DESALOJO

Vencimiento del término contractual. Prórroga de la tenencia derivada de la no restitución del inmueble. RESPONSABILIDAD DE LOS GARANTES. costas. Sucesores a título universal. LEGITIMACIÓN. Alcance de la sentencia a los demás sucesores del causante. Herederos de sucesión indivisa. LITISCONSORCIO FACULTATIVO. Principio de personalidad del recurso. Inaplicación. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN. Cese de la responsabilidad. Convenios de desahucio. Alcance 1- En lo que interesa al recurso de autos, el juez de primera instancia, habiendo resuelto hacer lugar a la acción de desalojo respecto del inmueble de marras, impuso las costas al locatario haciéndolas extensivas a los garantes. Para decidir en tal sentido, consideró aplicable el art. 1582 bis del CC, no obstando que los garantes no hubieran tenido intervención en los convenios de desahucio suscriptos por el locador y el locatario, toda vez que al no haber comparecido en autos, tuvieron por aceptado que la prolongación de la tenencia derivó de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado, como prevé la norma citada, por lo que no se trató de convenios tendientes a la prórroga de la relación locativa, sino a la desocupación del inmueble a pedido del locatario. 2- Tal como ha quedado trabada la litis recursiva y de conformidad con una fundamentación lógica y legal (art. 155, CPcial. y 327, CPCC), el thema decidendum estriba en dirimir: a) primeramente, si la recurrente (una de las herederas del garante) se encuentra legitimada para recurrir; b) de ser así, si corresponde la extensión de las costas en autos a los garantes, en virtud del art. 1582 bis, CC; y c) si resultare procedente el recurso, qué alcance tendría respecto de los demás sucesores del garante que no impugnaron la sentencia. 3- En orden a dilucidar si la recurrente se encuentra legitimada para apelar, cabe señalar que a partir de un riguroso examen del escrito de interposición del recurso se advierte que la apelante invoca expresamente su “…carácter de heredera del garante condenado en costas…”, y sin adjudicarle a este último la calidad de codemandado ni posición jurídica alguna dentro del proceso, como aduce la recurrida, y arguyendo el perjuicio que le causa la resolución impugnada. De los términos expuestos por la compareciente y del proveído de fecha 19/4/13, surge palmaria su legitimación para recurrir, pues luego del fallecimiento del garante de la locación objeto de litis, adquiere la calidad de parte del proceso y resulta agraviada por la resolución impugnada. Ello, pues, se encuentran legitimados a recurrir las partes, siempre y cuando se vean agraviadas por la resolución impugnada. 4- Ciertamente, a los fines de la legitimación para recurrir, “el concepto de parte incluye a las partes propiamente dichas (actor y demandado), sea proceso de partes individuales o plurales (litisconsorcio); a los sucesores procesales de las partes; y a los terceros a quienes la resolución impugnada les sea exigible. Ahora bien, como corolario del principio que establece que el interés es la medida de la acción, en materia recursiva el interés para impugnar está dado por el gravamen o perjuicio que la resolución cuestionada genera al recurrente. La inexistencia del agravio conlleva la desestimación del recurso”. En esta línea, el fallecimiento del garante no obsta a la legitimación de la recurrente, pues ésta lo sustituye en su posición de la impugnación, al ser su sucesora a título universal. Ello, toda vez que los herederos asumen y perpetúan la misma posición funcional procesal de las partes desaparecidas. Consecuentemente, son también partes que pueden apelar los sucesores universales de quienes revestían la condición de parte, al ser continuadores de la personalidad de los causantes. 5- El hecho de que el garante no haya comparecido hasta el dictado de la sentencia no obsta la condición de parte de la recurrente, pues dicha calidad comprende no sólo a los que realmente participaron en el proceso sino también a aquellos que, aunque no hayan comparecido, hubieran podido hacerlo, como acontece con el garante y, consecuentemente, con su sucesora. Bajo las premisas sentadas, surge palmaria la legitimación de la compareciente para recurrir en autos, pues en virtud de su condición de heredera del garante sustituye al causante en la posición que éste tenía en la relación jurídico- procesal, adquiriendo así la calidad de parte, a quien le agravia la extensión de las costas dispuesta por la sentencia impugnada. 6- Censura la recurrente la extensión de la responsabilidad de las costas a los garantes argumentando que la fianza caducó al vencer el plazo del contrato de locación, de conformidad con el art. 1582 bis , CC; y no alcanza a las posteriores convenciones entre el locador y el locatorio relativas a uso y goce del inmueble. En este marco cabe señalar que el art. 1582 bis, CC, incorporado por la ley 25628, importó una relevante modificación en materia de fianza en el contrato de locación, estableciendo como regla general que la obligación del fiador cesa ipso iure por el vencimiento del término de la locación, con la salvedad de que la prolongación de la tenencia derive de la falta de restitución del inmueble a su debido tiempo. Tal solución es la receptada actualmente por el Código Civil y Comercial de la Nación en su art. 1225, CC. 7- Una recta exégesis del art. 1582 bis, CC, exige una interpretación sistemática con la norma del art. 1622 ib., el cual prescribe que si, vencido el plazo del contrato, el locatario permanece en el uso y goce del inmueble, la locación concluida continuará hasta que el locador requiera su devolución, pudiendo pedirla en cualquier momento, sin que ello importe la tácita reconducción del contrato sino la continuación de la locación ya fenecida. En esta línea, la norma prescribe –por un lado– como regla, la cesación automática de la responsabilidad del fiador al producirse el vencimiento del término contractual (párr. 1°); por el otro, la necesidad de la conformidad expresa del fiador de continuar obligado por el plazo excedente, sea que la prórroga se pacte expresamente o continúe tácitamente en los términos del art. 1622, CC (párr. 2°); para lo cual dispone la nulidad de toda cláusula contractual que prevea en el contrato originario la extensión de la responsabilidad una vez agotado el término de locación acordado (párr. 3°). 8- El marco supra expuesto, la inteligencia propiciada por el art. 1582 bis , CC, es sólo obligar al fiador por el plazo previsto en el contrato original, más un tiempo prudencial para que el locador demande la restitución del bien, aun cuando hubiera asumido la calidad de principal pagador. 9- En esta inteligencia, “para que vencido el plazo del contrato, la garantía se extienda a la continuación de la locación convenida por el locador y el locatario, el art. 1582 bis, CC, exige el consentimiento expreso del fiador a obligarse en dicha renovación o prórroga del contrato. Ello, pues desde una hermenéutica teleológica se erige que la norma pretende reconocer que el garante en la locación se obliga por un plazo cierto, no pudiendo extenderse sin su expreso consentimiento. De suyo que resulta inadmisible que el fiador se vea obligado en contra de su voluntad a responder por un plazo más extenso del que se obligó, pues –en verdad– si con posterioridad al vencimiento del contrato hubo un nuevo acuerdo entre locador y locatario, sin intervención del fiador, sus efectos le resultan inoponibles”. 10- En sub lite , ha quedado firme que el locatario extendió su tenencia sobre el inmueble locado por más del plazo originariamente convenido, con pleno consentimiento del actor, conforme surge de los convenios de desahucio de fs. 12 y vta. y 13 y vta. En efecto, el contrato de locación primigenio, para el cual el causante prestó fianza, se pactó por el plazo de dos años, comenzando el 20/11/08 y culminando el 19/11/10. No óbice de ello, posteriormente y de común acuerdo, el locador y locatario convinieron que dicho plazo contractual vencía el 15/12/10, es decir, días posteriores al lapso establecido en el contrato firmado por el garante; y aun así el locador consintió sucesivamente que el locatario le restituyera el inmueble posteriormente con fecha 5/3/11, 5/4/11 y luego pasado los tres meses a dicha fecha, pagando un precio superior al acordado en el contrato originario, todo ello conforme surge de los instrumentos agregados a autos. 11- El hecho de que dichos convenios hayan sido denominados como convenios de desahucio no afecta tal conclusión, pues más allá del nomen iuris dado por las partes, de sus contenidos se advierte que su verdadera naturaleza es la de prorrogar el plazo locativo. Del convenio efectuado por el locador y locatario surge que habiendo el locador prestado su consentimiento a que el locatario permaneciera en el inmueble luego de vencido el plazo locativo, recién tuvo voluntad de recuperarlo trascurridos varios meses del vencimiento del contrato, lo que importó una prórroga del plazo contractual y la cesación de la fianza a la que se obligó el causante (art. 1582 bis , CC). 12- Carece de andamiaje jurídico el hecho de que los contratantes hayan pactado expresamente que los convenios de desahucio no importaban tácita reconducción o prórroga del contrato de locación. Lo primero, toda vez que el art. 1622 del CC proscribe explícitamente tal efecto; y la inexistencia de la prórroga locativa surge pues ella importa convenciones que vinculan al locador y al locatario, mas no pueden perjudicar a terceros (arts. 1195 y 1199, CC), en el caso: el garante, quien se obligó por un plazo cierto, constituido por el lapso locativo acordado en el contrato originario (dos años). En este punto, cobra relevancia la conducta asumida por el locador vencido el contrato de locación, puesto que en lugar de intimar al locatario para que restituyera el inmueble, consintió expresamente su permanencia, lo que produce la extinción de pleno derecho de la garantía y –consecuentemente– la pérdida por parte del locador de la acción para reclamar al fiador las deudas derivadas de la locación que fueran posteriores al vencimiento del contrato –arts. 1622 y 1582 bis , CC. 13- Por lo expuesto, siendo el caso subsumible en la excepción contenida en el art. 1582 bis , CC, el locador perdió la acción para reclamar al garante y –ahora– a sus sucesores la extensión de las costas del juicio desalojo, por lo que el agravio debe ser recibido. 14- Sobre el alcance del recurso frente a los sucesores que no impugnaron: Toda parte con interés puede apelar, sea como parte con sujeto individual o que conforme un litisconsorcio –aun con unificación de personería–. En este último caso, la facultad de recurrir le compete autónomamente a cada litisconsorte o al representante único. Ahora bien, el recurso puede tener efecto personal, por el cual –como corolario del principio dispositivo y de congruencia– la interposición del recurso aprovecha únicamente a la persona que ha recurrido; o –antitéticamente– efecto comunicante, según el cual la promoción de la impugnación por uno de los litigantes beneficia a los demás sujetos que ocupan la misma situación de parte que aquél, con fundamento en evitar que en un proceso haya dos cosas juzgadas contradictorias. 15- Ante procesos con sujetos múltiples –como es el caso de autos– el efecto del recurso interpuesto por un solo colitigante dependerá del tipo de litisconsorcio de que se trate (facultativo o necesario) y de la obligación (solidaria e indivisible). Así, tratándose de litisconsorcio necesario, habiéndose expresado agravios sobre temas comunes al polo plural de la relación jurídico- procesal, la procedencia del recurso promovido por uno solo de los litisconsortes extiende sus efectos a los demás. En cambio, si el litisconsorcio es facultativo, el recurso interpuesto por uno de los litisconsortes no se extiende – beneficiando ni perjudicando– a los otros, teniendo la impugnación un efecto estrictamente personal habida cuenta la independencia de los litisconsortes que caracteriza este tipo de litisconsorcio. “Esta última solución no transgrede el principio de no contradicción, pues supone afirmar y negar de una cosa, a la vez y en una misma relación; lo que no se da en el litisconsorcio facultativo, en el que existen tantos vínculos como sujetos haya en la parte plural, sin que exista una misma relación”. 16- A la luz de tales premisas, a fin de dilucidar qué tipo de litisconsorcio implica a los sucesores del garante y, en consecuencia, qué efecto tiene el recurso incoado por la compareciente, coheredera del garante fallecido, cabe señalar que constituyendo los derechos y acciones que pertenecían al causante integran, hasta la partición, una comunidad indivisa, aquellos son ejercibles en forma conjunta o indistinta por todos y cada uno de los herederos llamados a la sucesión, sin perjuicio de las respectivas porciones que eventualmente puedan llegar a corresponderles sobre el crédito o los bienes motivo de controversia, las que habrán de determinarse recién mediante la partición definitiva. 17- En esta senda, no habiéndose acreditado –en autos– la partición del acervo hereditario del garante condenado en costas, la intervención de los herederos, por sucesión procesal del garante, implica un litisconsorcio necesario, toda vez entre ellos existe una relación jurídica inescindible, dicho vínculo no depende de sus voluntades sino por imperio de la ley; los sucesores hasta la partición no pueden intervenir por separado y antagónicamente, sino en representación de la sucesión. En el caso, la pluralidad de la parte, herederos del garante, no implica una pluralidad de relaciones sustanciales, pues la pretensión, esto es, la extensión de las costas es única para la multiplicidad de sujetos –los herederos–. 18- La pretensa legitimación pasiva compete juntamente a todos los sucesores del garante, por lo que el locador debe perseguir el cobro de las costas en contra de la integridad de la sucesión. En su mérito, el éxito del recurso interpuesto en contra de la sentencia impugnada por la compareciente aprovecha a los restantes herederos, aun cuando el recurso interpuesto por éstos no haya sido concedido por extemporáneo. 19- A mayor abundamiento cabe señalar que, “aun cuando se entendiera que los herederos de una sucesión todavía indivisa conforman un litisconsorcio facultativo, el principio de personalidad del recurso no resulta aplicable al caso, encuadrándose –en su lugar– en la excepción a dicha regla, esto es, el fundamento común del recurso. Ciertamente, la improcedencia de la extensión de las costas en el subexamen, por aplicación del art. 1582 bis , CC, constituye un fundamento común a todos los sucesores que conforman el litisconsorcio pasivo, por lo que el logro de la impugnación favorecería igualmente a los demás, lo que sucede tanto respecto a los herederos del garante como de éste con la heredera compareciente. 20- Por último, y si lo expresado anteriormente no diera total satisfacción a la parte recurrida, no puede olvidar en este punto que el garante ha fallecido. De tal modo, resuelto en el sub lite que en esa calidad nada adeuda, mal lo pueden hacer las personas que ocupan su lugar, más allá de que hubieran apelado o no. Reflexionar de otra manera sería generar una deuda en contra de quien no apeló el pronunciamiento, sin que pueda revestir sustancialmente la calidad de deudor dado que como garante nada debe. C1a. CC Cba. 17/9/15. Sentencia Nº 109. Trib. de origen: Juzg.31a. Nom. CC Cba. “Battisti, Hugo Osvaldo y Otro c/ Dornell Godoy, Esteban –Desalojo por Vencimiento de Término –Recurso de Apelación-", Expte. N° 2199083/36, 2ª. instancia . Córdoba, 17 de septiembre de 2015 ¿Procede el recurso de apelación promovido por la sucesora del garante? El doctor Julio C. Sánchez Torres dijo: I. En contra de la sentencia dictada por el juez a cargo del Juzgado de 1ª. Instancia y 31.ª Nominación Civil y Comercial, por haberse deducido recurso de apelación en contra de la sentencia Nº 67, dictada el 15/3/13, que resolvió: “…I- Hacer lugar a la demanda entablada por Hugo Osvaldo Battisti y Ofelia del Valle Romero en contra de Esteban Dornell Godoy, condenando al accionado al desalojo del inmueble sito en calle Venta y Media 4748 de barrio Las Palmas de esta ciudad -departamento con entrada independiente, con garaje, situado al costado derecho, mirando de frente la vivienda principal, con puerta de rejas, puerta de ingreso a la vivienda de madera, tiene el número colocado sobre la pared-, en el término de diez días, conjuntamente con las personas y cosas puestas por él o que de él dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento.- II- Rechazar el planteo constitucional efectuado por el demandado Esteban Dornell Godoy. III- Aplicar al accionado Esteban Dornell Godoy la sanción prevista por el artículo 83 del CPC, la que se fija a favor de la parte actora, en el equivalente a diez jus. IV- Imponer las costas del proceso al demandado Esteban Dornell Godoy, haciéndola extensivas a los garantes Gisela Natalia Dornell y José Hilario Pringles, a cuyo fin regulo el honorario del Dr. Santiago Alberto Romero por las tareas desplegadas en autos en la suma de siete mil veinte pesos ($ 7.020) y el de la Perito Calígrafo en la suma de Mariana Raquel Galasso en la suma de setecientos ocho pesos ($ 708 – 4 Jus).- Protocolícese…”, la Sra. Adriana del Carmen Pringles, en su carácter de heredera de Sr. José Hilario Pringles –garante–, promovió recurso de apelación, el que fue concedido a fs. 210. Corrido el traslado del art. 372, CPCC, la recurrente expresó sus agravios , que fueron contestados por el actor, cuestionando la legitimidad para recurrir, el efecto del recurso y solicitando el rechazo del recurso. Dictado y firme el decreto de autos, quedó el recurso de apelación en estado de ser resuelto. II. Ingresando a la cuestión traída a resolver, incumbe ponderar: 1) Litis recursiva. En lo que interesa al recurso, cabe señalar que el juez de primera instancia, habiendo resuelto hacer lugar a la acción de desalojo interpuesta por el Sr. Hugo Osvaldo Battisti en contra del Sr. Esteban Dornell Godoy, respecto del inmueble de marras, impuso las costas a este último, haciéndolas extensivas a los garantes Sres. Gisela Natalia Dornell y José Hilario Pringles. Para decidir en tal sentido respecto de la extensión de costas a los garantes, el juez consideró aplicable el art. 1582 bis, CC, no obstando a ello que los garantes no hayan tenido intervención en los convenios de desahucio suscriptos por el locador y el locatario, toda vez que al no haber comparecido en autos, tuvieron por aceptado que la prolongación de la tenencia derivó de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado como prevé la norma citada, por lo que no se trató de convenios tendientes a la prórroga de la relación locativa sino a la desocupación del inmueble a pedido del locatario. En contra de dicho pronunciamiento se alza la recurrente, cuyo disenso admite el siguiente compendio: Se agravia por la extensión de la responsabilidad de las costas a los garantes, esgrimiendo que la fianza caducó ipso iure al momento de la conclusión del contrato, en virtud de lo dispuesto por el art. 1582 bis , CC. Luego de efectuar una prieta síntesis de las constancias de autos, el apelante aduce que después de la fecha de vencimiento de la locación, las partes convinieron nuevas condiciones de contratación, modificando entre otros la fecha de vencimiento y el canon, lo que implica que hasta el 4/12/10 regía el período normal estipulado en el contrato avalado por la garantía sin responsabilidad alguna a cargo del garante Sr. Pringles. Que las sucesivas renovaciones, hasta el 5/3/11, 5/4/11, 12/7/2011, 12/8/11 constituyeron alteraciones al contrato pactados por el locador y locatario, sin intervención del Sr. Pringles, por lo cual no le cabe ninguna responsabilidad a éste en el nuevo lapso contractual. La parte actora contesta el recurso argumentando que la recurrente carece de personería por cuanto la Sra. Adriana del Carmen Pringles invoca ser codemandada en el proceso, lo que a su entender no corresponde por ser el único demandado en la causa el Sr. Esteban Dornell Godoy. Solicita que se rechace el recurso por resultar inadmisible y por improcedente; y, subsidiariamente, peticiona que de juzgarse procedente el recurso, ello sea en la proporción que le corresponda a la recurrente sobre la sucesión del garante Sr. Pringles. 2. La cuestión a decidir. Tal como ha quedado trabada la litis recursiva y en de conformidad con una fundamentación lógica y legal (art. 155 de la CPcial. y 327, CPCC), el thema decidendum estriba en dirimir: a) primeramente, si la recurrente se encuentra legitimada para recurrir; b) de ser así, si corresponde la extensión de las costas en autos a los garantes, en virtud del art. 1582 bis , CC; y c) si resultare procedente el recurso, qué alcance tendría respecto de los demás sucesores del garante que no impugnaron la sentencia. 3. La solución del recurso traído a resolver. a) Sobre la legitimación para recurrir. En orden a dilucidar si la recurrente se encuentra legitimada para apelar, cabe señalar que a partir de un riguroso examen del escrito de interposición del recurso se advierte que la Sra. Adriana del Carmen Pringles apeló la sentencia de autos invocando expresamente su “…carácter de heredera del Sr. José Hilario Pringles…”, y sin adjudicarle a este último la calidad de codemandado ni posición jurídica alguna dentro del proceso como aduce la recurrida, y arguyendo el perjuicio que le causa la resolución impugnada. De los términos expuestos por la recurrente y del proveído de fecha 19/4/13, surge palmaria la legitimación para recurrir de la Sra. Pringles, quien luego del fallecimiento del garante de la locación objeto de litis, Sr. José Hilario Pringles, adquiere la calidad de parte del proceso y resulta agraviada por la resolución impugnada. Ello, pues, se encuentran legitimados a recurrir las partes, siempre y cuando se vean agraviadas por la resolución impugnada. Ciertamente, a los fines de la legitimación para recurrir, el concepto de parte incluye a las partes propiamente dichos (actor y demandado), sea proceso de partes individuales o plurales (litisconsorcio); a los sucesores procesales de las partes; y a los terceros a quienes la resolución impugnada les sea exigible. Ahora bien, como corolario del principio que establece que el interés es la medida de la acción, en materia recursiva el interés para impugnar está dado por el gravamen o perjuicio que la resolución cuestionada genera al recurrente. La inexistencia del agravio conlleva la desestimación del recurso (cfr. Loutayf Ranea, Roberto G., El recurso ordinario de apelación en el proceso civil. 1, ed. Astrea, Bs. As., 2009, p. 236; Midón, Marcelo Sebastián, “La actividad recursiva de los litisconsortes y terceros intervinientes en el proceso”, en Ferreyra de de la Rúa (direc.), Intervención de terceros y tercerías, ed. Advocatus, Córdoba, 2010, ps. 264/265). En esta línea, el fallecimiento del Sr. Pringles no obsta a la legitimación de la recurrente, pues ésta lo sustituye en su posición de la impugnación, al ser su sucesora a título universal. Ello, toda vez que los herederos asumen y perpetúan la misma posición funcional procesal de las partes desaparecidas. Consecuentemente, son también partes que pueden apelar los sucesores universales de quienes revestían la condición de parte, al ser continuadores de la personalidad de los causantes. El hecho de que el garante no haya comparecido hasta el dictado de la sentencia, no obsta la condición de parte de la recurrente, pues dicha calidad comprende no sólo a los que realmente participaron en el proceso sino también a aquellos que, aunque no hayan comparecido, hubieran podido hacerlo, como acontece con el garante y, consecuentemente, con su sucesora (cfr. Loutayf Ranea, Roberto G., El recurso ordinario de apelación en el proceso civil. 1, ed. Astrea, Bs. As., 2009, p. 232/235; Hitter, Técnica de los recursos ordinarios, p. 338; De Santos, Tratado de los recursos, t. I, ps. 275/276). Bajo las premisas sentadas, surge palmaria la legitimación de la Sra. Adriana del Carmen Pringles para recurrir en autos, pues en virtud de su condición de heredera del garante, sustituye al causante en la posición que éste tenía en la relación jurídico- procesal, adquiriendo así la calidad de parte; le agravia la extensión de las costas dispuesta por la sentencia impugnada al causante y de la recurrente, siendo su continuadora. b) Sobre la procedencia de la extensión de costas en los términos del art. 1582 bis , CC. Censura la recurrente la extensión de la responsabilidad de las costas a los garantes, argumentando que la fianza caducó al vencer el plazo del contrato de locación, de conformidad con el art. 1582 bis , CC; y no alcanza a las posteriores convenciones entre el locador y el locatorio relativas a uso y goce del inmueble. En este marco cabe señalar que el art. 1582 bis del CC, incorporado por la ley 25628 (31/7/02), importó una relevante modificación en materia de fianza en el contrato de locación, estableciendo como regla general que la obligación del fiador cesa ipso iure por el vencimiento del término de la locación, con la salvedad de que la prolongación de la tenencia derive de la falta de restitución del inmueble a su debido tiempo. Tal solución es la receptada actualmente por el Código Civil y Comercial de la Nación en su art. 1225, CC. Una recta exégesis sobre el art. 1582 bis, CC, exige una interpretación sistemática con la norma del art. 1622 ib., el cual prescribe que si, vencido el plazo del contrato, el locatario permanece en el uso y goce del inmueble, la locación concluida continuará hasta que el locador requiera su devolución, pudiéndola pedir en cualquier momento, sin que ello importe la tácita reconducción del contrato sino la continuación de la locación ya fenecida. En esta línea, la norma prescribe –por un lado– como regla, la cesación automática de la responsabilidad del fiador al producirse el vencimiento del término contractual (párr. 1°); –por el otro–, la necesidad de la conformidad expresa del fiador de continuar obligado por el plazo excedente, sea que la prórroga se pacte expresamente o continúe tácitamente en los términos del art. 1622 del CC (párr. 2°); para lo cual dispone la nulidad de toda cláusula contractual que prevea en el contrato originario la extensión de la responsabilidad una vez agotado el término de locación acordado (párr. 3°). En este marco, la inteligencia propiciada por el art. 1582 bis, CC, es sólo obligar al fiador por el plazo previsto en el contrato original más un tiempo prudencial para que el locador demande la restitución del bien, aun cuando hubiera asumido la calidad de principal pagador (cfr. TSJ in re “Carlos Alberto Caruso E Isabel Passadore Sociedad De Hecho c/ Ghitti Luis Alberto – Desalojo – Por vencimiento de término – Recurso de casación” Expte Nº 2140890/36”, Sent. N° 103, del 13/7/2015). En esta inteligencia, para que, vencido el plazo del contrato, la garantía se extienda a la continuación de la locación convenida por el locador y el locatario, el art. 1582 bis del CC exige el consentimiento expreso del fiador a obligarse en dicha renovación o prórroga del contrato. Ello, pues desde una hermenéutica teleológica se erige que la norma pretende reconocer que el garante en la locación se obliga por un plazo cierto, no pudiendo extenderse sin su expreso consentimiento. De suyo que resulta inadmisible que el fiador se vea obligado en contra de su voluntad a responder por un plazo más extenso del que se obligó, pues –en verdad– si con posterioridad al vencimiento del contrato hubo un nuevo acuerdo entre locador y locatario, sin intervención del fiador, sus efectos le resultan inoponibles (cfr. Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, ed. La Ley, Bs. As., 2008, p. 668; ibídem, “La fianza y el nuevo artículo 1582 bis del Código Civil (un paso en la buena dirección pero insuficiente)”, LL 2002-E, 1204; Lorenzetti, Ricardo Luis (dir.), Código Civil Comentado. Contratos. Parte especial, t. I, Ed. Rubinzal- Culzoni, Bs. As., 2005, p. 590; Leiva Fernández, Luis F. P., “La fianza en la locación (El nuevo artículo 1582 bis del Código Civil)”, LL 2002-E, 1029). En el sub lite ha quedado firme que el locatario, Sr. Dornell Godoy, extendió su tenencia sobre el inmueble locado por más del plazo originariamente convenido con pleno consentimiento del actor, conforme surge de los convenios de desahucio de fs. 12 y vta. y 13 y vta. En efecto, el contrato de locación primigenio, para el cual el Sr. Pringles prestó fianza, se pactó por el plazo de dos años, comenzando el 20/11/08 y culminando el 19/11/10 (cfr. cláusula segunda, fs. 9 y vta.) No óbice de ello, posteriormente y de común acuerdo, el locador y locatario convinieron que dicho plazo contractual vencía el 15/12/10, es decir, días posteriores al lapso establecido en el contrato firmado por el garante; y aun así, el locador Sr. Battisti consintió sucesivamente que el Dornell Godoy le restituyera el inmueble posteriormente con fecha 5/3/11, 5/4/11 y luego pasados los tres meses de dicha fecha, pagando un precio superior al acordado en el contrato originario, todo ello conforme surge de los instrumentos de fs. 12 y vta. y 13 y vta. El hecho de que dichos convenios (fs. 12 y vta. y 13 y vta.) hayan sido denominados como convenios de desahucio no afecta tal conclusión, pues más allá del nomen iuris dado por las partes, de sus contenidos se advierte que su verdadera naturaleza es la de prorrogar el plazo locativo. Ciertamente, exponen los contratantes en dichos convenios: “Primera: Que el señor Esteban Dornell Godoy, oportunamente manifestó su voluntad de no renovar el contrato de locación que lo vincula con el señor Battisti y la señora Romero (…) reconociendo que dicha locación venció el día cinco de diciembre del año dos mil diez. Segunda: Que no obstante lo expresado, el señor Esteban Dornell Godoy, argumentando razones particulares, solicitó a la Locadora seguir ocupando el inmueble en carácter de locatario, (…) por el lapso de tres meses a partir del día Cinco de Diciembre del año dos mil diez, en que se producirá el vencimiento de la Locación, sin que ello significara tácita reconducción o prórroga del contrato de locación, comprometiéndose a entregar a la locadora el inmueble locado el día Cinco de Marzo del año dos mil once (…) Tercera: Que no obstante lo mencionado, al vencimiento de dicho convenio de desahucio, por razones particulares, el señor Esteban Dornell Godoy, solicitó permanecer hasta el día cinco de Abril del corriente año (…) lo que fue aceptado por la locadora, y en consecuencia el nuevo convenio de desahucio venció el día Cinco de Abril del año dos mil once. Cuarta: En la fecha, el señor Esteban Dornell Godoy, manifiesta que por tener a su esposa convaleciente de un accidente de tránsito (…) le solicita a la locadora que le permita continuar con la locación por un plazo de tres meses más, conviniendo libremente las partes…” –sic- (fs. 13 y vta.), (...). Del convenio transcripto –cuya autenticidad en los términos del art. 250, CPCC, ha quedado firme– surge que habiendo el Sr. Battisti prestado su consentimiento a que el Sr. Dornell Godoy permaneciera en el inmueble luego de vencido el plazo locativo, recién tuvo voluntad de recuperarlo trascurridos varios meses del vencimiento del contrato, lo que importó una prórroga del plazo contractual y la cesación de la fianza a la que se obligó el Sr. Pringles (art. 1582 bis, CC). Carece de andamiaje jurídico el hecho de que los contratantes hayan pactado expresamente que los convenios de desahucio no importaban tácita reconducción o prórroga del contrato de locación. Lo primero, toda vez que el art. 1622, CC, proscribe explícitamente tal efecto; y la inexistencia de la prórroga locativa surge pues ella importa convenciones que vinculan al locador y al locatario, mas no pueden perjudicar a terceros (arts. 1195 y 1199,

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