DOMINIO

Inmuebles contiguos. RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO. Prioridad en el uso. Art. 2618, CC. Inmisiones inmateriales. Inidoneidad de la vía procesal elegida 1– El art. 2513, CC, dispone que es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. Por su parte, el art. 2514, CC, expresa que el ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.

2– En autos, cuando el actor adquirió su raíz –mayo de 1999– su convecina demandada, según su propio reconocimiento, ya estaba instalada desde aproximadamente el año 1960, por lo que debió respetar el uso regular de la propiedad de esta última, quien a aquella primera fecha contaba con el manido espacio de utilización múltiple, teniendo en cuenta, además, su prioridad en el uso (art. 2618 terc. ap., CC). La ley quiere afirmar que si se ha consolidado un determinado estado de hecho (en uso) el propietario que se dice perjudicado no puede pretender su modificación. Por ejemplo, no pueden suprimirse las molestias derivadas de ruidos, luminosidades, etc., que preexistían al momento en que el actor adquirió su finca.

3– En nada incide el dato de que la autorización administrativa municipal se iniciara en época coetánea y se otorgara a posteriori del incoamiento de la pretensión, por cuanto esto no tiene relevancia alguna (art. 2618 prim. ap. " in fine "). Autor destacado tiene dicho que la autoridad administrativa concede su autorización siempre que estén cubiertas las condiciones generales contenidas en las leyes y reglamentos, pero no podría atender por anticipado a las consecuencias y molestias que las actividades permitidas pueden eventualmente ocasionar a los vecinos. Se trata aquí de establecer si los ruidos o "daños similares" exceden la "normal tolerancia" y no de desentrañar si el ejercicio de la actividad cuenta o no con la venia municipal.

4– Respecto al trepamiento y acceso de terceros al predio del accionante en búsqueda de pelotas caídas en el inmueble e impulsadas desde el susodicho espacio, se puede decir que el art. 2618, CC, contempla nada más que las llamadas "inmisiones inmateriales" –así denominadas pese a que algunas caen bajo los sentidos del hombre, porque quedan fuera de la norma las intromisiones propiamente "materiales"–. Es que, "no hay una penetración en fundo ajeno, sino que el origen de la intromisión debe buscarse siempre en el fundo propio, desde el cual la misma se propaga al fundo ajeno; si se trata de algo que implique operar directamente en el fundo ajeno, no hay ya intromisión sino invasión; la cual no se admite sin un título que la autorice". Por tanto, no es ésta la pretensión que debió incoarse (art. 2497 y cc., CC).

16447 – CCC Sala 1ª Mar del Plata. 13/6/06. RSD254. Expte. Nº 133.575. "Beuk Omar F. c/ Corporación del Obispado Presidente de la Iglesia de Jesucristo de los Santos de los Últimos Días s/ Demanda Sumaria. Art. 2618, CC – Reparación Daño Moral"

2a. Instancia. Mar del Plata, 13 de junio de 2006

¿Es justa la sentencia?

El doctor Juan José Azpelicueta dijo:

I. Dictó sentencia a fs. 441/448 el Sr. juez de Primera Instancia rechazando la demanda promovida por Omar Francisco Beuk contra la "Corporación del Obispado Presidente de la Iglesia de Jesucristo de los Santos de los Últimos Días", con costas. II. Apeló el vencido y expresó agravios con la pieza luciente a fojas 466/471 vta., los que vinculó con tal desestimación, siendo los mismos respondidos a fojas 475/478 por su oponente. III. Recuerdo que se trata en la especie de una "demanda sumaria por cuestiones relacionadas con restricciones y límites al dominio, conforme lo establecido por el art. 2618, CC, ..." (...); "... y a los fines cese (la demandada) su accionar en perjuicio de mi parte, y se indemnice el daño causado..."; rematándose que deberá sentenciarse "prohibiendo el uso futuro del espacio referido a los fines a que hoy se halla destinado, e indemnizando a esta parte de los perjuicios sufridos..." (v. fs. 33, numeral 8; art. 330 incs. 3 y 6, CPC). Esto es, siendo los respectivos inmuebles de las partes, contiguos, en el de la congregación religiosa accionada hay un espacio destinado a usos múltiples, lindero al del actor, quien sostiene que debe soportar sobre el muro divisorio "constantes pelotazos, gritos, acumulación de personas en el frente de su propiedad, etc., a distintos horarios que alteran ostensiblemente el desarrollo de la vida cotidiana" (...); y que "pese a existir en el sector un alambrado olímpico, sobre el rumbo noroeste de la cancha existe un tramo sin cercar por donde se accede con suma facilidad al predio lindero, que resulta ser de mi propiedad, lo cual provoca, en atención a la desidia de los demandados, que personas desconocidas y sin permiso ingresen a mi propiedad" (...), "...por el lado trasero de la misma, trepando por el muro divisorio, para acceder a recuperar pelotas perdidas, y favoreciendo la posible comisión de delitos contra mi persona, la de mi familia y nuestra propiedad" (v. fs. 27/27 vta.; art. 330 inc. 4, CPC). IV. El art. 2513, CC, edicta que es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular; aditando el siguiente que el ejercicio de estas facultades no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades (textos según la ley 17711). Entonces, si cuando Beuk adquiere su raíz en mayo de 1999 (v. fs. 5/10; art. 385, CPC), su convecina demandada –según su propio reconocimiento– ya estaba instalada desde aproximadamente el año 1960, debió respetar el uso regular de la propiedad de esta última, quien a aquella primera fecha contaba con el manido espacio de utilización múltiple; teniendo en cuenta, además, su prioridad en el uso (art. 2618 terc. ap. del fondal). En cuanto a este último, la ley quiere afirmar que si se ha consolidado un determinado estado de hecho (en uso), el propietario que se dice perjudicado no puede pretender su modificación (Cfr. Messineo, Manual de Derecho Civil y Comercial, T. III, p. 301 y ss). De tal suerte, por ejemplo, no pueden suprimirse las molestias derivadas de ruidos, luminosidades, etc., que preexistían al momento en que Beuk adquirió su finca (Cfrs. Llambías, J., H. Alterini, Código Civil Anotado, Derechos Reales T. IV-A, p. 424). Por lo demás, nada tiene que hacer el dato de que la autorización administrativa municipal se iniciara en época coetánea y se otorgara a posteriori del incoamiento de la pretensión (v. fs. 182/241; art. 385 del rituario), por cuanto el mismo no tiene relevancia alguna (v. art. 2618 prim. ap. " in fine ": "... y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas" –las actividades en inmuebles vecinos–). Al respecto, dice Borda que la autoridad administrativa concede su autorización siempre que estén cubiertas las condiciones generales contenidas en las leyes y reglamentos, pero no podría atender por anticipado a las consecuencias y molestias que las actividades permitidas pueden eventualmente ocasionar a los vecinos (v. "Tratado ... Derechos Reales", T. I, p. 400, Nº 491). Ergo: se trata aquí de establecer si los ruidos o "daños similares" exceden la "normal tolerancia" y no de desentrañar si el ejercicio de la actividad cuenta o no con la venia municipal (arg. art. 2618 prim. ap. citado). En cuanto al trepamiento y acceso de terceros al predio del accionante en búsqueda de pelotas caídas en el mismo e impulsadas desde el susodicho espacio, memoro que el referido art. 2618 contempla nada más que las llamadas "inmisiones inmateriales", así denominadas pese a que algunas caen bajo los sentidos del hombre, porque quedan fuera de la norma las intromisiones propiamente "materiales". Es que –según la economía de aquella– "no hay una penetración en fundo ajeno, sino que el origen de la intromisión debe buscarse siempre en el fundo propio, desde el cual la misma se propaga al fundo ajeno; si se trata de algo que implique operar directamente en el fundo ajeno, no hay ya intromisión, sino invasión; la cual no se admite sin un título que la autorice" (cfr. Messineo, ob. y lug. ya citados). Por tanto, en este tramo, no es ésta la pretensión que debió incoarse (arg. art. 2497 y cc., CC). Finalmente, la intensidad ruidosa no ha sido comprobada a través de una medición adecuada de la tolerabilidad (decibelímetro) (art. 375, CPC), ya que la prohibición de exceder la normal tolerancia debe interpretarse con un criterio objetivo y no subjetivo a través de la percepción del actor o de alguno de sus testigos (art. 384 ib .). Voto por la afirmativa.

Los doctores José Manuel Cazeaux y Horacio Font adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Con lo que finalizó el acuerdo, dictándose la siguiente

SENTENCIA: Por los fundamentos consignados en el precedente acuerdo: a) Se confirma en cuanto fue materia de recurso, la sentencia de fojas 441/448; b) Se imponen costas de alzada al apelante vencido (arts. 68 y cc., CPC).

Juan José Azpelicueta – José Manuel Cazeaux – Horacio Font &#9632;

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