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2- La tercería es la acción por la que un extraño a la instancia trabada pide ser recibido por parte y, mediante esta actividad, un nuevo adversario aparece en la causa. En ese sentido, la ley procesal condiciona la admisibilidad de toda tercería al cumplimiento de un requisito específico, cual es la prueba fehaciente o en forma sumaria de la verosimilitud del derecho en que se funde. Así, tratándose de inmuebles, a los fines de su transferencia se imponen ciertas solemnidades que deben acompañar esos actos, como la formalización del contrato por escritura pública (art. 1184, CC), la tradición del inmueble (arts. 577, 2601 al 2603, CC) y la inscripción registral (arts. 2505, CC), todo lo cual se encuentra debidamente acreditado en el presente expediente judicial. (Mayoría, Dr. Ávalos).
3- De conformidad con el art. 2505, CC, la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda, y no serán oponibles a terceros mientras no se cumplimente tal exigencia. (Mayoría, Dr. Ávalos).
4- En lo medular, la actuación notarial acompañada por el tercerista da cuenta en definitiva de lo informado por la Secretaría de Tierras y Hábitat Social de la Dirección General de Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de La Rioja, emitida para una operación de venta. En el ítem 14 de tal instrumento, se informa para el inmueble objeto de la venta, “Resultado del certificado solicitado”, que el dominio consta a nombre de un tercero (diferente a los actores) y que no registra gravámenes. En el ítem 1 del mismo certificado se consignó que la solicitud comprendía todos los conceptos de informes posibles, esto es, dominio, hipotecas, embargos y otros. (Mayoría, Dr. Ávalos).
5- No pasa inadvertido que la realidad consignada en los instrumentos públicos no es la misma que la que refleja la fotocopia simple del folio real que obra en los presentes obrados, por cuanto de éste surge el ingreso de la hipoteca a favor del banco actor, conforme escritura de autos, además de restricciones sobre el inmueble a raíz de ésta y de los asientos de embargos ordenados en diferentes expedientes judiciales. A lo que se suma la vigencia de la ley especial que invoca la representación legal de la entidad bancaria sobre la extinción de la obligación hipotecaria (art. 29, Carta Orgánica del Banco de la Nación (ley 21799 modificada por ley 25299 publicada en el B.O. 7/9/00), que visiblemente no ha sido tenida en cuenta para el supuesto de que se trata. Aun así, la tercería objeto de análisis debe observarse bajo el prisma que le otorga preeminencia legal al comprador que asienta su pretensión en el título respectivo, cuya autenticidad no ha sido controvertida por los mecanismos legales correspondientes. (Mayoría, Dr. Ávalos).
6- El tercerista acreditó la titularidad del inmueble adquirido mediante escritura pública de compraventa debidamente anotada en el Registro respectivo libre de hipotecas constituidas a favor del banco actor, lo que le otorgó título de dominio pleno y le confirió derechos y atributos propios del “
7- Razones de estricta justicia, equidad y congruencia del sistema judicial llevan a resolver el planteo declarando inoponible al tercerista la hipoteca que se reclama a favor de la actora, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiere corresponderle a la Dirección General de Registro de la Propiedad Inmueble de La Rioja por los informes producidos y a la escribana interviniente, en el marco de su actuación profesional. (Mayoría, Dr. Ávalos).
8- El levantamiento de embargo dispuesto en la resolución apelada resulta ser una consecuencia directa del reconocimiento dominial que aquí se define. Adoptar una postura contraria implicaría alterar la estructura jurídica sobre la transmisión del dominio. (Mayoría, Dr. Ávalos).
9- Entender que la hipoteca inscripta por escritura a favor del banco actor se encuentra caduca conforme el art. 3151, CC, resulta desacertado, toda vez que existe una ley específica que regula la mentada hipoteca, una ley nacional y específica que establece que las escrituras hipotecarias del Banco de la Nación Argentina no están sometidas a plazo de caducidad alguna y mantienen su plena vigencia hasta la total cancelación de la deuda. En decir, los efectos del registro de hipotecas a favor del Banco actor durarán hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria, ello no obstante lo dispuesto al respecto por el Código Civil, ya que no todos los gravámenes hipotecarios quedan sujetos al plazo común de caducidad vicenal impuesto por la norma en análisis. No existen dudas de que una ley especial desplaza a una ley general en cuanto a la materia comprendida, pero a la inversa, se entiende que una ley general no desplaza a una ley especial, salvo que aparezca clara la voluntad de derogar el objeto o espíritu del ordenamiento. (Minoría, Dra. Montesi).
10- Las escrituras hipotecarias del Banco de la Nación Argentina se encuentran regidas por su propia ley especial y por tanto no están sometidas a plazo de caducidad alguno, manteniendo su plena vigencia hasta la total cancelación de la deuda, la que en el caso de autos está vigente a la fecha y es debida a la parte actora. (Minoría, Dra. Montesi).
11- Las hipotecas constituidas a favor de instituciones que por sus cartas orgánicas se exceptúen del régimen común, y las conferidas a bancos oficiales, sean éstos nacionales o provinciales, en su publicidad registral, perdurarán hasta tanto se ruegue la toma de razón de su cancelación (voluntaria o judicial), con independencia del tiempo que haya transcurrido desde la fecha de su inscripción inicial. Por ello, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora. La hipoteca constituida e inscripta en el Registro de la Propiedad de la Provincia es oponible a terceros (art. 3135, CC). (Minoría, Dra. Montesi).
12- De las constancias de autos surge que el tercero conocía la existencia de la hipoteca al momento de la adquisición del bien, no obstante argumentar que se encontraba caduca por haber transcurrido el plazo de veinte años previstos por el art. 3151, CC. La ignorancia o desconocimiento del derecho no exime el cumplimiento de la ley porque rige en nuestro sistema la necesaria presunción o ficción legal que habiendo sido promulgada y publicada, debe ser válida para todos. (Minoría, Dra. Montesi).
13- En cuanto al embargo cuyo levantamiento se dispone en la resolución apelada y que causa agravio en esta instancia al recurrente, habiéndose declarado la subsistencia de la hipoteca en función de las consideraciones expuestas, el levantamiento del embargo dispuesto en la resolución apelada debe confirmarse por devenir en innecesaria la medida. (Minoría, Dra. Montesi).
14- El eje sobre el cual se despliega la apelación del banco actor es que sobre el inmueble mencionado, la entidad constituyó una hipoteca a su favor, la cual según la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina no prescribe hasta la extinción de la obligación hipotecaria, quedando exceptuados de lo dispuesto a ese respecto por el Código Civil. Previo a todo, cabe destacar que el tercerista acreditó fehacientemente la titularidad de la propiedad en cuestión; para ello adjuntó copia certificada de la escritura traslativa de dominio y previo a la confección de ésta solicitó los correspondientes informes y certificados, habiendo informado el RGP que el dominio solicitado constaba a nombre de un tercero y que no existían gravámenes sobre él. (Mayoría, Dr. Vélez Funes).
15- El banco actor tiene una hipoteca constituida en el año 1994, que por aplicación del Código Civil caduca a los veinte años, por lo que en principio, al momento de la adquisición del inmueble por parte del tercerista se encontraba cumplido dicho plazo; a ello debe sumarse que la pretensión del banco no fue reflejada en los informes expedidos por la Secretaría de Tierras y Hábitat Social, Dirección General de Registro de la Propiedad Inmueble. Todo lo expuesto lleva al convencimiento de que corresponde el levantamiento de embargo solicitado por el tercerista. (Mayoría, Dr. Vélez Funes).
El doctor
I. Llegan los presentes autos a conocimiento y decisión del Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación legal del Banco de la Nación Argentina en contra de la resolución de fecha 28/8/17 dictada por el señor juez Federal Subrogante de La Rioja, por la cual hizo lugar al incidente de tercería de dominio interpuesto por el señor Mario César Avinceta y ordenó el levantamiento del embargo trabado sobre el inmueble matrícula (…) inscripto en el Registro General de la Propiedad Inmueble de esa provincia, con costas a la vencida. II. El recurrente solicita el rechazo de la tercería y se mantenga el embargo trabado sobre el inmueble en cuestión, todo con expresa imposición de costas, por los fundamentos que a continuación se sintetizan. En contra del criterio expuesto por el juez de grado que considera que debe reconocerse la posesión del señor Avinceta sobre el inmueble embargado por el BNA, por haber acreditado fehacientemente la titularidad del dominio que se invoca mediante presentación de la escritura N° 36 de fecha 11/4/16 por la que se instrumentó la transferencia del inmueble en cuestión a su favor, de acuerdo a las exigencias legales, frente a la ausencia de gravámenes registrados en los instrumentos correspondientes y la buena fe del tercerista, plantea como primera cuestión la imprescriptibilidad de la hipoteca a favor de su mandante. Al respecto, afirma que la validez de tal gravamen se rige por el art. 29, Carta Orgánica del Banco de la Nación (ley 21799 mod. por ley 25299 publicada en el B.O. 7/9/00) que reza en lo pertinente: “Los efectos del Registro de Hipotecas durarán hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria, quedando exceptuados de lo dispuesto a este respecto por el Código Civil”. Así, considerando lo normado por dicha ley nacional y específica sobre la materia, afirma que la deuda reclamada por la accionante sigue vigente en tanto no ha sido cancelada al no encontrarse sujeta a plazo de caducidad alguno. No obstante ello, estima que el plazo de prescripción quinquenal considerado por el sentenciante es erróneo a la luz de lo establecido por el Código Civil que determina el plazo decenal para toda acción personal por deuda exigible, salvo disposición especial (art. 4023, párrafo primero, CC). En torno a ello, cita doctrina que avala su postura, explayándose sobre el momento a partir del cual considera debe correr la prescripción y sobre la naturaleza de la deuda que aquí se reclama. Tales consideraciones las contextualiza subsidiariamente en el hecho de que la demandada ha reconocido la deuda en forma reiterada, habiendo solicitado por tanto refinanciación y formas de pago a los fines de su cancelación, lo cual –entiende– le asigna efectos interruptivos en los términos del art. 3986 del mismo ordenamiento que invoca. De otro costado, refiere que, por falta de prueba, los extremos invocados por el tercerista no se encuentran acreditados en autos, desconociendo así la buena fue que se alegó sobre la compra del inmueble objeto de reclamo por cuanto el tercerista reconoció que el Banco de la Nación Argentina es acreedor hipotecario con garantía sobre el bien. En ese marco, se agravia porque el juez no consideró tal circunstancia, destacando así la contradicción en la que incurrió, y por tanto la arbitrariedad de su decisión. Vuelve sobre la normativa que entiende rige la cuestión debatida, haciendo foco en la aplicación de la ley especial y específica para supuestos de hipotecas constituidas a favor del Banco de la Nación Argentina y poniendo en duda la buena fe del tercero comprador; destaca a su respecto que destruyó la propiedad sin dar aviso al banco acreedor. Finalmente, sobre la base de lo expuesto, cuestiona el levantamiento del embargo trabado entendiendo que su mandante posee legítimo derecho real de perseguir la cosa independientemente de quien la tenga, dado que la hipoteca nunca fue revocada. En ese entendimiento destaca que la inscripción de la hipoteca y del embargo no fueron objeto de la tercería, por lo que entiende que la deuda como el privilegio se encuentran plenamente vigentes a favor del Banco de la Nación Argentina. A su turno contesta agravios el incidentista, solicitando el rechazo del remedio procesal articulado con expresa imposición de costas. III. Tal como se desprende de la lectura de los agravios, la cuestión a resolver en esta instancia queda centrada en analizar si resulta acreditada o no la titularidad dominial de Mario César Avinceta sobre el inmueble inscripto en el Registro General de la Propiedad Inmueble de la provincia de La Rioja, bajo la Matrícula (…). IV. Antes de entrar al análisis del tema señalado, corresponde en la especie realizar un breve relevamiento de las constancias de la causa que dieron lugar al incidente que se analiza. Así, debemos señalar que en autos el Banco de la Nación Argentina inició formal demanda de ejecución hipotecaria en contra de Nicolás Víctor Hugo Paredes y Rosalía Mercedes Torres de Paredes con el objeto de perseguir el cobro del crédito hipotecario contenido en la escritura N° 485 de fecha 9/12/1993 por el que se anota la hipoteca a favor del BNA sobre el inmueble en ella descripto. Con posterioridad al dictado de la sentencia de fecha 7/10/99, que manda llevar adelante la ejecución por el capital reclamado, intereses y costas, y tras la reconstrucción del expediente ordenada judicialmente, las bases y condiciones de subasta fueron aprobadas por el señor juez federal de la causa mediante proveído de fecha 25/11/15; habiéndose dispuesto la traba de embargo sobre el inmueble, que resultó modificada en sendas oportunidades a la luz de los informes que produjo el Registro Provincial sobre la titularidad del mismo. V. En ese estado de cosas, compareció el incidentista mediante escrito de fecha 27/3/17 adjuntando como prueba del derecho que invoca copia certificada de la Escritura Traslativa de Dominio Número 36 – Actuación Notarial A00357169 y del Folio Real del Inmueble en cuestión. En el libelo respectivo, el señor Mario César Avinceta aduce haber adquirido la propiedad a título oneroso y de buena fe con una finalidad comercial. Que se anotició del presente proceso judicial a instancia de la escribana Marisel Antúnez, titular del Registro Notarial N° 60 de la Provincia de La Rioja. Que los certificados producidos por las oficinas públicas correspondientes informaron oportunamente sobre la inexistencia de gravámenes e inhibiciones al momento de la tradición del inmueble. En ese contexto plantea la caducidad de la hipoteca al haber transcurrido un período superior a los veinte años. Invoca el art. 2210, CC, que establece aquel plazo de duración para el registro de la hipoteca. Afirma que la presente se trata de un hecho de caducidad de la hipoteca de carácter natural por el solo transcurso del tiempo, que produce de pleno derecho la extinción de la anotación registral sin necesidad de solicitud alguna. Considera que la hipoteca queda como no inscripta y, en su caso, oponible entre las partes, pero en modo alguno al comprador de buena fe, en tanto se le informó sobre la inexistencia de gravámenes. Plantea que el litigio en trámite le genera grandes perjuicios económicos y morales toda vez que se involucra un bien inmueble de su propiedad. Finalmente, en relación con los embargos inscriptos en el Asiento 7 y 8 del folio Real, cuya copia obra en autos, expresa que han caducado por el transcurso del tiempo de acuerdo con la legislación vigente, por lo que solicita se ordene el levantamiento del embargo inscripto en el Asiento 9. VI. Luego de la reseña de los antecedentes de la causa, no advierto razones que justifiquen un apartamiento de lo decidido en la instancia anterior y, por consiguiente, adelanto que corresponde su confirmación. Doy razones. Primeramente, debo señalar que en autos no media controversia acerca de que resulta de aplicación el Código Civil en su anterior redacción. Precisado ello, la tercería es la acción por la que un extraño a la instancia trabada pide ser recibido por parte, y mediante esta actividad, un nuevo adversario aparece en la causa. En ese sentido, la ley procesal condiciona la admisibilidad de toda tercería al cumplimiento de un requisito específico, cual es, la prueba fehaciente o en forma sumaria de la verosimilitud del derecho en que se funde. Así, tratándose de inmuebles, a los fines de su transferencia se imponen ciertas solemnidades que deben acompañar esos actos, como la formalización del contrato por escritura pública (art. 1184, CC), la tradición del inmueble (arts. 577, 2601 al 2603, CC) y la inscripción registral (arts. 2505, CC), todo lo cual, advierto se encuentra debidamente acreditado en el presente expediente judicial. Repárese que de conformidad con el art. 2505, CC, la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda y no serán oponibles a terceros mientras no se cumplimente tal exigencia. Advierto que sobre la base de tales consideraciones, la instancia de grado resolvió en su fallo admitir la tercería deducida. En lo sustancial –como ya quedó expuesto– entendió que los elementos aportados por el tercerista alcanzaron para fundar su pretendido dominio en razón de la Actuación Notarial N° 36 de fecha 11/4/16, por la que se instrumentó la compraventa del inmueble en cuestión a favor del comprador Mario César Avinceta. A su vez, tal instrumento que obra en el expediente en fotocopia certificada por escribano público da cuenta de la inscripción de dicha escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia de La Rioja con fecha 29/4/16, bajo la matrícula (…). En ese marco, no escapa al análisis de la cuestión debatida los términos que surgen de tal instrumento público y que también han sido observados –en lo pertinente–, por el juez de primera instancia. Ciertamente, no puedo dejar de reeditar aquellos fragmentos que a mi modo de ver sellaron la suerte del planteo que se presentaba ante el juez y que en definitiva tornan irrelevante en este proceso judicial los cuestionamientos introducidos por el ejecutante. Así, bajo el título “De los certificados”, la escribana pública nacional Maricel Antúnez, titular del Registro Notarial N° 60 de la provincia de La Rioja, consignó que los “… producidos por las oficinas públicas correspondientes que tengo a la vista para este acto y agrego y archivo respectivamente, surge: 1. Certificados expedidos por el Registro General de la Propiedad n° b-716 de fecha 4/4/16, cuyo dominio consta a nombre del señor Fabricio Gabriel Reynoso Pérez, informando que no existen gravámenes, ni inhibiciones por el término de ley”; que “De las demás averiguaciones producidas en las Oficinas Públicas, surge que no se adeudan Impuestos Inmobiliarios Provinciales e Impuestos Municipales, adjuntado a la presente libredeuda de los impuestos referenciados. Bajo tales conceptos se realiza esta venta por el precio total convenido de $400.000, que declara el Vendedor haber recibido con anteriormente a este acto en dinero en efectivo, por lo que le otorga al Comprador carta de pago y recibo en forma. En consecuencia haciendo tradición desiste y renuncia de los derechos de posesión y dominio sobre lo vendido…” y que “Por su parte el señor Mario César Avinceta, dice: Que acepta la presente venta que se efectúa a su favor en los términos referidos, dándose por recibido de la posesión material y real del inmueble objeto de este acto jurídico, de plena conformidad, libre de ocupantes y sin oposición de terceros”. En lo medular, la actuación notarial mencionada da cuenta en definitiva de lo informado por la Secretaría de Tierras y Hábitat Social de la Dirección General de Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de La Rioja en la Minuta “B” N° 013226 de fecha 4/4/16, emitida para una operación de venta. En el ítem 14 de tal instrumento, cuya fotocopia también fue certificada por la escribana mencionada se informa para la Matrícula Registral C-16.140, “Resultado del certificado solicitado” que el dominio consta a nombre de Reynoso Pérez Fabricio Gabriel y que no registra gravámenes. Adviértase que en el ítem 1 del mismo certificado se consignó que la solicitud comprendía todos los conceptos de informes posibles, esto es, dominio, hipotecas, embargos y otros. Igual situación sobre el estado de dominio ya se había informado para la Escritura de Donación del inmueble en cuestión realizada con fecha 1/6/15 (cfr. Escritura N° 47 y Minuta “G” N° 00003900 que por cronología se correspondería con aquella). No obstante ello, no pasa inadvertido para el suscripto que la realidad consignada en aquellos instrumentos públicos no es la misma que la que refleja la fotocopia simple del folio real que obra en los presentes obrados por cuanto del mismo surge el ingreso de la hipoteca a favor del Banco de la Nación Argentina, conforme Escritura 485, además de restricciones sobre el inmueble a raíz de la misma y de los asientos de embargos ordenados en diferentes expedientes judiciales. A lo que se suma la vigencia de la ley especial que invoca la representación legal de la entidad bancaria sobre la extinción de la obligación hipotecaria (art. 29, Carta Orgánica del Banco de la Nación (ley 21799 modificada por ley 25299 publicada en el B.O. 7/9/00), que visiblemente no ha sido tenida en cuenta para el supuesto de que se trata. Aun así, entiendo que la tercería objeto de análisis debe observarse bajo el prisma que le otorga preeminencia legal al comprador que asienta su pretensión en el título respectivo, cuya autenticidad no ha sido controvertida por los mecanismos legales correspondientes. En efecto, el señor Mario César Avinceta acreditó la titularidad del inmueble Matrícula C-16140 mediante escritura pública de compraventa, debidamente anotada en el Registro respectivo libre de hipotecas constituidas a favor del Banco de la Nación Argentina, lo que le otorgó título de dominio pleno y le confirió derechos y atributos propios del “dominus”. La inscripción registral, al margen de su carácter eventualmente constitutivo del derecho, generó efectos “erga omnes”, que no pueden ser desconocidos a partir de ella. VII. En razón de lo expuesto, concluyo que razones de estricta justicia, equidad y congruencia del sistema judicial llevan a resolver este planteo del modo en que lo propicio, declarando por ello inoponible al señor Avinceta la hipoteca que se reclama a favor de la actora, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiere corresponderle a la Dirección General de Registro de la Propiedad Inmueble de La Rioja por los informes producidos y a la escribana interviniente, en el marco de su actuación profesional. El levantamiento de embargo dispuesto en la misma resolución apelada resulta ser una consecuencia directa del reconocimiento dominial que aquí se define; por lo que en ese punto también coincido con lo decidido en la instancia inferior, más allá de las afirmaciones que esgrime la representación legal del Banco de la Nación Argentina sobre la cuestión. Adoptar una postura contraria implicaría alterar la estructura jurídica sobre la transmisión del dominio. Las costas en la Alzada se imponen a la actora vencida, conforme el principio objetivo de la derrota (art. 68, 1ra. parte, CPCN), difiriéndose la regulación de honorarios para su oportunidad. Así voto.
La doctora
I. Que analizadas las circunstancias de la causa, disiento de la solución a que arriba el señor juez de Cámara preopinante, por los fundamentos que a continuación paso a desarrollar. Que conforme la reseña efectuada en el voto que me precede, la cuestión a resolver se circunscribe a determinar si corresponde o no hacer lugar a la tercería de dominio deducida por el señor Mario César Avinceta. II. Así, y a los fines de poder determinar si lo decidido por el
