DESALOJO

Derecho a recuperar el uso y goce del inmueble. PRUEBA. TERCERO INTERESADO: Alegación de posesión. Falta de acreditación. LEGITIMACIÓN PASIVA: Procedencia. Condena a desocupar el bien 1- Disciplinado en los arts. 750 y ss., CPCC, el juicio de desalojo procede contra el locatario o sublocatario de inmuebles urbanos o rurales o contra cualquier ocupante del mismo. Si bien el actual CCC no reproduce una norma similar al art. 2462 del código anterior –tomado por el ordenamiento de rito–, la lectura de este precepto permite identificar la naturaleza de este proceso como así también los sujetos legitimados pasivamente para ser demandados por desalojo. Constituye una acción mediante la cual se persigue el recupero de una cosa raíz por parte de quien tenga el derecho de usar y gozar de ésta por cualquier título legítimo. Y se puede dirigir no solo contra personas vinculadas a través de un contrato, sino que también se extiende a toda persona que ocupe ilegítimamente un inmueble. Lo que está en juego entonces es la necesidad de proteger, a través de un proceso declarativo especial, el derecho de quien tiene las facultades de uso y goce del inmueble, sin que se permita que el debate procesal desborde los acotados márgenes de discusión. La cuestión a resolver pasa entonces por descubrir la posición jurídica de cada parte, pues el actor deberá probar encontrarse legitimado activamente para recuperar el uso y goce sobre el inmueble, en tanto que sobre el aquí recurrente, en su condición de tercero interesado interviniente en este proceso, recaerá la prueba de encontrarse en una situación incompatible con la obligación de restituir.

2- En autos, efectivamente probado el contrato de locación, y que el plazo se encontraba vencido sin que el demandado hubiera elevado objeción alguna, no existía ningún reparo jurídico que obstaculizara el progreso de la demanda de desalojo. Es que la legitimación causal de la actora no se hallaba dependiente de la titularidad dominial del inmueble, bastándole entonces justificar la posición jurídica a partir de la cual tenía derecho a recuperar el uso y goce de la cosa dada en locación. Justamente la fuente de ese derecho estaba representada por el mentado contrato. Equivoca el recurrente cuando estima que la actora debía probar la "propiedad del inmueble", cuando tal extremo no es indispensable para la suerte de un juicio de desahucio.

3- La simple lectura del expediente arroja que el tercero interesado no realizó esfuerzo alguno para acreditar la condición en la que él denunció hallarse respecto del inmueble (tenencia a nombre propio), que le otorgaba -presuntamente- un mejor derecho que el de la actora y, por tanto, a resistir el desalojo. A salvo la absolución de posiciones de la actora, ninguna otra prueba practicó el impugnante, circunscribiéndose continuamente a discutir la titularidad dominial, sin hacerse eco de las especiales características que se presentan en el juicio regulado en los arts. 750 y stes., CPCC.

4- Una vez justificada la calidad de locadora de la actora, para resistir la procedencia del desahucio el compareciente como tercero interesado debía probar hallarse en una situación jurídica que le permitiese continuar en la ocupación del inmueble. No bastaba, por tanto, limitarse a cuestionar el derecho de la actora sino que, al mismo tiempo, debía acreditar su mejor posición, extremo que, como surge de las constancias de la causa, lejos estuvo de ser probado. Aquí radica el verdadero dilema para el apelante, quien no repara en un aspecto central que perjudica severamente su defensa y el recurso: en ningún momento ha logrado acreditar la existencia de una situación jurídica de la que pueda inferirse la existencia de un derecho incompatible con el que pudo acreditar la parte actora.

C2.ª CC Cba. 17/2/21. Sentencia N° 1. Trib. de origen: Juzg. 14.ª CC Cba. "Berardo, Olga Estela c/ Guzmán, Sergio Luis - Desalojo - Por vencimiento de término (Expte. Nº 7165419)"

2.ª Instancia. Córdoba, 17 de febrero de 2021

¿Procede el recurso de apelación incoado por el apoderado del tercero interesado?

El doctor Fernando Martín Flores dijo:

En estos autos caratulados: (…) venidos a este Tribunal de Alzada en virtud del recurso de apelación incoado por el apoderado del tercero interesado Sergio Leonardo Costigliolo, en contra de la Sentencia N° 253 de fecha 24/10/19 dictada por el Sr. juez de 1ª Inst. y 14.ª Nom. CC Cba., por la cual se dispuso: "Resuelvo: 1. Hacer lugar a la demanda de desalojo promovida por la Sra. Olga Estela Berardo, en contra del Sr. Sergio Luis Guzmán, y del tercero interesado Sr. Sergio Leonardo Costigliolo, y en su mérito, condenar a estos últimos a restituir a la actora el inmueble sito en calle Suipacha Nº (…), B° Pueyrredón, de la Ciudad de Córdoba, libre de personas y de cosas que de ellos dependan, en los términos del art. 756, CPC, en el plazo de 10 días hábiles de quedar firme la presente, bajo apercibimiento de lanzamiento. 2. Imponer las costas al demandado y tercero interesado vencidos. 3. 4. [Omissis]". 1. Antecedentes. Contra la sentencia (…), el apoderado del tercero interesado Sergio Leonardo Costigliolo interpuso recurso de apelación, que fue concedido mediante proveído de fecha 4/11/19. Radicados los autos en esta Sede, el apelante expresó agravios, los que fueron contestados por la apoderada de la actora. Tras ser transformada la causa en Expediente Electrónico Mixto conforme AR Serie "A" del 18/9/20, con fecha 2/11/20 se dictó el decreto de autos, que al quedar firme dejó a la causa en condiciones de ser resuelta. 2. La sentencia apelada. En el marco de un juicio de desalojo por vencimiento de término, el Sr. juez de Primera Instancia admitió la demanda promovida por Olga Estela Berardo y, consecuentemente, condenó al locatario Sergio Luis Guzmán y al tercero interesado Sergio Leonardo Costigliolo a restituir a la actora el inmueble sito en calle Suipacha (…) de B° Pueyrredón de esta ciudad, libre de personas y de cosas, en el plazo de 10 días hábiles contados a partir de quedar firme la resolución, todo bajo apercibimiento de lanzamiento. 3. La apelación del tercero interesado. Tras efectuar breve repaso de los hechos y derechos alegados por las partes, que a su entender dan contenido a la materia litigiosa, Costigliolo sostuvo que la sentencia le causa agravio y vulnera su derecho de defensa, al tergiversar la prueba producida y darle entidad documental a elementos que carecen de ella. Hizo memoria acerca de que fue aducida la nulidad del supuesto contrato traído por la actora, quien en la propia confesional manifestó no haberlo firmado, como así también que no conocía ni al supuesto inquilino ni tampoco a él, y que jamás había percibido suma alguna en concepto de alquiler y que no conocía el estado de ocupación del inmueble. Luego de transcribir un pasaje de la sentencia, afirmó que el sentenciante ha incurrido en el nuevo sistema de "cortar y pegar" por cuanto hace referencia a la falta de pago de las mercedes locativas cuando la causal invocada en la demanda ha sido vencimiento de término. Acusó de aventurero el hecho de que se le haya endilgado la calidad de mero tenedor del tercero y, por tanto, su obligación de restituir el inmueble; pero aún más lo es, agregó, que se haya dado valor de plena prueba de la propiedad de un inmueble a la confesión de un tercero, porque contradice todo el sistema del CCC, en tanto la propiedad de un inmueble se acredita con la inscripción en el registro respectivo. En definitiva, apuntó que la actora no logró acreditar el título que invocó para exigir el desalojo, por lo que corresponde el rechazo de la demanda, atento no encontrarse el tercero en la situación preceptuada en el art. 2462, CC. 4. La contestación de la actora. Para la actora, la expresión de agravios no cumple con los requisitos mínimos para excitar la jurisdicción de segunda instancia, insinuando así la deserción del recurso articulado, pues no contiene una crítica concreta, fundada y clara de los fundamentos del fallo, ni de los errores que contiene. En subsidio afirmó que la sentencia se pronunció respetando los términos planteados en la traba de la litis, remarcando que el aquí apelante "se empecinó en atacar la autenticidad del contrato de locación que une a la actora con el demandado Guzmán pero en nada pudo probar sus dichos respecto al carácter de poseedor que dice ocupar". Explicó que el simple hecho de la carencia de firma de la actora en el contrato nada dice respecto de su nulidad, pues, tal como apuntó el a quo, resulta innecesario que todas las copias se encuentren firmadas por todas las partes, pues es suficiente con que la copia que obra en poder de la actora esté firmada por el demandado para que éste quede obligado y, en consecuencia, sea sujeto pasivo de la acción en cuestión. Descartó que el hecho de que la actora conociera o no al demandado, o bien que no tuviera conocimiento alguno sobre el estado del inmueble, o no hubiera recibido cánones locativos, constituyan vicisitudes de relevancia para la suerte del juicio, pues aquéllas nada tienen que ver con la existencia de obligaciones contractuales derivadas de un contrato. Insistió en que existe un contrato de locación firmado por el demandado y que al no ser documento privado desconocido por éste, queda como reconocido y por ende incorporado al proceso como válido (arts. 192 y 248, CPCC), haciendo ello plena y eficaz prueba de su existencia, con lo cual es imposible comprender en qué se basa el apelante para decir que se "ha tergiversado la prueba producida y dándole entidad documental a elementos que no la tienen". En otro plano, resaltó que contrariamente a lo que sugiere el apelante, no se hizo lugar a la demanda solo por la confesión de reconocimiento de propiedad de la actora, sino por la existencia de un contrato de locación que prueba un derecho mejor que el derecho (no probado) invocado por el recurrente. En esta línea de pensamiento, recordó que el objeto del procedimiento de desalojo se circunscribe a la desocupación del inmueble en favor de quien alegue un derecho sobre él, contra quien lo retenga sin invocar y probar su derecho a mantenerse en él. Seguidamente acotó que ha quedado probado el carácter de propietaria y locadora de la actora, por un lado, como así también que el tercero interesado se limitó a invocar un derecho (no es claro si la tenencia o posesión) sin acreditarlo, por el otro. Refutó la tesis del apelante, dejando entrever que el error en que incurre es por la falta de apreciación del alcance que tiene la sentencia de desalojo, según se desprende del art. 756, CPCC, que extiende los efectos del desahucio en contra de todos los que ocupen el inmueble. 5. Análisis de los agravios. 5.1. Aptitud técnica del recurso. [Omissis]. 5.2. Los fines del juicio de desalojo. Disciplinado en los arts. 750 y ss. de nuestro ordenamiento de formas, el juicio de desalojo procede contra el locatario o sublocatario de inmuebles urbanos o rurales, o contra cualquier ocupante del mismo. Si bien el actual CCC no reproduce una norma similar al art. 2462 del código anterior -tomado por el ordenamiento de rito-, la lectura de este precepto permite identificar la naturaleza de este proceso como así también los sujetos legitimados pasivamente para ser demandados por desalojo. Constituye una acción mediante la cual se persigue el recupero de una cosa raíz por parte de quien tenga el derecho de usar y gozar de ésta por cualquier título legítimo. Y se puede dirigir no solo contra personas vinculadas a través de un contrato, sino que también se extiende a toda persona que ocupe ilegítimamente un inmueble. Lo que está en juego entonces es la necesidad de proteger, a través de un proceso declarativo especial, el derecho de quien tiene las facultades de uso y goce del inmueble, sin que se permita que el debate procesal desborde los acotados márgenes de discusión. Así, por ejemplo, queda vedado el juicio de desalojo para descubrir en él lo relacionado al mejor derecho a la posesión, o bien a la posesión misma de la cosa, entre otras cuestiones inherentes al ejercicio de acciones petitorias o posesorias según el caso de que se trate. Lo relevante del juicio de desalojo es que el actor se encuentre legitimado tras la comprobación de su derecho a recuperar la cosa para usar y gozar de ella; lo mismo ocurre, en contrapartida, con la posición de quien es demandado, para cuyo fin su ocupación debe ser sin derecho alguno, sea como derivación de un contrato traslativo del uso y goce (o tan solo de uso) de plazo agotado, sea como secuela de la precariedad de su ocupación. La cuestión a resolver pasa entonces por descubrir la posición jurídica de cada parte, pues el actor deberá probar encontrarse legitimado activamente para recuperar el uso y goce sobre el inmueble, en tanto que sobre el aquí recurrente, en su condición de tercero interesado interviniente en este proceso, recaerá la prueba de encontrarse en una situación incompatible con la obligación de restituir. 5.3. La prueba producida y la oposición del tercero interesado. Olga Berardo solicitó, vía acción de desalojo, la recuperación del inmueble sito en calle Suipacha (…) de B° Pueyrredón de esta ciudad, que -según afirmó tempranamente- fue dado en locación al demandado Sergio Guzmán. Para consolidar su reclamo, acompañó el instrumento donde se asentó la voluntad contractual, que deja al descubierto en su encabezamiento el sellado correspondiente a la obligación tributaria pertinente. Agregó constancia notarial a través de la cual se intentó emplazar al demandado para la restitución del inmueble, como surge de la Escritura N° 223. También aportó la actora distintos cedulones emitidos por la DGR por impuesto inmobiliario urbano, por la Municipalidad de Córdoba por contribución que incide sobre los inmuebles, y resúmenes emitidos por Aguas Cordobesas, todos a su nombre, adosándoles los respectivos tickets que acreditan el pago de cada importe. Finalmente, cabe anticipar que el tercero interesado propuso prueba confesional de la actora, la que se practicó teniendo en cuenta el pliego que corre a fs. 112, de cuya posición cuarta surge que el proponente reconoció que el inmueble en cuestión era de propiedad de la actora -volveré sobre este punto más adelante- Con basamento en estos elementos, el a quo tuvo por probado el derecho que le asiste a la actora a demandar la restitución del bien para poder materializar el ejercicio del uso y goce que le corresponde. Efectivamente, probado -aun a pesar del disgusto del aquí recurrente- el contrato de locación, y que el plazo se encontraba vencido, sin que el demandado Guzmán hubiera elevado objeción alguna, no existía ningún reparo jurídico que obstaculizara el progreso de la demanda de desalojo. Es que, como vimos anteriormente, la legitimación causal de la actora no se hallaba dependiente de la titularidad dominial del inmueble, bastándole entonces justificar la posición jurídica a partir de la cual tenía derecho a recuperar el uso y goce de la cosa dada en locación. Justamente la fuente de ese derecho estaba representada por el mentado contrato. Equivoca el recurrente cuando estima que la actora debía probar la "propiedad del inmueble" (más allá de lo que él mismo reconoció en el pliego de absolución al formular la número cuarta), cuando tal extremo no es indispensable para la suerte de un juicio de desahucio. Juzgada la validez del contrato, era el propio tercero interesado, a tenor de su presentación de fs. 10/11, quien tenía la carga de justificar ante el sentenciante los extremos por él invocados. Recordemos que Sergio Costigliolo denunció: i. que era tenedor desde hacía cuatro años del inmueble cuya restitución reclama Berardo; ii. que, en ese mismo período de tiempo, abonó los servicios sin turbación de su tenencia por parte de ninguna persona; iii. que no poseía el inmueble a nombre de otro ni se hallaba incluido en el elenco del art. 2462 del anterior CC. La simple lectura del expediente arroja que el ahora apelante no realizó esfuerzo alguno para acreditar la condición en la que él denunció hallarse respecto del inmueble, que le otorgaba -presuntamente- un mejor derecho que el de la actora y, por tanto, a resistir el desalojo. A salvo la absolución de posiciones de la actora, ninguna otra prueba practicó el impugnante, circunscribiéndose continuamente a discutir la titularidad dominial, sin hacerse eco de las especiales características que se presentan en el juicio regulado en los arts. 750 y stes. CPCC. Como podemos apreciar, al margen de la conclusión en torno a la admisibilidad formal del recurso, desde el punto de vista sustancial los agravios presentados carecen de la fuerza de convicción suficiente para conmover los fundamentos del fallo puesto en crisis. El apelante acusa al iudex de tergiversar prueba para justificar la validez del contrato de locación, insistiendo con que el traído a juicio no es válido porque no ha sido suscripto por la actora, ni ésta tiene conocimiento alguno de esa relación. La crítica se diluye completamente al confrontarla con el fallo, dado que omite reparar en las consideraciones que deslizó el sentenciante para tener por válido el instrumento contractual más allá de la falta de firma de la locadora. Para el a quo, en capítulo que no fue rebatido convenientemente, dicha vicisitud no perjudica su validez porque al tratarse de un contrato celebrado en doble ejemplar, no es necesario que todos ellos lleven la firma de ambas partes, siendo suficiente que cada parte tenga una copia con la firma de la contraria. Así lo aclaró terminantemente el sentenciante, recordando que al tiempo en que se rubricó el instrumento contractual, regía lo dispuesto por el art. 1013, CC, por lo que surgiendo del contrato que se rubricaron dos ejemplares, bastaba con que la locadora retuviera en su poder el instrumento suscripto por su contraparte. Tal circunstancia fue eludida por el apelante, lo que perjudica la entidad de la censura ensayada. Desde otro costado y en cuanto a las resultas de la prueba de absolución de posiciones, la prédica que formula el recurrente no alcanza para desvirtuar el derecho de la actora a obtener la restitución del inmueble. A tenor de la naturaleza del juicio de que se trata, la bondad de la demanda promovida por Berardo queda asegurada con el instrumento acompañado a fs. 5 (titulado "contrato de locación"), los cedulones con sus tickets adosados y la confesión del propio apelante que se extrae de la forma en que fue propuesta la posición cuarta del pliego que corre a fs. 112 de conformidad con la manda del art. 236, CPCC. En efecto, según este precepto, del mismo modo que la confesión judicial hace plena prueba contra el absolvente, las posiciones tienen igual valor respecto del que las propone. Similar conclusión cabe arribar respecto de la contradicción en torno a la causal del desalojo, toda vez que la mácula que hizo caer el apelante evita considerar que el juez explicó puntualmente que a pesar de cierta inconsistencia en la alegada causal, lo dirimente era la prueba producida que permitía tener por acreditado el derecho de la actora a obtener el dictado de una sentencia de desalojo favorable. Frente a este contexto, el embate del recurrente se diluye en cuestiones extrañas a lo que realmente se esperaba de él: que acreditase, mediante prueba idónea, la existencia y legitimidad de un derecho que lo autorizara a permanecer en el inmueble, tal como lo había planteado al tiempo de decidir su intervención en autos. Una vez justificada la calidad de locadora de Berardo, para resistir la procedencia del desahucio el compareciente como tercero interesado debía probar hallarse en una situación jurídica que le permitiese continuar en la ocupación del inmueble. No bastaba, por tanto, limitarse a cuestionar el derecho de la actora sino que, al mismo tiempo, debía acreditar su mejor posición, extremo que, como surge de las constancias de la causa, lejos estuvo de ser probado. Aquí radica el verdadero dilema para el apelante, quien no repara en un aspecto central que perjudica severamente su defensa y el recurso, y que ha sido sobradamente explicitado en el fallo: en ningún momento ha logrado acreditar la existencia de una situación jurídica de la que pueda inferirse la existencia de un derecho incompatible con el que pudo acreditar la parte actora. Los antecedentes le resultan adversos, apreciándose que Costigliolo se encuentra despojado de motivo jurídico alguno que lo autorice a mantenerse en el inmueble, relegando el legítimo derecho que le asiste a la parte actora, conforme a las constancias de autos. Aunque superó el umbral mínimo que se espera de una expresión de agravios, los argumentos expuestos por el apelante carecen de entidad suficiente para desvirtuar o contradecir un pronunciamiento judicial que ha receptado favorablemente una pretensión que, de acuerdo con los elementos acreditados en autos, se ajusta al ordenamiento jurídico, y al objeto y fines del proceso de desalojo diseñado en la ley adjetiva local (art. 750, CPCC). A modo de conclusión, el recurso de apelación debe ser rechazado, con costas (art. 130, CPCC).

Las doctoras Delia Inés Rita Carta de Cara y Silvana María Chiapero adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

A mérito del Acuerdo que antecede,

SE RESUELVE: 1. Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el tercero interesado Sergio Leonardo Costigliolo y, en consecuencia, confirmar la Sentencia Nº 253 de fecha 24/10/19 en todo cuanto resuelve y ha sido materia de agravios. 2. Imponer las costas de alzada al apelante atento su condición de vencido en esta instancia (art. 130 CPCC). 3. 4. [Omissis].

Fernando Martin Flores – Delia Inés Rita Carta – Silvana María Chiapero &#9830;

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