DESALOJO

LEGITIMACIÓN ACTIVA. USUFRUCTO. Extinción por muerte. Efectos respecto de la locación. Resolución de los derechos locativos cedidos a terceros por el usufructuario. Legitimación de cualquiera de los condóminos para pedir la restitución del bien. Inaplicabilidad del art. 1613, CC 1– En el sub lite , la a quo rechazó la demanda al considerar que el contrato de locación no se encontraba vencido y por lo tanto los actores carecían de legitimación conforme lo dispuesto por el art. 1613, CC. Sin embargo, tal solución no se ajusta a derecho. Conforme la concatenación de situaciones que el caso presenta, cabe en primer lugar destacar que con la muerte del usufructuario del inmueble, se extinguió el usufructo (art. 2920). Consiguientemente, el dominio de la cosa dada en usufructo quedó consolidado en la persona del nudo propietario (art. 2929), lo cual le otorga (o devuelve) el derecho al goce, del que había sido temporalmente privado con motivo del usufructo (art. 2943). Además, resuelto el derecho del usufructuario sobre los bienes del usufructo, el nudo propietario no queda obligado a ninguna indemnización respecto de los terceros, cuyos derechos quedan también resueltos (art. 2947).

2– Los derechos locativos de los terceros quedaron resueltos, pues no pueden los locatarios contar con un derecho mayor que el del usufructuario, ya que al concluir la condición presupuesta para contar con el derecho al uso y goce del inmueble, tampoco lo pueden tener aquellos a quienes se les hubo cedido ese mismo derecho. Es decir, concluido el usufructo, cesan los derechos cedidos por el usufructuario (art. 3270, CC). Consecuentemente, el ocupante pasa a ser un tenedor precario de la cosa con obligación de restituir y, en esa situación, cualquiera de los condóminos puede demandar por desalojo. Ello es lógico, porque habiendo quedado resuelto el contrato de locación por muerte del locador–usufructuario, uno de los condóminos no necesita el consentimiento del otro para pedir el reintegro de la cosa común; la devolución de ella es la mera consecuencia de la resolución de los derechos de los ocupantes (art. 2679, CC).

3– No resulta de aplicación la disposición contenida en el art. 1613, CC, desde que este artículo es consecuencia de las disposiciones que hacen a la administración de la cosa común indivisa, y refiere a una locación de plazo pendiente donde ninguno de los condóminos puede por su cuenta, y sin el consentimiento de los demás, demandar el desalojo. Distinto es cuando el plazo ha vencido, ya que el consentimiento de los condóminos llegó a cierto plazo, no pudiendo ser obligados por los demás a prolongar el contrato porque renace la necesidad del consentimiento de todos.

4– En autos, la resolución del contrato se produjo ipso jure con la muerte del usufructuario; por lo que, al encontrarse extinguido no se puede obligar a uno de los condóminos a prolongar la ocupación sin contrato, acorde lo normado por el art. 2679, CC. En función de esta conclusión, cabe revocar la sentencia en cuanto determina la falta de legitimación de los accionantes. Extinguido el usufructo y concluida la locación, la acción de desalojo era la vía adecuada para recuperar el uso y goce del bien.

C7a. CC Cba. 12/3/13. Sentencia Nº 12. Trib. de origen: Juzg. 51a. CC Cba. “De Cecco, César Claudio y otros c/ J. Fernando Begnis SRL y otros – Desalojo – Otras causas – Expte. N° 1866119/36”

2a. Instancia . Córdoba, 12 de marzo de 2013

¿Proceden los recursos de apelación interpuestos?

El doctor Jorge Miguel Flores dijo:

Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y Quincuagésimo Primera Nominación en lo Civil y Comercial, en los que por sentencia Nº 282 de fecha 4/7/11, se resolvió: “I) Rechazar la demanda de desalojo impetrada por los Sres. César Claudio De Cecco, Lucas De Cecco, Claudia Mabel De Cecco, Marcos Gabriel De Cecco y el Sr. César Claudio De Cecco –este último en su carácter de curador definitivo de su hijo incapaz Diego Andrés De Cecco– por falta de legitimación activa. II) Costas por su orden ...”. I. La sentencia de primera instancia contiene una relación de causa que satisface las exigencias del art. 329, CPC, y a ella me remito para tener por presentados los términos de la litis. El a quo rechaza la demanda al considerar que el contrato de locación no se encuentra vencido y por lo tanto los actores carecen de legitimación para demandar el desalojo conforme lo dispuesto por el art. 1613, CC. Contra dicho resolutorio, éstos interponen recurso de apelación, asimismo recurren la Sra. asesora Letrada y los demandados. La parte actora y la Sra. asesora letrada se agravian por la conclusión del juez en orden a la legitimación activa, solicitando se revoque la sentencia y se haga lugar a la demanda. Por su parte, los demandados se quejan por cuanto el juez dispuso imponer las costas por el orden causado, manifestando que las costas deben imponerse en su totalidad a los actores, conforme las consideraciones que realizan a las que remito por razones de brevedad. I.a. Expuesta la síntesis de las quejas, cabe destacar que conforme da cuenta la escritura Nº 36 de fecha 10/5/12, el inmueble objeto de desalojo ha sido restituido a la condómina Sra. Ofelia del Carmen Ambort, quien lo recibió de conformidad. De tal modo, la cuestión relativa al objeto de la acción de desalojo, es decir la restitución del inmueble, se tornó abstracta por sustracción de la materia litigiosa. En efecto, el interés jurídico perseguido por los actores al entablar la demanda desapareció con la restitución y recepción del inmueble objeto de desalojo. No obstante, corresponde de igual manera analizar el aspecto sustancial que motiva el presente a los fines de establecer adecuadamente la cuestión relativa a la carga de las costas, lo que además ha sido objeto de especial agravio. La doctrina ha dicho que si una litis termina abstracta, se cancela la competencia del tribunal, salvo que subsista en la causa un interés jurídico para obtener el pronunciamiento del órgano jurisdiccional (v.gr.costas). Así, cabe determinar si la acción de desalojo se encontraba justificada; en su caso, decidir con relación a los demás capítulos traídos a la alzada por los contendientes. I.b) Conforme señalaba supra, la magistrada de primera instancia rechazó la demanda al considerar que el contrato de locación no se encontraba vencido y por lo tanto los actores carecían de legitimación conforme lo dispuesto por el art. 1613, CC. Sobre este punto estimo que la solución brindada en la sentencia no se ajusta a derecho. Doy razones: conforme la concatenación de situaciones que el caso presenta, cabe en primer lugar destacar que con la muerte del Sr. Ambort, usufructuario del inmueble, se extinguió el usufructo (art. 2920). Consiguientemente, el dominio de la cosa dada en usufructo quedó consolidado en la persona del nudo propietario (art. 2929), lo cual le otorga (o devuelve) el derecho al goce, del cual había sido temporalmente privado con motivo del usufructo (art. 2943). Además, resuelto el derecho del usufructuario sobre los bienes del usufructo, el nudo propietario no queda obligado a ninguna indemnización respecto de los terceros, cuyos derechos quedan también resueltos (art. 2947). I.c) De lo relacionado surge que los derechos locativos de los terceros quedaron resueltos, pues no pueden los locatarios contar con un derecho mayor que el del usufructuario, ya que al concluir la condición presupuesta para contar con el derecho al uso y goce del inmueble, tampoco lo pueden tener aquellos a quienes se les hubo cedido ese mismo derecho. Es decir, concluido el usufructo, cesan los derechos cedidos por el usufructuario (art. 3270, CC). Consecuentemente, el ocupante pasa a ser un tenedor precario de la cosa con obligación de restituir y, en esa situación, cualquiera de los condóminos puede demandar por desalojo (v. JA 1952–II–124; JA 1964–II–392; y LL 112–714, f. 51.307). Ello es lógico, porque habiendo quedado resuelto el contrato de locación por muerte del locador–usufructuario, uno de los condóminos no necesita el consentimiento del otro para pedir el reintegro de la cosa común; la devolución de ella es la mera consecuencia de la resolución de los derechos de los ocupantes (art. 2679, CC). I.d) En este marco conceptual y normativo, es claro que no resulta de aplicación la disposición contenida en el art. 1613, CC, desde que este artículo es consecuencia de las disposiciones que hacen a la administración de la cosa común indivisa, y refiere a una locación de plazo pendiente donde ninguno de los condóminos puede por su cuenta y sin el consentimiento de los demás, demandar el desalojo. Distinto es cuando el plazo ha vencido, ya que el consentimiento de los condóminos llegó a cierto plazo, no pudiendo ser obligados por los demás a prolongar el contrato, porque renace la necesidad del consentimiento de todos (Cfr. Bueres – Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial. T. 5B, Ed. Hammurabi, 2ª. edic., p. 71). En el caso de marras la resolución del contrato se produjo ipso jure con la muerte del usufructuario; por lo que, al encontrarse extinguido, no se puede obligar a uno de los condóminos a prolongar la ocupación sin contrato, acorde lo normado por el art. 2679, CC (asimismo, v. Borda, “Contratos”, t. I, Nº 865). II.a) En función de esta conclusión, cabe revocar la sentencia en cuanto determina la falta de legitimación de los accionantes, correspondiendo ingresar al tratamiento de las defensas planteadas por Fernando Bagnis SRL al contestar la demanda, y que no fueron tratadas por la sentencia en función de lo allí resuelto (principio de la devolución implícita). Si se observa, la sociedad demandada cuestionó la legitimación de los actores aunque por motivos distintos a los brindados en la sentencia. Así, conn relación a la representación del incapaz Diego Andrés De Cecco, señaló que no se acompañó en autos la sentencia de declaración de incapacidad. Sin embargo, dicho cuestionamiento no resulta atendible, por cuanto de la escritura Nº41 de fecha 22/2/10 surge que la escribana corroboró la representación invocada por el Sr. César Claudio De Cecco respecto de su hijo Diego, relacionando en ese acto los datos correspondientes a la documentación que se menciona en la escritura que se cita, es decir que la notaria constató que el poderdante César Claudio De Cecco ejerce la función invocada, agregando fotocopia de la resolución judicial al final del instrumento. El art. 1003, CC, desde su reforma, introdujo un implícito bastanteo de poderes confiado a los escribanos, siendo suficiente para justificar la personería invocada la agregación de la copia a su protocolo notarial, debiendo el demandado, en caso de duda, cuestionar concretamente esa situación y realizar la prueba pertinente tendiente a acreditarlo, nada de lo cual hizo, a pesar de que el art. 548, CPC, pone en cabeza del excepcionante la pruebas de los hechos en que funde su defensa, siendo por ende insuficiente su cuestionamiento. Sin perjuicio de ello, a posteriori a fs. 73/76 obra agregada copia certificada de la resolución por la cual se declara la incapacidad del Sr. Diego Andrés De Cecco, y se designa curador definitivo del mismo al Sr. César Claudio De Cecco. Con relación a la legitimación de los demás accionantes, el poder acompañado a fs. 10/11 y la copia de fs. 41, muestra que el Dr. Córdoba Aliaga representa a la totalidad de los herederos de la condómina Mabel Beatriz Ambort, por lo que no requiere el nombramiento de administrador ya que todos han comparecido por sí mismos a reclamar por su derecho. Recuérdese que los herederos entran en posesión de la herencia desde la muerte del causante (art. 3410, CC), ejerciendo desde ese momento la administración de la sucesión (arts. 3382 y 3383, CC), sin que ese derecho–deber sea facultad exclusiva de alguno de ellos. En rigor, no hay norma que obligue a los herederos a designar administrador para iniciar acciones como la presente, más aún si se tiene en cuenta que todos han asumido la misma posición jurídica, bajo una misma representación procesal. II.b) Por otra parte, el hecho de que la Sra. Ofelia del Carmen Ambort sea la única condómina viva resulta irrelevante, desde que –como decía– los derechos de la Sra. Mabel B. Ambort son ejercidos por sus herederos desde su muerte, continuando la persona del causante con las mismas facultades (art. 3417, CC). Asimismo no resulta correcto sostener que el contrato de locación siga vigente, pues la permanencia del cesionario en el inmueble locado no implica la tácita reconducción de la locación concluida ni impide al dueño reclamar su devolución en cualquier momento (analog. art. 1622, CC). Tampoco puede sostenerse que los actores, al percibir los alquileres, consintieran la continuación del contrato, ya que, como puede verse, los recibos que en copia obran agregados a fs. 54/55 y 134 están suscriptos sólo por la condómina Ofelia Ambort, de donde se desprende que los sucesores de la condómina fallecida no eran quienes percibían los cánones locativos. Pero, además, como surge de la presentación efectuada por el Sr. Alfredo Daniel Virga en la declaratoria de herederos del Sr. Florentino P. Ambort, cuya copia obra agregada en autos a fs. 311, los accionantes se opusieron a la continuación de la locación luego del fallecimiento del usufructuario. Debiendo aclararse –a todo evento– que la consignación efectuada en la declaratoria carecía de trascendencia jurídica al haber operado la conclusión de la locación. II.c) En definitiva, extinguido el usufructo y concluida la locación, la acción de desalojo era la vía adecuada para recuperar el uso y goce del bien. De ahí, no habiendo la demandada restituido el inmueble al serle requerido conforme el emplazamiento cursado mediante carta documento que en copia obra a fs. 23, la acción incoada en contra de J. Fernando Bagnis SRL por los herederos de Mabel Beatriz Ambort resultaba justificada, y por lo tanto corresponde imponerle la carga de las costas de ambas instancias. III. Concerniente al Sr. César Armando Virga, conviene destacar que como relacionara supra, el inmueble objeto del presente ha quedado desocupado por lo cual se vuelve abstracta la condena por el desahucio. En rigor, el único interés de este demandado está destinado a evitar la condena en costas en su contra, por no ser –según dice– inquilino del inmueble. Así entonces, y más allá de las razones brindadas por la parte actora a fs. 601 vta., el Sr. Virga soslaya que su responsabilidad por las costas del juicio de desalojo viene impuesta por la cláusula tercera del contrato de cesión. Con lo cual, al estimarse justificada la acción de desalojo, el interés que informa el agravio expuesto por César Armando Virga queda huérfano de sustento y se incorpora directamente, con base en el contrato, como derecho patrimonial de la parte demandante. Es decir que al resultar procedente la acción de desalojo corresponde extender la imposición de costas al Sr. César Virga en su calidad de fiador solidario y principal pagador, aun cuando no haya sido citado en los términos del art. 15, ley 9459, pues la ausencia de esa mención no extingue ni neutraliza la responsabilidad contractual que deviene del reconocimiento expreso de tal calidad (v. contestación de demanda fs. 47 vta.). Que la citación no fuera realizada en calidad de responsable solidario y principal pagador de las obligaciones de la locataria cesionaria no obsta que se le haga extensiva la condena en costas, desde que la “citación” e “intervención” como el “conocimiento” de la existencia del proceso resulta suficiente garantía del derecho de defensa. En otras palabras, aunque reconozco la ausencia de legitimación pasiva del Sr. César A. Virga en la acción de desalojo, lo cierto es que ese capítulo del proceso ha quedado definitivamente concluido con la devolución del inmueble. De tal modo, su interés exclusivo por la imposición de las costas ha quedado neutralizado por el reconocimiento sustancial del derecho al desahucio contra la cesionaria afianzada por aquél. Precisamente, como digo, su “intervención” en el procedimiento y el “conocimiento” concreto del presente juicio impone la aplicación al Sr. César A. Virga de la obligación de la cláusula tercera del contrato de cesión. Lo contrario importaría incurrir en un exceso de rigor formal, eximiendo de costas a quien ha reconocido su calidad de principal pagador de las obligaciones del ocupante vencido. IV. Distinta es la situación de los Sres. Gustavo A. Virga, María Alejandra Virga, Alfredo Daniel Virga y Silvina Andrea Virga, socios de la firma locataria J.Fernando Bagnis SRL, quienes fueran demandados en su calidad de socios gerentes de la locataria. De los términos del contrato de cesión se desprende que ellos son socios gerentes y la última de los nombrados, apoderada de la sociedad locataria, respectivamente. En este punto es preciso señalar que conforme la teoría del órgano que resulta de aplicación a las sociedades de responsabilidad limitada, cuando el administrador realiza un acto por la sociedad lo hace como su propio órgano, de modo que es la sociedad la que actúa y manifiesta su propia voluntad. El gerente es el medio a través del cual se expresa dicha voluntad. Se trata del ejercicio de una función societaria desempeñada por personas individuales que constituyen el elemento subjetivo del órgano, pero que no deben confundirse con aquélla. La sociedad es un sujeto de derecho diferente de quienes la integran y representan. De tal modo, la demanda de desalojo entablada en contra de los socios gerentes y la socia apoderada de la sociedad ocupante carece de fundamento legal. V. Conforme lo precedentemente expuesto, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por los actores y revocar la sentencia impugnada; en consecuencia, declarar justificada la promoción de la demanda de desalojo incoada en contra de J. Fernando Bagnis SRL, con costas; haciendo extensiva esta carga accesoria al Sr. César Armando Virga. Lo decidido respecto de la apelación de la parte actora lleva implícito el rechazo de la apelación deducida por los demandados J. Fernando Bagnis y César Armando Virga. Asimismo corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por los Sres. Gustavo A. Virga, María Alejandra Virga, Alfredo Daniel Virga y Silvina Andrea Virga, imponiendo las costas por la demanda deducida en contra de los mismos, en ambas instancia a la parte actora. Los doctores Rubén Atilio Remigio y María Rosa Molina de Caminal adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,

SE RESUELVE: 1) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por los actores revocando la sentencia apelada en todo cuanto decide; en consecuencia estimar justificada la promoción del juicio de desalojo por los Sres. César Claudio De Cecco, Lucas De Cecco, Claudia Mabel De Cecco y Marcos Gabriel De Cecco –por derecho propio– y el Sr. César Claudio De Cecco como curador de su hijo incapaz Diego Andrés De Cecco en contra de J. Fernando Bagnis SRL, con costas en ambas instancias a cargo de J.Fernando Bagnis SRL, y de modo solidario (y como principal pagador) al codemandado César Armando Virga. 2) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por los Sres. Gustavo A. Virga, María Alejandra Virga, Alfredo Daniel Virga y Silvina Andrea Virga, consecuentemente declarar la ausencia de legitimación pasiva en la acción de desalojo promovida en contra de los mismos, con costas en ambas instancias a la parte actora.

Jorge Miguel Flores – Rubén Atilio Remigio – María Rosa Molina de Caminal &#9632;

DESALOJO

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