DESALOJO

Objeto de la acción. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Nueva titular registral. Anoticiamiento a los demandados. Acreditación. Admisión. Procedencia de la demanda. JUICIO ABREVIADO. Agravios producidos durante el procedimiento. RECURSO DE APELACIÓN. Necesidad de cuestionar los proveídos en primera instancia por RECURSO DE REPOSICIÓN. Incumplimiento. Inapelabilidad 1- En autos, si bien se trata de un proceso abreviado que en virtud del art. 515, CPC, puede procurarse, por vía de apelación de la resolución final, la reparación de los agravios producidos en el procedimiento, para ello es necesario que el interesado no haya consentido lo actuado, esto es, que haya interpuesto el recurso de reposición procurando la subsanación de los agravios en la instancia en que se produjeron. Interpuesto y rechazado ese recurso, entonces puede replantearse la cuestión en la alzada, luego de la sentencia, si los agravios subsisten.

2- En autos, los apelantes no efectuaron planteo alguno respecto al rechazo de sus pretensiones, lo cual indica un claro consentimiento de su parte a lo decidido por el tribunal. Por consiguiente, los argumentos que esgrimen en esta instancia los demandados devienen extemporáneos e inadmisibles, pues no fueron planteados ante el juez de primera instancia, por lo que también están excluidos de la segunda instancia, ya que no puede revisarse una resolución sobre puntos sobre los que no tuvo que expedirse por no haber sido debidamente planteados.

3- En la especie, se trata una demanda de desalojo. A los fines de acreditar su derecho, la actora acompaña copia certificada de la escritura pública suscripta entre ella y la locadora originaria y propietaria del predio objeto del desalojo, que se refiere a la compra realizada por la accionante de dicho inmueble, obrando la respectiva matrícula dominial. Documental esta que no fue impugnada por los demandados, por lo que acredita la titularidad dominial del inmueble objeto de la acción por parte de la actora. A su vez, la calidad de “tenedores” de los demandados ha quedado acreditada, sin margen de duda, conforme lo reconocieran ellos mismos al contestar la demanda. En virtud de ello, estando acreditado que la actora es la actual propietaria del inmueble en cuestión y que los accionados son meros tenedores, se encuentra habilitaba la procedencia del desahucio.

4- En autos se constata que los demandados continuaron ocupando el inmueble con posterioridad a la fecha de vencimiento, no pudiendo colegirse ignorancia de su parte a la venta realizada por la arrendadora, atento las constancias del intercambio de cartas documento formulado por las partes. En efecto, los apelantes reconocieron el contrato suscripto entre ellos y la anterior titular del inmueble, y que la actora exhibe en la actualidad la calidad de titular dominial del inmueble, lo cual implica reconocer los extremos invocados en la demanda.

5- La facultad que tiene el propietario de disponer de la cosa existe en tanto y en cuanto no medie otra facultad enervante de un tercero, pero ante la demanda del propietario haciendo valer su título (que de por sí y en principio le confiere la libre disponibilidad sobre «su» cosa), es el demandado quien debe poner de relieve alguna situación fáctica o jurídica contradictoria, lo que no ha logrado demostrar en el caso. Esta es la única manera para que la cuestión pueda sustraerse del juicio de desalojo, el cual, debido a su sumariedad, no consiente discusión sobre la posesión, el derecho a poseer u otros conflictos.

6- En el juicio de desalojo no se ventila una cuestión real ni posesoria sino el derecho a disponer (usar y gozar de la cosa), el que es ejercitable contra quien carece de un derecho o situación jurídica que oponer contra los acreditados por el actor. La controversia se ciñe, pues, a la preferencia para ocupar la cosa.

C8.ª CC Cba. 11/10/16. Sentencia Nº 138. Trib. de origen: Juzg. CC Conc. Fam., Jesús María, Cba. “Bechara, María José c/ Di Giorgio, Daniel Omar y otro – Recurso de apelación (Expte. N° 2776517/36)»

2ª Instancia. Córdoba, 11 de octubre de 2016

¿Es justa la sentencia apelada?

La doctora Graciela María Junyent Bas dijo:

En los autos caratulados: (…), traídos al acuerdo a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia N° 97 del 5/8/15, dictada por el Sr. juez en lo Civil, Comercial, Conciliación y Familia de la ciudad de Jesús María, cuya parte dispositiva dispone: “1) Hacer lugar a la demanda de desalojo incoada por la Sra. María José Bechara en contra de los Sres. Daniel Omar Di Giorgio y Víctor Hugo Di Giorgio, condenando a estos últimos a desocupar el inmueble que se encuentra ubicado en Los Cometierras, Pedanía Candelaria, Departamento Totoral de esta Provincia, inscripto en el Registro General de la Provincia de Córdoba bajo la matrícula (…), Departamento Totoral, en el término de diez días y bajo apercibimiento de lanzamiento, juntamente con la personas y cosas puestas por ellos o que de ellos dependan…”. I. Que se encuentra radicada la causa en esta Sede con motivo de la concesión del recurso de apelación articulado por la parte demandada en contra de la sentencia cuya parte resolutiva ha sido transcripta. Llegados los autos a esta instancia, los demandados, a través de sus apoderados expresaron agravios. Corrido traslado a la actora apelada, lo evacua. II. El apelante en su libelo recursivo se agravia, en primer lugar, con respecto a la negativa del a quo efectuada en el proveído de fecha 3/11/14 de citar a los terceros intervinientes en el juicio caratulado “Secchi, María Esther c/ Sangoy, Rubén Fernando y Otro – Ordinario (Expte. 1479893)”, tramitado por el mismo Juzgado y Secretario, habiéndose solicitado la citación de aquellos conforme surge del punto III) de la contestación de la demanda. Que el juez realiza un juicio de valor anticipado en el proveído que rechaza la citación al manifestar que las terceras personas que pretende su citación no ocupan el inmueble objeto de los juicios. Señala que es la parte actora quien detentaba la posesión del inmueble y que prueba de ello son los contratos de arrendamiento por medio de los que cedió el uso y goce de dicho inmueble a los demandados en el juicio de desalojo. Que no hay en autos prueba alguna que funde la afirmación de que los terceros no ocupaban el inmueble, ni tampoco explica cuál es el razonamiento fáctico y jurídico que lo lleva a aseverar tal afirmación, lo cual entiende vulnera el principio de debido proceso y de defensa en juicio, por lo que solicita se revoque la resolución en crisis disponiendo la citación de los terceros efectuados oportunamente por su parte. Como segundo agravio, expresa la negativa del tribunal a incorporar la prueba documental ofrecida por la demandada, contraviniendo las normas del art. 241 inc. 1, CPC. Que a tal fin su parte ofrece las declaraciones juradas presentadas por la Sra. Secchi ante la Afip y DGR. Que del escrito de ofrecimiento de prueba surge con claridad que lo que se ofrece como prueba son documentos, solicitando la remisión al tribunal de las declaraciones juradas que se encuentran archivadas en esas reparticiones. Que esa imposibilidad de la parte de producir prueba documental oportunamente ofrecida cercena, impide y obstaculiza el ejercicio regular de su legítimo derecho de defensa en juicio, lo que constituye una vulneración arbitraria a los principios constitucionales. Que en definitiva solicita se revoque el proveído que no hizo lugar al ofrecimiento de la prueba documental y, en consecuencia, se libren oficios pertinentes al efecto. Como tercer agravio expone que el punto IV) del Considerando incorpora como fundamento legal el actual art. 1218, CCCN, pero resulta de por sí contradictorio con lo argumentado por éste en el punto anterior, lo cual entiende viola el principio de razonabilidad, congruencia, bilateralidad de la prueba y debido proceso. Que sabido es que el proceso de desalojo tiene por objeto lograr la recuperación del uso y goce del inmueble cuando media una obligación de restituir exigible, extremos fácticos que no fueron probados en los presentes autos, ya que los arrendatarios no permanecieron en el uso y goce del inmueble en cuestión en calidad de tenedores del accionante, ya que la relación contractual de continuidad argumentada por el actor no ha sido probada en autos, ni por recibos ni por testigos, con lo cual cae en la maliciosa intención de buscar la solución de un conflicto con un tercero por un mecanismo procesal más rápido pero sin sustento factico ni jurídico, resultando por sí insuficiente el razonamiento del a quo en el punto IV) de los considerandos de la resolución en crisis. Resalta que lo único que se ha probado en autos es que el actor y los demandados tuvieron un contrato de arrendamiento y que el actor es titular registral, pero de ninguna manera se ha demostrado el carácter de poseedor por parte del actor, ya que no consta en autos la demostración de que el actor haya efectuado un solo acto posesorio desde el año 2004 en adelante, equivocándose el sentenciante al sostener como válida la norma consagrada en el art. 1622, CC, violando los principios procesales antes enunciados y ocasionando por ello el agravio que plantea. Que el solo hecho de la titularidad registral no resulta suficiente por sí misma, ya que además debe ser acompañada de una real posesión efectiva, surgiendo de autos que el comportamiento del actor resulta malicioso, ya que pretende por este medio buscar una solución procesal expeditiva que no tendría por otros medios procesales ante un arrendatario actual. En definitiva y en virtud de la inexistencia probada en autos de la continuidad del contrato del actor, solicitan se proceda a revocar dicha fundamentación legal dada por el a quo y, en consecuencia, se tenga sin efecto dicha argumentación legal. III. La parte actora, al contestar los agravios que se le corrieran, solicita su rechazo por los fundamentos que expresa en su escrito, al cual me remito en honor a la brevedad. Firme el decreto de autos queda la causa en estado de ser resuelta. IV. Los argumentos esbozados por los demandados apelantes se resumen en el rechazo que el a quo efectuó del pedido de citación de tercero formulado por su parte al contestar la demanda y de la negativa a incorporar prueba documental, y de que se hizo lugar al desalojo del inmueble sin que la actora haya acreditado los extremos fácticos de su pretensión, en especial el concerniente a la acreditación del carácter de poseedora. V. La sentencia contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella me remito por razones de brevedad. VI. Ingresando al tratamiento de la cuestión, corresponde adelantar opinión en el sentido de que el recurso de apelación no puede prosperar. Doy razones. A tal fin y atento tratarse los dos primeros agravios de cuestiones procesales ocurridas durante la instancia anterior corresponde, a los fines metodológicos, el tratamiento conjunto de dichas quejas. En ese sentido, el agravio referido al rechazo de la citación de terceros y a la incorporación de prueba no pueden ser admitidos en esta instancia, porque si bien se trata de un proceso abreviado que en virtud del art. 515, CPC, puede procurarse, por vía de apelación de la resolución final, la reparación de los agravios producidos en el procedimiento, para ello es necesario que el interesado no haya consentido lo actuado, esto es, que haya interpuesto el recurso de reposición procurando la subsanación de los agravios en la instancia en que se produjeron. Interpuesto y rechazado ese recurso, entonces puede replantearse la cuestión en la alzada, luego de la sentencia, si los agravios subsisten. “El recurso de apelación en el proceso abreviado permite reparar los vicios causados en el procedimiento, a condición de que éstos no estén consentidos” (Cámara 4ª CCA, Nº 215, 7/5/04 publicado en Suplemento de Derecho Procesal de Foro de Córdoba, Nº 8, Síntesis de Jurisprudencia, Reseña Nº 52, pág. 171). Pues bien, en el caso, los apelantes no efectuaron planteo alguno respecto al rechazo de esas pretensiones. Así, los demandados contestan la demanda peticionando la citación de terceras personas. Ante lo cual el tribunal provee “…que la sentencia de desalojo solo se hará efectiva contra todos los que ocupen el inmueble aunque no hayan sido mencionados en la diligencia de la notificación o no se hubiesen presentado en juicio. Que las terceras personas que pretende su citación no ocupan el inmueble objeto del juicio, por lo que la controversia no es común a ellos y consecuentemente la sentencia que se dicte no les producirá efecto alguno…por ello No ha lugar por improcedente”. Dicho decreto queda firme puesto que la parte interesada, demandados, no sólo no lo reponen sino que, incluso, peticionan por diligencia que se provean las pruebas ofrecidas por las partes, lo cual indica un claro consentimiento de su parte a lo decidido por el tribunal. Por otro lado, con relación al segundo agravio, los demandados presentan escrito (el día 14/4/15) ofreciendo como prueba documental declaraciones juradas de determinadas personas ante los organismos públicos, para lo cual solicita se libren oficios. Pedido que también es rechazado por el Juzgado interviniente a través del proveído de fs. 86, atento configurar dicha prueba una informativa y estar vencido el término de prueba, el que fue notificado a los ahora recurrentes mediante cédula de notificación, sin que haya sido motivo de reposición dicha decisión. Por consiguiente, los argumentos que esgrimen en esta instancia los demandados en su contra devienen extemporáneos e inadmisibles, pues no fueron planteados ante el juez de primera instancia, por lo que también están excluidos de la segunda instancia, ya que no puede revisarse una resolución sobre puntos sobre los que no tuvo que expedirse por no haber sido debidamente planteados. “Al Tribunal de apelación, por aplicación del principio dispositivo y de congruencia, le está vedado pronunciarse sobre aquellas defensas o cuestiones introducidas recién en la alzada y que no fueron motivo de alegación o debate oportuno en primera instancia.” (Conf. Recursos Ordinarios en la Jurisprudencia Civil y Comercial de Córdoba, Ortiz Pellegrini y ot., Ed. Lerner, pág. 297); “…la ley alude a la inapelabilidad y no a la “inimpugnabilidad”, de modo que el afectado debe utilizar las vías legales correspondientes para no dejar firme un acto o resolución que le causa agravio. Sólo así podrá replantear la cuestión (si subsiste el interés, sobre la misma o sus cuestiones accesorias) cuando el expediente se encuentre en la Cámara por la apelación de la sentencia sobre lo principal” (Raúl E. Fernández, “Impugnaciones ordinarias y extraordinarios en el CPCC de Córdoba” pág. 291). En suma, entiendo que los nominados por el apelante como primer y segundo agravio deben ser rechazados, atento no haber sido cuestionados por la vía correspondiente en la anterior instancia. VII. Con relación al tercer y último agravio, que gira en torno a que el actor no ha demostrado el carácter de poseedor, por lo cual la sentencia recurrida viola los principios de razonabilidad, congruencia y de bilateralidad de la prueba, entiendo que tampoco puede ser admitido. Estamos ante una demanda de desalojo entablada por la Sra. María José Bechara en su carácter de titular registral, en contra de Daniel Omar de Giorgio y Víctor Hugo de Giorgio, persiguiendo el desalojo y la entrega libre de cosas y/o personas del inmueble constituido por 44 hectáreas sito en Los Cometierras, Pedanía Candelaria, Departamento Totoral de esta provincia, por la causal de vencimiento del término contractual, en virtud del contrato de arrendamiento accidental por cosecha suscripto entre Liliana María Strasorier y los demandados el día 17/6/03 y por un año agrícola, venciendo entonces la relación el día 16/6/04. A los fines de acreditar su derecho, la actora acompaña copia certificada de la escritura pública suscripta entre la referida locadora y propietaria Strasorier y la actora Bechara, que se refiere a la compra realizada por la accionante del inmueble objeto de la acción de desalojo, llevada a cabo el día 28/7/08, obrando la respectiva matrícula dominial. Documental ésta que no fue impugnada por los demandados, por lo que tengo por acreditada la titularidad dominial del inmueble objeto de la acción por parte de la actora. A su vez, entiendo que la calidad de “tenedores” de los demandados ha quedado acreditada, sin margen de duda, conforme lo reconocieran ellos mismos al contestar la demanda al declarar: “los arrendatarios (ahora demandados) celebraron en junio de 2003 un contrato de arrendamiento con la Sra. Strasorier, extremos que ambos expresamente reconocen manifestando, además, que esa relación locativa concluyó en la fecha fijada en el mencionado instrumento, esto es el 17/6/04… Así tenemos que los demandados revisten el carácter de tenedores precarios del inmueble objeto de este juicio… ”. En virtud de ello, estando acreditado que la actora es la actual propietaria del inmueble en cuestión y que los accionados son meros tenedores, se encuentra habilitaba la procedencia del desahucio. En pos de justificar esta afirmación, cabe recordar los conceptos que expusiera el Alto Cuerpo: “al demandante en un juicio de desalojo le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, poseedor, etcétera. Producida esa prueba por parte de la actora, la carga probatoria se desplaza al demandado quien para neutralizar la acción deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor animus domini de la heredad, cuyo jus possessionis no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo. No acreditado este derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa deberá estarse al mejor derecho demostrado por la parte actora y, por consiguiente, se deberá condenar al demandado en su condición de tenedor a restituir el inmueble” (TSJ, Córdoba, Sala Civil y Comercial, Sentencia N° 31, 10/4/03). En ese sentido cabe subrayar que “es requisito de la acción de desalojo que el ocupante contra el cual se propone la demanda sea un simple tenedor, figura definida por los arts. 2352 y 2461, CC, y no ninguna otra cosa. Lo es quien ejerce actos de dominio sobre la cosa, “pero reconociendo en otro la propiedad” o “solo con la intención de poseer en nombre de otro” (Conf. Tinti Pedro León, “El Juicio de Desalojo”, 2003, Ed. Advocatus, pág. 15). De ello se desprende indubitable la obligación del demandado de restituir la cosa. En autos se constata que los demandados continuaron ocupando el inmueble con posterioridad a la fecha de vencimiento, no pudiendo colegirse ignorancia de su parte a la venta realizada por la arrendadora, atento las constancias del intercambio de cartas documento formulados por las partes. En efecto, los apelantes reconocieron el contrato suscripto entre ellos y la anterior titular del inmueble Strasorier, y que la actora tiene en la actualidad la calidad de titular dominial del inmueble, lo cual implica reconocer los extremos invocados en la demanda, razón por la cual el agravio relativo a que no se tuvo en cuenta la relación locativa de los demandados con los terceros no puede ser revisada en esta instancia, atento haber quedado firme el rechazo a que sean citados como terceros, como lo sostuve en el apartado anterior. La misma conclusión merece la queja acerca de que la actora no probó detentar la posesión del inmueble, puesto que por las razones dadas no tenía que hacerlo, ya que la facultad que tiene el propietario de disponer de la cosa existe en tanto y en cuanto no medie otra facultad enervante de un tercero, pero ante la demanda del propietario haciendo valer su título (que de por sí y en principio le confiere la libre disponibilidad sobre «su» cosa), es el demandado quien debe poner de relieve alguna situación fáctica o jurídica contradictoria, lo que no ha logrado demostrar en el caso. Esta es la única manera para que la cuestión pueda sustraerse del juicio de desalojo, el cual, debido a su sumariedad, no consiente discusión sobre la posesión, el derecho a poseer u otros conflictos (C8ª CC Córdoba, 31/8/95, Semanario Jurídico, Nro. 1066, 7/12/95), a lo que cabe reiterar que la parte demandada reconoce ser “tenedora” en virtud de un contrato de arrendamiento. Es que en el juicio de desalojo no se ventila una cuestión real, ni posesoria, sino el derecho a disponer (usar y gozar de la cosa), el que es ejercitable contra quien carece de un derecho o situación jurídica que oponer contra los acreditados por el actor. La controversia se ciñe, pues, a la preferencia para ocupar la cosa. En conclusión, consideramos que el recurso de apelación articulado por el demandado no debe prosperar, confirmándose el decisorio impugnado en todas sus partes. VIII. Costas: Atento el resultado a que se arriba, corresponde imponer las costas devengadas en esta instancia a los demandados apelantes que han resultado vencidos, conforme el art 130, CPC. (…).

Los doctores José Manuel Díaz Reyna y Héctor Hugo Liendo adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

Por todo lo expuesto,

SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación deducido por los demandados, confirmando la sentencia recurrida en todas sus partes. 2) Costas en esta instancia a cargo del apelante vencido (art. 130, CPC). 3) (…).

Graciela M. Junyent Bas – José Manuel Díaz Reyna – Héctor Hugo Liendo■