DESALOJO

Vencimiento del término contractual. Obligación de restituir la cosa locada. PRESCRIPCIÓN. Plazo quinquenal o decenal. INVOCACIÓN DE POSESIÓN ANIMUS DOMINI. Prueba. COSTAS. Extensión al garante
Relación de causa
La sentencia de primera instancia hace lugar a la demanda de desalojo por vencimiento de término, rechazando las defensas de prescripción y de falta de acción deducidas por la parte demandada. En esta instancia de grado se alza el inquilino, quien se agravia por el incorrecto cómputo de la prescripción como de la incorrecta inferencia que obtiene de los elementos de prueba. Así, dice que la acción para obtener el desalojo derivado de la locación prescribe a los cinco años, por aplicación de lo dispuesto en el art. 4027, inc. 2, CC, y no el plazo común del art. 4023, como lo entiende la juez. Mientras que en relación a la cuestión fáctica, insiste en que su parte ha intervertido el título convirtiéndose en poseedor de la cosa, circunstancia que, a su juicio, ha logrado demostrar en el pleito conforme testimonios que acreditan que compró materiales y realizó construcciones en la vivienda. Dice, además, que la actora carece de la posesión y consecuentemente de legitimación para demandar el desalojo. Por último se queja de la imposición de costas al fiador, por ser nula la cláusula 14ª del contrato y encontrarse prescripto el contrato de fianza.

Doctrina del fallo
1- El plazo quinquenal establecido en el art. 4027, CC, comprende las obligaciones que deben cumplirse periódicamente; por consiguiente, no corresponde su aplicación a la obligación de restituir la cosa locada, la cual se rige por la norma general del art. 4023. El plazo de prescripción nace cuando el acreedor se halla habilitado para promover la acción correspondiente a su derecho. Este principio reglamenta el presente caso de desalojo por vencimiento del término contractual, debiendo entenderse que el plazo decenal comienza su curso al vencimiento del contrato.

2- Acorde con lo preceptuado por el art. 1622,CC, la sola permanencia del inquilino en el uso y goce de la cosa determina la continuación de la locación hasta tanto el locador reclame la restitución. De tal suerte, la acción para demandar el desalojo no comienza sino luego del pedido de restitución, razón más que suficiente para reforzar la correcta inteligencia que sobre la cuestión decide la sentencia apelada. Cabe recordar, a todo evento, que es principio recibido en materia de prescripción que para todos aquellos casos de obligaciones que no cuentan con un plazo de prescripción específico, ha de estarse al término que establece el art. 4023, CC. En esta perspectiva, la facultad jurídica para obtener la recuperación del inmueble alquilado no puede sino quedar alcanzada por la prescripción común, en tanto la ley no determina una prescripción más breve al respecto.

3- Es cierto que la acción de desalojo puede ser repelida por el ocupante si pone de manifiesto y prueba la seriedad de un vínculo que le otorgue derecho a la ocupación del inmueble, pero evidentemente no basta con la afirmación de que se posee para enervarla; mucho menos, si ha principiado la posesión a título de locatario. Del examen probatorio surge que los elementos analizados no acreditan la realización de actos posesorios; no muestran la realización del ejercicio de tales actos en los términos del art. 2384, CC (con animus domini), ya que el demandado no es poseedor en nombre propio sino en nombre de otro (es decir, del locador), quedando en la situación de simple tenedor de la cosa (art. 2461 del C. Civil).

4- Los testimonios arrimados no son idóneos para acreditar la materialización de «actos posesorios» puesto que se limitan a señalar que los ocupantes del inmuebles actuaban como «dueños». Esa particular conjetura no significa el ejercicio de actos posesorios por el demandado; se refieren a la ocupación utilizando una expresión que técnicamente no condice con el ejercicio de la posesión animus domini en sentido técnico. Por su naturaleza, esos actos señalados por los testigos no producen por sí solos el efecto de privar al locador de la cosa (art. 2458, CC), sino, en todo caso, se encaminan a la conservación de la posesión de otro (art. 2446 y 2448, CC).

5- No se encuentra acreditada siquiera prima facie la posesión animus domini invocada por el demandado en el juicio de desalojo. A todo evento, aun cuando por vía del art. 2458, CC, el tenedor puede intervertir su título, corresponde destacar que el acto del tenedor a tales efectos requiere el propósito de privarlo de la posesión; y para ello es menester que tenga la suficiente publicidad, como para que el poseedor pueda conocer aquel propósito, no siendo idóneas las intenciones in mente retenta del ocupante tenedor.

6- En orden a la imposición de las costas al fiador, la queja es improponible por el recurrente al no haber sufrido agravio personal en ese sentido. Ha ejercido una facultad ajena; y siendo que para interponer los recursos que autoriza el ordenamiento procesal aflora como primer requisito subjetivo de admisibilidad que se tenga legitimación procesal suficiente, es claro que el agravio extraño al apelante no puede ser atendido en la medida en que el propio interesado no ha deducido impugnación contra ese segmento de la decisión.

Resolución
Rechazar el recurso de apelación confirmando la sentencia de primera instancia en lo que ha sido materia de agravios, con costas.

15.049 – C7a. CC Cba. 25/02/03. Sentencia Nº 19. Trib. de origen: Juz. 50a. CC Cba.“Mainetti, Susana Graciela c/ Gómez, Antonio Benito – Declarativo”. Dres. Jorge Miguel Flores, Alfredo Eduardo Mooney y Javier V. Daroqui ■