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2– La acción de desalojo es una acción personal “…que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión”.
3– El hecho de que la actora no sea propietaria del inmueble no obsta a la procedencia de la acción, tan pronto como ella demuestre el derecho personal que tiene para pretender recuperar el uso y goce del inmueble ocupado. En autos, la demandante se pretende poseedora, idéntica calidad que reclama para sí la demandada respecto de la porción del inmueble en cuestión. Por lo que la actora debía demostrar la posición que afirma le otorga el derecho personal a obtener la restitución que demanda, aun en forma previa a reclamar del demandado que pruebe la posesión que invoca, puesto que “el poseedor se encuentra en situación semejante a la del propietario, aunque si no es propietario y le es desconocida la calidad deberá probar la posesión”.
4– En la acción de desalojo no procede investigar en su decurso quién tiene mejor derecho de poseer entre actor y demandado, o la posesión misma, la que debe ser demostrada en el caso por el actor, puesto que es fundante de su demanda. Todo debate más allá de ello desnaturalizaría la acción.
5– El agravio relativo a que la posesión de una parte se extiende a toda la cosa no es procedente, puesto que ningún elemento agrega el apelante que controvierta la conclusión de la a quo en el sentido de que no acreditó la posesión del inmueble en cuestión, ni que la ejercía antes de la que invoca la demandada a su favor. Los elementos traídos a colación como demostrativos de la posesión son –tanto los de la actora como los de la demandada– de similar tenor, ninguno demostrativo de mejor derecho a poseer, al menos en el ámbito acotado que esa cuestión merece considerarse al tratar el pedido de desahucio.
C9a. CC Cba. 7/4/11. Sentencia Nº 27. Trib. de origen: Juzg. 4a. CC Cba. “Ávila, Irma Lucía c/ Amaya, Mirta Leonor – Desalojo – Comodato –Tenencia precaria – Recurso de Apelación (Expte. 1478192/36)”
2a. Instancia. Córdoba, 7 de abril de 2011
¿Es procedente el recurso interpuesto en contra de la sentencia objeto de agravio?
La doctora Verónica F. Martínez de Petrazzini dijo:
Estos autos, venidos del Juzgado de 1a. Instancia y 4a. Nominación en lo Civil y Comercial, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora respecto de la sentencia Nº 404, del 30/8/10, cuya parte resolutiva textualmente dice: “…I) No hacer lugar a la demanda de desalojo iniciada por Irma Lucía Ávila, DNI … contra Mirta Leonor Amaya, DNI …, respecto del inmueble ubicado en Pasaje Toledo 916, departamento del fondo, barrio General Bustos de esta ciudad. 2) Imponer las costas del juicio a la actora, …”. I. Se agravia la actora por el rechazo de la demanda de desalojo incoada argumentando, en primer término, que la interpretación que formula la sentenciante es agraviante en tanto considera que la prueba presentada no tiene entidad suficiente para acreditar su condición de poseedora ‘animus domini’ del inmueble que fuera entregado en comodato precario a la demandada, por lo que no le asiste derecho a reclamar la restitución de éste, en tanto las pruebas arrimadas a la causa en forma amplia han demostrado que se trata de un solo y único inmueble sobre el que la actora ejerce su señorío, sito en calle Toledo 916 del barrio General Bustos, designado catastralmente al número 011304902700000, no sometido al régimen de propiedad horizontal y sobre el que vive la actora desde hace 30 años. Y que la prueba producida por la demandada fue una simple argucia para demorar la entrega del inmueble, porque para enervar el desalojo no basta invocar la posesión sino que es menester demostrar tal calidad. Que la ley es la fuente de la posesión de la actora, posee porque posee y no puede ser turbada arbitrariamente y por eso procede la acción. En segundo lugar se agravia porque la demandada no ha aportado prueba alguna de su defensa, que han sido estafatoriamente inventadas. Por lo que al no haber acreditado el derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, debe estarse al mejor derecho demostrado por la actora y ordenar el desalojo. II. La demandada contesta los agravios y afirma que la actora no logró probar ni su carácter de propietaria ni tampoco que posee animus domini, y menos que lo hace sobre la totalidad del inmueble. Que se probó que tanto la actora como la demandada ocupan partes proporcionales indivisas y distintas del inmueble. Que ambas partes ocupan el inmueble en partes indivisas. Que la ley exige demostrar y probar ser titular del derecho sobre el bien que se pretende desalojar y que en el caso concreto no lo ha demostrado la apelante. Solicita el rechazo de los agravios vertidos, con costas. III. La Sra. jueza de primera instancia rechaza la demanda de desalojo incoada por la actora Sra. Ávila, fundada en que estima que ésta no probó su legitimación activa para iniciarla en tanto no acreditó su condición de propietaria invocada en primer término, como poseedora de más de treinta años de la totalidad del inmueble que pretende desalojar. Que no pudo probar que le facilitó el ingreso en forma provisoria a la demandada, ni justificar que antes de ello ejercía la posesión, cuando ambas partes invocan la condición de poseedoras del inmueble sin que ninguna haya rendido prueba de hechos concretos que afirmen esa invocación. Es así que frente a la omisión de acreditar los hechos fundantes de su demanda, rechaza la acción. A tal fin, hace mérito de la prueba rendida en el expediente para afirmar tal postura. La actora apelante pretende revertir la conclusión de la primera jueza afirmando que ha quedado acreditada su posesión por más de treinta años y, a tal fin, hecha mano a una lectura parcializada de los testimonios rendidos. En efecto, la testimonial brindada por la Sra. Pizarro así como la del testigo Sr. Contreras, ambos vecinos de la actora, aluden a que ésta vive en el inmueble de calle Toledo 916 desde hace aproximadamente cuarenta años (primera testigo citada) o desde 1980 aproximadamente (el segundo). Pero ambos no son precisos ni pueden afirmar desde cuándo vive también allí la Sra. Amaya, demandada en autos, ni aluden a conocimiento directo con base en qué título ésta comparte el inmueble que es objeto del desalojo. Refieren a un comentario de la propia actora para afirmar que ésta le prestó el lugar a la demandada. Nada dice la apelante para controvertir el análisis de la prueba documental que formula la jueza a quo, con base en la que afirma que los actos que se pretenden posesorios son muy posteriores a la fecha en que se denuncia ingresó la actora al inmueble, lo que en efecto se corrobora del análisis de la documental aportada por ésta; la inscripción en el registro de poseedores ley 9150 es, en efecto, una declaración unilateral de la propia actora, la que se ve enervada por otra similar que adjunta la propia demandada y que, cabe señalar, no obsta a reconocer que ambas partes reclaman la posesión de parte del inmueble que la actora manifiesta poseer en un todo. Como bien afirma la sentenciante, los demás elementos acompañados (informe de Epec, informe Aguas Cordobesas, pago de impuestos y tasas) son muy posteriores a la fecha que aduce como de inicio de su posesión, dado que el más antiguo data del 2001. De estos elementos rendidos, al contrario de lo afirmado por la apelante, no surge la calidad de única poseedora animus domini del inmueble entero en cabeza de la actora Sra. Ávila, porque, en primer lugar, no existen elementos fehacientes que acrediten la antigüedad de la posesión que afirma esgrimir; y, en segundo lugar, las testimoniales también se hacen eco de la presencia de la demandada en el inmueble y ninguna pista –menos certeza– dan sobre el motivo de su ocupación, nada aluden del pretendido comodato o entrega en tenencia precaria. Los agravios que expone la apelante trasuntan más bien, así, una disconformidad con lo resuelto y no una verdadera demostración del yerro del tribunal. No ha quedado demostrado, entonces, que la accionante posee el inmueble que pretende desalojar, hecho fundante de la demanda y que debía la actora demostrar para tener por configurado el presupuesto fáctico de la demanda. La acción de desalojo es una acción personal “…que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión” (Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil – T. VII – pp. 77/8, Abeledo Perrot, Bs. As., 1982). Es decir que el hecho de que la actora no sea propietaria del inmueble no obsta a la procedencia de la acción, tan pronto como ésta demuestre el derecho personal que tiene para pretender recuperar el uso y goce del inmueble ocupado. En autos, la actora se pretende poseedora y la misma calidad reclama para sí la demandada respecto de la porción del inmueble en cuestión. Por lo que la actora debía demostrar la posición que afirma le otorga el derecho personal a obtener la restitución que demanda, aun en forma previa a reclamar del demandado que pruebe la posesión que invoca, puesto que “el poseedor se encuentra en situación semejante a la del propietario, aunque si no es propietario y le es desconocida la calidad, deberá probar la posesión” (Venica, Oscar, Código Procesal Civil y Comercial de la Pcia. de Córdoba, T. VI, Ed. Marcos Lerner, Cba. 2005, p. 253). En efecto la acción de desalojo es, como se dijo, personal. Por ende, no procede investigar en su decurso quién tiene mejor derecho de poseer entre actor y demandado, o la posesión misma, la que debe ser demostrada en el caso por el actor, puesto que es fundante de su demanda. Todo debate más allá de ello desnaturalizaría la acción. Por lo que la conclusión del primer juez es correcta; probada que no fuera la posesión por el actor, la demanda merece ser rechazada. El agravio relativo a que la posesión de una parte se extiende a toda la cosa no es procedente, puesto que –como se dijo– ningún elemento agrega el apelante que controvierta la bien fundada conclusión de la a quo en el sentido de que no acreditó la posesión del inmueble en cuestión, ni que la ejercía antes de la que invoca la demandada a su favor. La calidad de las pruebas que arrima la demandada no entra en juego, tan pronto como se advierta que la demanda es rechazada por considerar que la actora no ha acreditado la posesión que invoca a su favor como sustento de su pedido de desahucio, por lo que el agravio relativo a la exigencia que pone en cabeza de la demandada de probar la defensa ensayada es improcedente, puesto que no conmueve la conclusión de la sentencia en cuanto a que la actora debía demostrar su calidad de poseedora como hecho fundante de la demanda, para que recién opere la necesidad de la demandada de probar la posesión que invoca a su favor. Corresponde destacarse, además, que los elementos traídos a colación como demostrativos de la posesión, son –tanto los de la actora, como los de la demandada– de similar tenor, ninguno demostrativo de mejor derecho a poseer, al menos en el ámbito acotado que esa cuestión merece considerarse al tratar el pedido de desahucio. Por todo lo cual, los argumentos expuestos por la a quo permanecen incólumes frente a los agravios formulados. IV. En consecuencia, voto por la negativa a la cuestión planteada.
Los doctores Jorge Eduardo Arrambide y María Mónica Puga de Juncos adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
Por todo ello y disposiciones citadas,
SE RESUELVE: I. Rechazar el recurso de apelación intentado por el actor en contra de la sentencia Nº 404 del 30/8/10, la que se confirma en todo lo que fuera motivo de impugnación. II. Imponer las costas al apelante (art. 130 y 140, CPC).
Verónica F. Martínez de Petrazzini – Jorge Eduardo Arrambide – María Mónica Puga de Juncos ■
