DESALOJO

SISTEMA RECURSIVO. Requisito: satisfacción de canon locativo vencido (art. 758, CPCC). Concesión en 1.ª instancia. INCIDENTE: ERRÓNEA CONCESIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN. Alegación de pago incompleto: falta de depósito de los servicios. Admisión: revocación: art. 1208, CCCN 1- El art. 758, CPCC, dispone: "No se admitirá al demandado el recurso de apelación en contra de la sentencia definitiva o de resolución posterior a ella, si no acredita dentro del plazo para recurrir, haber satisfecho las rentas o alquileres vencidos y los que, con arreglo al contrato deba pagar por adelantado o haberlos consignado en el tribunal. Bastará presentar el recibo otorgado por el locador o depositar a la orden del tribunal el importe mensual que corresponda, conforme a lo estipulado en el contrato para esos períodos o lo que surja del último recibo con los incrementos que establezca la ley de la materia, en su caso.". La norma procura evitar que el demandado apelante que se encuentra ocupando el inmueble interponga recursos al solo efecto de beneficiarse del efecto suspensivo que el mismo conlleva, sin el pago de la contraprestación por esa ocupación.

2- En autos y conforme surge del contrato de locación celebrado entre actor -locador- y demandado (locatario), el precio de la locación quedó pactado en las cláusulas cuarta y quinta; según esta última -amén de los servicios- los impuestos de la Dirección de Rentas de la Provincia de Córdoba y tasas de la Municipalidad, estarían a cargo del locatario. El art. 1208, CCCN, refiere que la prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el mismo. Con lo cual, no hay duda de que el demandado en el carácter asumido, se obligó a pagar mensualmente el precio del alquiler, propiamente dicho, y los impuestos provinciales y tasas municipales que gravan o recaigan sobre la cosa locada.

3- El nuevo Código despeja dudas y deja en claro que el canon locativo está integrado por el alquiler propiamente dicho y todo aquello a lo que el actor se haya obligado a pagar en el contrato de locación. De manera que, si se está a la finalidad intrínseca del art. 758, CPCC, esto es, evitar que el locatario ocupe el inmueble sin abonar la contraprestación que tiene a su cargo en claro perjuicio del actor, el requisito previsto en la norma, esto es, "haber satisfecho las rentas o alquileres vencidos y los que, con arreglo al contrato deba pagar por adelantado o haberlos consignado en el tribunal", sólo se cumple con la satisfacción del canon locativo en el sentido del art. 1208, CCCN.

4- En este caso concreto, en defensa de la pretensión del incidentista, la demandada alega que se trata de un desalojo por vencimiento de término y no de un juicio de desahucio por falta de pago y que el actor deberá ir por la vía pertinente en reclamo de lo que dice se le adeuda. Olvida la demandada que la Ley de Rito impone un recaudo de admisibilidad del recurso de apelación a cargo del demandado apelante, para lo cual no sólo debe alegar sino probar el cumplimiento del pago de las mercedes locativas convenidas. Y éstas no sólo comprenden el alquiler propiamente dicho sino igualmente las demás cargas asumidas. Se cumple con la carga acreditando el pago o depositando en el tribunal el importe que se adeude. No exige la norma invocada el inicio de juicio ejecutivo alguno ni es relevante la causa que invoque para accionar en tal sentido: sea ésta falta de pago o vencimiento de término. Donde la ley no distingue no le corresponde al operador judicial distinguir (ubi lex non distinguit nec nos distinguere).

5- No pudiendo reputarse cumplido el requisito de admisibilidad del recurso de apelación, en ejercicio del debido contralor de admisibilidad que corresponde a la Alzada, debe declararse que la impugnación fue mal concedida por parte de la señora jueza a quo, lo cual así se hace, y firme la sentencia recaída en la causa (art. 759 CPCC).

C2.ª CC Cba. 9/8/21. Auto N° 215. Trib. de origen: Juzg. 48.ª CC Cba. "Ashllian, Eduardo c/ Benedetti, Gisella Elizabeth - Desalojo - Por vencimiento de término - Expte. 9266666"

Córdoba, 9 de agosto de 2021

Y VISTOS:

Estos autos caratulados (…) venidos a despacho a los fines de resolver el incidente de errónea concesión del recurso de apelación iniciado por el actor, señor Gustavo Daniel Ashllian, sucesor del Sr. Eduardo Ashllian ya fallecido, en los términos del art. 368, CPCC. Requiere el presentante se revoque por contrario imperio el proveído de fecha 17/2/2021 por el cual se concede el recurso de apelación interpuesto por la demandada en contra de la Sentencia Nº Uno de fecha 3/2/2021, dictada por la señora jueza titular del Juzgado de Primera Instancia y 48.ª Nominación en lo Civil y Comercial de esta Ciudad, por la que se dispuso: "…Resuelvo: 1) Rechazar la excepción de que se trata haciendo lugar a la demanda de desalojo por vencimiento de término iniciada por el Sr. Daniel Gustavo Ashllian condenando a la locataria Sra. Gisella Elizabeth Benedetti (DN1 nº xxx), a restituir en el término de diez días el inmueble locado sito en calle Sarmiento n° 5, esquina 9 de Julio de Barrio Centro de la ciudad de Villa Carlos Paz, con más las cosas y personas puestas por ella o que de ella dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. 2) Costas a cargo de la vencida y de las garantes Sras. María Eugenia Benedetti (D.N.I. Nº xxx) y la Sra. María Corina Cei (D.N.I. N° xxx), a cuyo fin se regulan los honorarios del Dr. Héctor Esteban González Mucilli en la suma de pesos veinticuatro mil trescientos ($24.300) no regulándose los honorarios del Dr. Luciano Bartolomé Bocco en esta oportunidad en atención a lo dispuesto por el art. 26, a contrario sensu del C. Arancelario. Protocolícese, hágase saber y dése copia". Corrido traslado al demandado apelante, es evacuado conforme consta en la presentación de fecha 18/3/2021. Dictado y firme el decreto de autos (25/3/2021), pasan las actuaciones a resolución.

Y CONSIDERANDO:

I. Llegada la causa a esta Sede y ordenado traslado al apelante para expresar agravios, comparece la contraria y deduce incidente en los términos del art. 386, CPC [N. de R.- Corresponde art. 368, CPCC] (11/3/2021). Expresa que no se encuentra cumplimentado de manera íntegra el requisito formal de apelabilidad que expresamente se requiere para recurrir las sentencias de desalojo, conforme lo reza el art. 758, CPCC. Explica que pese a haber acreditado el apelante los pagos del canon locativo mediante constancias de transferencias bancarias que adjuntó junto al escrito de apelación, no cumplió de manera íntegra con el pago del canon locativo convenido en razón de que a la fecha adeuda Tasa por Servicios a la Propiedad Municipal de Villa Carlos Paz y el Impuesto Provincial de Rentas (DGR). Refiere que conforme el art. 1208, CCCN, el término "alquiler, renta o canon locativo" no sólo comprende el precio de la locación mensual sino también toda otra prestación u obligación accesoria de pago periódico y continuo asumida convencionalmente por el locatario y ahora demandado por desahucio. La obligación de cumplimiento de pago de las prestaciones a las que alude el citado artículo se encuentra estipulada en el contrato de locación en su cláusula quinta, último párrafo. Cita jurisprudencia. Afirma que el apelante demandado al día de la fecha adeuda los impuestos Inmobiliarios de Rentas del inmueble locado sito en calle Sarmiento Nº (…) Esq. Av. 9 de Julio de Barrio Centro de la Ciudad de Villa Carlos Paz (Nº de cuenta xxx) por el monto total de $20.854,53 de los cuales $10.248,16 corresponden a las cuotas 5, 6, 7, 8 del año 2020 en etapa Prejudicial y $10.606,37 correspondientes a las cuotas 9, 10, 11 del año 2020; asimismo, que el apelante adeuda la Tasa por Servicios a la Propiedad de la Municipalidad de Villa Carlos Paz Nº Cuenta xxx - Nomenclatura: xxx por un monto de $44.102,49 correspondientes a los años 2018, 2019 y 2020 completos, sumados a las dos cuotas de 2021; lo que acredita el incumplimiento integral del demandado y apelante de sus obligaciones contractuales. Resalta el perjuicio sufrido para el actor como la pérdida del goce de descuentos del 30% en todos los inmuebles de su propiedad en referencia al tributo de DGR, perjuicio producido ya desde mucho antes de este pleito. Reitera que no cumplió en su totalidad y de forma suficiente la contraprestación convenida, requisito de admisibilidad formal para la concesión del recurso de apelación. En definitiva, solicita se considere mal concedido el recurso de apelación, se revoque el proveído respectivo, declarándolo inadmisible y, por ello, desierto al no haberse satisfecho en su totalidad el requerimiento del art. 758, CPCC, esto es, el canon locativo correspondiente con los importes mensuales pactados, pago de impuesto provincial (DGR) y Tasa por Servicios a la Propiedad de la Municipalidad de Villa Carlos Paz, según lo convenido por las partes en el contrato de locación. II. Por su parte, la demandada solicita el rechazo del incidente, con costas. Transcribe el art. 758, CPCC, y explica que tal como se desprende del artículo mencionado, para que el tribunal conceda el recurso de apelación, la parte demandada debe haber satisfecho las rentas o alquileres vencidos, o los que con arreglo deba pagar por adelantado, o haberlos consignado al tribunal, todo lo cual fue efectuado por su parte en tiempo y forma conforme constancias de autos. Que, en ningún momento la norma mencionada exige para la procedencia de la apelación que además del canon locativo se acredite haber abonado accesorios o prestaciones extras. Refiere que el pago del precio del alquiler tal como fue pactado fue satisfecho en tiempo y forma estrictamente hasta el día de la fecha, situación que es reconocida por el propio incidentista. Que prueba de lo manifestado también es la propia demanda que inicia el actor por vencimiento de término y no por falta de pago, lo cual nunca fue puesto en duda ni reclamado en la tramitación de la presente acción. Entiende que, de existir la supuesta deuda, no es materia de este desalojo, no se encuentra en discusión, por lo que el actor deberá realizar los reclamos correspondientes por la vía pertinente. Explica que el art. 758, CPCC, es claro al respecto, habla de alquileres o rentas, vencidos o a pagar por adelantado si así fue acordado, y no de otros rubros que las partes hayan convenido que el locatario deba hacerse cargo, por lo cual resulta improcedente que el incidentista pretenda vulnerar el derecho de defensa de esta parte impidiendo emitir los agravios correspondientes, basándose en argumentos que no resultan valederos ni atinados en esta etapa procesal. III. Tal como ha sido planteado el incidente de errónea concesión y a los fines de resolver al respecto, corresponde determinar si la acreditación del pago de los impuestos y/o tasas municipales que se encuentran a cargo del locatario conforman un requisito para la concesión del recurso de apelación en el juicio de desalojo. A tal efecto, resulta necesario repasar que el art. 758, CPCC, dispone: "No se admitirá al demandado el recurso de apelación en contra de la sentencia definitiva o de resolución posterior a ella, si no acredita dentro del plazo para recurrir, haber satisfecho las rentas o alquileres vencidos y los que, con arreglo al contrato deba pagar por adelantado o haberlos consignado en el tribunal. Bastará presentar el recibo otorgado por el locador o depositar a la orden del tribunal el importe mensual que corresponda, conforme a lo estipulado en el contrato para esos períodos o lo que surja del último recibo con los incrementos que establezca la ley de la materia, en su caso". La norma procura evitar que el demandado apelante que se encuentra ocupando el inmueble interponga recursos al solo efecto de beneficiarse del efecto suspensivo que conlleva, sin el pago de la contraprestación por esa ocupación. En autos y conforme surge del contrato de locación celebrado entre actor (locador) y demandado (locatario), con fecha 24/6/2016 el precio de la locación quedó pactado en las cláusulas cuarta y quinta; según esta última -amén de los servicios- los impuestos de la Dirección de Rentas de la Provincia de Córdoba y tasas de la Municipalidad (Villa Carlos Paz) estarían a cargo del locatario. El art. 1208, CCCN, refiere que la prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por aquél. Con lo cual, no hay duda de que el demandado en el carácter asumido, se obligó a pagar mensualmente el precio del alquiler propiamente dicho, y los impuestos provinciales y tasas municipales que gravan o recaigan sobre la cosa locada. Alterini, en comentario al artículo analizado, dice que "…el canon no es el precio de la locación, o mejor aún, no es únicamente el alquiler, sino que también comprende toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. El concepto de canon, entonces, es más amplio que el alquiler, que es solo el precio de la locación, y lo abarca… no se trata de dos conceptos diferentes sino de uno que abarca al otro…" (Alterini, Jorge Horacio; Código Civil y Comercial: Tratado Exegético, 3° ed. Tomo VI, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, La Ley, 2019, pp. 364/ 365; …). Por su parte, Lorenzetti explica: "… el pago del canon locativo es la obligación principal asumida por el locatario, sin la cual no hay locación (art. 1187 del Código). El Código vigente erradicó la duda de un sector de la doctrina sobre si el pago de expensas forma parte del precio locativo y goza de la posibilidad de accionar ejecutivamente. El Código vigente, receptando el Proyecto del Código Civil de 1998 en su artículo 1139, considera que tanto el pago del canon locativo, cuanto el pago de otra prestación periódica asumida convencionalmente por el locatario, integran el precio de la locación. De esta forma, la falta de pago de tales servicios produce los mismos efectos que la falta de pago del alquiler, agregando el Código vigente que la falta de pago tanto del alquiler propiamente dicho, cuanto de las otras prestaciones, habilita la vía ejecutiva (con independencia de que el locador hubiera abonado o no, por ej., las expensas)… Es decir, las partes pueden acordar que el locatario soportará el pago de las expensas y otros gastos de la unidad locada. En tal caso éstas integran el precio locativo o alquiler." (Código Civil y Comercial de la Nación Comentado; director Ricardo Luis Lorenzetti; Santa Fe, Ed. Rubinzal Culzoni, 2014/2015, tomo VI, pp. 624/625). Es decir que el nuevo Código despeja dudas y deja en claro que el canon locativo está integrado por el alquiler propiamente dicho y todo aquello a lo que el actor se haya obligado a pagar en el contrato de locación. De manera que, si se está a la finalidad intrínseca del art. 758, CPCC, esto es, evitar que el locatario ocupe el inmueble sin abonar la contraprestación que tiene a su cargo en claro perjuicio del actor, el requisito previsto en la norma, esto es, "haber satisfecho las rentas o alquileres vencidos y los que, con arreglo al contrato deba pagar por adelantado o haberlos consignado en el tribunal", sólo se cumple con la satisfacción del canon locativo en el sentido del art. 1208, CCCN. En este caso concreto, en defensa de la pretensión del incidentista, la demandada alega que se trata de un desalojo por vencimiento de término y no de un juicio de desahucio por falta de pago y que el actor deberá ir por la vía pertinente en reclamo de lo que dice se le adeuda. Olvida la demandada que la Ley de Rito impone un recaudo de admisibilidad del recurso de apelación a cargo del demandado apelante, para lo cual no sólo debe alegar sino probar el cumplimiento del pago de las mercedes locativas convenidas. Y éstas no sólo comprenden el alquiler propiamente dicho sino igualmente las demás cargas asumidas, según fuera ya dicho. Se cumple con la carga acreditando el pago o depositando en el tribunal el importe que se adeude. No exige la norma invocada, el inicio de juicio ejecutivo alguno ni es relevante la causa que invoque para accionar en tal sentido: sea ésta falta de pago o vencimiento de término. Donde la ley no distingue no le corresponde al operador judicial distinguir (ubi lex non distinguit nec nos distinguere) . En algunos supuestos en los que se encuentra discutido lo que debe pagar el locatario, se ha reputado cumplido el requisito con una consignación parcial de lo adeudado: "Puede suceder también que el monto puntual del precio de la locación se encuentre controvertido; en tal caso entendemos que el demandado cumple la carga consignando por lo menos lo que entiende adeudar. Creemos que esta es una solución justa, ya que lo contrario importaría un adelantamiento de opinión sobre la cuestión de fondo. A este respecto, nuestro tribunal casatorio ha señalado que no corresponde declarar inadmisible el recurso, por reputarse que el importe consignado por alquiler mensual es insuficiente (Abellaneda, Román. El Juicio de Desalojo - Derecho Procesal. Sistema impugnativo en el Juicio de Desalojo - Especialidades Impugnativas, Edit. Mediterránea, Serie Roja, Volumen 3, pág. 19/43). Ahora bien, en el caso, surge claro del texto del contrato la carga de abonar impuestos y la demandada pretende exonerarse de ello trasladando la carga de prueba en cabeza del locador ("presunta deuda"), lo cual resulta inadmisible por el imperio de la propia norma. De otro costado, la prueba resulta tan simple como acompañar las constancias de pago, el libre deuda respectivo o depositar lo adeudado a la orden del tribunal interviniente. En consecuencia, no pudiendo reputarse cumplido el requisito de admisibilidad del recurso de apelación, en ejercicio del debido contralor de admisibilidad que corresponde a esta Alzada, debe declararse que la impugnación fue mal concedida por parte de la señora jueza a quo , lo cual así se hace, y firme la sentencia recaída en la causa (art. 759, CPCC). Las costas se imponen a la demandada atento su condición de vencida. Los honorarios del Dr. Héctor Esteban González Mucilli se fijan provisoriamente en la suma equivalente a 4 Jus. No corresponde determinar honorarios en favor del Dr. Luciano Bartolomé Bocco en virtud de lo dispuesto por el art. 26, contrario sensu, ley 9459.

Por ello y de conformidad con el régimen de emergencia sanitaria y lo establecido en el Acuerdo Reglamentario N° 1622, Serie "A", del 12/4/20 y Resolución de Presidencia N° 45, del 17/4/20, su Anexo N° II, en especial, Puntos I, d) y II, 2.5 y 2.6 y las normas legales citadas;

SE RESUELVE: I. Declarar mal concedido el recurso de apelación incoado por la demandada, señora Gisella Elizabeth Benedetti, en contra de la Sentencia Nº Uno de fecha 2/2/2021 y, en consecuencia, firme la misma. II. Imponer las costas al vencido. III. Fijar provisoriamente los honorarios del Dr. Héctor Esteban González Mucilli en la suma equivalente a 4 Jus y no hacerlo respecto del Dr. Luciano Bartolomé Bocco en virtud de lo dispuesto por el art. 26 Ley 9459, contrario sensu.

Delia Inés Rita Carta – Fernando Martín Flores &#9830;

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