DESALOJO

Inmueble abandonado. Oposición del demandado. Incumplimiento del trámite previsto por el art. 767 in fine, CPC. Obligación de continuar con el procedimiento seguido para el desalojo común. DERECHO DE DEFENSA. Violación. Nulidad del procedimiento 1– En autos se ha iniciado la acción con sustento en los dictados del art. 767, CPC, y 1564, CC, habiéndose violado el principio de congruencia con la resolución adoptada, al haber resuelto además resolver el contrato de tenencia precaria y de adjudicación. Ello así en orden a que los jueces de primera instancia tienen fijada su competencia fáctica sobre los límites en que se realizó la traba de la litis. Así, en orden a lo peticionado y la orden de entrega del inmueble, se concluyó entendiendo que el tenedor precario había abandonado el inmueble. No obstante, al resultar el demandado un adjudicatario del inmueble, no ingresa –por este motivo– en el carácter de tenedor de la cosa y menos en el carácter de precarista. Por ello, frente a la postura de la accionante, se debió seguir el procedimiento que emana de los dictados del art. 767, CPC, a los fines de analizar los planteos del accionado, que en el caso no tuvieron eco. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).

2– En el desalojo se discute el derecho de usar y gozar de la cosa en contra del que carece de un derecho o situación jurídica. El derecho “a la cosa” supone que puede efectuar las acciones propias para lograr su posesión. “En principio, están legitimados para promover la acción de desalojo, conforme las previsiones del Código Civil, todos aquellos que estuvieren habilitados para dar un bien en arrendamiento, conforme surge de la correlación de los arts. 1510, 1494, 1358 y cc, CC, como el propietario o dueño de un inmueble, o el usufructuario, o el condómino (en las condiciones que corresponda observar), o el administrador (de una sucesión, por ejemplo)”. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).

3– En la especie, el accionante no se encuentra legitimado para lograr la restitución de la cosa en orden a que si bien se confeccionó un contrato de tenencia precaria con el demandado, también entre las mismas partes formalizaron un contrato de adjudicación del inmueble al haberse oblado el precio del bien, lo que lleva a rechazar la pretensión del accionante por este medio, del que se carece de prueba pertinente para la exclusión del inmueble del sujeto que se encuentra en posibilidad de acceder a la titularidad dominial. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).

4– En autos, el demandado no tiene obligación de restituir la cosa, ya que es adquirente del inmueble, y sobre el que no se ha argumentado la falta de pago de la cosa adquirida, por lo que aún mantiene su derecho sobre la cosa. Cabe agregar que no se ha abierto a prueba la causa sino que se ha resuelto con el acta de constatación y oficio de constatación acompañados, con lo cual se encuentra violentado el derecho de defensa en juicio, vulnerando así el que le compete al demandado. Aún el precarista tiene medios para probar el título por el que puede seguir ocupando la cosa, lo que no se ha logrado. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).

5– Además se ha resuelto el contrato de adjudicación del inmueble, lo que resulta extraño a lo pretendido por el accionante. El pronunciamiento incurre en incongruencia, ya que ésta es condición de validez del fallo e impone que éste se ajuste al contenido de la demanda y su contestación. La observancia de la regla requiere una rigurosa conformidad entre la sentencia y los sujetos, el objeto y la causa que individualizan a la pretensión y a la oposición. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).

6– Los hechos relacionados en la demanda en cuanto término central del planteo y pretensión del accionante radican en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir esa restitución. La calificación jurídica que se ajuste a ese vínculo obligacional es un extremo esencial de la litis y condiciona el contenido de la sentencia si, tal como ocurre en autos, su alteración lesiona el derecho de defensa del accionado. En el presente juicio, el demandado, al tiempo que niega el carácter de tenedor, lo excluye de esta calificación y por ende no está obligado a restituir el inmueble. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).

7– El adjudicatario puede abonar su pretendida calidad de poseedor con la invocación y prueba de la causa de su ocupación (art 2353, CC) o acreditando hechos que, por su entidad, demuestren la intención de ejercer sobre la cosa el derecho de propiedad (pagar impuestos, producir mejoras, etc.). El procedimiento abortado por la iudicante resulta imperioso para la resolución del caso, por lo que la resolución adoptada debe revocarse por resultar nulo el procedimiento desarrollado, debiendo escucharse al demandado a través del procedimiento previsto en el art. 767, CPC. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).

8– La revocación de la sentencia se impone, por ser nulo el procedimiento seguido en la instancia anterior, dado que insinuado el demandado y resistida la tenencia provisoria conferida, no se siguió la manda del art.767, CPC, párrafo final. Es que ante el ejercicio de contradicción, el tribunal debió conferir trámite a la oposición, y no como sucedió, esto es, lisa y llanamente dictarse sentencia. Lo establecido importa una clara transgresión a la cláusula constitucional de defensa en juicio en lo que refiere a la debida oportunidad de audiencia y de prueba. (Voto, Dra. González de la Vega).

9– La actora promovió lo que denominó “constatación de inmueble por abandono” con fundamento en el art. 1564, CC, y en el art. 767, CPC. En primer grado se ordenó oficiar a los fines de tal constatación, y en ese estado compareció la apoderada del demandado, quien negó la situación de abandono afirmando que su poderdante se encuentra fuera del país por razones laborales, y que este último no mantiene la tenencia del inmueble por estar afectado por medidas tomadas por el fiscal que impiden el ingreso al inmueble. No obstante esta presentación, se siguió adelante con el proceso, sin tener en cuenta las previsiones del art. 767, CPC, todo lo que no fue aceptado por la demandada, quien dedujo los recursos de reposición y apelación en subsidio, que fueron denegados. (Voto, Dr. Fernández).

10– Teniendo en cuenta la regla de inapelabilidad incidental, luce claro que la parte demandada ejerció, en primer grado, las impugnaciones pertinentes para impedir que se convalidara el procedimiento anómalo. Ante la presentación del demandado debía acordarse el trámite del juicio de desalojo común, para permitir el ejercicio del derecho de defensa del accionado. Como ello no ha ocurrido y el interesado no convalidó los actos irregulares, procede acoger la apelación y declarar la nulidad de lo actuado. (Voto, Dr. Fernández).

C4a. CC Cba. 22/5/12. Sentencia Nº 90. Trib. de origen: Juzg. CC, Conc. y Fam. Río Segundo. “Municipalidad de Río Segundo c/ Esteve, Héctor Armando – Recurso de Apelación Exped. Interior –Expte. N°2193561/36”

2a. Instancia. Córdoba, 22 de mayo de 2012

¿Es procedente el recurso de apelación de la demandada?

El doctor Miguel Ángel Bustos Argañarás dijo:

1. Contra la sentencia Nº 473, dictada el 18/11/10 por la señora jueza de Primera Instancia en lo Civil, Comercial, Conciliación y Familia, de la ciudad de Río Segundo [cuya parte resolutiva dispone: “I) Hacer lugar en todas sus partes a la presente dejada incoada por el apoderado de la Municipalidad de Río Segundo, Dr. Fernando José Luis Martínez Massa, y en consecuencia ordenar la entrega definitiva del inmueble abandonado ubicado en calle Ecuador Nº 475 de barrio Francisco Martínez, de Río Segundo, declarando en consecuencia disueltos los contratos de tenencia precaria y de adjudicación, oportunamente celebrados con el demandado Sr. Héctor Armando Esteve, a cuyo fin ofíciese. II) Costas a cargo de la parte demandada...], la demandada –por medio de apoderada– interpuso recurso de apelación, el que fue concedido por decreto del 10/2/11. Arribados a la Alzada, expresa agravios a fs 78/84vta, que son respondidos por la actora a fs 87/92. 2. Afirma la recurrente que el accionante, invocando la representación de la Municipalidad, inició la demanda de constatación de inmueble sin que acompañara el poder pertinente, por ser la accionante una persona jurídica, incumpliendo los dictados del art. 33, CC, y 90, CPC, resolviéndose la entrega del inmueble abandonado y declarándose disuelto el contrato de tenencia precaria y adjudicación. Que al no haberse impreso el trámite de ley, no se pudo articular la excepción de falta de personería. En segundo término, no se ha dado trámite, y por ello la sentencia vulnera el principio de congruencia. El tercer agravio se centra en la errónea aplicación del derecho porque el contrato de fs. 3 es un contrato de tenencia precaria y un contrato de adjudicación. Que la iudicante considera que es un contrato de locación, cuando es más que eso, porque es un contrato de tenencia precaria del que se desprende uno de adjudicación del inmueble. Que nunca se corrió traslado de la demanda ni se abrió a prueba, violando así principios constitucionales. Que de los contratos referidos no surge la relación de locación referida, por lo que no son de aplicación los artículos 767, CPC, y 1564, CC. Afirma que no se trató la prejudicialidad penal, y se agravia al haber sido despojado de la tenencia, y que al no estar concluidas las actuaciones puede existir una resolución de Fiscalía que resulte diferente a esta sentencia y que sean contradictorias. El quinto agravio se asienta en el desapoderamiento de la vivienda. Ofrece pruebas. Solicita se revoque la sentencia apelada, con costas. 3. La accionante contesta los agravios de los que pide su rechazo. Afirma también que las pruebas no encuadran en la hipótesis del art. 375, CPC. Manifiesta que la conducta de la contraria, al no acompañar las copias de la expresión de agravios, es contraria a la buena fe. Firme el decreto de autos a estudio, quedan los presentes en estado de ser resuelto. 4. La sentencia de primera instancia contiene una correcta relación de causa que reúne las exigencias prescriptas por el art. 329, CPC, por lo que para evitar inútiles repeticiones a ella nos remitimos, dándola aquí por reproducida, junto los escritos de las partes. 5. El municipio peticiona que se constate la situación de abandono de un inmueble y que, en caso de resultar ello positivo, éste se le entregue provisoriamente y en depósito judicial los bienes que hubiere a su representada. Acompañado a la demanda, se agregan a los actuados un contrato de tenencia precaria por el que el municipio le entrega el inmueble al adjudicatario del mismo (aquí demandado), debiendo habitarlo bajo apercibimiento de caducidad. Se suma luego un contrato de adjudicación, por el que el adjudicatario se obliga a pagar una suma de dinero como precio del inmueble. Se agrega un acta de constatación y luego el tribunal ordena oficio de constatación por el que se da cuenta de la desocupación en que se encuentra el inmueble, por lo que la iudicante resuelve entregar definitivamente el inmueble al municipio declarando disueltos los contratos de tenencia precaria y de adjudicación. En autos se ha iniciado la acción con sustento en los dictados del art. 767, CPC, y 1564, CC, habiéndose violado el principio de congruencia con la resolución adoptada, al haber resuelto, además, resolver el contrato de tenencia precaria y de adjudicación. Ello así en orden a que los jueces de primera instancia tienen fijada su competencia fáctica sobre los límites en que se realizó la traba de la litis. Así, en orden a lo peticionado y la orden de entrega del inmueble, se concluyó entendiendo que el tenedor precario había abandonado el inmueble. En el caso, al resultar el demandado un adjudicatario del inmueble el que –dice– abona las cuotas del valor de dicho inmueble, no ingresa –por este motivo– en el carácter de tenedor de la cosa y menos en el carácter de precarista. Frente a la postura de la accionante, se debió seguir el procedimiento que emana de los dictados del art. 767, CPC, a los fines de analizar los planteos del accionado, que en el caso no tuvieron eco. En el desalojo se discute el derecho de usar y gozar de la cosa en contra del que carece de un derecho o situación jurídica. El derecho “a la cosa” supone que puede efectuar las acciones propias para lograr la posesión de la cosa. Así se ha expuesto que “En principio, están legitimados para promover la acción de desalojo, conforme las previsiones del Código Civil, todos aquellos que estuvieren habilitados para dar un bien en arrendamiento, conforme surge de la correlación de los artículos 1510, 1494, 1358 y concordantes del Código Civil, como el propietario o dueño de un inmueble, o el usufructuario, o el condómino (en las condiciones que corresponda observar), o el administrador (de una sucesión, por ejemplo)” (Conf. Arazi Roland–Rojas Jorge A., Código Procesal Civ. y Com. de la Nación, T° III, p. 363, Bs. As., 2007). Por lo expuesto, no se encuentra legitimado para lograr la restitución de la cosa el accionante, en orden a que si bien se confeccionó un contrato de tenencia precaria con el demandado, también entre las mismas partes formalizaron un contrato de adjudicación del inmueble al haberse oblado el precio de aquél, lo que lleva a rechazar la pretensión del accionante por este medio, del que se carece de prueba pertinente para la exclusión del inmueble del sujeto que se encuentra en posibilidad de acceder a la titularidad dominial. En casos similares se ha resuelto que “La demanda de desalojo es procedente cuando tiene por objeto la libre disposición de los bienes, que son detentados por otro sin título alguno contra la voluntad de quien tiene derecho a ellos” (C4a. CC Cba., 27/12/83 en “Cebreiro Alberto c/ Andrada Humberto y otros”, en Ferreyra de de la Rúa Angelina–González de la Vega, Código Procesal Civil y Com. Cba, T° III, p. 1177, Bs. As., 2002). Lo analizado resulta contrario a los intereses de la accionante, y en atención al estudio relacionado supra, corresponde receptar el recurso de apelación por entender que así resulta ajustada a derecho. Así es que, en autos, no tenemos en el demandado un sujeto con obligación de restituir la cosa, ya que es adquirente del inmueble, y sobre el que no se ha argumentado la falta de pago de la cosa adquirida, por lo que aún mantiene su derecho sobre la cosa. Agregado a ello que no se ha abierto a prueba sino que se ha resuelto con el acta de constatación y oficio de constatación acompañados, con lo cual se encuentra violentado el derecho de defensa en juicio, vulnerando así el que le compete al demandado. Aún el precarista tiene medios para probar el título por el que puede seguir ocupando la cosa, lo que no se ha logrado en autos. No se ha podido demostrar el motivo por el que el demandado tiene la cosa en su poder, salvo que la misma iudicante da por resuelto el contrato de adjudicación. Además, se ha resuelto el contrato de adjudicación del inmueble, lo que resulta extraño a lo pretendido por el accionante. El pronunciamiento incurre en incongruencia, ya que ésta es condición de validez del fallo e impone que éste se ajuste al contenido de la demanda y su contestación. La observancia de la regla requiere una rigurosa conformidad entre la sentencia y los sujetos, el objeto y la causa que individualizan a la pretensión y a la oposición (conf. Palacio–Alvarado Velloso, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, t. 2°, p. 114, Bs. As., año 1995–1997, Rubinzal–Culzoni). La congruencia en la causa –que es la que aquí interesa– alude a los hechos que configuran la causa pretendi, “entendiéndose por tal la invocación de una concreta situación de hecho a la cual el actor le asigna una determinada consecuencia jurídica, que resulta determinante de aquella y que –salvo supuestos excepcionales– no puede ser modificada posteriormente sin desmedro de la garantía de defensa en juicio” (CNac. CC Esp. 1ra., 4/3/77, citado en op. cit., p. 140). Ha dicho la doctrina que los jueces no pueden “alterar los términos esenciales en que el debate quedó planteado” (Morello, “El Principio de Congruencia como límite a la decisión del juez en la sentencia”, JA, Serie Contemporánea, Sec. Doctrina, 1972, p. 249). De los hechos relacionados en la demanda en cuanto término central del planteo y pretensión del accionante radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir esa restitución. La calificación jurídica que se ajuste a ese vínculo obligacional es un extremo esencial de la litis y condiciona el contenido de la sentencia si, tal como ocurre en este caso, su alteración lesiona el derecho de defensa del accionado. En el presente juicio, el demandado, al tiempo que niega el carácter de tenedor, lo excluye de esta calificación y por ende no está obligado a restituir el inmueble. El adjudicatario puede abonar su pretendida calidad de poseedor con la invocación y prueba de la causa de su ocupación (arg. art. 2353, CC) o acreditando hechos que, por su entidad, demuestren la intención de ejercer sobre la cosa el derecho de propiedad (pagar impuestos, producir mejoras, etc.). Frente a lo expuesto es que el procedimiento abortado por la iudicante resulta imperioso para la resolución del caso, por lo que la resolución adoptada debe revocarse por resultar nulo el procedimiento desarrollado, debiendo escucharse al demandado a través del procedimiento previsto en el art. 767, CPC. Los demás agravios devienen abstractos. Voto por la afirmativa.

La doctora Cristina Estela González de la Vega dijo:

1. La revocación de la sentencia se impone, por ser nulo el procedimiento seguido en la instancia anterior, dado que insinuado el demandado y resistida la tenencia provisoria conferida (escrito de fs. 15/17), no se siguió la manda del art.767, CPC, párrafo final. 2. Es que ante el ejercicio de contradicción, el tribunal debió conferir trámite a la oposición, y no como sucedió, esto es, lisa y llanamente dictarse sentencia. Lo establecido importa una clara transgresión a la cláusula constitucional de defensa en juicio en lo que refiere a la debida oportunidad de audiencia y de prueba. Así voto.

El doctor Raúl E. Fernández dijo:

I. La actora promovió lo que denominó “constatación de inmueble por abandono” con fundamento en el art. 1564, CC, y en el art. 767, CPC. En primer grado se ordenó oficiar a los fines de tal constatación, y en ese estado compareció la apoderada del señor Héctor Armando Esteve, quien negó la situación de abandono afirmando que su poderdante se encuentra fuera del país por razones laborales, y que este último no mantiene la tenencia del inmueble por estar afectado por medidas tomadas por el fiscal, que impiden el ingreso al inmueble. No obstante esta presentación, se siguió adelante el proceso, sin tener en cuenta las previsiones del art. 767, CPC, todo lo que no fue aceptado por la demandada, quien dedujo los recursos de reposición y apelación en subsidio, que fueron denegados. II. Ante tal situación, y teniendo en cuenta la regla de inapelabilidad incidental, luce claro que la parte demandada ejerció, en primer grado, las impugnaciones pertinentes para impedir que se convalidara el procedimiento anómalo. Y esta última es la calificación que corresponde atribuir a lo actuado, pues, ante la presentación del demandado, debía acordarse el trámite del juicio de desalojo común para permitir el ejercicio del derecho de defensa del accionado. Como ello no ha ocurrido y el interesado no convalidó los actos irregulares, procede acoger la apelación y declarar la nulidad de lo actuado para que se acuerde el trámite de ley al escrito de fs. 15/17. Así voto.

Por ello y por mayoría

SE RESUELVE: 1) Receptar el recurso de apelación y declarar nulo el procedimiento a partir del escrito de fs. 15/17 y la sentencia recurrida. 2) Costas por ambas instancias a la actora, que resulta vencida (art. 130, CPC). Miguel Ángel Bustos Argañarás – Cristina Estela González de la Vega – Raúl E. Fernández &#9632;

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