DESALOJO

TENENCIA PRECARIA. Falta de acreditación por parte del actor. POSESIÓN. Demostración -prima facie- del demandado. Desmonte y siembra de campo. Improcedencia del desalojo. Deber de ventilar la cuestión por acciones posesorias pertinentes 1- En la especie, no puede entenderse que el demandado, al contestar el emplazamiento que se le formulara, esté reconociendo la propiedad del inmueble en los actores. El accionado rechazó totalmente la CD “por improcedente y maliciosa, e intimó para que en 72 horas se le presente la documentación que acredite la calidad de propietarios conforme a lo normado por el CC”. De ello se desprende que fue cuestionada la calidad de los accionantes, no que la hubiera reconocido, como esgrime el quejoso. En su misiva el demandado no aceptó que fueran propietarios los actores, sino que lo pone en duda cuando los emplazó para que lo acreditaran, pero aun así, ello no implica que el demandado deje de tener animus domini. Es más, del rechazo del emplazamiento y negativa de ser tenedor precario se sigue que está reafirmando su carácter de poseedor.

2- En autos, la seriedad del planteo del accionado y la posible existencia de posesión de su parte ha sido corroborada con la documental acompañada por él y por las declaraciones de los testigos, que manifestaron que el demandado era quien trabajaba el inmueble, lo desmontaba y sembraba desde hacía varios años. Con ello, ha quedado demostrado, prima facie, con grado de certeza la calidad invocada de poseedor del demandado. Se trata de actos todos que permiten presumir la posesión; son de los mencionados por el art. 2384, CC.

3- El presente juicio persigue en forma rápida se reintegre el uso de la cosa a quien reclama su libre disposición; el proceso puede incoarse contra cualquier ocupante o tenedor cuya obligación de restituir sea exigible. Si el actor no ha podido acreditar la tenencia precaria con obligación de restituir que invocó en la demanda, mientras que el demandado sí aportó elementos que respaldan la posesión invocada, existiendo dudas, la pretensión del desalojo no puede prosperar, sin perjuicio de que la efectiva calidad de poseedor animus domini se deba discutir en el juicio posesorio o petitorio que corresponda.

4- Conforme con lo dispuesto por el art. 2384, CC, “Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes”. La realización de estos actos u otros –la enunciación no es taxativa– hace presumir la existencia de posesión en cuanto son reveladores del “animus domini”. Es una presunción que admite prueba en contrario, ya que también el tenedor podría realizar este tipo de actos. En el caso, hay elementos probatorios de que el demandado ha realizado siembras y mejoras en el predio, pero no hay prueba de que fuera tenedor o que desvirtúe la presunción que surge de la norma citada.

5- Para enervar la acción de desalojo basta con la verosimilitud de la situación posesoria invocada por el demandado, pues, de lo contrario, se habilitaría por esta vía sumaria la posibilidad de debatir cuestiones que exceden el mero derecho personal a que se restituya la cosa. El esclarecimiento de la cuestión posesoria excede el ámbito del juicio de desalojo, pues requiere mayor amplitud de debate y prueba, que se podrá ventilar por medio del juicio posesorio o petitorio que corresponda. En el caso, los elementos hacen aceptable la probabilidad de que el demandado sea poseedor y no tenedor, lo que excluye la posibilidad de hacer lugar al desalojo, sin perjuicio de que se debata por la vía procedente si efectivamente son poseedores o no; pero el planteo tiene pruebas que respaldan su seriedad para resistir el desalojo.

C8a. CC Cba. 22/3/11. Sentencia Nº 28. Trib. de origen: Juzg. CC, Conc. y Fam. Alta Gracia. “Pérez, Ana Lucía y otro c/ Montagut, Gaspar – Recurso apelación exped. interior (Civil) 1544864/36”

2a. Instancia. Córdoba, 22 de marzo de 2011

¿Es justa la sentencia apelada?

El doctor José Manuel Díaz Reyna dijo:

1. Contra la sentencia Nº 49 del 28/5/08 [dictada por el Juzgado CC, Conc. y Fam. Alta Gracia, que resolvió: “I) Rechazar la demanda de desalojo promovida por los Sres. Ana Lucía Pérez y Pablo Guillermo Pérez en contra del Sr. Gaspar Montagut – hoy sus sucesores– respecto del lote de campo ubicado en Bajo Grande, Pedanía San Antonio, Departamento Santa María, y en el plano que se acompaña se designa con las letras ABCDEF, y como lote N° 1 con superficie de 8 ha, 6147 metros cuadrados y que es de forma irregular en su costado Este, mide 617 m. 5 cm. de sud a N. a partir del camino de tierra de Lozada puntos A y B, en este punto cierra hacia el O, y mide 44m 54 cm Punto B y C de este punto sigue rumbo Norte y mide: 107 m 53 cm Puntos C y D desde este punto hasta dar con el E. hacia el O. mide 19 m 60 cm Punto D y E en el costado O. Puntos E y F mide 720 m 95 cm y en el costado S punto F y A sobre el camino a Lozada mide: 173 m 43 cm y linda toda la fracción al Sud, camino de tierra a Lozada, al O.E. y N. con propiedad de Juan Moreno y otros. 2) Imponer las costas a la actora al resultar vencida en juicio,...”], la parte actora interpone recurso de apelación que fue concedido mediante proveído de fs. 147. Radicados los autos en este Tribunal de alzada, expresó agravios a fs.153/154, que fueron contestados por la demandada conforme fs.157/158. Firme el decreto de autos, queda la causa en estado de ser resuelta. 2. La parte actora expresó en síntesis los siguientes agravios: a) Porque el Sr. juez a quo arriba a su conclusión en la sentencia basándose en pruebas que le hacen motivar su decisión en forma injusta y sin ceñirse a derecho. Aduce que el Sr. juez a quo manifestó que ha quedado probado por los actores su derecho dominial respecto al inmueble objeto del juicio, pero también sostiene que el demandado Sr. Gaspar Montagut ha probado a través de la prueba que arrima al juicio, que resulta poseedor del inmueble a título de dómino. Que cuando el accionado fue intimado por carta documento a que restituyera el inmueble de que se trata –perfectamente identificado– a sus propietarios (los actores), el Sr. Montagut contesta con otra carta documento negando en términos generales y ambiguos, solicita “se le presente la documentación que acredite su calidad de propietario” (refiere a los actores), es decir que el Sr. Montagut está reconociendo que él no resulta el propietario, ya que requiere se le presente la documentación que acredite con los Sres. Pérez son los propietarios del inmueble, y tampoco invoca él ser poseedor del inmueble a título de dómino (en ningún momento alega ser propietario ni que sea poseedor “animus domini”, ni que tenga derecho alguno con respecto a la finca y que justifique la retención de la tenencia). Sostiene que la documentación le fue presentada y fue acompañada la documental correspondiente y el Sr. Montagut jamás ignoró ni en los hechos ni en el derecho que le correspondía a los hijos de María Teresa Russeau, ya que su esposa Elisa Pérez Russeau resulta hija de María Elena Russeau (hermana de María Teresa) y de Julián Benito Pérez, consta en su partida de matrimonio, en la partida de su hijo y en su partida de defunción, es decir que los actores son primos de Elisa Pérez, quien resulta también propietaria del campo colindante con el del juicio y que lo hubo por herencia de su madre, por esa razón, resulta que el Sr. Montagut, por la relación de parentesco, recibió la tenencia precaria del inmueble, lo fue como préstamo precario y gratuito, quien en su calidad de tenedor precario usaba del campo y nunca pagó ningún impuesto, ya que lo hacían sus legítimos propietarios, lo que quedó probado a fs. 37/41, y pese a lo que el Sr. juez a quo sostiene que no le consta que hayan sido pagado[s] se refiere a los que el accionado acompañó y que ello resulta común entre los tenedores a los fines de preservar la posibilidad de poseer, para el propietario no resulta así. El juez debió apreciar esta prueba y no ignorarla. Los Sres. Pérez asumen personalmente la deuda, y se conviene por medio de la Sra. Ana Lucía Pérez con la Dirección de Rentas de la Provincia de Córdoba, un plan de pagos con fecha 22/6/99; imposible pensar que alguien que no sea el propietario tome a su cargo una deuda ajena, y [que] quien dice ser poseedor con animus domini no haya pagado nunca un impuesto, crea una presunción en su contra negativa. Aduce que todos los fundamentos que da el Sr. juez a quo en la sentencia se basan en supuestos, ignorando la realidad fáctica; ninguna de las pruebas arrimadas por el demandado crea la certeza indubitable sobre el hecho de que el accionado sea poseedor animus domini, es decir que las pruebas carecen del valor decisivo para llegar a la conclusión como lo hace el juzgador. Expresa que el Sr. Montagut recibió el inmueble como tenedor precario en razón del parentesco y lo trabajó como tal, nunca pagó impuesto[s], ya que lo hacían los propietarios, y no pudo ni puede revertir por su sola voluntad el título de tenedor precario por el de domini, propietario (art. 2353, CC) como pretende. Manifiesta que el Sr. juez a quo toma las declaraciones de los testigos como precisas y ciertas; ninguno de los testigos pudo afirmar que sabe o que conoce que el Sr. Montagut posee como propietario, todos creen o suponen que resulta el dueño, por haberlo visto trabajar; ninguno de los testigos fue claro ni mostró seguridad en sus afirmaciones, sus conclusiones fueron vagas, imprecisas y vacías, por lo que no tienen la suficiente eficacia probatoria, y el juzgador debió efectuar una valoración del testimonio con mayor rigor a los fines de obtener un valor de convicción que pudiera deducirse de su propio contenido y no de una apreciación efectuada por lo que los testigos creyeron o supusieron. El Sr. juez a quo debió apreciar la relevancia de cada testimonio y, por ende, la fuerza de convicción que ello le puede y debe proporcionar. b) Con respecto al acta acompañada por el demandado, el Sr. juez a quo la trata como una prueba anticipada inaudita parte, fue labrada en el mes de junio de 2000 y el demandado lo hace con toda premeditación, cuando resulta puesto en conocimiento de que en marzo de 2000 (dos meses antes) fue aprobada judicialmente la adjudicación del inmueble de que se trata a favor de los actores, y éstos desde esa fecha reclaman la devolución de la finca (consta que los límites no se compadecen con los del inmueble objeto del juicio, ni sus medidas). Aduce que esta prueba fue labrada inaudita parte, en donde se pretende darle carácter de testimonio escrito y ello no resulta así; se trata de hacer constar por parte del escribano que un acto se celebró en su presencia, él se limitó a redactar el documento y los testigos intervinientes se reducen a ser los testigos del acto llevado a cabo; reitera que no se trata de un testimonio rendido por escrito. Se agravia porque se han valorado por parte del juzgador pruebas que carecen de eficacia y que crean dudas y confusión, que no se ha observado por su parte las reglas de la sana crítica para dicha valoración. 3. La parte demandada, en mérito de las razones que expuso en su escrito de contestación –a las que me remito por razones de brevedad– solicitó el rechazo de la apelación, con costas. 4. La sentencia recurrida contiene una adecuada relación de causa que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella me remito. 5. Examinando la cuestión debatida en autos, debe atenderse en primer lugar al argumento sostenido por la apelante con relación a la valoración de prueba que efectuó el Sr. juez a quo. Adelanto opinión de que no le asiste razón al apelante. Efectivamente, el Sr. juez de primera instancia valoró elementos de la litis y, conforme lo dispuesto por el art. 327, CPC, formó su convicción de conformidad con las reglas de la sana crítica racional, que lograron determinar, “prima facie”, la posesión invocada por el demandado en el inmueble sujeto a desahucio. Así, conforme las constancias de autos, la demanda de fs. 17 vta. se inició fundada en la causal de tenencia precaria, que no pudo probar en forma fehaciente la parte actora. A su vez, el demandado en su responde sostuvo la calidad de poseedor “animus domini” del inmueble que ocupa desde hace 35 años, ejerciendo una posesión pública, pacífica y continua, que incluso lo ha plasmado en una acta de constatación realizada por el escribano titular del Registro N° 423 del 6/6/00) que se agregó a fs. 23. No le asiste razón al apelante con relación al contenido de la carta documento por la cual contesta el demandado un emplazamiento, ya que lo hace sin que esté reconociendo la propiedad del inmueble en los actores, sino todo lo contrario; de los términos de fs. 9 surge que el demandado rechazó totalmente la CD 30.720.773 1 AR, “por improcedente y maliciosa, e intimó para que en 72 horas, se le presente la documentación que acredite la calidad de propietarios conforme a lo normado por el CC”. De ello se desprende que [quedó] cuestionada la calidad de los accionantes, no que la hubiera reconocido que esgrime el quejoso. Por otra parte que de ser poseedor no implica que no tenga conocimiento de que otro tiene derecho a la cosa, ello sólo significaría que se poseedor de mala fe. En su misiva el demandado no aceptó que fueran propietarios los actores, sino que lo pone en duda cuando los emplazó para que lo acrediten, pero aún así, ello no implica que el demandado deje de tener animus domini. Es más, del rechazo del emplazamiento y negativa de ser tenedor precario se sigue que está reafirmando su carácter de poseedor. Así, en la especie, el accionado, al contestar la demanda afirmó que reviste la calidad de poseedor del inmueble desde hace treinta y siete años de una fracción de campo en la zona rural de Rafael García, colindante con el campo de su propiedad, de por medio lo separa la ruta “C 45”, al norte con Juan Plasencia, al Este con Prat y el Oeste con Omar Moreno. Sostuvo que durante esos años tuvo la posesión continua, ininterrumpida, pública y pacífica de la fracción de campo, la cual en principio destinó a ganadería, para luego realizar agricultura, con lo cual debió sacar los árboles y arbustos (desmonte), juntar los troncos, rolar, discar, pasar cinceles y arados, es decir realizar todas las tareas necesarias para transformar los lotes en tierras aptas para la agricultura logrando que incrementen su valor. Invocó su posesión a título a dueño (que posee el “corpus” y el “animus”, la intención, el hecho de tener la cosa a título de dueño). En autos, la seriedad del planteo y la posible existencia de posesión de su parte ha sido corroborada con la documental acompañada por el demandado obrante a fs. 23 y por las declaraciones testimoniales de los Sres. Cáceres, Castagnoiz, Soto, García, Cáceres, obrantes a fs. 60, 62, 72, 73 y 85 quienes manifestaron que el Sr. Montagut era quien trabajaba el inmueble, lo desmontaba y sembraba desde hacía varios años. Por ello, ha quedado demostrado prima facie con grado de certeza la calidad invocada de poseedor del demandado. Se trata todos de actos que permiten presumir la posesión, son de los mencionados por el art. 2384, CC. La valoración efectuada por el a quo no es desvirtuada por el apelante, que se limita a discrepar con ella. Con respecto a la documentación –partidas que menciona– de las cuales el mismo recurrente reconoce que los actores son primos de Elisa Pérez –ahora cónyuge supérstite del demandado por haber fallecido–, como también reconoce que la mencionada heredera resulta propietaria del fundo colindante con el del presente juicio, y que por esa razón el Sr. Montagut –por parentesco– recibió la tenencia del predio, que nunca pagó los impuestos, sino que lo hacían los actores. Pero esto último también resulta contradictorio y confuso, toda vez que de fs. 37/41 se han acompañado recibos que se supone han pagado los actores; no obstante ello, del informe de la DGR obrante a fs. 93/94, se desprende que se adeudan cuotas del plan de pagos, se adeudan desde la cuota 4º 1998 hasta la 1.ª cuota del año 2002, con gestión extrajudicial, y además se adeudan las cuotas desde el período indicado hasta la fecha, siendo el informe coincidente con la documental que agregara la accionante a fs. 3, 4, 5, 6, 7 de autos, por lo que cabe concluir que se deben impuestos del inmueble en cuestión. De todas maneras, aun cuando la actora hubiese pagado los impuestos, ello no es incompatible con la ocupación por parte del demandado con el carácter de poseedor que se puede inferir de los actos posesorios por él efectuados. Resulta dable recordar que el juicio que nos ocupa persigue en forma rápida se reintegre el uso de la cosa a quien reclama su libre disposición; el proceso puede incoarse contra cualquier ocupante o tenedor cuya obligación de restituir sea exigible. (Conf. Ramacciotti, H., “Compendio de Derecho Procesal Civil y Comercial de Córdoba”, Bs.As., Depalma. T. II, pp. 164/65; Sosa, G.L., “Juicio de Desalojo”, Rev. Jus. Nº 3, p. 37 y ss.). Entonces, si el actor no ha podido acreditar la tenencia precaria, con obligación de restituir, que invocó en la demanda, mientras que el demandado sí aportó elementos que respaldan la posesión invocada, existiendo dudas la pretensión del desalojo no puede prosperar, sin perjuicio de que la efectiva calidad de poseedor animus domini se deberá discutir en el juicio posesorio o petitorio que corresponda. Acorde con lo establecido por el art. 750, CPC, la acción de desalojo se restringe contra el locatario o sublocatario de inmuebles urbanos o rurales, o contra cualquier ocupante de los enumerados en el art. 2462, CC. Habiéndose demostrado prima facie la posesión invocada por el demandado, reitero que no se lo puede considerar como simple tenedor de la cosa con la obligación de restituirla, lo que obstaculiza la procedencia de la acción de desalojo en su contra, como bien lo sostuvo el Sr. juez a quo. Conforme con lo dispuesto por el art. 2384, CC: “Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes”. La realización de estos actos u otros, pues la enunciación no es taxativa, hace presumir la existencia de posesión en cuanto son reveladores del “animus domini”; por cierto que es una presunción que admite prueba en contrario, ya que también el tenedor podría realizar este tipo de actos. En el caso, hay elementos probatorios de que el demandado ha realizado siembras y mejoras en el predio, pero no hay prueba de que fuera tenedor, o que desvirtúe la presunción que surge de la norma citada. Conforme a ello se ha expresado: “El demandado en el desalojo no asume la carga de la prueba por el hecho de afirmar su carácter de poseedor, afirmación con la cual sólo niega la obligación de restituir que le es atribuida en la demanda. En tal situación, el peso de la prueba subsiste en cabeza del actor, quien está obligado, de acuerdo a las reglas ordinarias, a demostrar el hecho constitutivo de la demanda, esto es, el deber de devolver del demandado. Sólo en el caso de que este hecho –obligación de restituir– sea probado por el actor, nace para el accionado la necesidad de demostrar su carácter de poseedor para sustraerse a la demanda de desalojo” (C8a. CC Cba., voto del Dr. Fontaine, 18/2/93, Semanario Jurídico, 934-27/5/93). “Es claro que en el juicio de desalojo no se requiere una acreditación acabada de la invocada posesión (pues su objeto no es zanjar un debate posesorio), pero sí es exigible una prueba que, inclusive rudimentaria, genere una duda razonable a propósito de algún impedimento a la libre disponibilidad de la cosa por el dueño, y a fin de remitir el esclarecimiento de esa duda a otro juicio.” (Matilde Zavala de González, Doctrina Judicial, Solución de Casos 2, Edit. Alveroni, p. 191). Por último, diremos que para enervar la acción de desalojo basta con la verosimilitud de la situación posesoria invocada por el demandado, pues, de lo contrario, se habilitaría por esta vía sumaria la posibilidad de debatir cuestiones que exceden el mero derecho personal a que se restituya la cosa. Por lo que el esclarecimiento de la cuestión posesoria excede el ámbito del juicio de desalojo, pues requiere mayor amplitud de debate y prueba, que podrá ventilarse por medio del juicio posesorio o petitorio que corresponda. En el caso, los elementos hacen aceptable la posibilidad de que el demandado sea poseedor y no tenedor, lo que excluye la posibilidad de hacer lugar al desalojo, sin perjuicio de que se debata por la vía procedente si efectivamente son poseedores o no, pero el planteo tiene prueba que respalda su seriedad para resistir el desalojo. 6. Por el resultado al que arribo, sobre la base que fue motivo de litis, las costas deben imponerse a la parte actora por resultar vencida (art. 130, CPC). Voto por la afirmativa.

Los doctores Graciela M. Junyent Bas y Héctor Hugo Liendo adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por todo lo expuesto, SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación de la actora, confirmando el decisorio. 2) Costas a cargo del recurrente.

José Manuel Díaz Reyna – Graciela M. Junyent Bas – Héctor Hugo Liendo &#9632;

DESALOJO

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