DESALOJO

CONCUBINATO. Mujer anciana que habita en inmueble del concubino fallecido. CONTRATO DE COMODATO: Suscripción con los herederos legítimos del causante. Obligación de restituir. DOCTRINA DE LOS ACTOS PROPIOS. DERECHO DE HABITACIÓN: Desplazamiento. Art. 75, inc. 23, CN. Personas en condiciones de vulnerabilidad. Protección especial: Extensión del plazo estipulado para el lanzamiento 1– En autos, trae como agravio la demandada apelante que la unión de hecho que tenía con el padre de los actores le permite gozar de un derecho de habitación sobre el bien inmueble y repeler así la devolución que ahora se pretende. Sin embargo, haber suscripto un contrato comprometiéndose a abandonar el bien a fecha cierta –el día 1 de febrero de 2009– y luego decir que por su carácter de concubina tiene derecho de retención, es contraponerse deliberadamente a su conducta previa, lo que evidencia un comportamiento reñido con las obligaciones asumidas.

2– Es doctrina de nuestra Corte que “Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión”. Lo dicho conduce a puntualizar –con vistas a la más justa resolución del litigio– que los términos en los que las partes realizaron el contrato de comodato son absolutamente claros, por lo que debe estarse a ellos.Tal circunstancia desplaza el tratamiento del derecho de habitación de la concubina y si la demandada recibió o no la posesión de los actores, pues la nitidez del compromiso asumido, reconociendo el derecho de los actores a que se les devuelva el bien, descarta toda otra consideración. Por ello, en autos, se impone el desalojo. 3– No se puede dejar de observar que la demandada está próxima a cumplir los 79 años. Tal edad la incluye en un sector de la sociedad identificado como un adulto mayor o anciano o integrante del grupo señalado como la tercera edad, que recibieron reconocimiento y protección especial tanto en la Constitución de la Nación (art. 75 inc. 23, CN), al igual que en documentos internacionales (v. gr. en el Protocolo Adicional a la Convención Americana sobre Derechos Humanos en Materia de Derechos Económicos, Sociales y Culturales –Protocolo de San Salvador, artículo 17, “Protección a los ancianos”). Ese mismo grupo es uno de los beneficiarios de las “Cien Reglas de Brasilia sobre Acceso a la Justicia de las Personas en condición de vulnerabilidad”, pues esta situación de posible desprotección o fragilidad puede estar provocada, entre otras razones, por la edad.

4– Así, se aclaró que “El envejecimiento también puede constituir una causa de vulnerabilidad cuando la persona adulta mayor encuentre especiales dificultades, atendiendo a sus capacidades funcionales, para ejercitar sus derechos ante el sistema de justicia”. Teniendo en cuenta ese especial contexto, en el que se encuadra la demandada por su edad, que el presente litigio se refiere a la vivienda en la que habita desde hace varios años, se entiende que aun cuando la pretensión prospere en cuanto a los derechos que aquí se debaten, dentro de lo que resulta la discrecionalidad judicial, se aprecia que el plazo para el cumplimiento coactivo de la sentencia debiera modificarse a veinte días hábiles. CNCC Sala II, La Plata, Bs.As. 15/6/11. Nº Sentencia: S/D Expte. N° 120.329 – “P., C. L. y Otra c/ A., B. Y. s/ desalojo” La Plata, 15 de junio de 2011

¿Es justa la sentencia apelada y su aclaratoria?

La doctora Patricia Bermejo dijo:

I. La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda de desalojo iniciada por los señores C. L. P., G. A. P. y M. P. contra la señora B. Y. A., por lo que se condenó a ésta a desalojar el inmueble sito en calle (...), departamento 2, La Plata, en el plazo de diez días de notificado el pronunciamiento, bajo apercibimiento de lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública en caso de incumplimiento. Asimismo, se la condenó a reintegrar los bienes detallados en el contrato de comodato, teniéndose presente para la etapa de ejecución de sentencia la determinación de su valor de reposición, en caso de que correspondiere. También dispuso el pago de la demandada a los actores, en el plazo de diez días de notificada la sentencia, de la suma de veinticinco dólares diarios, computados desde el día 9 de febrero de 2009 y hasta el efectivo recupero del bien inmueble por los actores, en concepto de cláusula penal. Impuso las costas a la vencida y se tuvo presente para su oportunidad la regulación de los honorarios. II. Esta decisión fue apelada por ambas partes. La actora fundó sus agravios a fs. 206/ 207 vta. y la demandada a fs. 208/ 210, sin que ninguna de las dos presentaciones tuviera réplica de la contraria. Luego se llamó autos para sentencia. III. Se agravia la parte demandada en tanto el sentenciante hizo lugar a la demanda de desalojo desatendiendo la prueba producida en la causa. Aprecia que la sentencia no reconoció el derecho de habitación que le corresponde en su carácter de concubina, lo que entiende acreditado con la evidencia producida en el expediente. Por otro lado, dice que cuenta con la posesión y que los actores no se la entregaron sino que ella ya la tenía, pues lo poseía con anterioridad. Con este sustento estima violados los arts. 375, 384 y 456, CPC, por lo que dice que el pronunciamiento atacado resulta absurdo, al apartarse de la prueba producida. IV. En el caso de autos, ha llegado firme a esta instancia que las partes celebraron un contrato de comodato sobre el inmueble sito en calle (...) número (...) piso 2, departamento 2, La Plata. Acreditan la legitimación los accionantes con una escritura de donación efectuada por quien en vida fuera el señor J. L. P., padre de los actores, y un contrato de comodato suscripto entre las partes el día 1 de abril de 2008. Tales documentos, aun cuando fueron negados (v. fs. 91/ 93; art. 354, inc. 1, CPC), el juzgador los tuvo por válidos y ese aspecto del pronunciamiento no fue atacado, por lo que queda alcanzado por el instituto de la preclusión. Como ha dicho nuestra Suprema Corte, “Los tribunales de apelación reconocen un doble límite, el que surge de la traba de la litis y el marco de los cuestionamientos que ante ellos se exponen” (SCBA., Ac. 49.342, sent. del 31/8/1993; SCBA., Ac. 67.142, sent. del 5/7/2000; SCBA., Ac. 83.006, sent. del 24/3/2004; SCBA., Ac. 94.776, sent. del 16/5/2007; SCBA., C 101736, sent. del 22/12/2008; SCBA., C 97.896, sent. del 18/2/09), por lo que cabe tener por verdadero en esta instancia a aquello que no se ha cuestionado de lo decidido por el a quo. Trae como agravio la demandada apelante que la unión de hecho que tenía con el padre de los actores le permite gozar de un derecho de habitación sobre el bien inmueble y repeler así la devolución que ahora se pretende. Entiendo que no le asiste razón conforme el fundamento que se expondrá. En primer lugar, concuerdo con esa parte en que ha quedado probada en la causa su carácter de concubina. Basta reparar en el mismo contrato de comodato, acompañado por los legitimados activos, en el cual en su cláusula III se afirma que éste “…se otorga en razón de haber integrado la comodataria una unión de hecho con el padre de los comodantes, durante varios años…”. Aprecio que la contundencia de esta pieza me exime de mencionar otras probanzas obrantes en las actuaciones en el mismo sentido que la mencionada (art. 384, CPC). Sin embargo, no concuerdo –por las particularidades de estas actuaciones que se pasan a precisar– que pueda argumentarse que por tal circunstancia no pueda prosperar el desalojo. En este sentido entiendo relevante que aquélla ha suscripto un compromiso por el cual desocuparía el bien con fecha 1/2/09 “…sin necesidad de comunicación, advertencia o notificación alguna…”. Si bien en el proceso en la instancia anterior se controvirtió el estado de ánimo con el cual ella contaba al momento de su firma, es lo cierto que el a quo no lo consideró probado y tal afirmación no se trajo a esta instancia, por lo que ello ha devenido firme (art. 272, CPCC). En consecuencia, advierto que la actora renunció a la posibilidad de oponerse a la devolución del bien al celebrar el comodato con plazo de vencimiento (art. 1198, CC). Haber suscripto un contrato comprometiéndose a abandonar el bien a fecha cierta –el día 1 de febrero de 2009– y luego decir que por su carácter de concubina tiene derecho de retención, es contraponerse deliberadamente a su conducta previa, lo que evidencia un comportamiento reñido con las obligaciones asumidas. Por la doctrina de los actos propios, torna inadmisible toda pretensión incoada que coloca a la parte en contradicción con su comportamiento anterior, jurídicamente relevante y plenamente eficaz (SCBA., Ac. 90.093, sent. del 19/10/2005; SCBA., L 88.790, sent. del 18/7/2007, voto de la mayoría del juez Soria; SCBA., C 95.848, sent. del 25/3/2009; esta Sala, causa 110.544, sent. del 1°/10/2009, RSD–164/2009). Desde otra arista, es doctrina de nuestra Corte que “Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión” (SCBA., Ac. 60.923, sent. del 1/10/1996; SCBA., Ac. 66.682, sent. del 17/11/1999). Lo dicho nos conduce a puntualizar –con vistas a la más justa resolución del litigio– que los términos en los que las partes realizaron el contrato de comodato son absolutamente claros, por lo que debe estarse a ellos. Tal circunstancia desplaza el tratamiento del derecho de habitación de la concubina, y si la demandada recibió o no la posesión de los actores, pues la nitidez del compromiso asumido, reconociendo el derecho de los actores a que se les devuelva el bien, descarta toda otra consideración. Por ello, se impone el desalojo en tanto, como juzgó la Suprema Corte, “Procede el desalojo si queda acreditado que la actora es acreedora de una obligación de restituir o entregar exigible” (SCBA., Ac. 34.864, sent. del 24/9/1985, “Magno, Héctor Carmelo y otra c/ Jensen, Carmen Maria s/ Desalojo”, publicado en “Acuerdos y Sentencias” 1985/II/773). Por consiguiente, entiendo que este recurso no puede prosperar (arts. 1198, CC; 272, 384, CPC). V. Desde otro horizonte, interpreto que el actor objeta en su impugnación la morigeración por el a quo a la cláusula penal, a cuyo fin analiza su pretensión desde los artículos 954, 1069, 1071 y 656 del Código Civil. Concluye de tal modo que debiera estarse a la multa pactada. Tal postura no puede receptarse. No hay duda alguna que la función de la cláusula penal es, además de producir efectos compulsivos relacionados con el cumplimiento de las prestaciones, la de prever en forma anticipada el resarcimiento que habrá de corresponder al caso de retardo o inejecución de las obligaciones concertadas (art. 652 y ss., CC). El principio de inmutabilidad de la pena, como casi todos, no tiene carácter absoluto, pues cuando la onerosidad de aquélla agrede los postulados de la moral y las buenas costumbres, es lícito proceder a atemperarla estableciendo para ella límites razonables. Es cierto que para que la cláusula analizada pueda cumplir la finalidad de asegurar o conminar al cumplimiento de las prestaciones debe resultar lo suficientemente gravosa para su deudor, de modo que sea preferible la ejecución de la obligación antes que el pago de la multa. Mas, si bien esto es así, no es dable a las partes exceder el marco de razonabilidad que el recto proceder impone y, en este aspecto, no debe desconocerse la facultad morigeradora que en la materia asiste al órgano jurisdiccional. En efecto, de consuno con el criterio sustentado por esta Sala, debe destacarse la prerrogativa que en esta materia asiste a los jueces de reducir la cláusula penal excesiva en función de la buena fe y en prevención de conductas antifuncionales y abusivas, poniendo un límite dentro del cual pueden considerarse razonables dichos accesorios. Aquella facultad puede ejercerse aun de oficio, por estar involucrados principios de orden público y buenas costumbres (arts. 21, 565, 622, 652, 656, 951, 1071, 1197, 1198, CC; entre otras causas de esta Sala, ver Causa 91.695, sent. del 13/II/01). Incluso, la posibilidad y deber de actuar de oficio –en el caso la atenuación de la multa pactada– responde a notas connaturales e irrenunciables que caracterizan la tarea del juez, pues cuando la onerosidad de la pena agrede los postulados de la moral y las buenas costumbres –como ya se expuso ut supra–, es lícito proceder a atemperarla, estableciendo para ésta límites razonables (arts. 656, y 953, CC). El ejercicio de esta prerrogativa en modo alguno configura la violación del principio de congruencia procesal (doct. art. 163, inc. 6, CPC; causa B–86.832, sent. del 23/9/1997, RSD–226/1997). VI. Habiendo concluido de tratar los agravios traídos por las partes, no puedo dejar de observar que la señora A. está próxima – al momento de redactar este voto– a cumplir los 79 años (fs. 87). Tal edad la incluye en un sector de la sociedad identificado como un adulto mayor o anciano o integrante del grupo señalado como la tercera edad, que recibieron reconocimiento y protección especial tanto en la Constitución de la Nación (art. 75 inc. 23, CN) como en la de nuestra provincia (art. 36 inc. 6, Const. Prov.), al igual que en documentos internacionales (v. gr. en el Protocolo Adicional a la Convención Americana sobre Derechos Humanos en Materia de Derechos Económicos, Sociales y Culturales –Protocolo de San Salvador, artículo 17, “Protección a los ancianos”). Ese mismo grupo es uno de los beneficiarios de las “100 Reglas de Brasilia sobre Acceso a la Justicia de las Personas en Condición de Vulnerabilidad”, pues esta situación de posible desprotección o fragilidad puede estar provocada, entre otras razones, por la edad (Sección 2, punto 1 (3) de las Reglas referidas). Así, se aclaró que “El envejecimiento también puede constituir una causa de vulnerabilidad cuando la persona adulta mayor encuentre especiales dificultades, atendiendo a sus capacidades funcionales, para ejercitar sus derechos ante el sistema de justicia”, Sección 2, punto 1 (6). Teniendo en cuenta ese especial contexto, en el que se encuadra la demandada por su edad, que el presente litigio se refiere a la vivienda en la que habita desde hace varios años, entiendo que aun cuando la pretensión prospere en cuanto a los derechos que aquí se debaten, dentro de lo que resulta la discrecionalidad judicial, aprecio que el plazo para el cumplimiento coactivo de la sentencia debiera modificarse a veinte días hábiles. Cabe señalar que el debido proceso sustantivo me impone efectuar esta apreciación. Tal como se lee de la Exposición de Motivos de las referidas Reglas de Brasilia, “El sistema judicial se debe configurar, y se está configurando, como un instrumento para la defensa efectiva de los derechos de las personas en condición de vulnerabilidad. Poca utilidad tiene que el Estado reconozca formalmente un derecho si su titular no puede acceder de forma efectiva al sistema de justicia para obtener la tutela de dicho derecho. Si bien la dificultad de garantizar la eficacia de los derechos afecta con carácter general a todos los ámbitos de la política pública, es aún mayor cuando se trata de personas en condición de vulnerabilidad dado que éstas encuentran obstáculos mayores para su ejercicio. Por ello, se deberá llevar a cabo una actuación más intensa para vencer, eliminar o mitigar dichas limitaciones. De esta manera, el propio sistema de justicia puede contribuir de forma importante a la reducción de las desigualdades sociales, favoreciendo la cohesión social.”. Es así que en el Capítulo I, Sección I, punto (2) dice que “…Los servidores y operadores del sistema de justicia otorgarán a las personas en condición de vulnerabilidad un trato adecuado a sus circunstancias singulares”. La misma Corte de la Nación consideró prudente adherir a las Reglas de Brasilia debiendo ser seguidas, cuando ellas fueran procedentes, como guía en los asuntos a que se refiere (CSJN, Acordada 5/2009, del 24/2/09). Y desde esta perspectiva, como expuse, de ser compartido por el señor Presidente que integra esta Sala, y por tratarse la señora B. A. de una persona mayor, que deberá dejar su vivienda, entiendo que el plazo debiera ampliarse al que ahora se propone (arg. arts. 14 bis, 18, 75 inc. 23, C.N.; 36 inc. 6, Const. Prov. y conc.). Estas mismas consideraciones entiendo que deben llevar a que el señor juez de la instancia, en ocasión de la ejecución, en caso de configurarse una situación de desamparo que está dentro de sus deberes indagar, se le dé intervención a los organismos administrativos pertinentes para brindar una solución de la vivienda de la demandada, más allá del plazo fijado para el cumplimiento del presente. No resulta esto más que un caso incluido en el marco de una acción afirmativa, que en las palabras de nuestra Suprema Corte también está en manos de los jueces ejecutar (Conf. doct. SCBA., Ac. B 58.760, sent. del 7/3/2007, Ac. C 86.250, sent. del 23/12/2003, Ac. A 70.738, sent. del 24/7/2010, Ac. 70.717, sent. del 14/6/2010; arts. 14 bis, 16, 75 incs. 22 y 23, CN 36 inc. 6, Const. Prov.). VII. En tal entendimiento, he de postular la desestimatoria de los agravios examinados y la consecuente confirmación de la sentencia apelada, excepto en cuanto a fijar un plazo de veinte días hábiles para proceder al lanzamiento. Asimismo propicio que en la etapa de ejecución ante el señor juez de primera instancia, en caso de configurarse una situación de desamparo que está dentro de sus deberes indagar, se dé intervención a los organismos administrativos pertinentes para brindar una solución a la vivienda de la demandada, más allá del plazo fijado para el cumplimiento del presente. Propongo asimismo se impongan las costas de la alzada por su orden (arts. 68, 69, 71, CPCC). Voto, por la negativa.

El doctor Enrique Edgardo Bissio adhiere al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente:

SENTENCIA: Por ello, y demás fundamentos del acuerdo que antecede: 1) Se confirma el decisorio apelado en todo cuanto ha sido objeto de recurso y agravios. 2) Se modifica el plazo para el lanzamiento en el de veinte días hábiles de notificada la sentencia. 3) En la etapa de ejecución ante el señor juez de primera instancia, en caso de configurarse una situación de desamparo que está dentro de sus deberes indagar, se les dé intervención a los organismos administrativos pertinentes para brindar una solución de la vivienda de la demandada, más allá del plazo fijado para el cumplimiento del presente. 4) Se establece que las costas de Alzada serán soportadas por su orden.

PatriciaBermejo – Enrique E. Bissio &#9632;

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