DESALOJO

LEGITIMACIÓN ACTIVA. Adjudicatario de vivienda por plan público. Prohibición de locar: Incumplimiento. Rescisión de la adjudicación por parte de la Administración Pública. Inexistencia de legitimación del adjudicatario para incoar el desahucio1– En la especie, carece de legitimación –más puntualmente, carece de acción– para demandar el desalojo de un inmueble quien, fruto de una resolución administrativa firme que dispuso la rescisión del contrato de adjudicación en compraventa a través del cual le fue otorgado por la Administración Pública, perdió todos los derechos que tenía sobre el bien, siéndole exigida en la misma decisión su devolución totalmente desocupado, todo ello con anterioridad a la promoción de la acción de desahucio.

2– Conforme enseña la doctrina, existe falta de legitimación para obrar cuando el actor o el demandado no son las personas habilitadas por la ley para asumir tales calidades con referencia a la concreta materia sobre la que versa el proceso. La legitimación activa implica la aptitud para estar en juicio en calidad de parte actora, a fin de lograr una sentencia sobre el fondo o mérito del conflicto suscitado, que puede ser favorable o desfavorable; mientras que la legitimación pasiva se vincula a la identidad entre la persona demandada y el sujeto pasivo de la relación sustancial controvertida. Concretamente, se está ante la falta de legitimación cuando el actor o el accionado no son titulares de la relación jurídica sustancial en que se funda la pretensión. Se trata de la legitimatio ad causam.

3– La falta de legitimación para obrar cuando es manifiesta puede ser deducida como excepción previa y cuando no lo es, como una simple defensa, denominada clásicamente “defensa de falta de acción” (sine actione agit). La calidad o legitimación para obrar es un requisito esencial del derecho de la acción (o de la pretensión). Tanro que doctrina y jurisprudencia admiten prácticamente de manera uniforme que el órgano judicial se encuentra facultado en el momento de decidir la litis, inclusive de oficio, para pronunciarse si quienes accionan se hallan legitimados para formular la pretensión.

4– Si bien la legitimación activa para demandar el desalojo de un inmueble es amplia, debe entenderse que se encuentran habilitados para promover este proceso todos aquellos que tengan un derecho a recuperar total o parcialmente la ostentación de un inmueble. En otras palabras, la acción de desalojo se confiere a todo aquel que invoque un título del cual derive un derecho a usar y gozar de la cosa, presupuesto del que carece el actor al extinguirse la calidad de adjudicatario de la vivienda cuyo desahucio persigue.

5– La resolución administrativa que declaró rescindido el contrato de compraventa celebrado entre la Dirección de Vivienda de la Provincia de Córdoba y el accionante tuvo por efecto jurídico “…dejar sin efecto la adjudicación en venta dispuesta a su favor…”, exigiendo “…la devolución de la vivienda y su desocupación total en el término de quince (15) días (…) bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales previstas en el artículo 123 bis de la Ley 6658…”, a los fines de su: “…Readjudicación…”, perdiendo el adjudicatario cualquier derecho emergente del contrato resuelto.

6– Dicha resolución significó la pérdida de legitimación para obrar del actor, considerada como la cualidad que tiene una persona para reclamar respecto de otra por una pretensión en el proceso de desalojo, careciendo de la condición de persona idónea o habilitada por la ley para discutir el objeto sobre el que versa el litigio.

7– De este modo –como acertadamente señalan los accionados– es la Administración Pública provincial, a través del organismo competente, el que actualmente tiene la titularidad del dominio y posesión del inmueble desadjudicado, el cual asimismo se encuentra facultado para recuperar su pleno uso y goce si lo estima pertinente o conveniente.

8– Por otra parte, la independencia de vínculos contractuales que invoca el actor (de la Dirección de Vivienda con él; y de su persona con los demandados) carece de sustento en orden a su carencia de legitimación para obrar en el presente juicio de desalojo.

CCC, Fam. y CA Villa María, Cba. 18/6/14. Sentencia Nº 22. Trib. de origen: Juzg. 2a. CC y Fam. Villa María, Cba. “Bencid, Miguel Ángel c/ Orellano, Gisella Lucrecia – Desalojo – Expte. Nº 326268”

2a. Instancia. Villa María, Cba., 18 de junio de 2014

¿Es justa la sentencia recurrida?

El doctor Juan Carlos Caivano dijo:

Estos autos, venidos con motivo del recurso de apelación interpuesto por el apoderado del actor, señor Miguel Angel Bencid, concedido con efecto suspensivo, en contra de la sentencia Nº 109, de fecha 29/6/12, dictada por el señor juez de Primera Instancia y 2a. Nominación en lo Civil, Comercial y de Familia de esta ciudad, cuya parte dispositiva expresa: “I) Admitir la defensa de falta de acción opuesta por los demandados. II. Rechazar la demanda de desalojo promovida por Miguel Angel Bencid en contra de Gisella Lucrecia Orellano. III. Desestimar la citación de los fiadores Silvio Cesar Munch y Analía Ivana Ramírez. IV. Imponer las costas a cargo del actor. …”. I – Preliminar. El recurso de apelación de que se trata ha sido interpuesto en tiempo propio, según se colige de la fecha de diligenciamiento de la cédula glosada a fs. 227 (25/7/12), y de la fecha del cargo puesto al escrito impugnativo obrante a fs. 228 (26/7/12), siendo resolución recurrible, todo ello conforme con lo previsto en los arts. 361 inc. 1, 366 y cc, CPC (ley Nº 8465 y sus modificatorias, en adelante CPC). Impreso trámite al recurso en este Tribunal de alzada, el actor expresó agravios que fueron contestados por la parte demandada. A fs. 245 vta. fue dictado el decreto de “autos a estudio” y a fs. 250 se dispuso e hizo saber a las partes la nueva integración del tribunal. Habiendo devenido firme el primero de los decretos citados, y consentida que ha sido la composición de la Cámara, ha quedado la causa en estado de resolver. II – Relación de causa. 1) El actor señor Miguel Angel Bencid, con fecha 22 de diciembre de 2008, cedió en locación a la demandada Gisella Lucrecia Orellano el inmueble identificado como departamento “C”, sito en el piso 7°, del complejo denominado “Edificio 27 de Septiembre”, ubicado en calle Catamarca N° 385 de la ciudad de Villa María (Cba), que le fuera oportunamente adjudicado en venta por la Dirección de Vivienda, dependiente de la Subsecretaría de Vivienda, Ministerio de Obras Públicas de la Provincia de Córdoba (actual Ministerio de Infraestructura), dentro del plan “46 Viviendas en Villa María”, el 26/9/02, a fin de ser destinado exclusivamente “…a vivienda permanente y personal del comprador y de su grupo familiar, quedando terminantemente prohibido variar el destino de la ocupación en forma total o parcial, debiendo ocuparse y habitarse el inmueble inmediatamente después de la firma del presente. La falta de cumplimiento de estas obligaciones facultará a la Dirección a solicitar la cancelación del total del saldo del precio de la venta en el término que ella fije o a rescindir el presente contrato resolviendo la venta y a exigir la devolución inmediata del inmueble” (fs. 4/5, 131 y fs. 137, cláusula 3ª). 2) La Administración Pública constató que la vivienda no se encontraba habitada por el titular de la adjudicación, encontrándose aún pendiente de escrituración, y declaró rescindido el contrato de adjudicación en venta del departamento, exigiendo su devolución y desocupación total en el plazo de quince (15) días (fs. 14/15 vta.: Resolución de la Subsecretaría de Vivienda de la Provincia de Córdoba N° 0312/10 del 12/5/10). 3) El señor Bencid promovió demanda de desalojo por vencimiento de término contra la locataria señora Orellano, y sus fiadores solidarios, Silvio César Munch y Analía Ivana Ramírez, con fecha 4/2/11. 4) La locataria y el fiador principal pagador Silvio César Munch opusieron excepción de falta de acción negando que el señor Bencid tuviera legitimación para accionar, ya sea, como titular, poseedor, tenedor, etc., o que tuviera cualquier otro derecho sobre el inmueble que le permit[ier]a exigir el desalojo. 5. El señor juez de primer grado admitió la defensa opuesta y rechazó en consecuencia la demanda de desalojo, con fundamento en el plexo argumental, cuyos puntos fundamentales pueden compendiarse como sigue: 5.1) resulta incontrovertido que el actor accedió a la vivienda que alquiló en virtud de una adjudicación en venta que le hizo la Subsecretaría de la Vivienda, en el marco de un plan habitacional llevado a cabo por la Provincia de Córdoba; 5.2) el contrato celebrado con la Administración Pública le imponía habitar el departamento adjudicado en forma permanente y exclusiva, con su núcleo familiar, bajo apercibimiento de rescisión unilateral de la adjudicación por parte de aquella; 5.3) constatado el mentado incumplimiento obligacional por parte del adjudicatario, que alquiló la propiedad inmueble adjudicada, el 12/5/10 la Subsecretaría de Vivienda rescindió el contrato celebrado con el señor Bencid y le exigió la devolución de la vivienda desocupada; 5.4) quien aparece invocando el derecho de reclamar por esa devolución, lo hace a partir de una situación jurídica que nació de manera impropia, ya que le estaba vedado locar la vivienda adjudicada, situación que culminó con la resolución de la aludida adjudicación del inmueble; 5.5) la regla principal en la materia es que nadie puede transferir un derecho más amplio o más extenso del que tiene (art. 3270, CC). A partir de la expresa cláusula prohibitiva de locar inserta en el contrato administrativo respectivo, el actor no podía variar el destino de la ocupación, en forma total o parcial. Bencid inobservó la regla contractual, echando por tierra un principio fundamental en la materia; 5.6) por más que se haya admitido que el no propietario está legitimado para demandar el desalojo, este supuesto queda reservado a los casos en que la propia ley reconoce dicha legitimación, como ocurre con la figura del locador locatario principal respecto de los subinquilinos, o bien el condómino, el usufructurario, el usuario, el administrador de la sucesión, entre otros, es decir, sujetos que aun no siendo titulares, invocan una situación jurídicamente tutelada, circunstancia que no es la del actor, cuya adjudicación fue rescindida por la Administración Pública con antelación a la promoción de la demanda de desalojo; 5.7) admitir la demanda de desalojo importaría hacer tabla rasa con las actuaciones y decisiones administrativas; desentenderse del cuadro fáctico jurídico real emplazando a la resolución en el elenco de las sentencias arbitrarias y se fomentaría tácitamente la celebración de negocios jurídicos contrarios a derecho; 5.8) el actor incurrió en una conducta antijurídica sancionada por la Administración, que no puede ser avalada posteriormente por la judicatura, so pretexto de existir un contrato de locación celebrado en contradicción con el orden jurídico; 5.9) la génesis en la adquisición vía adjudicación gubernamental de la vivienda por parte del Estado Provincial a Bencid con el consiguiente interés público en juego, su incumplimiento contractual relevante y la ulterior declaración administrativa de rescisión de la adjudicación, resultan esenciales para acoger la excepción de falta de acción opuesta por la demandada; 5.10) las costas deben imponerse al actor objetivamente vencido. III– La expresión de agravios: Los agravios expuestos por el letrado apoderado del actor admiten el siguiente compendio. Manifiesta liminarmente que el contrato de locación celebrado entre el actor y la demandada cumplió con todos los requisitos legales, habiéndolo aceptado las partes como tal. Siendo así, causa agravio a su parte que el a quo invoque que, en virtud de las condiciones impuestas en la adjudicación de que fue objeto por parte de la Administración Pública, no pudiera ser alquilado, inclusive, por más que la referida adjudicación hubiera sido rescindida. Postula que debe prevalecer la voluntad de las partes exteriorizada en el sinalagma locativo, y que así debió ameritarlo el a quo. Esgrime: “Que el incumplimiento que el accionante tiene con la Dirección de Vivienda no tiene nada que ver con la relación contractual que tienen las partes al momento de celebrar el contrato de locación”. Que la demandada conocía dicha situación, y que inclusive la encubrió cuando los inspectores del organismo administrativo concurrieron al departamento alquilado a verificar el estado de ocupación. Itera que: “…el a quo no tuvo, a la hora de dictar sentencia, en cuenta la voluntad de las partes al momento de contratar, las que claramente eran, la del señor Bencid alquilar el departamento mientras se resuelva su situación con su señora Gennero, que en ese momento se estaban divorciando (…) causal por la cual alquilaron el departamento, y la de la señora Orellano era pagar un alquiler mensual, tal como lo hizo hasta el último mes del contrato…”. Seguidamente se queja porque en “…la resolución dictada por el a quo (…) éste ha mezclado las relaciones contractual que tiene el señor Bencid con la Dirección de Vivienda y con la relación contractual de Bencid con Orellano, la cual se está discutiendo en la presente causa”. Esgrime que “…tal como surge en autos, el señor Bencid ha realizado después que la Dirección de Vivienda dictara la rescisión del contrato, un plan de pagos a los fines de regularizar su deuda, y con esto se le ha readjudicado la unidad”. Puntualiza que el señor juez de primer grado, en virtud de lo resuelto, le permite a la demandada señora Orellano “…seguir ocupando ilegítimamente el departamento de calle Catamarca N° 385, Piso 7°, Depto. “C” (de propiedad del accionante) (…) a la cual la Dirección de Viviendas todavía no la ha autorizado a ocupar el inmueble, ni se lo ha adjudicado, con lo que se demuestra una total imparcialidad a la hora de razonar y dictar sentencia…”. Pide en definitiva que se haga lugar al recurso de apelación interpuesto, y en su mérito se revoque la sentencia opugnada, haciendo lugar a la demanda de desalojo y condenando a la accionada a desocupar el inmueble, con costas. IV– Contestación de los agravios. Los agravios de la actora fueron contestados juntamente por la señora Gisella Lucrecia Orellano y el señor Silvio César Munch, con patrocinio letrado, pidiendo el rechazo del recurso con costas. Por razones de brevedad se omite la reseña del escrito respectivo, sin perjuicio de tener presente su contenido íntegro al momento de resolver (art. 329, CPC). V– Consideraciones y tratamiento de los agravios. 1) El escrito de fs. 237/239, padece –en mi criterio– una insuficiencia técnica ostensible, impropia de una expresión de agravios, ya que, tal como surge del compendio realizado del escrito de exposición de las quejas (cfr.: ap. III) y del contenido de la sentencia opugnada (cfr.: ap. II, numeral 5º en adelante), el recurrente no se hace cargo de argumentos medulares expuestos por el a quo, no logrando conformar la crítica exigida por el ordenamiento procesal y limitándose a reiterar parcialmente las objeciones que expuso al contestar la excepción opuesta (cfr.: 42/44). Conforme tiene establecido reiterada jurisprudencia, las afirmaciones genéricas, el mero desacuerdo con lo resuelto, las simples consideraciones subjetivas que carezcan del debido sustento jurídico o la reproducción de anteriores presentaciones, entre otras situaciones, no satisfacen las exigencias del art. 371, CPC. La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad deber contener una exposición jurídica que contenga una crítica concreta y razonada de todas y cada una de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuáles son los agravios, evitando caer en “sofisma de antecedente incompleto”, ya que no se cumple con el requisito de suficiente fundamentación, cuando el apelante no se hace cargo de la totalidad de los argumentos conducentes en que se apoya el pronunciamiento recurrido, o los separa de su contexto o los toma aisladamente, brindando una versión que no se ajusta a lo que en rigor surge de la totalidad de los términos del decisorio (Conf.: Tale, C., “Sofismas”, Ediciones del Copista, Cba., 1996, p. 37). Deben precisarse así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se atribuyen a la sentencia, especificándose con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las razones fáctico–jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (Conf.: Morello, A., Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y anotado, ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 1988, Tº III, p. 351). Nada de ello ha hecho en rigor el apelante, que se limita a sostener que el caso debe resolverse exclusivamente con base en la relación locativa instrumentada entre las partes en el contrato glosado a fs. 4/6, con prescindencia de cualquier otro tipo de consideraciones, ignorando deliberadamente el plexo argumental desarrollado por el señor juez de primer grado, compendiado en los numerales 5.1 a 5.10 del apartado II de la presente resolución, donde se reseñan plurales fundamentos vertidos por el sentenciante, opuestos a la afirmación del apelante que no son objeto de refutación motivada por parte de éste. 2) El señor juez de primer grado ha abordado la excepción de falta de acción opuesta por la demandada y el fiador principal pagador, con absoluto respeto del principio de congruencia. En efecto, los demandados le han negado al actor que “…tenga legitimidad activa para iniciar la presente acción (…) derecho alguno sobre el inmueble que pretende desalojar, que (…) sea titular, poseedor, tenedor o que detente cualquier otro derecho sobre el inmueble (…) que le permita exigir el desalojo”. Tal el thema decidendum. Los accionados han argumentado medularmente, y así resulta acreditado incontrovertidamente en autos que el señor Bencid accedió a la titularidad del inmueble locado fruto de una adjudicación en venta que le efectuara la Dirección de Vivienda de la Provincia de Córdoba en el año 2002, en el marco de un plan habitacional denominado “46 Viviendas en Villa María”, contrato que le fuera rescindido por la Administración Pública por incumplimiento de su parte (cfr.: Resolución Nº 0312/10 del 12/5/10: fs. 109/110), que devino firme por ausencia de cuestionamiento (cfr.: informe de la Dirección de Jurisdicción Jurídico Notarial de fs. 156: 21/10/10), sin que llegara a escriturarse (cfr.: informe del Área Escrituraciones de la Subsecretaría de Vivienda de fs. 141: 10/3/09), de modo que, a la fecha que promovió la acción de desalojo (cfr.: demanda, fs. 7/7 vta.: 4/2/11), ningún derecho ostentaba o ejercía sobre el inmueble, estando la tenencia en manos de la accionada y de su grupo familiar. El señor juez de primer grado abordó la litis conforme quedó trabada desarrollando el plexo argumental compendiado en el apartado II, numeral 5º y siguientes de esta resolución, que –según ha sido expuesto– no ha merecido refutación concreta, puntual y fundada por parte del apelante. 3) Comparto el criterio del sentenciante de primera instancia en el sentido de que carece de legitimación –más puntualmente carece de acción– para demandar el desalojo de un inmueble quien, fruto de una resolución administrativa firme que dispuso la rescisión del contrato de adjudicación en compraventa a través del cual le fue otorgado por la Administración Pública, perdió todos los derechos que tenía sobre aquél, siéndole exigida en la misma decisión su devolución totalmente desocupado, todo ello con anterioridad a la promoción de la acción de desahucio. Como enseña Palacio, existe falta de legitimación para obrar cuando el actor o el demandado no son las personas habilitadas por la ley para asumir tales calidades con referencia a la concreta materia sobre la que versa el proceso (Palacio, L., La excepción de falta manifiesta de legitimación para obrar, Revista Argentina de Derecho Procesal, 1968, n° 1, p. 78). La legitimación activa implica la aptitud para estar en juicio en calidad de parte actora a fin de lograr una sentencia sobre el fondo o mérito del conflicto suscitado, que puede ser favorable o desfavorable; mientras que la legitimación pasiva se vincula a la identidad entre la persona demandada y el sujeto pasivo de la relación sustancial controvertida. Concretamente estamos frente a la falta de legitimación cuando el actor o el accionado no son titulares de la relación jurídica sustancial en que se funda la pretensión. Se trata de la legitimatio ad causam. La falta de legitimación para obrar cuando es manifiesta puede ser deducida como excepción previa, y cuando no lo es, como una simple defensa, denominada clásicamente “defensa de falta de acción” (sine actione agit). La calidad o legitimación para obrar es un requisito esencial del derecho de la acción (o de la pretensión). Tanto así, que doctrina y jurisprudencia admiten prácticamente de manera uniforme que el órgano judicial se encuentra facultado en el momento de decidir la litis, inclusive de oficio, para pronunciarse si quienes accionan se encuentran legitimados para formular la pretensión (Masciotra, M., Poderes–deberes del juez en el proceso civil, Ed. Astrea, Bs. As., 2014, ps. 131/132, prólogo de Osvaldo A. Gozaíni; Devis Echandía, H., Nociones generales de derecho procesal civil, Ed. Aguilar, 1966, p. 310). 4) En el orden de ideas expuesto en el punto anterior se ha resuelto que si bien la legitimación activa para demandar el desalojo de un inmueble es amplia, debe entenderse que se encuentran habilitados para promover este proceso todos aquellos que tengan un derecho a recuperar total o parcialmente la ostentación de un inmueble. En otras palabras, la acción de desalojo se confiere a todo aquel que invoque un título del cual derive un derecho a usar y gozar de la cosa, presupuesto del que carece el actor al extinguirse la calidad de adjudicatario de la vivienda cuyo desahucio persigue. La resolución administrativa que declaró rescindido el contrato de compraventa celebrado entre la Dirección de Vivienda de la Provincia de Córdoba y el señor Bencid (cfr.: contrato de fs. 137/137 v. del 26/9/00 y la Resolución N° 0312/2010 de la Subsecretaría de Vivienda del 12/5/10, obrante a fs, 151/151 v.), tuvo por efecto jurídico: “…dejar sin efecto la adjudicación en venta dispuesta a su favor…” (Resolución cit., art. 1°), exigiendo: “…la devolución de la vivienda y su desocupación total en el término de quince (15) días (…) bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales previstas en el artículo 123 bis de la Ley 6658…” (Resolución cit., art. 2°), a los fines de su: “…Readjudicación…” (ídem, art. 3°), perdiendo el adjudicatario cualquier derecho emergente del contrato resuelto. Ello significó asimismo la pérdida de legitimación para obrar, considerada como la cualidad que tiene una persona para reclamar respecto de otra por una pretensión en el proceso de desalojo (conf.: Falcón, Enrique M., Procesos de Conocimiento, Ed. Rubinzal Culzoni, T° II, ps. 375 y 440), careciendo de la condición de persona idónea o habilitada por la ley para discutir el objeto sobre el que versa el litigio. De este modo y como acertadamente apuntan los accionados en la contestación de agravios, es la Administración Pública provincial, a través del organismo competente, el que actualmente ostenta la titularidad del dominio y posesión del inmueble desadjudicado, el cual asimismo se encuentra facultado para recuperar su pleno uso y goce, si lo estima pertinente o conveniente (cfr. fs. 244, pto. II). Aunque resulte sobreabundante expresarlo, la independencia de vínculos contractuales que invoca el actor (de la Dirección de Vivienda con él; y de su persona con los demandados) carece de sustento, en orden a su carencia de legitimación para obrar en el presente juicio de desalojo, por las razones expresadas más arriba y a la incidencia dirimente que, a tal fin, ha tenido la Resolución N° 0312 del 12/5/12 de la Subsecretaría de Vivienda de la Provincia de Córdoba, firme y consentida, que finiquitó a la primera, con los efectos jurídicos compendiados. 5) Por las razones expuestas, soy de opinión que corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por el señor Miguel Angel Bencid –mediante apoderado–, y en su consecuencia confirmar, en todo cuanto ha sido materia de agravio, la sentencia Nº 109, de fecha 29/6/12, dictada por el señor juez de Primera Instancia y Segunda Nominación en lo Civil, Comercial y de Familia de esta ciudad, glosada a fojas 222/226. VI– Costas. Corresponde imponer las costas al actor objetivamente vencido (art. 130, ley 8465). … En consecuencia y a mérito de los fundamentos dados a la primera cuestión, el Dr. Juan Carlos Caivano votó afirmativamente.

El doctor Luis Horacio Coppari adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

En mérito al resultado del Acuerdo que antecede, el Tribunal por unanimidad

RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto a fojas 228 por el señor Miguel Angel Bencid –mediante apoderado–, y en su consecuencia confirmar, en todo cuanto ha sido materia de agravio, la sentencia Nº 109, de fecha 29/6/12, dictada por el señor juez de Primera Instancia y Segunda Nominación en lo Civil, Comercial y de Familia de esta ciudad, glosada a fojas 222/226. 2) Imponer las costas al actor objetivamente vencido (art. 130, ley 8465).

Juan Carlos Caivano – Luis Horacio Coppari■