Causa petendi. Finalidad. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Herederos del titular del inmueble. Procedencia. ACTOS POSESORIOS del demandado. Invocación y acreditación. INTERVERSIÓN DEL TÍTULO. Configuración. Discusión que excede el marco limitado del juicio de desalojo. Vía idónea: JUICIO ORDINARIO. Improcedencia del desahucio1- El juicio de desalojo previsto por el art. 399, CPC de Mendoza, es de naturaleza especial y sólo admite discusión acerca del mejor derecho al uso de la cosa, ya que persigue asegurar la libre disponibilidad de los inmuebles a quien tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en posesión precaria –tenencia– mediante actos o contratos que por cualquier causa no pueden considerarse ya existentes o, en su caso, cuando se encuentran sin derecho y contra la ley en el uso o goce de la cosa ajena.
2- Dada la naturaleza sumarísima de esta clase de juicios, es improcedente el desalojo cuando el demandado alega y prueba que la ocupación que invoca lo es a título de poseedor, no interesando en este juicio ni el vicio ni el tiempo que la cualifique, ya que «la posesión de la cosa o el mejor derecho a ella quedan reservadas para los interdictos o para el proceso reivindicatorio. El debate vinculado a una alegada relación sustancial o a derechos posesorios debe afrontarse en pleito aparte. Una discusión de esta magnitud no puede acometerse en este procedimiento sumarísimo, donde la certeza se rinde a la celeridad».
3- No basta con la mera alegación del demandado de su calidad de poseedor para enervar la acción de desalojo, sino que deben acreditarse los correspondientes actos posesorios.
4- «Si bien todo asunto referido a la posesión en sí debe ser discutido por las pertinentes acciones posesorias y no admite ser ventilado en un juicio de desalojo, no basta con que el demandado invoque su calidad de poseedor para enervar el proceso de desalojo; sólo si aquél consigue probar su condición de poseedor mediante la acreditación de los correspondientes actos posesorios y, en su caso, de haber intervertido el título, la acción de desalojo deberá ser rechazada».
5- Respecto a la posibilidad de intervertir el título de quien comienza la ocupación de un inmueble reconociendo en otro la propiedad, para transformarse en poseedor, el art. 2353, CC, dispone que: «Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario», regla que ha sido interpretada como de inmutabilidad de la causa de la relación real, según la cual «la causa o título de la relación real no puede ser cambiada por la mera voluntad de su sujeto (nadie puede cambiar por sí mismo) y se prolonga en el tiempo al emplazamiento originario (ni por el transcurso del tiempo)», como imposibilidad de mutar unilateralmente y solo animus de la causa possessionis de la relación real.
6- Esta regla –inmutabilidad de la causa de la relación real– debe ser interpretada juntamente con lo normado por el art. 2458, CC, que contempla el supuesto de interversión del título por quien tiene la cosa a nombre del poseedor, requiriendo para operar de actos exteriores contra el poseedor. Concordemente con el art. 2353, no basta la mera voluntad del tenedor, tanto sea la voluntad interna como que ésta se manifieste, ya que «la posesión subsiste aun cuando el que poseía a nombre del poseedor manifiesta la voluntad de poseer a nombre suyo…» (art. 2447 y su nota), sino que «es menester que existan actos exteriores que reflejan la voluntad del tenedor de provocar la pérdida de la posesión», pero sólo «cuando sus actos producen ese efecto».
7- En definitiva, para mutar la causa possessionis resulta necesaria la exteriorización del ánimo del interventor a través del cuerpo correspondiente, pues «es cierto que con arreglo a lo dispuesto por el art. 2353, nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. También que el que ha comenzado a poseer por otro se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario. Pero esto quiere decir que no basta el cambio interno de la voluntad para la interversión del título, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales. Se debe, en cambio, admitir, que el cambio se produce mediando conformidad del propietario, o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo primero, porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo, con arreglo al principio del art. 2458».
8- Relacionado con la legitimación de los herederos del propietario del inmueble para accionar por desalojo de un bien inmueble integrante del acervo hereditario, la solución viene dada por el art. 3410, CC, que otorga la posesión hereditaria a los herederos. En razón de ello, los herederos se encuentran legitimados para accionar por desalojo sin necesidad de contar con autorización judicial y, es más, sin necesidad de que se los declare judicialmente como tales, porque la declaratoria de herederos no es requisito indispensable para que los sucesores promuevan las acciones que les competen, si se hallan en posesión de la herencia ministerio legis, bastando que acrediten su vínculo con el causante. En este sentido, los herederos que tienen la posesión hereditaria de pleno derecho pueden ejercer todas las acciones que correspondían al causante, sin suministrar otras pruebas que las que se podían haber exigido al propio difunto.
9- «Quien ha sido declarado heredero del propietario de un inmueble posee legitimación para demandar el desalojo, pues de conformidad con lo previsto en el art. 3415 del Código Civil ha sucedido al causante inmediatamente, sin ningún intervalo y con efecto retroactivo al día de su muerte.»
10- El accionado en autos ha sostenido el ejercicio de la posesión que, en este tipo de proceso de naturaleza sumarísima, de acreditarse, torna improcedente la acción, puesto que se está ante una acción personal de desalojo en la cual se excluye todo análisis referente al derecho de propiedad, al ius possidendi o al ius possessionis.
11- Conforme lo dispuesto por el art. 2351, CC, la posesión es una relación real por la cual un sujeto tiene el poder o señorío de hecho sobre una cosa (corpus) con intención de poseer (animus domini o animus rem sibi habendi), por lo que resulta necesario precisar qué debe entenderse por actos posesorios. Estos actos posesorios se encuentran enumerados, no de manera taxativa, sino tan sólo enunciativa o ejemplificativa, en el art. 2384, CC, pudiendo llegarse a concluir que es un hecho voluntario que produce una modificación física sobre la cosa supuestamente poseída y que permite llegar al convencimiento de haber estado en contacto con ella con ánimo de dueño.
12- Más allá de que el inicio de la ocupación del inmueble por parte del demandado haya estado sustentado en una relación de pareja con quien era la propietaria del inmueble, es decir, como un servidor de la posesión de aquella o como un tenedor desinteresado, a partir del fallecimiento de la concubina el accionado intervirtió ese título, conforme surge de los propios dichos de la actora que reconoce haber sido desposeída del inmueble, acto que, juntamente con la denuncia penal y el envío de la carta documento, implican una evidente y concreta exteriorización de la voluntad del accionado de impedirle el ingreso a la vivienda y comportarse como su único dueño (corpus y animus), sin que importe, dentro del proceso de desalojo, ni el vicio ni el tiempo que cualifique esa posesión.
13- En autos, habiéndose producido prueba que permite acreditar, al menos de manera rudimentaria y generando una duda razonable, la existencia de actos posesorios con el grado de verosimilitud necesario para este tipo de acción, impide el progreso de la demanda de desalojo, debiendo definirse el esclarecimiento de esas dudas en otro tipo de juicio.
C4a. CC Minas, de Paz y Tributario Mendoza. 18/3/16. Sent.: RC J 1839/16. Trib. de origen: Juzg. 20° CC y Minas. “García, Felisa vs. Orihuela, Héctor Miguel s. Desalojo- N° 250.317/51.607”
2ª Instancia. Mendoza, 18 de marzo de 2016
1) ¿Debe modificarse la sentencia en recurso?
2) ¿Costas?
A LA PRIMERA CUESTIÓN
El doctor Claudio A. Ferrer dijo:
I. Llega en apelación la sentencia por la cual la Sra. jueza a quo admitió la demanda de desalojo promovida por F. García en contra de H.M. Orihuela, condenando a éste y a todo otro ocupante a desalojar, dentro del término de diez días de quedar firme esa sentencia, el inmueble ubicado en B° Flores Oeste, (…), Distrito El Challao, Departamento Las Heras, Pcia. de Mendoza, bajo apercibimiento de proceder a su lanzamiento con auxilio de la fuerza pública. II. Plataforma fáctica. Que a fs. 46/48 se presenta la Sra. F. García, por su derecho, e interpone demanda de desalojo en contra del Sr. H. Orihuela solicitando que oportunamente se dicte sentencia en su contra y de cualquier otro ocupante del inmueble sito en B° Flores Oeste, (…), Distrito El Challao, Departamento Las Heras, Pcia. de Mendoza, ordenándose su restitución a esa parte. Relata que quien fuera su hija, Sra. N.S. Soto, adquirió mediante escritura pública el inmueble antes descripto, la cual fue suscripta el 14/9/98 con los representantes del Instituto Provincial de la Vivienda. Menciona que al tiempo de serle adjudicada la vivienda, su hija la acogió en su casa, conviviendo con ella hasta el momento de su deceso ocurrido el 4/1/10. Indica que también convivían con ellas dos jóvenes, Juan y Ricardo Calderón, de 23 y 21 años de edad al momento de interponerse la demanda, a quienes les dispensaba trato de hijos. Respecto del Sr. Orihuela, señala que su hija mantenía con él una relación sentimental, quien, al tiempo de fallecer su hija, expulsó a los dos jóvenes y a ella de la vivienda impidiéndoles la entrada al cambiarles las cerraduras de las puertas de ingreso. Sostiene que ha sido declarada única y universal heredera de su hija N. S. Soto y que con posterioridad a su muerte pretendió hacerse cargo del pago de las cuotas del IPV, lo que no pudo realizar porque las boletas llegaban a la casa objeto de la litis, situación que ha variado porque, a su solicitud, ahora son remitidas a su domicilio. Se refiere a su legitimación por su condición de heredera de la titular registral del inmueble y a la pasiva del demandado, que resulta ser un mero ocupante con obligación de restituir. Ofrece pruebas y funda en derecho. A fs. 83/87, comparece el Dr. Andrés Almada Serra, por el Sr. Héctor Miguel Orihuela y contesta la demanda interpuesta en su contra solicitando su rechazo. Luego de las negativas generales y particulares, afirma que el demandado conoció a la Sra. Soto en 1996 y que iniciaron una relación de pareja, comenzando a convivir en el barrio Flores que era un asentamiento precario en el que ya vivía la Sra. Soto. Indica que en el año 1998 se comenzó a plantear en el asentamiento que se construiría un barrio a través del Instituto Provincial de la Vivienda para la gente que ya vivía en ese lugar. Manifiesta que el Sr. Orihuela y la Sra. Soto decidieron participar de la operatoria e inscribirse en el IPV y que a partir de ese momento fue el demandado quien sufragó las cuotas para la adquisición de la vivienda. Expresa que debieron acreditar la convivencia como requisito para la entrega de la vivienda y que, luego del fallecimiento de la Sra. Soto, el demandado puso al día una larga deuda que se mantenía con el IPV. Niega que la actora haya vivido con la Sra. Soto y el demandado, afirmando que sólo los visitaba ocasional y esporádicamente. Sostiene que en octubre del 2012, la actora le remitió al Sr. Orihuela una carta documento donde le reclamaba la devolución del inmueble, la que fue contestada por otra de fecha 11/10/12 que de mala fe la actora se negó a recibir. Refiere que días después la Sra. García, en compañía y con la colaboración de terceros, pretendió ingresar al inmueble por la fuerza, lo que fue evitado por el accionar de los vecinos, realizando el demandado la correspondiente denuncia policial de esos hechos. Expresa que el demandado siempre ha sido el dueño del inmueble que ocupa, ostentando su posesión pacífica, pública y continua, lo que implica que la acción de desalojo no resulta procedente. Ofrece pruebas y funda en derecho. La actora contesta el traslado conferido respecto del responde de demanda. A fs. 107/108 se resuelve acerca de la admisión y sustanciación de las pruebas ofrecidas por las partes. III. La sentencia recurrida. La Sra. jueza a quo sostiene que no está controvertido que la causante (hija de la actora) y el demandado mantenían una relación de concubinato desde la mitad de la década del noventa, siendo el lugar de residencia de los convivientes, en un principio, en el barrio Flores y luego en el barrio El Challao -o barrio Flores Oeste como correctamente se denomina-, por lo cual habitaron juntamente la vivienda objeto del presente desalojo desde la entrega de ésta. Indica que, sin embargo, no existe concordancia respecto a quién o quiénes son los titulares del inmueble, ya que mientras la actora sostiene que es de su propiedad por ser la única y legítima heredera de la Sra. Soto, el demandado alega ser poseedor del bien que ha habitado en forma pacífica, pública y continua. Expresa que de la prueba reunida en autos surge que la Sra. Soto era la única propietaria del bien, por lo que siendo la actora su heredera, a quien se le ha adjudicado dicho bien en el proceso sucesorio de aquella, resulta ser su propietaria. Respecto a la posesión alegada por el demandado, sostiene que no existen pruebas suficientes, ya que si bien invoca el pago de algunas cuotas del IPV, es confuso en su planteo de posesión pacífica, continua e ininterrumpida, con lo cual no se sabe si lo que pretende decir es que ha usucapido la propiedad, debiendo, en ese caso, haber reconvenido por usucapión, cuestión que no hizo. Refiere que la relación de concubinato no permite sostener que el Sr. Orihuela tenga título para ocupar el inmueble, y que esa relación no da derecho a repeler la acción de desalojo ya que no da ningún derecho a la titularidad del bien. Concluye en que al haber acreditado la Sra. García que es la legítima y única heredera de la titular registral del bien y que el demandado no ha logrado probar derecho alguno a la posesión sobre el inmueble, no cabe sino hacer lugar a la acción de desalojo. IV. La expresión de agravios y su contestación. En la expresión de agravios, el Dr. Andrés Almada Serra, por el demandado Héctor Miguel Orihuela, menciona que la sentencia apelada le causa agravio porque ordena desalojar el inmueble que éste posee. Expresa que resulta errónea la falta de aplicación del Código Civil y Comercial de la Nación, pero que aunque se aplique el Código Civil, igualmente corresponde el rechazo de la demanda. Sostiene que la actora no está legitimada para iniciar la acción y que el juicio de desalojo no es el ámbito propicio para discutir un derecho real. Manifiesta que se ha omitido considerar que la propia actora reconoce haber sido despojada de la posesión al tiempo del fallecimiento de su hija, lo cual hace que no tenga legitimación para intentar la acción interpuesta. Refiere que tampoco el demandado ostenta legitimación, ya que al ejercer la posesión del inmueble, reconocida por la actora al menos desde 2010, no puede ser sujeto pasivo de la acción de desalojo y, en todo caso, la controversia debería ventilarse en un proceso posesorio o petitorio. Indica que también resulta erróneo sostener que para demostrar la posesión su mandante debió plantear la usucapión del inmueble, olvidando que para ese supuesto no solo es necesario ostentar la posesión, sino que además debe cumplirse con el plazo legal exigido por la ley. Resalta que llama la atención la relatividad con que la sentencia analiza la interversión del título operada luego del fallecimiento de la Sra. Soto, ya que ello opera por sí solo como fundamento suficiente para el rechazo de la demanda. Menciona que la sentencia resulta contradictoria al sostener, por un lado, que ni el derecho de propiedad ni el derecho a poseer deben incidir en el trámite del juicio de desalojo y, por otro lado, admite la demanda porque el accionado no ha acreditado derecho alguno a poseer. La Dra. Susana B. Danza de García Espetxe, titular de la Décima Defensoría Oficial, en representación de la Sra. Felisa García, contesta el traslado de la expresión de agravios solicitando el rechazo del recurso de apelación con costas por las razones que esboza y a las que me remito en honor a la brevedad. V. Tratamiento del recurso. En primer lugar es necesario advertir que el Tribunal no se encuentra obligado a analizar cada una de las cuestiones formuladas por el recurrente, sino tan solo aquellas que resultan conducentes para decidir el caso y que bastan para dar sustento a un pronunciamiento válido (C.S. Fallos: 258:304; 262:222; 272;225; 278:271; 291:390), por lo que solo serán analizados aquellos agravios que se vinculen estricta y directamente con la legitimación de la Sra. Felisa García para la interposición de esta acción de desalojo y con la invocación y prueba de la posesión del inmueble objeto de la litis por parte del Sr. Orihuela como impedimento para su progreso. V.a). La normativa aplicable. Comparto con la sentenciante que la cuestión aquí planteada, por imperio de lo normado por el art. 7, 2° párr., CCCN, debe ser resuelta conforme a las disposiciones del Código Civil vigente al momento de interposición de la demanda, ya que la controversia gira, fundamentalmente, en torno a cuestiones relacionadas con la posesión del inmueble y de la posesión hereditaria, cuyas derivaciones, efectos y consecuencias ya se habían cumplido a ese momento. Se ha sostenido reiteradamente que el juicio de desalojo previsto por el art. 399, CPC, [Mendoza] es de naturaleza especial y sólo admite discusión acerca del mejor derecho al uso de la cosa, ya que persigue asegurar la libre disponibilidad de los inmuebles a quien tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad, por personas que entraron en posesión precaria –tenencia– mediante actos o contratos que por cualquier causa no pueden considerarse ya existentes o, en su caso, cuando se encuentran sin derecho y contra la ley, en el uso o goce de la cosa ajena, pero al mismo tiempo que, dada su naturaleza sumarísima, es improcedente el desalojo cuando el demandado alega y prueba que la ocupación que invoca lo es a título de poseedor, no interesando en este juicio ni el vicio ni el tiempo que la cualifique, ya que «La posesión de la cosa o el mejor derecho a ella, quedan reservadas para los interdictos o para el proceso reivindicatorio. El debate vinculado a una alegada relación sustancial o a derechos posesorios debe afrontarse en pleito aparte. Una discusión de esta magnitud no puede acometerse en este procedimiento sumarísimo, donde la certeza se rinde a la celeridad» (Alsina, Hugo, Tratado de Derecho Procesal Civil, t. V-III, p. 399; Morello, Augusto M., «Juicios sumarios», t. II, ps. 89 y ss.). Pero también debo aclarar que no basta con la mera alegación del demandado de su calidad de poseedor para enervar la acción de desalojo, sino que deben acreditarse los correspondientes actos posesorios. Así se ha decidido que: «Si bien todo asunto referido a la posesión en sí debe ser discutido por las pertinentes acciones posesorias y no admite ser ventilado en un juicio de desalojo. No basta con que el demandado invoque su calidad de poseedor para enervar el proceso de desalojo; sólo si aquél consigue probar su condición de poseedor mediante la acreditación de los correspondientes actos posesorios y, en su caso, de haber intervertido el título, la acción de desalojo deberá ser rechazada». (1ª. CCM; Expte. 39850 – Tierra del Cielo S.A. – c/ Quevedo, Juan P/ Desalojo; 19/9/08; LS172-001) y que «Para que la alegación de la posesión impida el desalojo, debe ir acompañada de la acreditación de actos posesorios; no basta la mera ocupación.» (3ª. C.C.M.; Expediente 129890 – Barrancos Herrera Desalojo; 26-11-1991; LS067 -260). En este mismo orden de ideas, la SCJM ha resuelto que «la invocación del carácter de ser poseedor de la cosa no basta para detener el proceso de desalojo iniciado en su contra, toda vez que es derecho del actor demostrar la precariedad del título que ha alegado al demandar»; que «en la acción de desalojo fundada en la precariedad del título del demandado y en la correlativa obligación de restituir queda a cargo del actor demostrar la situación que alega» y que «el desalojo no prospera contra el poseedor, desde que no pueden decidirse en el juicio sumario de desahucio los derechos relativos a la posesión o el dominio, para cuya dilucidación son inexcusables las formas amplias del proceso ordinario». (SCJ Mendoza, sala 1ª, 2/3/95, «Orozco, Osvaldo Nieves v. Ortuvia, Pablo s/ Desalojo», Revista del Foro de Cuyo, Mendoza, Ed. Diké, 1995, n. 17, p. 127 y ss.). Por su parte, respecto a la posibilidad de intervertir el título de quien comienza la ocupación de un inmueble reconociendo en otro la propiedad, para transformarse en poseedor, el art. 2353 del CCiv. dispone que «Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario», regla que ha sido interpretada como de inmutabilidad de la causa de la relación real, según la cual «la causa o título de la relación real no puede ser cambiada por la mera voluntad de su sujeto (nadie puede cambiar por sí mismo) y se prolonga en el tiempo al emplazamiento originario (ni por el transcurso del tiempo)» (Alterini, Jorge H., Código Civil Anotado, de Llambías, Jorge J., t. IV, p. 81), es decir, como imposibilidad de mutar unilateralmente y solo animus de la causa possessionis de la relación real. Esta regla debe ser interpretada juntamente con lo normado por el art. 2458, CC, que contempla el supuesto de interversión del título por quien tiene la cosa a nombre del poseedor, requiriendo para operar de actos exteriores contra el poseedor. Concordemente, con el art. 2353 no basta la mera voluntad del tenedor, tanto sea la voluntad interna como que ésta se manifieste, ya que «la posesión subsiste aun cuando el que poseía a nombre del poseedor manifiesta la voluntad de poseer a nombre suyo…» (art. 2447 y su nota), sino que «es menester que existan actos exteriores que reflejan la voluntad del tenedor de provocar la pérdida de la posesión», pero sólo «cuando sus actos producen ese efecto» (Salvat y Argañaras, «Derechos reales», t. II, n. 991). En definitiva, para mutar la causa possessionis resulta necesaria la exteriorización del ánimo del interventor a través del cuerpo correspondiente, principio que ha sido receptado por la CSJN al decidir que «Es cierto que con arreglo a lo dispuesto por el art. 2353, nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. También que el que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario. Pero esto quiere decir que no basta el cambio interno de la voluntad para la interversión del título, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales. Se debe, en cambio, admitir que el cambio se produce mediando conformidad del propietario, o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo primero, porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo, con arreglo al principio del art. 2458» (ED 7-222; cit. por Fuster, Gabriel Aníbal; La necesaria «resignificación» de la interversión de título. La dinámica funcional del corpus y el animus posesorios; LLC 2013 (diciembre), 1184; AR/DOC/3919/2013). V.b). Legitimación activa. En lo que se refiere a la legitimación activa de la Sra. Felisa García, ella surge claramente al haberse acreditado que es la única y universal heredera de la propietaria y titular registral del inmueble objeto de la presente litis (Autos n° 87.990, caratulados «Soto, Noemí Sandra p/ Sucesión», tramitados ante el 15° Juzgado en lo Civil, Comercial y Minas de la Primera Circunscripción Judicial de Mendoza y que ha sido incorporado como AEV -fs. 39; 59 y 60-). El art. 399 bis, CPC, establece entre quienes tiene lugar el proceso por desalojo en el apartado referido a los «sujetos del proceso» y trae dos supuestos: 1) Entre el locador y el locatario de inmuebles y los sucesores de uno y otro a título singular o universal cuya obligación de restituir se haya hecho exigible. 2) Entre el propietario, usufructuario y usuario contra todo tenedor precario, intruso o cualquiera otro ocupante cuya obligación de restituir sea exigible, siempre que éstos no invoquen título alguno a la posesión. En consecuencia, pueden demandar el desalojo todos aquellos que tengan derecho a obtener la restitución de la tenencia del bien, entre los que se pueden enumerar al propietario, el locador, el locatario principal, el poseedor, el comodante, el sucesor del locador, el usufructuario, el usuario y hasta los tenedores precarios. Relacionado con la legitimación de los herederos del propietario del inmueble, como ocurre en el caso de la actora en este proceso, para accionar por desalojo de un bien inmueble integrante del acervo hereditario, la solución viene dada por el art. 3410, CC, que otorga la posesión hereditaria a los herederos. En razón de ello, los herederos se encuentran legitimados para accionar por desalojo sin necesidad de contar con autorización judicial y, es más, sin necesidad de que se los declare judicialmente como tales, porque la declaratoria de herederos no es requisito indispensable para que los sucesores promuevan las acciones que les competen, si se hallan en posesión de la herencia ministerio legis, bastando que acrediten su vínculo con el causante. En este sentido, los herederos que tienen la posesión hereditaria de pleno derecho pueden ejercer todas las acciones que correspondían al causante, sin suministrar otras pruebas que las que se podían haber exigido al propio difunto. (Medina, Graciela; Legitimación procesal y sustancial del heredero administrador de la sucesión para demandar por desalojo; LLGran Cuyo 2010 (mayo), 342-DFyP 2010 (abril), 118). En forma similar se ha expresado que «Quien ha sido declarado heredero del propietario de un inmueble posee legitimación para demandar el desalojo, pues de conformidad con lo previsto en el art. 3415 del Código Civil ha sucedido al causante inmediatamente, sin ningún intervalo y con efecto retroactivo al día de su muerte» (Cfr. Alí Joaquín Salgado, «Locación, Comodato y Desalojo», 5ª edición actualizada, Ediciones La Rocca, Buenos Aires 2003, pág. 342). Estos fundamentos han llevado a que la jurisprudencia les reconozca legitimación para demandar por desalojo a los herederos del propietario (CC y Com. de 3ª. Nom. de Córd. – 31/7/08 – “Suc. del Sr. Antonio Andrés Toledo c. Gamba, Héctor Raúl” – LL Online. Toledo c. Gamba, Héctor Raúl – LL Online), por lo que la actora, que ha sido declarada única y universal heredera de la titular registral del bien Sra. N. S. Soto, a quien se le ha adjudicado ese bien y autorizado judicialmente a accionar, se encuentra plenamente legitimada para accionar por desalojo contra el Sr. Héctor Miguel Orihuela. V.c). La cuestión de la posesión del inmueble por parte del Sr. Orihuela y la interversión del título. El Sr. Orihuela ha sido demandado alegándose su condición de concubino de la Sra. Soto, con obligación de restituir el inmueble, a lo cual éste se opuso afirmando ser poseedor del inmueble desde 1998. En la sentencia recurrida, lo cual constituye el principal agravio de la parte demandada apelante, se expresa que el demandado alega la posesión pacífica, continua e ininterrumpida del inmueble, por lo que no se sabe si lo que pretende decir es que lo ha usucapido, para lo cual debió haber reconvenido por prescripción adquisitiva y que en el caso de considerarse que luego del fallecimiento de la Sra. Soto revirtió su título, considerándose como legítimo dueño del bien, a la fecha en modo alguno ha transcurrido el plazo necesario para que opere la prescripción a su favor. También se señala que la relación de concubinato no permite repeler la acción de desalojo, ya que no otorga ningún derecho sobre la titularidad del bien y que el demandado no ha logrado acreditar derecho alguno a la posesión sobre el inmueble, por lo que la acción de desalojo interpuesta en su contra debe prosperar. Discrepo respetuosamente de lo afirmado por la jueza a quo, tanto en lo que se refiere a que si lo que pretendió argumentar el demandado en su defensa es que ha usucapido la propiedad debió haber reconvenido en ese sentido, ya que, por una parte, esa reconvención no resulta posible en este tipo de proceso a la luz de lo normado por el art. 399 bis, inc. 9) del CPC y, por otra, porque el accionado no ha sostenido la prescripción adquisitiva del inmueble por el ejercicio de la posesión durante el lapso exigido por la ley, sino simplemente el ejercicio de la posesión, que en este tipo de proceso de naturaleza sumarísima, de acreditarse, torna improcedente la acción, como también en lo que concierne a la falta de prueba por parte de este de derecho alguno a poseer, circunstancia que la sentencia valora como relevante para admitir la demanda, ya que, en este aspecto, como también lo mencioné, no debe olvidarse que se está ante una acción personal de desalojo en la cual se excluye todo análisis referente al derecho de propiedad, al ius possidendi o al ius possessionis. Sí comparto que, como lo señala la sentenciante, la relación de convivencia no da derecho alguno a la titularidad del bien, por ser el concubino, conforme la mayoría de la doctrina existente sobre las relaciones reales, un mero servidor de la posesión en virtud de una relación de hospitalidad o en última instancia para los que consideran que no existe en nuestro derecho esta categoría un tenedor desinteresado (Irene Pujol de Zizzias; «Desalojo de un concubino»; LLBA 2011 (abril), 262; comentario al fallo de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mercedes, sala III (CCiv y Com Mercedes) (Sala III) – 2010-04-13 – Boetti Miguel Ángel c. Villalba Antonio Luis), lo que se traduce en que carece de un título autónomo de detención del inmueble que lo legitime, por ese solo hecho, a repeler el desalojo. Tampoco puede discutirse que mientras estuvo vigente la relación de pareja con la Sra. Soto, la propiedad y posesión del bien se encontraba sólo en cabeza del titular registral del inmueble. Lo hasta aquí expresado me lleva a afirmar que no resulta posible que el accionado haya ejercido la posesión del bien desde el mismo momento en que fue entregado por el IPV, tal como lo afirma al contestar la demanda interpuesta en su contra, sino que lo que debe analizarse es si intervirtió su título de mero servidor de la posesión o tenedor desinteresado en poseedor a partir de la muerte de la Sra. Soto, cuestión que no resulta ser novedosa ni excede el marco de la controversia por ser el ejercicio de esa posesión la defensa articulada por aquel en contra del progreso de la acción de desalojo, cuestión que fue sometida a la decisión de la jueza a quo y tratado en la sentencia apelada. Conforme lo dispuesto por el art. 2351, CC, la posesión es una relación real por la cual un sujeto detenta el poder o señorío de hecho sobre una cosa (corpus) con intención de poseer (animus domini o animus rem sibi habendi), por lo que resulta necesario precisar qué debe entenderse por actos posesorios. Est
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