DESALOJO

LEGITIMACIÓN ACTIVA. Invocación de la calidad de herederos de los propietarios del bien. DIVORCIO: Reconocimiento del señorío de la ex cónyuge sobre el inmueble en cuestión. TEORÍA DE LOS ACTOS PROPIOS. Aplicación. Tenencia con autorización de la propietaria o poseedora. Discusión que excede el marco limitado del juicio de desalojo. Improcedencia del desahucio 1- El objeto del juicio de desalojo es el recupero de la tenencia, y quien se encuentra legitimado para demandar es quien fue privado de ella. Sin embargo, no procederá contra los poseedores animus domini. En autos, si bien la demandada no posee con ánimo de dueña, señala que se encuentra en el inmueble con la expresa autorización de su madre, quien sí poseería en esa calidad. La accionada ha planteado una defensa que desborda el ámbito del proceso de desalojo, debiendo, en todo caso, remitirse a otro proceso la discusión relativa al valor que tuvo la disposición hecha en el juicio de divorcio, reconocida expresamente por el accionante.

2- Tanto de la demanda de divorcio por presentación conjunta como del acuerdo de división de bienes, de la sentencia de divorcio y de la demanda de repetición surge claramente la voluntad del accionante de transmitir la propiedad de la planta alta del inmueble en cuestión a su ex cónyuge, quien se encontraba en posesión del inmueble a la fecha del acuerdo de división de bienes con animus domini. Esa voluntad ha derivado del reconocimiento expreso obrante en los instrumentos reseñados relativo a que la planta alta habría sido construida con dinero ganancial (del matrimonio), con lo que resulta contraria a sus propios actos la pretensión actual del actor de que ha sido heredada al fallecimiento de sus padres.

3- Desde el libre acuerdo de partes en el juicio de divorcio, del que deriva la transmisión –si no de la propiedad, al menos de la posesión del inmueble objeto de desahucio– el actor dejó de ser legitimado activo para desalojar a quien ocupa el inmueble con autorización de la propietaria o poseedora, o aun sin ella, ya que lo que se está analizando es que el accionante no tiene razón jurídica actual y probada en autos que lo habilite a obtener el desalojo por vía del presente juicio. Cualquier objeción a la eficacia del acuerdo de partes en el divorcio debe ser ventilado en otro proceso, resultando imposible que en el acotado margen del desalojo se esclarezca la cuestión.

4- Cuando se incorporan elementos al proceso que otorgan verosimilitud al derecho a tener la cosa con ánimo de dueño (tal el caso de la ex cónyuge del actor), la cuestión se debe decidir mediante el ejercicio de las pertinentes acciones posesorias y, consecuentemente, no resulta procedente la acción de desalojo para excluir del inmueble a quien mantiene su tenencia con autorización de la dueña o poseedora.

5- La teoría de los propios actos se erige en obstáculo para que resulte atendida la posición del actor. Si en una conducta previa, deliberada y jurídicamente eficaz, ha reconocido el señorío del inmueble objeto de desahucio a su ex esposa y ello incluso ha tenido acogida jurisdiccional, no puede ahora volver sobre sus actos y pretender que dicho inmueble le pertenece por haberlo heredado de personas distintas de aquella en quien previamente había reconocido aquel señorío. Al menos en el acotado margen de este proceso, resulta inadmisible tal posición y por ello es acertada la resolución que niega legitimación activa al accionante.

C7a. CC Cba. 16/2/12. Sentencia Nº 8. Trib. de origen: Juzg. 27a. CC Cba. “Gschwind, Guillermo Daniel c/ Gschwind, Yanina Noel – Desalojo – Otras causas - Expte. N° 1271305/36”

2a. Instancia. Córdoba, 16 de febrero de 2012

¿Procede el recurso de apelación interpuesto?

La doctora María Rosa Molina de Caminal dijo:

Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 27a. Nominación en lo Civil y Comercial, en los que por sentencia Nº 293 de fecha 11/8/09, se resolvió: “1) Desestimar la demanda de desalojo. 2) Imponer las costas a los actores ...”. La sentencia recurrida, cuya parte resolutiva ha sido transcripta supra, contiene una relación de causa que satisface los recaudos del art. 329, CPC, por lo que, en homenaje a la brevedad, a ella me remito. Contra dicha resolución interpone recurso de apelación la parte actora, el que es concedido por el magistrado a fs. 235. 1. Radicados los autos en esta sede de grado, expresa agravios la apelante. Se agravia porque –según dice– el sentenciante interpreta trabada la litis en el carácter de propietario del actor y la calidad de comodante de la demandada y cuestiona, en definitiva, su legitimación para “operar por el desalojo”, la cual para el a quo no se encontraría suficientemente acreditada. Particularmente, se dice agraviada porque la fundamentación del fallo recurrido “transgrede los principios de la acción de desalojo”. Afirma la apoderada de la parte recurrente que estaría acreditado y consentido por la contraria el derecho al use y goce por parte de su mandante, respecto del inmueble objeto del presente litigio. Señala que el tribunal de 1ª instancia yerra al centrar la cuestión litigiosa en la calidad de las partes respecto del bien en cuestión. Afirma que su representado, en su calidad de único heredero de los titulares registrales, entró en posesión del inmueble desde el mismo día de su fallecimiento (art. 3410, CC), lo que lo legitimaría para iniciar la acción de desalojo. Estima dirimente la confesional de la demandada, omitida en su consideración por el magistrado. 2. Corrido traslado, a fs. 266/270 lo contesta la Sra. asesora letrada interviniente, ratificando sus dichos la parte demandada a fs. 271, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida. 3. Dictado y consentido el proveído de “autos a estudio” quedan los presentes en condiciones de ser resueltos. 4. Como primera medida, debo señalar que la expresión de agravios debe exponer los fundamentos por los cuales la sentencia recurrida no es ajustada a derecho. En ese sentido, corresponde aclarar que no basta con presentarse ante el Superior y limitarse a repetir los mismos argumentos dados en la primera instancia, sino que es indispensable agraviarse de la sentencia y expresar cuáles son los errores que contiene. El agravio principal del apelante queda circunscripto al rechazo de la demanda por declaración de inexistencia de legitimación para promover acción de desalojo y no ha aportado, con relación al punto, argumentos superadores de la posición asumida por el a quo. 5. Si analizamos el fondo de la cuestión, encontramos que el objeto del juicio de desalojo es el recupero de la tenencia, y quien se encuentra legitimado para demandar es quien fue privado de ella. Sin embargo, no procederá contra los poseedores animus domini (Cfr. Ramírez, Jorge Orlando, El Juicio de Desalojo, Ed. Nova Tesis, 5ª edición, Rosario, 2000, p. 12). Y si bien la demandada no posee con ánimo de dueña, señala que se encuentra en el inmueble con la expresa autorización de su madre, la Sra. M., quien sí poseería en esa calidad, como se desprende de la documental obrante en autos. Así las cosas, la demandada ha planteado una defensa que desborda el ámbito del proceso de desalojo, debiendo, en todo caso, remitirse a otro proceso la discusión relativa al valor que tuvo la disposición hecha en el juicio de divorcio, reconocida expresamente por el accionante, quien acompañara la correspondiente copia de la sentencia Nº 455 dictada con fecha 24/8/92 por la Excma. Cámara de Familia de 2ª Nominación de esta ciudad, luego adjuntada en copia concordada por la demandada. Tanto de la demanda de divorcio por presentación conjunta de fecha 5/5/92, como del acuerdo de división de bienes contenido en el escrito de fecha 6/8/92, de la sentencia de divorcio de fecha 24/8/92, y de la demanda de repetición iniciada por M. A. V. con fecha 18/12/06, surge claramente la voluntad del Sr. Guillermo Daniel Gschwind de transmitir la propiedad de la planta alta del inmueble sito en calle ... a su ex cónyuge, A. M. M., quien se encontraba en posesión del mismo a la fecha del acuerdo de división de bienes con animus domini, y esa voluntad ha derivado del reconocimiento expreso obrante en los instrumentos reseñados relativo a que la planta alta habría sido construida con dinero ganancial (del matrimonio Gschwind-M.), con lo que resulta contraria a sus propios actos la pretensión actual de que ha sido heredada al fallecimiento de sus padres. Desde el libre acuerdo de partes en el juicio de divorcio, del que deriva la transmisión –si no de la propiedad, al menos de la posesión del inmueble objeto de desahucio–, el actor dejó de ser legitimado activo para desalojar a quien ocupa el inmueble con autorización de la propietaria o poseedora, o aun sin ella, ya que lo que se está analizando es que el accionante no tiene razón jurídica actual y probada en autos que lo habilite a obtener el desalojo por vía del presente juicio (se reitera que cualquier objeción a la eficacia del acuerdo de partes en el divorcio debe ser ventilado en otro proceso, resultando imposible que en el acotado margen del desalojo se esclarezca la cuestión). Siguiendo autorizada doctrina, cuando se incorporan elementos al proceso que otorgan verosimilitud al derecho a tener la cosa con ánimo de dueño (tal el caso de la Sra. M.), la cuestión se debe decidir mediante el ejercicio de las pertinentes acciones posesorias y consecuentemente no resulta procedente la acción de desalojo para excluir del inmueble a quien mantiene su tenencia con autorización de la dueña o poseedora (Cfr. Salgado, Alí Joaquín, Locación, Comodato y Desalojo, Ediciones La Rocca, Bs As 2008, p. 358). 6. La teoría de los propios actos se erige en obstáculo para que resulte atendida la posición del actor: si en una conducta previa, deliberada y jurídicamente eficaz, ha reconocido el señorío del inmueble objeto de desahucio a su ex esposa y ello incluso ha tenido acogida jurisdiccional, no puede ahora volver sobre sus actos y pretender que el mismo le pertenece por haberlo heredado de personas distintas de aquella en quien previamente reconociera aquel señorío. Al menos, reitero, en el acotado margen de este proceso, resulta inadmisible tal posición y por ello es acertada la resolución que niega legitimación activa al accionante. “... el llamado principio o doctrina de los propios actos que predica la inadmisibilidad del intento de ejercer judicialmente un derecho o facultad jurídica incompatible con el sentido que la buena fe atribuye a la conducta anterior (conf. Ed, 75-370; 76-610; 80-544; 81-157; 81-610; 82-431; 83-269; 83-473; 85-348; 85-539; 88-179; 88-686; 91-434; 95-233; 97-363; 98-314). A la cuestión en examen se la caracteriza como una derivación necesaria e inmediata del principio de buena fe ... Dicha doctrina se apoya en la ilicitud de la conducta ulterior confrontada con la que le precede. La ilicitud reposa en el hecho de que la conducta incoherente contraría el ordenamiento jurídico considerado éste inescindiblemente (Orgaz, A. “La ilicitud”, p. 19; Alterini, A. A. “Responsabilidad Civil”, p. 66, n. 70; Mosset Iturraspe, J. “Justicia Contractual”, p. 147), ... conlleva como sanción la declaración de inadmisibilidad de la pretensión de quien intenta ponerse en contradicción con su anterior conducta deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz (Corte Sup., Fallos 273:187; 274:96; 275:235 y 459; 279:350; 285:410; 293:438; 294:220; 299:373; 300:51, 62, 147 y 480 ).” (CNac. Civ., sala F, 26/5/98, “Veglia, Fernando J. v. Klimbonsky, Teresa”, Lexis Nº 70005616). 7. En este estado, se destaca que la prueba testimonial rendida en autos resulta insuficiente para contradecir la propia manifestación de voluntad del actor, plasmada en los distintos escritos judiciales presentados en los procesos de divorcio y repetición mencionados. Del mismo modo, resulta insuficiente la confesional ficta de Y. N. G. para ir en contra de la manifestación expresa tanto de la propia demandada en su responde de la demanda, cuando del actor, conforme se indica supra. A la cuestión planteada, voto por la negativa.

Los doctores Jorge Miguel Flores y Rubén Atilio Remigio adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,

SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación de la parte actora, con costas a su cargo (arts. 130, CPC).

María Rosa Molina de Caminal – Jorge Miguel Flores – Rubén Atilio Remigio &#9632;

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