DESALOJO (Reseña de fallo)

qdom POSESIÓN.Propiedad acreditada por el actor y posesión acreditada por el demandado. Improcedencia de la demanda Relación de causa En autos, los Sres. Antonio Plaza, Narciso Plaza y Margarita Plaza de Guridi interponen demanda de desalojo en contra de Bautista Gallegos, persiguiendo la desocupación del inmueble descripto, según plano de mensura y subdivisión. Fundan su pretensión en el carácter de tenedor precario que endilgan a Gallegos y en el abandono en que, dicen, se halla el inmueble en cuestión. El demandado contesta negando que los actores estén legitimados para requerir el desalojo por cuanto nunca han tenido la posesión del predio; en rigor, asegura que es él quien ha ejecutado por largos cuarenta años actos posesorios, reseñando que adquirió la propiedad del bien por donación que le hiciera el antiguo dómino. De todos modos, opone al progreso de la acción de desalojo la excepción de prescripción, por haber transcurrido más de veinticuatro años contados desde la fecha de los instrumentos que incorpora en el libelo introductorio, sin que los actores hubieran ejecutado actividad útil para recibir y/o recobrar la posesión del predio.

Doctrina del fallo 1– El desalojo constituye una acción personal que se otorga sólo en contra del tenedor, entendiendo que en esa calidad se encuentra el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro su propiedad –art. 2352, CC–. Obviamente que la cuestión posesoria, para que sea apta para neutralizar la acción de desalojo, debe estar como mínimo seriamente acreditada y tener sustento legal. El problema se plantea cuando existen dudas acerca de las hipótesis que actores y accionado plantean como argumentos defensivos, razón por la cual el examen que practique el tribunal debe ser lo más estricto posible, escudriñando el cúmulo de pruebas diligenciadas. Y si de ese cotejo aparecen indicios suficientes para tener por acreditado el hecho de la posesión en la persona del demandado, la acción intentada debe ser desestimada, por cuanto el juicio de desalojo es ineficaz para recuperar la cosa en contra de quien aparece u ostenta notas o carácter de poseedor.

2– Al invocar la “posesión” para oponerse a la pretensión jurídica de los actores, se le imponía al demandado el deber de acreditar las circunstancias fácticas que hacen funcionar las normas legales que regulan este instituto; a tal fin, debió justificar su existencia por actos ciertos, auténticos, inequívocos, que revelen el “ corpus ” y el “ animus ” que integra la “ possesio ”. Y si al final del periplo probatorio resulta acreditado de modo mínimo, suficiente, el carácter o calidad de poseedor del demandado, no puede proceder la acción de desalojo y el debate se instaurará necesariamente en el marco respectivo.

3– En autos, se tiene por confeso por el demandado y, en consecuencia, capítulo no controvertido, que los actores tienen título de dominio suficiente; pero sí se halla discutida la concurrencia del modo, esto es, la tradición –arts. 577, 2377 y 2524, inc. 4, CC–, entrega efectiva de la cosa con el ánimo de transmitir la propiedad de ésta. La transferencia del derecho real de dominio se integra con ambos requisitos: título y modo.

4– No se halla legitimado para promover el juicio de desalojo quien sólo invoca la titularidad del inmueble, pero sin probar que se le había otorgado la efectiva posesión.

5– En la presente causa, la demanda de desalojo no es de recibo por estar controvertido –en grado de duda insalvable– el carácter que se atribuye en demanda al accionado. En efecto, en esta vía procesal carece de entidad acreditar la titularidad dominial del inmueble cuya desocupación se persigue, por cuanto se reconoce a favor de quien tiene la facultad de pedir la restitución del bien de manos del que la tiene a título precario, intruso o cualquier otro ocupante cuya obligación de devolver sea exigible. Lo capital, en rigor, es demostrar que el tenedor está obligado a reintegrar la cosa. Y en esta ecuación, ser titular del derecho real de dominio no garantiza la bondad de la acción de desalojo

6– En autos, los testigos han estado contestes en reconocer que el demandado se encontraba ocupando el terreno. Ocupación que debe ser ponderada en los términos del art. 2384, CC, que reza: “Son actos posesorios de cosas inmuebles, su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes”. Concretamente lo que la norma prevé es que la posesión debe ser acreditada con la realización de actos materiales y no de actos jurídicos.

7– Dentro de la acotada geografía de un juicio de desalojo, del examen integral de la prueba queda acreditado prima facie –y sin visos de definitividad– la realización de actos que admiten ser emplazados en la norma precitada, surgiendo así la presunción a favor del demandado de reunir los elementos objetivo y subjetivo de la posesión (animus domini y corpus) y, por efecto de ello, se desvanece la pretensión de los actores. En esta línea, las testimoniales son idóneas para valorar que el demandado ejecutó actos posesorios, a saber: alambrado del predio –que importa su deslinde, al decir del Codificador–, la cría y pastura de animales, su limpieza y conservación, entre otros extremos. Actos que por sí mismos son lo suficientemente demostrativos de la materialidad de la posesión.

8– Para que se juzgue hecha la tradición es necesario que no haya contradictor, pues si la posesión no está vacua el adquirente no podría tomarla por sí mismo.

9– La prueba rendida en autos resulta esquiva a la pretensión de los accionantes, en tanto éstos no han logrado conmover la calidad de poseedor que invocara el demandado y que ha de ser valorada en los términos del art. 2363, CC, que cobija el paradigma axial en esta materia: el poseedor posee porque posee. La posesión cobra vida con independencia de títulos o derechos personales a obtenerla; en el caso bajo anatema, no interesa si el demandado tiene o no título, dado que invoca ser poseedor, es decir alega un hecho que fractura la idoneidad de la demanda de desalojo.

10– En el caso subdiscussio , el demandado no sólo se asumió como poseedor sino que produjo prueba respecto de ese señorío, invocando a todo evento un título suficiente como causa de su posesión. Como resultado de esa actividad probatoria ha quedado degradada la calidad de tenedor precario que los actores le espetaban, lo que en definitiva perjudica la procedencia de la acción de marras. Las escrituras de venta y de las cesiones practicadas, el contrato de arrendamiento, resultan insuficientes para modificar la situación fáctica de la posesión enarbolada por el demandado en el presente juicio de desalojo.

11– En definitiva, la acción de desalojo puede únicamente dirigirse contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, pero no contra quien actúa con animus domini (art. 2351, CC). Del expediente surgen indicios fuertes de que los actores serían los titulares dominiales del inmueble en cuestión, pero también que el demandado ha ejercido la detentación material del referido predio –nominado como lote “c”–. Los testigos que han depuesto en autos así lo permiten aseverar. Frente a ese cuadro son limitadas las posibilidades que tiene el Tribunal para admitir la demanda y despachar la orden de lanzamiento. En síntesis, no habiéndose acreditado la calidad de tenedor precario, corresponde rechazar la acción de desalojo deducida por los actores en contra del demandado.

Resolución I) Hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el demandado y, en su mérito, desestimar la demanda de desalojo intentada por Antonio Plaza, Narciso Plaza y Margarita Plaza de Guridi. II) Costas a cargo de los actores.

17069 – Juzg. 2ª. CC y Fam.Villa María. 14/3/07. Sentencia Nº 96. “Plaza Antonio y otros c/ Bautista Félix Gallegos – Desalojo”. Dr. Fernando Martín Flores &#9632;

TEXTO COMPLETO

SENTENCIA NUMERO: Villa María, de Marzo de del dos mil siete. Y VISTOS: Estos autos caratulados “Plaza Antonio y Otros c/ Bautista Felix Gallegos - Desalojo“ (Expte. Letra “P”; Nº 101/14, de fecha 20 de Marzo de 2002) de lo que resulta que a fs. 27 comparecen Antonio Plaza, Narciso Plaza y Margarita Plaza de Guridi, patrocinados por la Dra. Emma Susana Corigliano, quienes inician formal demanda de desalojo en contra de Bautista Félix Gallegos, por las causales de tenencia precaria y abandono del inmueble, procurando la desocupación de la fracción de campo ubicada dentro del municipio de la ciudad de Villa María, Departamento General San Martín, Provincia de Córdoba, designado como lote “C”, según plano de mensura y subdivisión (n°95.669, planilla n°119.908) y demás precisiones de lugar que refieren en su libelo. Manifiestan que en reiteradas oportunidades le reclamaron al demandado el desalojo de la propiedad, habiéndosele intimado por cartas documentos sin respuesta alguna. De todos modos, insisten con intimaciones, formuladas a través de los escribanos Delia Merlino de Mariscotti y Aldo Lozita, según se desprende de cada pieza escrituraria que acompañan. Ofrecen prueba consistente en documental, reconocimiento de firma (con pericial caligráfica subsidiaria), y confesional, solicitando en definitiva que previo los trámites de ley se condene al demandado a la desocupación del inmueble en cuestión, con costas. Impreso el trámite de juicio abreviado se cita y emplaza al accionado para que comparezca a estar a derecho, conteste la demanda y, en su caso, oponga excepciones o deduzca reconvención, lo que acontece a fs. 41/44, a mérito del memorial que se acompaña. En primer término, el demandado niega todos y cada uno de los hechos y el derecho invocados en la demanda, especialmente que los actores sean propietarios, que se encuentren en posesión real del predio y que éste se encuentre abandonado; por el contrario, afirma que el inmueble ha sido cercado, sembrado y cuidado por él y su familia durante los últimos cuarenta años. Acto seguido, niega e impugna la autenticidad de toda la documental incorporada, incluyendo los envíos postales, en tanto han sido dirigidas –dice- a terceros, con errores en la identificación de su nombre y apellido; en síntesis, argumenta que nunca recibió dichas misivas por lo que no constituyen elemento probatorio, ni reconocimiento de circunstancia y/o relación alguna. Igualmente, rechaza e impugna el contenido de cada una de las escrituras públicas acompañadas. Seguidamente, el demandado opone las excepciones de falta de acción y de prescripción. Respecto de la primera, puntualiza que los demandantes carecen de legitimación sustancial activa –art. 750, CPC- para pretender el desalojo, por cuanto nunca se les hizo tradición del inmueble por lo que jamás han tenido su posesión. Remarca que si bien de la documental anexada en autos surgiría que los actores serían titulares dominiales, insiste en que no ejecutaron actos posesorios. Asimismo, destaca que tampoco se da la figura del abandono, pues, para que ello ocurra, es menester contar con un contrato y entre las partes, aclara, no existió ninguna relación locativa. A todo evento, alega que adquirió –la titularidad- del predio por donación que le hiciera el Sr. Félix Barrainca en el año 1958, convenio que se instrumentó de modo privado, oportunidad en la que tomó posesión del inmueble y detentándola en forma pública, pacífica, ininterrumpida, de buena fe y a título de dueño, a cuyo fin lo alambró, retiró malezas, extrajo árboles, con el propósito de adecuar el terreno con fines ganaderos, lo que así hizo durante cuarenta años. Cita jurisprudencia. En segundo término, estima que la acción de desalojo se encuentra prescripta, dado que el título que los actores acompañan data del año 1978, por lo que resulta evidente su inacción, su desinterés, sin ejercer ningún acto material tendiente a recibir y/o recobrar la posesión del predio, dejando transcurrir veinticuatro años para luego pretender el desalojo. Acota, en esta línea, que ha adquirido por prescripción (arts. 3947, 4015 y 4016, Cód.Civil). Reitera que el inmueble le fue donado por el antiguo propietario mediante documento privado, el que posteriormente le fue sustraído de su domicilio, según surge de la constancia policial que acompaña. Además, insiste en que ejecutó actos posesorios tales como la instalación de la bomba de agua, siembras –alfalfa, mijo, entre otros-, construcción de un precario galpón, crianza de animales, tambo. Finalmente, asevera que el predio formaba parte de una superficie mayor, que comprendía el trazado de la calle pública (hoy Marco Juárez), que si bien fue abierta por el municipio en vida de Barrainca, al no existir mensura no pudo pagar los impuestos, ya que la indivisión se lo impedía. Ofrece prueba documental, testimonial, informativa, presuncional e indiciaria y confesional, solicitando que se acojan las excepciones de falta de acción y de prescripción y, en su mérito, se desestime la acción de desalojo, con costas. Tramitada la causa de conformidad a lo dispuesto a fs. 34, diligenciada la prueba y acompañados los alegatos de bien probado, se dicta el decreto de autos, el que, una vez firme, deja a esta causa en estado de ser resuelta. Y CONSIDERANDO: Primero: Que los Sres. Antonio Plaza, Narciso Plaza y Margarita Plaza de Guridi, interponen demanda de desalojo en contra de Bautista Gallegos, persiguiendo la desocupación del inmueble descripto, según plano de mensura y subdivisión antes apuntado, como lote “C”, con una extensión de 23.40 mts. En su lado noreste (línea A-B), 163.10 mts. en su costado sudeste (línea B-C), 14.910 mts. en su lado sudoeste (línea C-D) y 180.97 mts. en su costado noroeste (línea D-A), lo que hace una superficie total de dos mil quinientos ochenta y cinco metros cuadrados, predio que linda con camino público en medio con RN158 –noreste-, calle pública en medio con la Cooperativa de Empleados Públicos de Villa María Ltda. –noroeste-, y con la propiedad de Pedro y Antonio Lanusse –sudeste y sudoeste-, lo que se desprende de las Escrituras Públicas N° 158 del 4/04/78 y N° 113, Sección A, del 23/5/88, incorporadas en el sublite. Fundan su pretensión en el carácter de tenedor precario que endilgan a Gallegos y en el abandono en que, dicen, se halla el inmueble en cuestión. El demandado contesta negando que los actores estén legitimados para requerir el desalojo, por cuanto nunca han tenido la posesión del predio; en rigor, asegura que es él quien ha ejecutado por largos cuarenta años actos posesorios, reseñando que adquirió la propiedad del bien por donación que le hiciera el antiguo domino. De todos modos, opone al progreso de la acción de desalojo la excepción de prescripción, por haber transcurrido más de veinticuatro años, contados desde la fecha de los instrumentos que incorporan en el libelo introductorio, sin que los actores hubieran ejecutado actividad útil para recibir y/o recobrar la posesión del predio. Segundo: Como se puede apreciar, la litis quedó circunscripta al pedido de desocupación del inmueble antes individualizado, reprochándosele al demandado el carácter de tenedor precario, calificación que es negada por este último quien denuncia que es poseedor del referido bien, relatando diversas circunstancias, entre las que goza de entidad que nunca se les hizo tradición a los actores del inmueble, por lo que carecen de legitimidad para demandar. El código de rito, en su art. 750, prevé que “el juicio de desalojo procede contra el locatario o sublocatario de inmuebles urbanos o rurales, o contra cualquier ocupante de los enumerados en el art. 2462 del Código Civil...”; en buen romance, el precepto instrumental dispone que esta clase de procedimiento sólo comprende la restitución de bienes, contra el que tenga obligación de restituir la cosa y dicha obligación sea exigible. Se advierte, en consecuencia, que el desalojo dista de representar la vía suficiente para intentar desalojar a quien se asume como poseedor. La definitiva determinación de la condición en que el demandado se encuentra asume capital importancia, pues la acción deducida por los actores, reconoce un límite preciso que no puede ser desbordado por este Tribunal, sin que ello implique la adopción de una postura sobre el fondo de la cuestión que se debate entre las partes. La premisa insoslayable que debe guiar el estudio de la causa sublite se traduce en que el desalojo constituye una acción personal que se otorga sólo en contra del tenedor, entendiendo que en esa calidad se encuentra el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad de la misma –art. 2352, Cód.Civil-. Obviamente que la cuestión posesoria, para que sea apta para neutralizar la acción de desalojo, debe estar como mínimo seriamente acreditada y tener sustento legal. El problema se plantea cuando existen dudas acerca de las hipótesis que actores y accionado plantean como argumentos defensivos, razón por la cual el examen que practique el tribunal debe ser lo más estricto posible, escudriñando el cúmulo de pruebas diligenciadas. Y si de ese cotejo aparecen indicios suficientes para tener por acreditado el hecho de la posesión en la persona del demandado, la acción intentada debe ser desestimada, por cuanto, se itera una vez más, el juicio de desalojo es ineficaz para recuperar la cosa en contra de quien aparece u ostenta notas o carácter de poseedor. Tercero: La cuestión a resolver se compendia del siguiente modo: ¿puede calificarse en este juicio de tenedor al demandado y, por ende, despachar su desahucio? Calificada así la situación de Gallegos por los actores, y negada por el interesado, quedaba en éste ilustrar al Tribunal acerca de su carácter de poseedor, pues de tal extremo dependen las excepciones articuladas. Efectivamente, al invocar la “posesión” para oponerse a la pretensión jurídica de los actores, se le imponía al demandado el deber de acreditar las circunstancias fácticas que hacen funcionar las normas legales que regulan este instituto; a tal fin, debió justificar su existencia por actos ciertos, auténticos, inequívocos, que revelen el “corpus” y el “animus” que integra la “possesio”. Y si al final del periplo probatorio resulta acreditada de modo mínimo, suficiente, el carácter o calidad de poseedor del demandado, no puede proceder la acción de desalojo, y el debate se instaurará necesariamente en el marco respectivo. Desde esta óptica, se tiene por confeso por el demandado y, en consecuencia, capítulo no controvertido, que los actores detentan título de dominio suficiente (cfme. fs. 42), extremo que surge de los instrumentos que se han acompañado sin oposición alguna. Pero sí se halla discutida la concurrencia del modo, esto es la tradición –arts. 577, 2377 y 2524, inc. 4º, Cód.Civil-, entrega efectiva de la cosa con el ánimo de transmitir la propiedad de la misma, recordándose que la transferencia del derecho real de dominio se integra con ambos requisitos: título y modo. Recuérdese que no se halla legitimado para promover el juicio de desalojo quien sólo invoca la titularidad del inmueble, pero sin probar que se le había otorgado la efectiva posesión (Cám. Civ. y Com., Cba., 8ª Nom., “Pérez, Carol Bruno c/ Sajen, Daniel Alejandro – Desalojo – Tenencia Precaria”, 30/10/06). Cuarto: Una vez ponderada la prueba en base a las reglas de la sana crítica racional, de conformidad a lo disciplinado por el art. 327 del estatuto foral, el Tribunal arriba a la convicción que la demanda de desalojo no es de recibo, por estar controvertido –en grado de duda insalvable- el carácter que se atribuye en demanda al accionado. En efecto, apréciese que en esta vía procesal carece de entidad acreditar la titularidad dominial del inmueble cuya desocupación se persigue, por cuanto, como se apuntó en los tópicos que anteceden, se reconoce a favor de quien tiene la facultad de pedir la restitución del bien de manos del que la detenta a título precario, intruso o cualquier otro ocupante cuya obligación de devolver sea exigible. Lo capital, en rigor, es demostrar que el tenedor está obligado a reintegrar la cosa. Y en esta ecuación, ser titular del derecho real de dominio no garantiza la bondad de la acción de desalojo. Quinto: Las testimoniales ofrecidas en estos actuados arrojan un manto de niebla insuperable que impide concluir, con la certeza que exige el marco procesal, que Gallegos es tenedor precario. Véase: Ismael Martínez de Alegría (fs. 158) declaró que “hace años que lo ve –por Gallegos- allí” y agregó que “ese terreno es de don Gallegos, cuando yo vine de las cuatro esquina (sic) desde chiquito, pero no vio papeles, hace 38 años que está allí”; dejando a salvo la imputación de pertenencia que el testigo realiza, lo cierto es que ubica al accionado en ese inmueble desde tiempos pretéritos, destacando que lo veía “arreglando los alambres y cortando las plantas”, como también que le consta que el Sr. Barrainca –titular originario- le decía que se lo iba a dar. Además y preguntado por si tenía conocimiento que el demandado poseía el lote desde que estaba en vida Félix Barrainca –octava pregunta-, contestó que sí. En similares términos se expidió Guillermo Osvaldo Vásquez (fs. 159), situando a Gallegos en el predio de que se trata desde hace veintidós o veinticinco años, que aquél tenía un “tambito, algunos chanchos, caballos”, “que lo mantiene limpio, como hay animales”, “que el Sr Félix Barrainca le había comentado que se lo había regalado a Gallegos” y, finalmente, interrogado acerca de si otra persona ocupó alguna vez el inmueble en cuestión contestó que no. A fs. 160 se incorpora el acta de la audiencia en la que compareció Bernardo Barrozo quien manifestó que Gallegos posee el predio desde hace más de treinta años, que se lo había regalado Barrainca, que el demandado arregló los alambres, lo mantuvo. José Carlos Barrera también depuso en autos (fs. 170) señalando que fue tambero de Antonio y Narciso Plaza durante catorce años y que lo hizo hasta el año 1992; remarcó que entendía que el lote “c” –según plano de fs. 72- era de los Plaza, pero que no lo alambró, como sí hizo con los lotes “a” y “b”, aclarando a la octava pregunta que “tiene entendido que el lote era de los Plaza pero ocupaba Gallegos desde 1980”, desconociendo que sobre esa fracción de terreno se realizara contrato de arrendamiento. Inquirido sobre la calidad que reunía el demandado para ocupar el predio, indicó que si bien entiende que era de los Plaza, “en vida se lo había dado el tío a Gallegos”. Como se puede avizorar, los testigos –cuyas apreciaciones de mayor interés han sido transcriptas en este tópico, de consuno a lo normado por el art. 327, CPC- han sido contestes en reconocer que Gallegos se encontraba ocupando el terreno. Ocupación que debe ser ponderada en los términos del art. 2384, Cód.Civil, que reza: “Son actos posesorios de cosas inmuebles, su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes”. Concretamente lo que la norma prevé es que la posesión debe ser acreditada con la realización de actos materiales y no de actos jurídicos (CNCiv., Sala JH, 5/12/94, LL 1995-C-85). En definitiva, y dentro de la acotada geografía de un juicio de desalojo, del examen integral de la prueba queda acreditado prima facie –y sin visos de definitividad- la realización de actos que admiten ser emplazados en la norma precitada, surgiendo así la presunción a favor del demandado de reunir los elementos objetivo y subjetivo de la posesión (animus domini y corpus) y, por efecto de ello, se desvanece la pretensión de los actores. En esta línea, las testimoniales son idóneas para valorar que Gallegos ejecutó actos posesorios, a saber: alambrado del predio –que importa su deslinde, al decir del codificador-, la cría y pastura de animales, su limpieza y conservación, entre otros extremos. Actos que por sí mismo son lo suficientemente demostrativos de la materialidad de la posesión. No alcanzan a desvirtuar estas consideraciones las testimoniales de Héctor Bertone (fs. 138) ni de Antonio Martínez (fs. 163), máxime aquél cuando, al responder la décimo tercera pregunta –“para que diga, dando razón de sus dichos, si los actores tenían la posesión de la fracción de campo en cuestión”-, derechamente negó tal extremo. Sexto: Que Gallegos tenía animales en el inmueble cuya desocupación se pretendía ha quedado verosímilmente acreditado, teniéndose presente para así colegir lo comentado por los testigos y, además, lo informado por la Sociedad Rural Villa María (fs. 183), que revela que ha vacunado contra la fiebre aftosa los animales de Gallegos desde el año 1991. Tampoco disipa las dudas que este Tribunal advierte lo señalado por la Cooperativa de Vivienda de Empleados Públicos de Villa María Ltda.., especialmente al punto 3 del escrito que corre a fs. 187 vta., afirmación a partir de la cual la posición de los actores entraría en colisión con lo prescripto por el art. 2383, Cód.Civil, en el sentido que para que se juzgue hecha la tradición es necesaria que no haya contradictor, pues si la posesión no está vacua el adquirente no podría tomarla por sí mismo. En definitiva, la prueba rendida en autos resulta esquiva a la pretensión de los accionantes, en tanto éstos no han logrado conmover la calidad de poseedor que invocara el demandado y que ha de ser valorada en los términos del art. 2363, Cód.Civil, que cobija el paradigma axial en esta materia: el poseedor posee porque posee. La posesión cobra vida con independencia de títulos o derechos personales a obtenerla; en el caso bajo anatema, no interesa si Gallegos tiene o no título, dado que invoca ser poseedor, es decir alega un hecho que fractura la idoneidad de la demanda de desalojo. No desconoce este Tribunal lo resuelto por la Excma. Cámara Civil, Comercial, Cont. Adm. y Familia, con sede en esta ciudad, acerca de que “no basta titularse como poseedor del inmueble en los términos del art. 2363 del Cód.Civil, para enervar la demanda de desalojo por tenencia precaria. Ello, toda vez que la citada norma no alude a la posesión en cuanto a hecho, sino al título por el cual se posee” (16/4/1996, LLCba. 1997-138); sin embargo, en el caso subdiscussio, Gallegos no sólo se asumió como poseedor sino que produjo prueba respecto de ese señorío, invocando a todo evento un título suficiente como causa de su posesión. Como resultado de esa actividad probatoria ha quedado degradada la calidad de tenedor precario que los actores le espetaban, lo que en definitiva perjudica la procedencia de la acción de marras. Las escrituras de venta y de las cesiones practicadas, el contrato de arrendamiento, resultan insuficientes para modificar la situación fáctica de la posesión enarbolada por Gallegos en el presente juicio de desalojo. El informe practicado por el experto de oficio tampoco introduce elementos de fuste, que haga mutar la conclusión en sentido divergente. A modo de colofón, del examen de las pruebas colectadas, se infiere prima facie que el hecho posesorio alegado por el demandado se acredita con suficientes y plurales indicios, los que resultan además coherentes y pertinentes, autorizando a desestimar la demanda. No modifican la decisión a que se arriba, en el marco del desalojo, que los actores sean titulares registrales del inmueble, dado que tal circunstancia no se encuentra en debate. En buen romance, Gallegos ha tenido éxito al cuestionar el argumento principal de la pieza introductoria: el juicio de desalojo, por ser de conocimiento limitado, no procede cuando el accionado invoca la calidad de poseedor “animus domini” y esa calidad resulta, como en el caso de autos, “prima facie” verosímil. Es que “en el juicio de desalojo no se discute el mejor derecho de poseer, ni la posesión misma, ni siquiera la tenencia cuando se niega la obligación de restituir, lo que distingue precisamente a este juicio de los interdictos. Es decir que si bien es cierto que la acción de desalojo se acuerda contra todo tenedor a título precario, intruso o cualquier otro ocupante cuya obligación de devolver sea exigible, no es menos cierto que todo asunto referente a la posesión en si, debe discutirse en las pertinentes acciones posesorias” (Cám. Civ. y Com., 5ª Nom., Cba., Sent. N° 182, 01/11/2006). Agréguese a todo lo expuesto que la posesión, como concepto binario, se halla compuesto por dos elementos ideológicamente separables: el poder efectivo por una parte y la intención de ejercerlo como dueño por la otra. Quien invoca el poder efectivo y afirma haberlo tenido o tenerlo en calidad de dueño, carga solamente con la prueba del 'corpus'; la del 'animus' le vendrá por añadidura, pues tiene a su favor una presunción de ser poseedor mientras no se pruebe que es tenedor (CCiv. y Com., Cba., 1ª Nom., 29/6/84, "Brondino, Celso, F. C/ Gatti, Juan A.", LL C, 985-252 (128-R).) En rigor, probado el hábeas, se presume el elemento espiritual: ánimo de detentar como dueño. Por el contrario, la condición de tenedor se ha de extender a todo aquel que no tiene el propósito de poseer para si, es decir que carece de animus, situación en la que no se encontraría Gallegos, a tenor de las pruebas rendidas en este expediente y que, analizadas en el marco de un juicio de desalojo, justifica rechazar el libelo. En definitiva, la doctrina de este pronunciamiento sería la siguiente: la acción de desalojo puede únicamente dirigirse contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, pero no contra quien actúa con animus domini (art. 2351, Cód. Civil). Del expediente surgen indicios fuertes que los actores serían los titulares dominiales del inmueble en cuestión, pero también que el demandado ha ejercido la detentación material del referido predio –nominado como lote “c”-. Los testigos que han depuesto en autos así lo permiten aseverar. Frente a ese cuadro son limitadas las posibilidades que tiene el Tribunal para admitir la demanda y despachar la orden de lanzamiento. En síntesis, no habiéndose acreditado la calidad de tenedor precario, corresponde rechazar la acción de desalojo deducida por los actores en contra de Bautista Gallegos. Séptimo: Las costas, por especial imposición del art. 130, CPC, que se asienta en el principio objetivo de la derrota, han de ser soportadas por la parte actora. La regulación de los honorarios de las letradas apoderadas del demandado se difiere para cuando haya base suficiente –cfme. art. 64, Ley 8226- y serán estimados en su oportunidad siguiendo las pautas cuantitativas y cualitativas previstas por el código arancelario, enfatizando la calidad de la defensa y el resultado obtenido, no correspondiendo efectuar regulación a favor de la apoderada de los actores –art. 25, contrario sensu, Ley 8226-. Por lo expuesto y normas legales citadas, SE RESUELVE: I) Hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el demandado y, en su mérito, desestimar la demanda de desalojo intentada por Antonio Plaza, Narciso Plaza y Margarita Plaza de Guridi. II) Costas a cargo de los actores, difiriéndose la regulación de los honorarios de las Dras. Isabel Gallegos y Nelly Beatriz Gallegos para cuando se determine la base de su estimación, no correspondiendo regular honorarios a la Dra. Emma Susana Corigliano atento lo dispuesto por el art. 25 de la ley 8226 –contrario sensu-. Protocolícese, hágase saber y dése copia. Fernando Martín Flores

DESALOJO (Reseña de fallo)

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