EJECUCIÓN HIPOTECARIA

SUBASTA. Contrato de locación celebrado por el deudor con posterioridad a la inscripción registral de la hipoteca. Eficacia. Declaración de inoponibilidad al acreedor ejecutante. Ausencia de intervención de la locataria en el incidente. Efectos 1- En la causa -ejecución hipotecaria en vísperas de realizarse la subasta- se ha resuelto por vía incidental declarar inoponible al ejecutante y al eventual adquirente en el remate, el contrato de locación celebrado por el deudor con posterioridad a la inscripción registral de la hipoteca. Pero tal declaración ha sido hecha sin oír a la locataria a quien, pese a su pedido, se decidió no dar intervención en el incidente no obstante lo cual la resolución dispone que será desalojada una vez que se lleve a cabo la subasta. Se trata, como es visible, de una resolución nula por violación absoluta del derecho de defensa, puesto que nadie puede ser condenado a desalojar un inmueble sin haber sido oído previamente en juicio. No es del caso alegar los motivos sustanciales por los cuales la inquilina no podría oponer el contrato al acreedor hipotecario, porque esa discusión tiene que tener lugar con su intervención para que la resolución pueda hacer cosa juzgada en su contra (Minoría, Dr. Fontaine).

2- Nos encontramos frente a una maniobra efectuada deliberadamente con el fin de evitar la subasta del inmueble. Aquí se libró mandamiento de ejecución y embargo y se sabe que el embargado debe abstenerse de cualquier acto respecto del bien objeto del embargo que pudiera causar la disminución de la garantía del crédito. Ceder en locación el inmueble en vísperas de la subasta e imponer un ocupante en el mismo, implica un acto de obstrucción al curso de la Justicia, razón por la cual deben remitirse los antecedentes a la Justicia Penal a los fines que correspondieren (Mayoría, Dr. Griffi).

3- Nos encontramos frente a un contrato de locación suscripto por el demandado al día siguiente de haber constatado el oficial de justicia que el departamento se encontraba desocupado desde hacía mucho tiempo. El término de la locación es de diez años y el precio es, por los diez años, de pesos quince mil. Siendo así las cosas, ese contrato de locación es inoponible al ejecutante, quien tiene derecho a desconocer la locación invocada y considerar al bien como libre de ocupantes, máxime cuando la locación se celebra con posterioridad a la traba del embargo y a la constatación del estado del inmueble (Mayoría, Dr. Griffi).

4- El incidente iniciado por el actor -de inoponibilidad al acreedor hipotecario del contrato de locación celebrado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca- no tiene por qué tramitarse con la participación de la supuesta locataria, máxime en el caso en que el inmueble ahora se encuentra ocupado por una persona distinta a la locataria. El incidente está bien tramitado entre el actor y los demandados; éstos no pueden comparecer después de resuelto el incidente e interponer un recurso, invocando "vicios" de nulidad, fundado en que se ha tramitado el incidente sin la participación de la locataria. Si ésta se cree con algún derecho, deberá reclamarlo a quien se lo transmitió ya que no puede interferir en un juicio donde su contraparte se encuentra demandada (Mayoría, Dr. Griffi).

15.225 - C3a. CC Cba. 4/6/03. AI Nº 293. Trib. de origen: Juz. 11a. CC Cba. “Atuel Fideicomisos SA c/ Marcelo López y otro – Ejecución Hipotecaria”.

Y CONSIDERANDO:

El doctor Julio L. Fontaine dijo:

En la causa, ejecución hipotecaria en vísperas de realizarse la subasta, se ha resuelto por vía incidental declarar inoponible al ejecutante y al eventual adquirente en el remate, el contrato de locación celebrado por el deudor con posterioridad a la inscripción registral de la hipoteca. Pero tal declaración ha sido hecha sin oír a la locataria a quien, pese a su pedido, se decidió no dar intervención en el incidente, no obstante lo cual la resolución dispone que será desalojada una vez que se lleve a cabo la subasta. Se trata, como es visible, de una resolución nula por violación absoluta del derecho de defensa, puesto que nadie puede ser condenado a desalojar un inmueble sin haber sido oído previamente en juicio. Y no es del caso alegar los motivos sustanciales por los cuales la inquilina no podría oponer el contrato al acreedor hipotecario, porque esa discusión tiene que tener lugar con su intervención para que la resolución pueda hacer cosa juzgada en su contra. No se explica de lo contrario cómo podría disponerse el lanzamiento como se ha dispuesto en primer grado. Repárese que la acción de inoponibilidad introducida por vía de incidente genera en la parte pasiva un litisconsorcio necesario integrado por todos las partes otorgantes del contrato que se pretende ineficaz. Si así no fuera, si tal litigio pudiese tramitarse con la intervención de uno solo de los contratantes, la declaración de ineficacia carecería de utilidad práctica -" inutiliter data " en el lenguaje de Chiovenda- porque no sería ejecutable contra el contratante ausente, quien siempre podría, al no estar alcanzado por la cosa juzgada, alegar la eficacia del contrato. Y no se concibe que frente a un mismo tercero -el acreedor hipotecario- el contrato pueda ser oponible por uno de los contratantes y no por el otro si la causa de la inoponibilidad es igual para los dos. De esto se seguiría la necesidad de promover nuevamente el incidente para incluir en la cosa juzgada al contratante ausente, lo que duplicaría innecesariamente los trámites, pero además con el riesgo de decisiones contradictorias. Para evitar estos inconvenientes es que la teoría ha diseñado la figura del litisconsorcio necesario como mecanismo idóneo en todos los casos en que la cosa juzgada formada en un proceso debe afectar a varias personas a la vez. En estos supuestos no puede haber resolución válida por ausencia de legitimación si no están presentes -citados, se entiende- todos los integrantes del grupo. Esta consideración es suficiente para anular el auto apelado y devolver el incidente a primer grado para que, oyendo previamente a la locataria, se dicte de nuevo la resolución que corresponda y por quien corresponda. Resta agregar que esta decisión debe adoptarse de oficio, en vista del alcance de la nulidad, y no por haberla pedido el ejecutado en el recurso porque en cuanto a él concierne, el vicio cometido en primer grado no es susceptible de causar agravio. No es su derecho de defensa sino el de su litisconsorte el que se trata de preservar. Por esta razón, y porque es manifiestamente inconsistente el primer agravio de la apelación -la omisión del decreto de autos no ha podido perjudicarle desde que está prohibida la recusación sin causa en esta etapa del proceso (CPC, art. 24 inc. 4)- las costas del recurso deben imponerse en el orden causado.

El doctor Abraham Ricardo Griffi dijo:

No comparto las conclusiones del distinguido señor Vocal preopinante. Paso a dar las razones de mi disidencia. En primer término, nos encontramos frente a una ejecución hipotecaria, con sentencia firme y en etapa de ejecución de sentencia, realizándose ahora los trámites para la subasta del inmueble hipotecado. Las partes son "Atuel Fideicomisos SA", como actores, y los señores Marcelo López y Emilio Rafael López Alonso, como demandados, quienes no han comparecido y por ello han sido declarados rebeldes. Dentro de los trámites para realizar el remate del inmueble hipotecado, con fecha quince de febrero del año dos mil uno se realiza una constatación del estado del mismo, y el señor Oficial de Justicia informa que se encuentra desocupado; posteriormente, con fecha quince de marzo, se vuelve a efectuar una nueva constatación, y en dicha circunstancia el Oficial de Justicia informa que el inmueble se encuentra ocupado por una señora Liliana Ester Manissero, quien le manifiesta que ocupa la vivienda desde hace dos semanas atrás (aproximadamente desde principios de marzo del año 2001) en calidad de locataria del señor Emilio Rafael López Alonso. Con posterioridad, el 28/3/01, la mencionada Liliana Ester Manissero comparece al Tribunal, sin pedir participación y sin asesoramiento letrado, y expresa que viene a presentar el contrato de locación que tiene firmado con el señor Emilio Rafael López Alonso. Posteriormente, con fecha 24/4/01, se efectúa una nueva constatación sobre la ocupación del inmueble y, en dicha oportunidad, el señor Oficial de Justicia informa que se encuentra ocupado circunstancialmente por María Alejandra Manissero, quien dice que es hermana de Liliana Ester Manissero. Con fecha 30/8/01 comparece la señora Liliana Ester Manissero, pidiendo participación e interponiendo un incidente de nulidad, a lo que el Tribunal decreta que, no dándose los presupuestos previstos en el art. 432, CPC, no corresponde otorgar la participación solicitada como tercera interesada; y, menos aún, al incidente de nulidad. Conforme a lo precedentemente relacionado, estimo que la nulidad articulada contra el interlocutorio que resuelve el incidente de inoponibilidad al acreedor hipotecario debe ser rechazada. En primer lugar, no se puede resolver la cuestión sin una visión general del proceso, principalmente cuando, como en el caso que nos ocupa, nos encontramos sin duda alguna frente a una maniobra efectuada deliberadamente con el fin de evitar la subasta del inmueble. Aquí se libró mandamiento de ejecución y embargo y sabemos que -más allá de lo convenido en el contrato de mutuo (cláusula octava de la escritura)- el embargado debe abstenerse de cualquier acto respecto del bien objeto del embargo que pudiera causar la disminución de la garantía del crédito. Ceder en locación el inmueble en vísperas de la subasta e imponer un ocupante en el mismo implica un acto de obstrucción al curso de la Justicia, razón por la cual deben remitirse los antecedentes a la Justicia Penal a los fines que correspondieren. Es innegable que habrá pocos interesados en adquirir en subasta un bien que ha sido locado por el término de diez años. Adviértase que nos encontramos frente a un contrato de locación suscripto por el demandado Emilio Rafael López Alonso y la señora Liliana Ester Manissero, que podríamos admitir como fecha cierta (por la fecha del sellado) el día 16/2/01, es decir, suscripto al día siguiente de haber constatado el Oficial de Justicia que el departamento se encontraba desocupado desde hacía mucho tiempo. El término de la locación es de diez años y el precio es, por los diez años, de pesos quince mil. Siendo así las cosas, ese contrato de locación es inoponible al ejecutante, quien tiene derecho a desconocer la locación invocada y considerar al bien como libre de ocupantes, máxime cuando -como dijimos- la locación se celebra con posterioridad a la traba del embargo y a la constatación del estado del inmueble. Cohonestar actitudes como las descriptas constituye una burla a la Justicia y a la parte que ha adquirido un derecho mediante el dictado de una sentencia. El incidente iniciado por el actor -de inoponibilidad al acreedor hipotecario del contrato de locación mencionado- no tiene por qué tramitarse con la participación de la supuesta locataria, máxime en nuestro caso donde el inmueble ahora se encuentra ocupado por una persona distinta a la locataria. El incidente está bien tramitado entre el actor y los demandados; no pudiendo éstos (más concretamente, el señor Emilio Rafael López Alonso) comparecer después de resuelto el incidente e interponer un recurso, invocando "vicios" de nulidad, fundado en que se ha tramitado el incidente sin la participación de la señora Lilina Ester Manissero. Si ésta se cree con algún derecho, deberá reclamarlo a quien se lo transmitió, no pudiendo interferir en un juicio donde su contraparte se encuentra demandada. Repito, no puede el señor López Alonso concurrir tardíamente al juicio a defender a un tercero con el que dice haber contratado y que nada tiene que ver con la parte actora. En primer lugar, se trata de una cuestión que no fue propuesta en primera instancia; pero aun pasando por alto tal circunstancia, en nuestro caso, la mencionada Liliana Ester Manissero tuvo conocimiento del incidente, pidió participación, pidió la declaración de nulidad de la cédula de notificación obrante a fs. 164 fundada en que se corrió traslado del incidente a quien no es parte en el proceso (en realidad se notificó a los demandados); quejándose luego de que no se la citó como parte en el incidente, como así también que no se acompañó, junto con la cédula de notificación, la documentación correspondiente. Ahora bien, el pedido de participación fue rechazado mediante el decreto de fecha 4/9/01, el cual le fue notificado a la interesada con fecha 13/9/01 sin que se haya interpuesto recurso alguno en contra de dicho proveído. Siendo así las cosas, el mismo quedó firme y ejecutoriado; no pudiendo ahora el demandado López Alonso fundar su recurso en un vicio que ha sido consentido por la propia interesada. Por todo lo expuesto, voto por el rechazo del recurso de apelación y la confirmación del interlocutorio recurrido, por sus propios fundamentos.

El doctor Armando Segundo Andruet dijo:

Adhiero a las consideraciones manifestadas por el señor Vocal doctor Abraham Ricardo Griffi.

Por lo expuesto y por mayoría,

SE RESUELVE: Rechazar la apelación, con costas.

Julio L. Fontaine - Abraham Ricardo Griffi - Armando S. Andruet – &#9632;

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