DESALOJO

Vencimiento de término contractual. Inicio de la acción con posterioridad al término del contrato. Garantes. EXCEPCIÓN DE FALTA DE ACCIÓN. Admisión. Prórroga tácita de la locación. Falta de responsabilidad de los fiadores. COSTAS. Improcedencia de la exención 1- Como regla general, en materia de gastos causídicos rige el principio objetivo de la derrota consagrado en el art. 130, CPC, de modo que la condena en costas es la regla y la exoneración la excepción. Dicha exención puede ser confiada al prudente arbitrio judicial (art. 130, segundo párrafo: “… a menos que el tribunal encontrare mérito para eximirla total o parcialmente, debiendo, en este caso, fundar la resolución”). Por ello es que tanto en doctrina como en jurisprudencia se han considerado diversos supuestos que permiten la exoneración total o parcial de las costas al vencido cuando median circunstancias relacionadas con cuestiones cuya complejidad origina una situación dudosa del derecho que se invoca y que indudablemente genera divergencia doctrinaria y jurisprudencial respecto al tema en debate. También se admite la excepción cuando se actúa con la convicción de un obrar ajustado a derecho o en los casos en que existe variación de la jurisprudencia o cambio de legislación, entre otras, así como también la exención total de costas se da según la persona litigante, ya que en numerosas oportunidades la calidad procesal no es propiamente las del “vencido”. En este orden de ideas y con relación al caso de autos, la imposición de las costas por el orden causado en la excepción de falta de acción interpuesta por el apelante fiador no resulta correcta.

2- De conformidad con lo establecido por el art. 1582 bis , CC, vencido el plazo de locación cesa automáticamente toda obligación del fiador, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Es decir entonces que, a los fines de poder determinar la obligación del fiador una vez vencido el plazo contractual por la restitución del inmueble y sus accesorios, cabe entender que la fianza subsiste siempre que el locador inicie en forma más o menos inmediata el proceso de desalojo correspondiente y no consienta, en forma expresa o tácita, la prórroga o renovación del contrato.

3- En el sub lite , conforme emerge de las constancias de autos, el locador no ha iniciado en forma más o menos inmediata o razonable el proceso de desalojo correspondiente sino, todo lo contrario, ha consentido la prórroga del contrato desde que ha intimando extrajudicialmente siete meses después del plazo de vencimiento, lo cual determina a todas luces que la obligación de los fiadores por el cobro de las costas y honorarios resulta improcedente por haber cesado su obligación en razón de no haber emplazado en tiempo y forma a la restitución de inmueble, situación ésta que no resulta contradictoria tanto en doctrina como en jurisprudencia, a partir de la vigencia plena del art. 1582 bis, CC.

4- En autos, el actor reclamó en la demanda la citación obligada de los garantes a los fines de asegurar el cobro de costas y honorarios del juicio y, frente a la excepción de falta de acción planteada por éstos, resultó vencido, por lo que los gastos causídicos que la fiadora debió erogar para ejercer su defensa en juicio deben ser afrontados por la demandante, quien los convocó al pleito con la finalidad de oponerles la sentencia de desalojo que impetraba (art. 130, CPC).

C2ª CC Cba. 1/12/16. Sentencia Nº 166. Trib. de origen: Juzg. 14ª CC Cba. “Aguirre, Mónica Mariela c/ Aquino, Sabino Evaristo – Desalojo – Por vencimiento de término - Recurso de apelación (Expte. N° 02425738/36)”

2ª Instancia . Córdoba, 1 de diciembre de 2016

¿Es conforme a derecho la sentencia apelada?

El doctor Mario Raúl Lescano dijo:

En estos autos caratulados: (...) venidos a despacho del Juzgado de 1ª Instancia y 14° Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, en apelación contra la sentencia Nº 112, de fecha 21/5/14 dictada por el Sr juez Dr. Julio Leopoldo Fontaine (h), por la que se resolvía: “1. Hacer lugar a la demanda de desalojo interpuesta por la Sra. Mónica Mariela Aguirre en contra del Sr. Dabino Evaristo Aquino y en su mérito, condenar al demandado a restituir el inmueble sito en calle (...), libre de personas y de cosas que de él dependan, en los términos del art. 756, CPC, en el plazo de diez días hábiles de quedar firme la presente sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento (conf. 755, primer párrafo, y conc., 46 primer párrafo, y conc. CPC). 2) Las costas por el desalojo del inmueble se imponen a la parte demandada vencida (conf. art. 130, CPC). 3) Hacer lugar a la excepción de falta de acción interpuesta y, en su mérito, rechazar el pedido de extensión de costas a los fiadores del contrato de locación Sres. Rubén Enrique Robledo y José Osvaldo Ybarra. 4) Las costas de la excepción de falta de acción se imponen por el orden causado, conforme los fundamentos expuestos en el considerando respectivo. 5) (...). 1. Contra la sentencia (...) interponen los Sres. José Osvaldo Ybarra, Sabino Evaristo Aquino y Rubén Enrique Robledo, respectivamente, recurso de apelación, que son concedidos. Elevados los autos a esta Alzada, el apelante José Osvaldo Ybarra expresa agravios, que son contestados por la contraria. Corrido traslado, por su orden, a los apelantes Sabino Evaristo Aquino y Rubén Enrique Robledo para que expresen agravios, éstos mismos no los evacuan, por lo que, a pedido de la parte actora, se les da por decaído el derecho dejado de usar. Se dicta el decreto de autos y a estudio, firme queda la causa en estado de resolver. 2. Que se ha corrido traslado a los apelantes Sabino Evaristo Aquino y Rubén Enrique Robledo, a los fines de que expresaran agravios, en debida forma, mediante cédula, quienes dejan vencer el término sin evacuarlo, dándosele por decaído el derecho dejado de usar. 3. Que el Dr. Mario Alejandro Giraudo –apoderado de la actora– solicita se declaren desiertos los recursos interpuestos, lo que corresponde a derecho en virtud de la prescripción del art. 374, CPC. 4. La sentencia apelada contiene una adecuada relación de causa, que satisface las exigencias legales, por lo que a ella me remito. 5. Agravios del apelante José Osvaldo Ybarra: Se agravia el apelante por la imposición de costas por el orden causado por la excepción de falta de acción. Afirma que es contradictorio lo que manifiesta el a quo ya que en el considerando al que se remite no parece haber contradicción alguna cuando se da el supuesto de este caso particular, en que el locador demoró siete meses en intimar al locatario a la desocupación del inmueble y tardó aún más en interponer la demanda. Dice que el a quo hace una errónea interpretación del voto de la Dra. Kemelmajer de Carlucci, a la que hace alusión para establecer las costas por el orden causado, porque en realidad con su voto lo que quiso transmitir es que la reforma que acaeció a través de la ley 25628, que introduce el art. 1582 bis, con fecha agosto de 2002, viene a zanjar todas las controversias jurisprudenciales y doctrinarias que había sobre el tema y, advierte, que el fallo es de fecha 22/4/03, es decir, data de más de doce años y se refería a la situación anterior que imperaba al dictado de la ley 25628. Reitera que, en este caso particular, la locadora actuó negligente en solicitar la restitución del inmueble que lo hace mediante carta documento, después de siete meses de fenecido el plazo locativo, e interpone demanda de desalojo después, no cabe ningún tipo de dudas de que se debe aplicar tal normativa, y si su parte no hubiera interpuesto la pertinente excepción de falta de acción hubiera sido el compareciente y el cogarante condenado en costas, ante la falta de defensa, es decir, hubo una necesidad de impetrar esta excepción ya que el resultado hubiera sido oneroso y negativo para el compareciente. Agrega que el Código Procesal adopta como principio general el sistema automático que funda la carga de las costas en el hecho objetivo del vencimiento; pero admite la posibilidad de que el juzgador se aparte de la regla disponiendo liberar al vencido cuando existan razones para ello. Que el principio general estriba en el hecho objetivo de la derrota, pero dejando al magistrado un margen de libertad suficiente que resguarda la equidad de la decisión. Pide en definitiva que se haga lugar al recurso de apelación interponiendo las costas a cargo de la parte actora, con costas. La actora, al contestar los agravios los refuta y concluye que por las razones expuestas debe rechazarse el recurso intentado con especial imposición de costas a la apelante en esta instancia. 6. Análisis de los agravios. Adelanto opinión señalando que le asiste razón al apelante. Doy fundamentos: Como regla general, en materia de gastos causídicos rige el principio objetivo de la derrota consagrado en el art. 130, CPC, de modo que la condena en costas es la regla y la exoneración, la excepción. Dicha eximición puede ser confiada al prudente arbitrio judicial (art. 130, segundo párrafo: “… a menos que el tribunal encontrare mérito para eximirla total o parcialmente, debiendo, en este caso, fundar la resolución.”) Por ello, tanto en doctrina como en jurisprudencia se han considerado diversos supuestos que permiten la exoneración total o parcial de las costas al vencido cuando median circunstancias relacionadas con cuestiones cuya complejidad origina una situación dudosa del derecho que se invoca y que indudablemente genera divergencia doctrinaria y jurisprudencial respecto al tema en debate. También se admite la excepción cuando se actúa con la convicción de un obrar ajustado a derecho o en los casos en que existe variación de la jurisprudencia o cambio de legislación, entre otras, así como también la eximición total de costas se da según las persona litigantes, ya que en numerosas oportunidades la calidad procesal no es propiamente las del “vencido”. En este orden de ideas y con relación al caso de autos, entiendo que la imposición de las costas por el orden causado en la excepción de falta de acción interpuesta por el apelante fiador no resulta correcta. En este sentido, los argumentos esgrimidos por el apelante para obtener la revocatoria de la resolución en crisis en cuanto a la imposición de las costas por el orden causado, poseen suficiente [sic] para enervar el decisorio al respecto, toda vez que los fundamentos brindados por el Inferior resultan contradictorios. Ello así, porque, conforme surge de las constancias de autos y debidamente analizado por el a quo en la sentencia en crisis, el contrato de locación base de esta demanda ha sido celebrado con fecha 12/7/10, operando su vencimiento de pleno derecho el día 11/7/12 y estando en plena vigencia la incorporación al Código Civil del art.1582 bis (incorporado por ley 25628/ 2002), siendo ésta la normativa aplicable para solucionar la controversia suscitada en este pleito entre el locador y el fiador, pese a que este último haya asumido posición de codeudor liso, llano y principal pagador. La mencionada normativa establece expresamente que: “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor principal pagador, del contrato de locación original”. De conformidad con lo establecido en la norma transcripta, vencido el plazo de locación, cesa automáticamente toda obligación del fiador, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Es decir entonces que, a los fines de poder determinar la obligación del fiador una vez vencido el plazo contractual por la restitución del inmueble y sus accesorios, cabe entender que la fianza subsiste siempre que el locador inicie en forma más o menos inmediata el proceso de desalojo correspondiente y no consienta, en forma expresa o tácita, la prórroga o renovación del contrato, como correctamente lo admite el a quo . En este sentido, conforme emerge de las constancias de autos, el locador no ha iniciado en forma más o menos inmediata o razonable el proceso de desalojo correspondiente sino, todo lo contrario, ha consentido la prórroga del contrato desde que ha intimando extrajudicialmente recién con fecha 27/2/13, es decir siete meses después y promoviendo demanda recién el 2/5/13, lo cual determina a todas luces que la obligación de los fiadores por el cobro de las costas y honorarios resulta improcedente por haber cesado su obligación en razón de no haber emplazado en tiempo y forma a la restitución de inmueble, situación ésta que no resulta contradictoria tanto en doctrina como en jurisprudencia, a partir de la vigencia plena del art. 1582 bis, CC, con más razón aun, al momento de la celebración del contrato base de la acción. El actor reclamó en la demanda la citación obligada de los garantes a los fines de asegurar el cobro de costas y honorarios del juicio y, frente a la excepción de falta de acción planteada por éstos, resultó vencido, por lo que los gastos causídicos que la fiadora debió erogar para ejercer su defensa en juicio deben ser afrontados por la demandante que l[os] convoc[ó] al pleito con la finalidad de oponerles la sentencia de desalojo que impetraba (art. 130, CPC). A respecto, el Excmo. TSJ de Córdoba, ha dicho: “…en el sub lite no es aplicable la excepción que estatuye el art. 1582 bis, 1° párr., CC, pues habiendo vencido el plazo del contrato el 28/2/10, la locadora recién reclamó la entrega del inmueble con la presentación de la demanda en febrero de 2011, o sea prácticamente un año después, período de tiempo muy extenso que de ninguna manera permite subsumir el caso en el supuesto de excepción en cuestión. En estas condiciones, es evidente que la relación locativa fue prorrogada por los locadores e inquilino en los términos del art. 1622, CC, al margen de la voluntad de la garante, cuyas obligaciones en consecuencia cesaron. Agrego finalmente que la circunstancia de que la fiadora no fuera destinataria directa de la acción de desalojo, calidad que sólo inviste el ocupante del inmueble que es demandado, no impide ventilar en el marco del juicio de desalojo la responsabilidad que a ella le pudiera incumbir con relación a las costas, en virtud de la citación que los propios accionantes le dirigieron en los términos del art. 15 in fine, ley 9459 (fs. 1 vta., pto. III y IV, 4). De conformidad con esta norma legal, en el supuesto de que la parte actora llame a la causa principal al fiador del demandado que luego resulta vencido, el abogado podrá perseguir el cobro de sus honorarios en contra del mismo por vía de ejecución de sentencia. De aquí fácilmente se infiere que tal citación importa la formulación de una pretensión contra el garante en orden a las costas del juicio en curso, de suerte que la relación jurídica que liga a éste con la accionante pasa entonces a formar parte de la continencia de la causa, quedando el órgano jurisdiccional investido de competencia para conocer y proveer al respecto. Justamente como consecuencia de esa citación y en ejercicio de su derecho de defensa en juicio, la Sra. Castro compareció y esgrimió que su garantía había cesado con la expiración del término del contrato. Por su lado, la parte actora tuvo a su vez oportunidad de argumentar acerca de esta oposición, de modo que él tampoco sufrió menoscabo alguno de su derecho de defensa (fs. 10, 12/9, 65 y 68/9). En este estado corresponde analizar el agravio de apelación que los accionantes expresaron si en términos expresos en la alzada, el que se concentraba en la condena en costas que les fuera impuesta por la actuación de la fiadora en juicio (fs. 254/56). La queja no es legítima. En consonancia con lo que acabo de señalar a propósito de la parte principal de este extremo del fallo, se replica que, decidiéndose que la fiadora carece de responsabilidad por las costas, los gastos causídicos que ella debió erogar en resguardo de su situación jurídica deben ser afrontados por los pretensores, que la convocaron al pleito con la inocultable finalidad de oponerle la sentencia de desalojo que impetraban (art. 130, CPC). Dicho en otras palabras, la parte actora resultó vencida en lo que hace a este extremo del juicio, porque le fue desestimada la pretensión que incluyó en la demanda como consecuencia de pedir la intervención obligada de la garante, petición cuyo indudable propósito era formar un título ejecutorio con relación a ella que permitiera cobrarle los honorarios directamente por vía de ejecución de sentencia. En definitiva y a mérito de las consideraciones expuestas, concluyo que corresponde confirmar el capítulo de la sentencia del primer juez tocante a la situación jurídica de la garante y a las costas respectivas. (TSJ - Sentencia Nº 103 del 13/7/15 en autos “Carlos Alberto Caruso e Isabel Passadore Sociedad de Hecho c/ Ghitti Luis Alberto – Desalojo – Por Vencimiento de Término” Expte Nº 2140890/36)”, publicado en Semanario Jurídico Nº: 2020, 3/9/15 [N. de E.- Vide asimismo www.semanariojuridico.info] . Los agravios son de recibo. En definitiva, en función de lo expuesto, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por el fiador José Osvaldo Ybarra, revocar la sentencia apelada en lo que ha sido motivo de agravios y en su mérito imponer las costas por la excepción de falta de acción a la parte actora. 7. Costas: La condición de vencida en esta instancia en orden a la apelación por la imposición de costas, determina que las costas de Alzada deban serle impuestas a la actora apelada (art. 130, CPC) lo que así se decide, (...). Dejo así expresado mi voto.

Las doctoras Delia I. R. Carta de Cara y Silvana María Chiapero adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

A mérito del resultado del Acuerdo que antecede,

SE RESUELVE: 1) Declarar desierto[s] los recursos de apelación interpuesto[s] por Sabino Evaristo Aquino y Rubén Enrique Robledo en contra de la sentencia Nº 112, de fecha 21/5/14, dictada por el Sr. juez de 1ª Instancia y 14ª nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad. 2) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por el fiador José Osvaldo Ybarra, revocar la sentencia apelada en lo que ha sido motivo de agravios y en su mérito imponer las costas por la excepción de falta de acción a la parte actora, debiendo el primer juez proceder a la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes por las tareas de primera instancia de conformidad al presente pronunciamiento. 3) Imponer las costas en esta instancia a la actora apelada (art. 130, CPC), (...)

Mario Raúl Lescano – Delia I. R. Carta de Cara – Silvana María Chiapero &#9632;

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