329, CPCC, por lo que a ella me remito. 4. Ingresando ya al tratamiento de la cuestión debatida en autos, cabe precisar que los agravios del apelante pueden resumirse en los siguientes aspectos: Que el vendedor no tuvo posibilidad cierta de demandar a quien desconocía. Que ninguno de los comparecientes a la audiencia acompañó notificación de las presuntas cesiones efectuadas al actor, por lo que la demanda efectuada a su co-contratante es correcta. Que no se acreditó una cadena regular de cesiones. Que no existió cesión sino nuevas ventas, y que ninguno de los supuestos cesionarios ocupa el lugar de comprador de Castillo. Que la notificación era indispensable para poder demandar al último sucesor. Centrado el thema decidendum cabe destacar que el demandado y los terceros citados, aducen sucesivas cesiones del boleto de compraventa, por lo que afirman el demandante debió dirigir su acción en contra del último cesionario, que informan es Hormix SA. Entrando al análisis de los agravios cuadra memorar que no hay dudas de que es frecuente que todas o algunas de las sucesivas transferencias, como se alegan en el caso, se instrumenten en contratos individuales, con condiciones y cláusulas propias, precio, forma de pago e incluso fecha de escrituración, acercando el estatuto a la “reventa”. Así la doctrina y jurisprudencia se ha dividido respecto a la naturaleza y efectos jurídicos de estos contratos, existiendo destacada doctrina que sostiene la tesis del apelante al respecto. En un precedente en el que había una "cadena de cesiones" y en el que muchos cedentes no fueron oídos, se dijo que "si el comprador por boleto, mediante otro documento no cedió los derechos emergentes de aquel sino que a su vez volvió a vender por medio de otro boleto, el que posteriormente fue objeto de varias cesiones, la vía adecuada para que el último cesionario obtenga la escrituración no es la de demandar al titular del dominio sino la prevista en el 1196, CC"(CNCiv., Sala D, 5/3/74). Ahora bien, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1323, CC, habrá contrato de compraventa cuando una de las partes "se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa", de donde se desprende que hay compraventa cuando una de las partes se obligue a transmitir el dominio o condominio de una cosa, mientras que si alguien se obliga a transmitir derechos de contenido patrimonial, como sería en el caso, esa adquisición conforma una cesión de créditos y no se trata de una compraventa. Ello es así porque sólo se compran cosas, en el sentido que le da el art. 2311, CC, a ese término. Ello en tanto quien todavía no es titular registral, aunque hubiese adquirido la cosa de su dueño y tenga la posesión, mal podría trasmitir el dominio del que carece. Lo que sí en cambio puede hacer es transferir los derechos resultantes a su favor del contrato anteriormente concluido con el aún titular dominial por lo que realiza una cesión de su posición contractual. En la compraventa el objeto debe tratarse de una cosa en los términos del art. 2311,CC; en cambio, lo que caracteriza a la cesión es la existencia de un objeto inmaterial susceptible de valor (2312, CC). Por ello, en la cesión, a diferencia de lo que ocurre en la compraventa, uno de los contratantes se compromete a transmitir la titularidad de su derecho, no de una cosa, y el otro a pagar íntegramente el precio en dinero. La diferencia entre la cesión y la compraventa radica en el objeto de ambos contratos. Estas pautas directrices recibieron recepción jurisprudencial, más recientemente se diferencia la cesión de créditos de la cesión del contrato. Dice Lorenzetti que la venta por boleto efectuada por quien no es titular dominial, en realidad importa una cesión de la posición contractual respecto del primero. Es claro, el titular dominial vende por boleto a un comprador que luego vende a otro y éste a otro; se trata de cesiones de la posición contractual (Lorenzetti, Tratado de los Contratos, T. I, p. 344). En esa línea argumental, cabe destacar que según las normas del Cód. Civil, en el contrato de cesión de boleto de compraventa, opera entre cedente y cesionario la transmisión de la propiedad del crédito cedido, del cedente al cesionario, con todos los accesorios y privilegios. La cesión de boleto de compraventa es una cesión del contrato, es decir, del haz inescindible de derechos y deberes que confluyen en una misma posición contractual. Sentado ello, cabe poner de manifiesto en torno a la aplicación al sub lite de lo dispuesto en el art. 503, CC, siguiendo a Llambías, en Código Civil Comentado, Ed. Abeledo Perrot, T II-A, pág. 46, que cabe distinguir y no confundir los efectos de las obligaciones con los efectos de los contratos. Los efectos de las obligaciones son aquellos medios por los cuales se satisface el derecho del acreedor. Principalmente consistirán en el cumplimiento de la prestación debida, y si esto fracasare, los arbitrios que el ordenamiento jurídico pone a disposición del acreedor para que éste obtenga la satisfacción de lo debido. Los efectos de los contratos, en cambio, consisten ya en la producción de obligaciones lo que constituye su función típica. Sería impropio identificar como efectos de los contratos aquellos medios tendientes a la satisfacción del crédito del acreedor, no sólo porque respecto de ellos el contrato aparece como un antecedente indirecto, sino también porque el contrato en cuanto acto jurídico bilateral de contenido obligacional no se agota en la producción de obligaciones a las que han de imputarse aquellas consecuencias. En ese orden de ideas, cabe adelantar que no hay duda de que la obligación de escriturar, en los supuestos de sucesión singular o universal, debidamente acreditada, también puede ser exigida a los sucesores, más lo que entiendo no puede válidamente afirmarse es que el cocontratante, ante la falta de conocimiento cierto de cesiones sucesivas y la falta de acreditación fehaciente de las mismas, no pueda exigir a su directo contratante la obligación con él contraída. Recordemos que el vendedor, si bien no es considerado "parte" en las cesiones, es tercero interesado en la celebración y ejecución de la convención, razón por la cual el cedente o enajenante no asume únicamente la obligación de transferir al cesionario el crédito, pues deberá también notificar o lograr la aceptación del deudor cedido. Asimismo la notificación debe hacerse por documento auténtico. Sentado ello y sin que sea necesario, en esta oportunidad, analizar la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, como un negocio vincular o definitivo y perfecto como afirma parte de la doctrina o si es un contrato con efectos propios de un contrato preliminar por el que las partes se han obligado recíprocamente a hacer escritura pública, estimo que en el caso la demanda debe prosperar. Cabe recordar que en materia de cesión de boleto de compraventa existe una laguna legislativa (Spota, Instituciones de Derecho Civil, Contratos, T. IV, p. 82), no obstante lo cual media consenso sobre su viabilidad (Morello, El boleto de compraventa inmobiliaria, p.441). Respecto de las formas de la cesión puede realizarse en instrumento separado y sin fórmulas sacramentales. La doctrina civilista distingue dos estadios; antes y después de la notificación al deudor cedido. Es que operada la notificación al titular registral está obligado a escriturar a nombre del cesionario, lo que supone conferirle acción directa por escrituración. De allí que Lorenzetti califique a la notificación y la aceptación (art. 1467, CC) como un acto importantísimo porque produce el comienzo de los efectos contra terceros, el cesionario se transforma en propietario del crédito con efectos erga omnes . Antes de prestar su consentimiento, el cedido tiene derecho a exigir del cedente el cumplimiento del boleto, pues éste no puede considerarse desobligado por el solo hecho de la cesión; también podrá exigir del cesionario ya que éste asumió voluntariamente la obligación de cumplir. Ahora bien, en el caso el Sr. Juez rechazó la demanda aduciendo que el accionante tomó conocimiento de las cesiones en la audiencia prescripta a los fines del art. 520,CPC, y no trajo a juicio a Hormix SA. No comparto la solución del a quo. En primer lugar, porque como claramente lo destacó el accionante en escrito presentado a continuación de la referida audiencia, en modo alguno se ha acreditado una serie regular de cesiones que permita tenerlas por cumplimentadas de manera fehaciente, por lo que la "noticia" que toma el vendedor en la audiencia no se le puede dar los efectos acordados. Repárese que si bien el demandado Castillo afirma haber cedido a Sánchez y que éste le cedió a Oliva, no han acreditado los instrumentos requeridos para tener por efectuada tales cesiones. Tampoco fueron traídos a juicio. Claramente no existe una cadena regular de cesiones que dé sustento al rechazo de la demanda en contra del cocontratante del accionante. No empece a la solución adelantada, el acta glosada con posterioridad al dictado de la sentencia, ya que no se ha integrado correctamente la litis con Sánchez, Oliva y Hormix. Por otra parte, tal acta no fue firmada por Hormix. Entiendo que los terceros que afirmaban que fueron cediendo sucesivamente el derecho creditorio, eran quienes se encontraban en la obligación primera de notificar las cesiones y en la obligación procesal tanto de acreditarlas debidamente, como de traer a juicio a quienes alegaban eran sus sucesores. Carece de sustento imputar al accionante tal obligación, cuando por no haber sido notificado de las alegadas cesiones, carecía de los elementos y datos necesarios para integrar la litis correctamente. Con posterioridad a la audiencia del art. 520, CPC, y atento no haberse acreditado "la cadena regular de cesiones", tampoco puede imputársele que no haya traído a juicio a Hormix SA. Quienes eran parte en tales cesiones, eran los únicos que contaban con los datos e instrumentos necesarios para acreditar tales circunstancias. Asimismo y para desobligarse, debían ellos acreditar debidamente las cesiones que alegaban, y traer a juicio a quienes afirmaban habían transferido sus derechos creditorios. Por ello, entiendo que no ha habido aceptación y mucho menos notificación oportuna para que el titular registral pudiera hacer valer sus derechos del último cesionario. Tampoco se ha acreditado debidamente la cadena regular de cesiones que habilitara, a quien era ajeno a tales contrataciones, demandar correctamente a los que se afirman "sucesores singulares". Recordemos que la falta de “notificación oportuna de las sucesivas cesiones” no puede colocar al titular dominial en la encrucijada de tener que efectuar una investigación privada para averiguar a quién debe demandar. Por otra parte, hay que recordar que para que opere la plena transmisibilidad de la posición negocial es necesario el acuerdo de tres partes que intervienen en dicho acto (Pizarro Vallespinos, Instituciones de Derecho Privado, Obligaciones, t 3, p. 426), es decir la aceptación del cedido. (Trigo Represas, La cesión del Boleto de Compraventa, citado por Galdós en "¿El adquirente por boleto puede obtener condena contra el propietario registral no vendedor directo?”, Revista de Derecho Privado 2000-3, Boleto de Compraventa-Rubinzal Culzoni). Por otra parte, en materia contractual existe un deber complementario o accesorio de conducta fundado en la buena fe (art. 1198, CC) que no fue cumplimentado por el demandado, ya que se efectuaron sucesivas cesiones sin haber notificado ninguna de ellas al titular registral, quien no obstante ello intentó infructuosamente integrar adecuadamente la litis denunciando a quienes "creía" cesionarios de su cocontratante. Asimismo, y a pesar de los esfuerzos efectuados por el accionante, que se demuestra con el acta labrada ante escribano público acompañada a la demanda, ninguna colaboración existió de su cocontratante, notificando por instrumento fehaciente a su contratante o al menos para acercar los datos precisos de los supuestos cesionarios y posteriores cedentes. Por ello, entiendo que más allá del argumento del apelante en el sentido de que los contratos no constituyeron cesiones sino nuevos boletos, lo que es discutible, lo que es claro es que no existe acreditada una cadena regular de cesiones, y no existió notificación y aceptación de las alegadas cesiones por parte del titular registral, que le permitiera demandar al que se aduce es el último cesionario. En tal sentido se ha dicho que en la cesión de boleto el cedente está obligado a prestar toda su colaboración al cesionario y además, frente a una cadena sucesiva de cesiones, no corresponde demandar por escrituración al titular del dominio, sino al promitente, el que a su vez tiene derecho a reclamar de aquél la escrituración del bien.(C.Apel. CC Rosario, Sala II , 4/7/86, “Felicia, Leonidas y otro c. Vaz, Juan J. y otro”). En consecuencia, cabe concluir en que la demanda instaurada en contra del cocontratante ha sido correctament

ESCRITURACIÓN

Are you sure want to unlock this post?

Are you sure want to cancel subscription?