DESALOJO

CONDÓMINOS. Acción de uno de los condóminos. Carácter. Ocupante que alega posesión a título de dueño. PRUEBA. Suficiencia de prueba rudimentaria. Improcedencia del desalojo 1– En tanto constituye un acto de conservación la recuperación de la tenencia del inmueble cuya propiedad es compartida, el condómino se encuentra facultado para promover individualmente la respectiva acción en contra de quien la detenta por un título que lo obliga a su restitución.

2– Al respecto la Cámara ha dicho, con su anterior composición, que “la doctrina y la jurisprudencia han considerado la demanda de desalojo como un acto conservatorio del derecho de los condóminos, por lo que la iniciación del juicio por uno de ellos se trata de un acto de administración que redunda en beneficio de los demás comuneros y que encuentra apoyo legal en el art. 2709, CC, que juzga como gestor oficioso al copropietario, que, sin mandato de los demás, administrare la cosa común”.

3– En autos, la contienda se ha caracterizado por el escaso aporte que los litigantes realizaron al juzgador para posibilitar al menos una aproximación a la verdad jurídica objetiva, que es el norte de todo proceso judicial.

4- El accionado ha resistido la pretensión esgrimida en su contra invocando ser poseedor a título de dueño del inmueble que habita, defensa que no fue favorablemente recibida por el primer sentenciante. Sin embargo, tiene dicho al respecto el tribunal de casación, ejerciendo su función unificadora de la doctrina legal, que "aun cuando el art. 2384, CC, reputa como acto posesorio de los inmuebles ‘su ocupación, de cualquier modo que se tenga’, ello no implica que el ocupante pueda, con sólo su condición de tal, acreditar la calidad de poseedor”.

5– También se ha dicho: "Los actos que se enumeran enunciativamente en el art. 2384, CC, son equívocos, ya que pueden ser realizados tanto por el poseedor como por el detentador, y si algo definen es el corpus, nunca la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad a que se refiere el art. 2351 del mismo Código".

6– Siendo así, el ocupante debe "abonar su pretendida calidad de poseedor con la invocación y prueba de la causa de su ocupación (art. 2353, CC) o acreditando hechos que, por su entidad, demuestren la intención de ejercer sobre la cosa el derecho de propiedad”.

7– Sobre el particular esta Cámara ha sostenido también con distinta composición, que “esa comprobación no debe ser acabada, pues basta que prima facie se acredite la verosimilitud de la defensa desde que no corresponde al juzgador analizar, en este proceso, si se reúnen o no los requisitos que caracterizan a la posesión”.

8– En ese rumbo se ha resuelto incluso que es suficiente una prueba "rudimentaria", en tanto "genere una duda razonable a propósito de algún impedimento a la libre disponibilidad de la cosa por el dueño y a fin de remitir el esclarecimiento de esa duda a otro juicio".

9– A lo anterior se agrega que no existe en la causa prueba de la que surja que la accionante realiza o realizaba alguna actividad generadora de ingresos que posibilitaran tanto la adquisición del terreno como la construcción de la vivienda que se procura desalojar. Entonces, la prueba arrimada al proceso, aunque escasa, es suficiente para considerar verosímil el carácter de poseedor con ánimo de dueño que invoca el accionado, razón por la cual, siendo que "el proceso de desalojo, dada su naturaleza, no resulta ser el ámbito adecuado para dirimir las cuestiones sobre el derecho a poseer, como tampoco si la posesión es legítima o ilegítima o de buena o mala fe, por lo que toda discusión sobre el particular resulta extraña a este tipo de proceso".

C1a. CC y CA Río Cuarto, Cba. 16/3/12. Sentencia Nº10. Trib. de origen: Juzg.1a CC Río Cuarto, Cba. "V., M. C. c/ C., L. A. - Desalojo (Expte. Nº 441628)"

2a. Instancia. Río Cuarto, 16 de marzo de 2012

1) ¿Procede confirmar la sentencia apelada? 2) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A LA PRIMERA CUESTIÓN

El doctor Eduardo Héctor Cenzano dijo:

En autos, se reúnen en audiencia pública los señores Vocales, a efectos de dictar sentencia en los autos de referencia, los que fueron elevados en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 1ª. Nom. en lo Civil y Comercial de esta ciudad de Río Cuarto, a cargo del Dr. José A. Peralta, quien con fecha 18/5/2011 dictó la sentencia Nº 95, en la que resolvió: "I) Hacer lugar al desalojo del inmueble sito en calle C… 655 de Holmberg, en el término de diez días de quedar firme la presente, conjuntamente con las personas o cosas puestas por él o que de él dependa, bajo apercibimiento de lanzamiento. II) Costas a cargo de la parte demandada. III) Diferir la regulación de honorarios para cuando haya base para ello. …". I. El pronunciamiento recurrido contiene una relación de causa que reúne los requisitos prescriptos por la ley, por lo que a ella remito en homenaje a la brevedad, evitando así innecesarias reiteraciones. Elevados los autos a esta Cámara y corrido al apelante el traslado prescripto por el art. 371, CPC, su apoderado lo evacuó a fs. 177/180, siendo contestados los agravios por la mandataria de la actora apelada mediante presentación incorporada a fs. 182/184. Firme el correspondiente decreto de autos y concluido el estudio de la causa, luego de haber sido dispuesta la prórroga que autoriza el art. 124 del mencionado cuerpo legal, el Tribunal ha quedado en condiciones de dictar sentencia. II. La contienda que en esta oportunidad nos convoca se ha caracterizado por el escaso aporte que los litigantes realizaron al juzgador para posibilitar al menos una aproximación a la verdad jurídica objetiva, que es el norte de todo proceso judicial. Por el lado de la actora, en ningún momento hizo referencia en la demanda de fs. 4/5 vta., expresa ni implícitamente, a la relación sentimental de hecho que la vinculó al menos por diez años con el accionado. Pese a la declaración conjunta que el 22/11/1999, una década antes del inicio del pleito, efectuaron las partes en la Asesoría Letrada de Segundo Turno de esta sede judicial, y a la denuncia que el 6/5/2010 formulara en contra del Sr. C. en los términos que regula la Ley de Violencia Familiar (Ley 9283), al absolver posiciones la Sra. V. negó haber mantenido una relación de hecho o concubinato con el accionado, manifestando, categóricamente, que “nunca convivió con el demandado”, y aun luego de dictada la sentencia venida en apelación, persiste en esa conducta al remarcar en el libelo de contestación de los agravios que, sin perjuicio de ser jurídicamente irrelevante para la dilucidación de la causa, no había sido demostrado el referido vínculo de hecho, pese a la contundencia de la prueba rendida sobre el particular en esta causa, en especial la declaración testimonial del Sr. O. G. Si en su participación personal en la audiencia indicada, la actora no dudó en faltar a la verdad, conducta que no es intrascendente para el derecho (art. 316, 2º párr., CPC), no advierto por qué razón deba confiarse en sus restantes afirmaciones. En cuanto al demandado, no obstante la singular importancia del proceso a su respecto, del que puede derivar el desahucio del inmueble que habita, pese a la abundante prueba documental que ofreció, buena parte de ella no fue debidamente incorporada al proceso por no haber empleado los canales procesales previstos al efecto (testimonial de reconocimiento de los documentos privados) y fue negligente en los trámites tendientes a recepcionar la declaración de los señores D. S. R.de S. y J. D. R., la primera anterior titular registral del inmueble y el segundo supuesto adquirente por boleto de parte de aquél, posteriormente cedido al demandado según lo invocó éste. Principiando la respuesta a los agravios del recurrente, cabe señalar que, al igual que el primer sentenciante, opinamos que en tanto constituye un acto de conservación la recuperación de la tenencia del inmueble cuya propiedad es compartida, el condómino se encuentra facultado para promover individualmente la respectiva acción en contra de quien la detenta por un título que lo obliga a su restitución. Al respecto esta Cámara ha dicho, con su anterior composición, que “la doctrina y la jurisprudencia han considerado la demanda de desalojo como un acto conservatorio del derecho de los condóminos, por lo que la iniciación del juicio por uno de ellos, se trata de un acto de administración que redunda en beneficio de los demás comuneros y que encuentra apoyo legal en el art. 2709, CC, que juzga como gestor oficioso al copropietario, que sin mandato de los demás, administrare la cosa común” (Sent. Nº 49 del 16/9/2002 en “Toma Sebastiana c/ Manuel Reyes Silva – Desalojo”). El accionado ha resistido la pretensión esgrimida en su contra invocando ser poseedor a título de dueño del inmueble que habita, defensa que no fue favorablemente recibida por el primer sentenciante. Tiene dicho al respecto el tribunal de casación, ejerciendo su función unificadora de la doctrina legal, que "aun cuando el art. 2384, CC, reputa como acto posesorio de los inmuebles "su ocupación, de cualquier modo que se tenga", ello no implica que el ocupante pueda, con solo su condición de tal, acreditar la calidad de poseedor. "Los actos que se enumeran enunciativamente en el art. 2384, CC, son equívocos, ya que pueden ser realizados tanto por el poseedor como por el detentador, y si algo definen es el corpus, nunca la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad a que se refiere el art. 2351 del mismo Código" (Salas-Trigo Represas-López Mesa, Código Civil anotado, Depalma, 1999, t 4B, p. 12, citando jurisprudencia)". Siendo así, el ocupante debe "abonar su pretendida calidad de poseedor con la invocación y prueba de la causa de su ocupación (arg. art. 2353, CC) o acreditando hechos que, por su entidad, demuestren la intención de ejercer sobre la cosa el derecho de propiedad (pagar impuestos, contratar, introducir mejoras, etc.)" (Sala Civil y Comercial, Sent. Nº 38 del 23/5/2000 en "Procikieviecz, Luis Andrés c/ María Cristina Serrano - Desalojo - Recurso de Casación", Foro de Córdoba Nº 62, pág. 150). Sobre el particular hemos sostenido, también con distinta composición (Sent. Nº 3 del 16/2/2005 en “González Norma Nélida c/ Manuel Alfredo Romero – Desalojo”), que “esa comprobación no debe ser acabada, pues basta que prima facie se acredite la verosimilitud de la defensa desde que no corresponde al juzgador analizar, en este proceso, si se reúnen o no los requisitos que caracterizan a la posesión (jurisprudencia citada por Mario Martínez Crespo en "Desalojo. Legitimación activa y pasiva. Carga de la Prueba", Foro de Córdoba Nº 41, pág. 257). En ese rumbo se ha resuelto incluso que es suficiente una prueba "rudimentaria", en tanto "genere una duda razonable a propósito de algún impedimento a la libre disponibilidad de la cosa por el dueño y a fin de remitir el esclarecimiento de esa duda a otro juicio" (C7a.CC Cba., Sent. Nº 106 del 29/8/2003 en "Fariaci, Josefina c/ María Alicia Banegas y otros - Desalojo", Foro de Córdoba Nº 89, pág. 234, sum. 11)”. En mi opinión, la verosimilitud del derecho invocado por el demandado se desprende de la escasa prueba producida en el proceso. Al contrario de lo afirmado por la apelada, no mengua el valor convictivo que cabe asignar al testimonio del Sr. O. H. G.–cuya idoneidad, vale recordar, no fue cuestionada por la actora–, la circunstancia de que sea el único de los testigos oportunamente ofrecidos por el demandado recurrente que ha declarado en la causa. Es que, como se ha dicho con indiscutible sentido común, los testimonios no se cuentan sino que se “pesan”. En el caso, la declaración del Sr. G. adquiere particular relevancia no sólo por cuanto ha manifestado haber efectuado por encargo del accionado –quien le abonó el precio convenido– los trabajos de albañilería con los que se culminó la construcción del inmueble en el que habitaban los contendientes (declaró que la casa “tenía una parte hecha ... no tenían la cocina terminada, parte de un dormitorio había que terminar, casi todo, había un baño arriba que estaba sin terminar ... estaba sin la vereda colocada en todo su frente, no tenía tapial el terreno, el fondo del patio era terreno baldío, en general la casa era muy precaria”, realizándose luego “muchas mejoras tales como el tapialado completo de la casa, la totalidad de las veredas, todo lo que le faltaba en el interior de la vivienda, terminaciones en baño, dormitorios, etc., e incluso se construyó un galpón en el fondo del patio, colocaron puertas en todo el interior”), sino que es vecino contiguo de las partes y, lo que es más importante, se trata del esposo de la Sra. A. A. A., esto es, de la condómina de la accionante, como se desprende de la escritura que en copia obra a fs. 9/10, en la que la Sra. V, ha sustentado su legitimación sustancial activa. A ello se agrega que no existe en la causa prueba de la que surja que la accionante realiza o realizaba alguna actividad generadora de ingresos que posibilitaran tanto la adquisición del terreno como la construcción de la vivienda que se procura desalojar. Opino entonces que la prueba arrimada al proceso, aunque escasa, es suficiente para considerar verosímil el carácter de poseedor con ánimo de dueño que invoca el accionado, razón por la cual, siendo que "el proceso de desalojo, dada su naturaleza, no resulta ser el ámbito adecuado para dirimir las cuestiones sobre el derecho a poseer, como tampoco si la posesión es legítima o ilegítima o de buena o mala fe, por lo que toda discusión sobre el particular resulta extraña a este tipo de proceso" (Héctor Eduardo Kenny, Proceso de Desalojo, pág. 93, Editorial Astrea, año 2001), corresponde que las partes acudan a un trámite judicial de mayor amplitud cognoscitiva, por lo que voto por la negativa a la primera cuestión puesta a consideración de los miembros del Tribunal.

Los doctores Rosana A. de Souza y Julio Benjamín Ávalos adhirieron al voto emitido por el señor Vocal preopinante.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN

El doctor Eduardo Héctor Cenzano dijo:

I. A mérito del resultado arrojado por la votación a la cuestión precedente, considero que debe hacerse lugar al recurso interpuesto, revocando en todos sus términos la sentencia apelada, correspondiendo rechazar la demanda de desalojo promovida por la señora M. C. V. en contra del señor L. A. C., con costas en ambas instancias a la actora vencida (conf. art. 130, CPC). [...].

Los doctores Rosana A. de Souza y Julio Benjamín Ávalos adhirieron al voto emitido por el señor Vocal preopinante.

Por el resultado del Acuerdo que antecede y por unanimidad del Tribunal,

SE RESUELVE: I) Hacer lugar al recurso interpuesto por el demandado, revocando en todos sus términos la sentencia apelada. II) Rechazar la demanda de desalojo promovida por la señora M. C. V. en contra del señor L. A. C. III) Imponer a la actora las costas en ambas instancias.

Eduardo Héctor Cenzano – Rosana A. de Souza – Julio Benjamín Ávalos &#9632;

DESALOJO

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