DIVISIÓN DE CONDOMINIO

COSTAS. Oposición a la división. Venta del bien y distribución del precio entre comuneros por tornarse antieconómica la división en especie. Distinción con indivisión forzada. Éxito de la petición. Imposición a la demandada vencida. HONORARIOS DE ABOGADOS. Base económica. Valor real y actual del inmueble. Precio que resulte de la subasta del bien 1- La oposición de la demandada a la acción de división de condominio ha sido manifiestamente infundada por lo que su queja relacionada con la imposición de costas no merece ser recibida. No es verdad que el a-quo haya aceptado que el presente es un caso de indivisión forzosa y tampoco que el accionante pretendiera sin éxito la división del inmueble en especie. Conforme a lo prescripto por el art. 3475 bis, CC, lo primero que debe intentarse es la división material del bien en tantas partes como condóminos haya y si ello no resulta jurídicamente posible, por tornarse antieconómico su uso (art. 2326,CC), no queda otro camino que proceder a la venta del bien y dividir el precio obtenido entre los comuneros. Esto es lo que ha acaecido en autos y evidentemente no es un supuesto de indivisión forzosa, instituto del que la demandada ha intentado valerse para oponerse a la división.

2- En la indivisión forzosa, tanto la que tiene su origen en la voluntad de los interesados o en la disposición de la ley, se mantiene el condominio en forma temporaria o perpetua, según los casos, mientras que en supuestos como el de autos la división en definitiva se realiza, aunque empleando un método sustitutivo para sortear el impedimento, transformando el bien en dinero. De manera que el actor ha tenido pleno éxito en su petición mientras que la accionada reviste sin atenuantes la condición de vencida, lo que justifica ampliamente que le fueran impuestas las costas por aplicación del principio general del art. 130, CPC.

3- Expresa el art. 59 inc. 1, ley 8226, que en los juicios de división de cosas comunes, habiendo controversia, los honorarios de beneficio común se regulan aplicando la escala del art. 34 sobre el valor de los bienes. Puesto que la cosa a dividir es un inmueble, resulta de aplicación el art. 30 inc. 2 del mismo plexo legal. Lo que en definitiva prevalece es el valor real y actual del inmueble. En el sub-examen, el juez no ha precisado cuál es la base económica que utilizó para regular, pero cualquiera que haya sido (la base imponible o el precio consignado en la escritura de la venta de los derechos y acciones), no corresponde al valor real y actual del inmueble, el que ha de resultar del precio que se obtenga de la subasta que se ordena realizar en el pronunciamiento impugnado.

C1a. CC y CA Río Cuarto. 09/12/02. Sentencia 67. Trib. de origen: Juz. 2º CC, Río Cuarto. “Ossana, Héctor Celso Ángel c/ María Isabel Ferrero de Giacardi – División de Condominio”.

2ª Instancia. Río Cuarto, 9 de diciembre de 2002

¿Corresponde hacer lugar al recurso de apelación?

El doctor Julio Benjamín Avalos dijo:

I) El pronunciamiento recurrido contiene una relación de causa que considero correcta, por lo que a ella remito a fin de evitar incurrir en innecesarias repeticiones. Tramitado el proceso, el juez de primer grado dictó sentencia resolviendo hacer lugar a la demanda de división de condominio, con costas, la que ordenó que se materialice mediante la venta en pública subasta del bien objeto de condominio. El fallo fue impugnado por el apoderado de la demandada, quien interpuso en su contra el recurso de apelación. Concedido el recurso y radicados los autos en este tribunal, el apelante expresó agravios, los que a su turno fueron replicados por el apoderado del accionante. Dictado y consentido el proveído de autos y concluido el estudio de la causa, queda el proceso en condiciones de ser sentenciado. II) La queja relacionada con la imposición de costas no merece ser recibida. No es cierto que la demandada haya tenido, como dice, razones para litigar. Por el contrario, cabe considerar que su oposición a la acción de división de condominio ha sido manifiestamente infundada. No es verdad que el a-quo haya aceptado que el presente es un caso de indivisión forzosa y tampoco que el accionante pretendiera sin éxito la división del inmueble en especie. Teniendo en cuenta que no existe otra división propiamente dicha que la que tiene lugar en especie, conforme a lo prescripto por el art. 3475 bis del Código Civil, lo primero que debe intentarse es la división material del bien en tantas partes como condóminos haya, y si ello no resulta jurídicamente posible por tornarse antieconómico su uso y aprovechamiento (art. 2326 del Código Civil), no queda otro camino que proceder a la venta del bien y dividir el precio obtenido entre los comuneros. Esta situación es la que se ha producido en autos y evidentemente no se trata de un supuesto de indivisión forzosa, instituto del que la demandada ha intentado valerse para oponerse a la división. En la indivisión forzosa, tanto la que tiene su origen en la voluntad de los interesados o en la disposición de la ley (ver Guillermo Borda, Derechos Reales I Nº 600, Perrot, segunda edición), se mantiene el condominio en forma temporaria o perpetua, según los casos, mientras que en supuestos como el de autos la división en definitiva se realiza, aunque empleando un método sustitutivo para sortear el impedimento, transformando el bien en dinero. De manera que el actor ha tenido pleno éxito en su petición mientras que la accionada reviste sin atenuantes la condición de vencida, lo que justifica ampliamente que le fueran impuestas las costas por aplicación del principio general del art. 130 del Código Procesal. III) Expresa el art. 59 inc. 1 de la ley 8226 que en los juicios de división de cosas comunes, habiendo controversia, los honorarios de beneficio común se regulan aplicando la escala del art. 34 sobre el valor de los bienes. Puesto que la cosa a dividir es un inmueble, resulta de aplicación el art. 30 inc. 2 del mismo plexo legal. Comenta Ferrer que esta norma brinda aparentemente una opción a favor del profesional entre la valuación judicialmente aprobada y la base imponible, pero en realidad el derecho de opción es relativo porque en ambos supuestos el deudor puede objetar la valuación si considera que no corresponde al valor real de los bienes, entendiéndose que en el primer supuesto sólo podrá hacerlo en caso de no haber sido parte en la etapa procesal que la tasación se practicó ("Nuevo Código Arancelario para Abogados y Procuradores-Ley 8226" Advocatus, 1993, pág. 46 y 47). Como se advierte, lo que en definitiva prevalece es el valor real y actual del inmueble. En el sub-examen, el juez no ha precisado cuál es la base económica que utilizó para regular, pero cualquiera que haya sido (la base imponible o el precio consignado en la escritura de la venta de los derechos y acciones), no corresponde al valor real y actual del inmueble, el que ha de resultar del precio que se obtenga de la subasta que se ordena realizar en el pronunciamiento impugnado. Por ello opino que corresponde hacer lugar parcialmente a la apelación y dejar sin efecto las regulaciones practicadas, las que deben diferirse para cuando sea conocido el verdadero valor del inmueble objeto de la presente acción. Voto pues parcialmente por la afirmativa a la primera cuestión propuesta.

Los doctores Eduardo H. Cenzano y César de Olmos adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado del Acuerdo que antecede y por unanimidad del Tribunal;

RESUELVE: 1) Hacer lugar parcialmente a la apelación y modificar la sentencia impugnada, dejando sin efecto las regulaciones de honorarios practicadas, difiriéndolas para cuando sea determinada la base económica. 2) Confirmar el pronunciamiento en todo lo demás que resuelve y ha sido materia de recurso. 3) Imponer a la demandada las costas de la alzada por la apelación relacionada con la imposición de las costas de primera instancia. 4) No imponer costas ni efectuar regulaciones en relación a la apelación de honorarios. 5) Diferir la regulación de honorarios del letrado de la accionante por los trabajos realizados en esta instancia para cuando se determine la base económica y disponer que cuando ello ocurra, tales honorarios sean regulados en el cuarenta por ciento de la suma que resulte de aplicar dos puntos porcentuales por encima del mínimo de la escala.

Julio Benjamín Ávalos – Eduardo H. Cenzano – César de Olmos &#9632;

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