DESALOJO

Acción incoada por herederos del propietario del inmueble objeto del desalojo. Ocupante nieta del causante: Invocación de posesión “animus domini”. PRUEBA. Onus probandi. CONSTATACIÓN DEL INMUEBLE: Reconocimiento de la posesión por otro. Falta de asistencia técnica de la declarante: Valor como confesión. Extensión de lo resuelto al cónyuge de la demandada. MEJORAS: Falta de virtualidad para intervertir el título
1– En autos, habiendo demostrado la parte actora el derecho a la disponibilidad de la cosa con base en la propiedad en cabeza del causante de la sucesión que administra, a la demandada incumbía acreditar un título de conservación de la cosa, siendo indebida su postura de denunciar la orfandad probatoria de su contraria para desvirtuar su postura jurídica (invocación de poseer “animus domini”).

2– Con relación a la carga de la prueba, ésta es la doctrina sustentada por el Máximo Tribunal local que viene sosteniendo al respecto: “En los juicios de desalojo por tenencia precaria, al demandante le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea como propietario, poseedor, comodante del demandado, etc., sin que la eficacia de esa prueba quede enervada por la sola circunstancia de que no coincida con el título específico que se hubiera alegado en la demanda. Si en la demanda se alega que se cedió el inmueble en préstamo precario, la prueba de la calidad de propietario será suficiente para obtener una sentencia favorable, aunque no acredite el comodato o la entrega de la finca al accionado, pues esa prueba sería superabundante e innecesaria para obtener la recuperación de la finca. Producida esa prueba, la carga de la prueba se desplaza al demandado, quien para neutralizar deberá demostrar que disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor “animus domini”, o sea con derecho a mantenerse en la cosa. El tenedor debe siempre restituir, mientras no acredite el derecho a continuar en la tenencia”.

3– Ni la falta de asistencia técnica de la demandada en oportunidad de efectuarse la constatación ni la postura rectificadora de los dichos formulados en aquella oportunidad mediante carta documento alcanzan para revertir la importancia de plena prueba atribuida a la admisión por parte de la mismísima demandada de que la ocupación del inmueble se correspondía con “ …el carácter de hija del hijo legítimo del propietario del inmueble (causante y abuelo de la declarante)”. Tales dichos importan confesión, esto es, un reconocimiento expreso de la demandada, en el sentido de que ocupaba el inmueble reconociendo en el causante (padre de los actores) la calidad de propietario. Ello permite calificar su ocupación como mera tenencia y no como posesión “animus domini”.

4– La circunstancia de que el marido de la demandada no haya participado de tal confesión no cambia la cuestión, desde que los dichos de su esposa le resultan extensibles, habida cuenta que su ocupación no puede reconocer un título distinto al que reconociera tener su compañera y nieta del propietario. De otro costado, la circunstancia de que el marido de la demandada no haya sido originariamente identificado como demandado tampoco modifica la suerte del pleito, desde que la demanda fue instaurada en contra de aquella y todas las personas y/ o cosas que de ella dependan, además de que su esposo compareció espontáneamente al proceso otorgándosele participación y habiendo tenido oportunidad de ejercer con total amplitud su derecho de defensa en juicio, sin haber acertado en demostrar una situación jurídica incompatible con la propiedad que mantienen los actores en su carácter de únicos herederos del titular dominial.

5– La profusa prueba producida con relación a las importantes mejoras efectuadas en el inmueble (reparación, ampliación, edificación de garajes, etc.), muchas de las cuales parecen haber sido pagadas por ellos, “no tienen virtualidad para alterar la postura jurídica respecto de los derechos sobre el inmueble. Pues tales actos, que pueden haber sido tolerados y hasta consentidos por el propietario en virtud de la situación de afecto que seguramente sentía por su nieta y su familia, no tienen virtualidad de intervertir el título, máxime cuando ellos reconocían la propiedad en nombre de su abuelo”.

6– “Más allá de que ha resultado demostrado que los accionados realizaron obras o mejoras en el inmueble, ello no significa per se que tales actos sean posesorios, toda vez que se reconocía en otro la calidad de propietarios sobre la cosa, y dichas mejoras pudieron haber sido efectuadas con la autorización verbal de su abuelo. Al menos así cabe presumirlo”.

7– Ante la demostración acabada de que en abril de 2007 los demandados ocupaban el inmueble reconociendo en otro la propiedad de éste, es ajustado a derecho concluir, como acertadamente lo hiciera la jueza de la anterior instancia, que la sola ocupación material no hace presumir “animus domini” ni es suficiente para repeler la vía del desahucio elegida por los herederos del titular dominial.

C2a. CC Cba. 18/11/10. Sentencia Nº 232. Trib. de origen: Juzg.22a. CC Cba. “Rodríguez Gladys Edith y Otro c/ Rodríguez María Fernanda – Desalojo- Comodato- Tenencia Precaria- Recurso de Apelación- Expte. N° 1286351/36”

2a. Instancia. Córdoba, 18 de noviembre de 2010

¿Es justa la sentencia apelada?

La doctora Silvana María Chiapero dijo:

1. Contra la Sent. N° 510, del 1/10/09 dictada por la Sra. jueza de 1a. Inst. y 22a. Nom. en lo CC de esta ciudad, que resolvía: “ 1) Hacer lugar a la demanda de desalojo impetrada por los Sres. Gladys Edith Rodríguez y Ricardo Walter Rodríguez en contra de los Sres. María Fernanda Rodríguez y Carlos Emilio Contreras respecto del inmueble sito en calle (…) de Córdoba, condenando en consecuencia a éstos a desalojar la propiedad junto con las personas y/o cosas puestas por ellos y que de ellos dependan, en un plazo de treinta días hábiles de quedar firme este resolutorio, bajo apercibimiento de lanzamiento. 3) Costas a cargo de los accionados mencionados precedentemente …”, interpuso la demandada recurso de apelación que fue concedido por el a quo. Radicados los autos en esta sede, expresa agravios la apelante confutados por los actores. Dictado y consentido el proveído de autos, queda la causa en estado de estudio y resolución. 2. La magistrada de la anterior instancia ordena el desalojo del inmueble objeto de la demanda e impone costas a los demandados. Para así resolver rechaza la excepción de falta de acción arguyendo que los actores revisten condición de únicos herederos de los causantes (titulares dominiales del inmueble) y por tanto entraron en posesión de la herencia desde el día de la muerte del autor de la sucesión, estando legitimados para demandar el desalojo, aun cuando no tienen materialmente la posesión del bien (art. 3415, CC). Asimismo rechaza la calidad alegada por la demandada de revestir calidad de “poseedora animus domini” en razón de los siguientes argumentos a saber: a) por cuanto la demandada siempre reconoció la propiedad del inmueble en cabeza de sus abuelos (acta de constatación de fecha 16/4/07), quienes habitaron el inmueble hasta su fallecimiento en los años 1998 y 2005; b) por cuanto pese a que la demanda alega haber intervertido el título y manifestar ser poseedora, en la constatación reconoció que ocupa la propiedad en calidad de hija del heredero del propietario (su padre y actor en estos obrados); c) por cuanto la prueba testimonial revela que el abuelo ejerció su carácter de dueño hasta su fallecimiento acaecido apenas un año y medio antes de la iniciación de las medidas preparatorias del presente desahucio; d) Por cuanto las mejoras introducidas carecen de virtualidad para alterar la postura jurídica respecto de los derechos sobre el inmueble desde que debieron ser tolerados por el dueño atento la situación de afecto que se presume existe entre integrantes de la familia (abuelo-nieta); e) por cuanto la demandada no ha logrado demostrar que disfrute de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por la parte actora, desde que si la demandada comenzó a poseer por otro es dable presumir la continuidad de ese título en tanto no se haya probado lo contrario (art 2353, CC); f) por cuanto desde la muerte del causante no han transcurrido los plazos de prescripción decenal ni veinteñal; g) por cuanto la mera ocupación del inmueble no hace presumir “animus domini” desde que puede obedecer tanto a la posesión como a la tenencia. 3. La parte demandada se agravia, en prieta síntesis, por lo siguiente: a. Por el arbitrario procedimiento establecido por la jueza a quo al correr traslado a la actora de las excepciones opuestas al progreso de la demanda (proveídos del 4/9, 12/9 y 29/10/2007). Sostiene que el traslado ordenado y mantenido mediante tales proveídos es ilegítimo, abusivo y violatorio de las garantías del debido proceso. b. Por cuanto la sentenciante concluye que la ocupación de los demandados habría sido ejercida reconociendo la propiedad en cabeza del Sr. Ricardo Rodríguez (abuelo de la demandada María Fernanda Rodríguez) con base en la manifestación efectuada en el acta de constatación, sin ponderar que fue hecha sin asesoramiento técnico y por una persona lega en derecho, como asimismo que fueron rectificadas por posterior CD y que no resultarían extensibles a Contreras, quien también ha invocado calidad de poseedor “animus domini”, pese a lo cual no se habría solicitado el desahucio en su contra. c. Por cuanto habría valorado en forma insuficiente y parcial la prueba producida, la que demostraría la ejecución de importantes mejoras en el inmueble, el pago de impuestos y servicios (siete cedulones de pago de contribución sobre inmuebles de la Municipalidad de Córdoba y 24 cedulones de pago del impuesto Inmobiliario), los que serían reveladores de la vocación posesoria “animus domini” sumados a los informes de las prestadoras de los servicios (EPEC, Ecogas, Multicanal SA). d. Por cuanto las testimoniales que enumera darían cuenta de la existencia de actos y conductas reveladoras del ejercicio de la posesión a título de dueños por parte de Rodríguez y Contreras. Dice que sería una falacia la afirmación sentencial en orden a que el abuelo ejerció su carácter de dueño hasta la fecha de su muerte (un año y medio antes de la iniciación de las medidas preparatorias del presente desalojo), desde que las testimoniales revelarían el ejercicio de la posesión y realización de actos posesorios por los demandados (vbg. realización de edificaciones), no habiendo los actores aportado un solo elemento probatorio para desvirtuar lo sostenido por los demandados; e. Por cuanto no sería necesario acreditar una posesión para usucapir, siendo suficiente acreditar una posesión anual para repeler el desalojo, desde que la directiva procesal (art. 750, CPC) no confiere acción a quienes, como los actores, habrían perdido la posesión. 4. El primer agravio relativo a contingencias suscitadas durante el trámite dado en la anterior instancia, cuyo análisis por esta Cámara se reclama en función de lo normado por el art. 515, CPC, no alcanza a conmover lo resuelto, porque la pretensión de reforma del apelante se circunscribe a reiterar las alegaciones efectuadas en la primera instancia sin hacerse cargo de los argumentos por los cuales el primer juez rechaza su postura. Aunque es cierto que bastaba con apelar e incluir un capítulo con los agravios referidos a las resoluciones anteriores que no pudieron ser revisadas por la Cámara en razón de la restricción recursiva del art. 515, CPC, no lo es menos que para provocar el análisis en Alzada era menester que el recurrente formulara una verdadera expresión de agravios contra lo resuelto en la anterior instancia, en defecto de lo cual debe considerarse desierto el recurso en ese aspecto. La reiteración textual de los argumentos esgrimidos no alcanza a conmover lo decidido, restando las razones vertidas por el primer juez en pie en sustento de lo decidido. Ingresando a la procedencia sustancial del recurso, estimo menester resaltar en primer término que, habiendo la parte actora demostrado el derecho a la disponibilidad de la cosa con base en la propiedad en cabeza del causante de la sucesión que administra [la] co-accionante Sra. Gladys Edith Rodríguez, a la demandada incumbía acreditar un título de conservación de la cosa, siendo indebida su postura de denunciar la orfandad probatoria de su contraria para desvirtuar su postura jurídica (invocación de poseer “animus domini”). Esta es la doctrina sustentada por el Máximo Tribunal local, que viene sosteniendo al respecto: “En los juicios de desalojo por tenencia precaria al demandante le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea como propietario, poseedor, comodante del demandado, etc., sin que la eficacia de esa prueba quede enervada por la sola circunstancia [de] que no coincida con el título específico que se hubiera alegado en la demanda. Si en la demanda se alega que se cedió el inmueble en préstamo precario, la prueba de la calidad de propietario será suficiente para obtener una sentencia favorable, aunque no acredite el comodato o la entrega de la finca al accionado, pues esa prueba sería superabundante e innecesaria para obtener la recuperación de la finca. Producida esa prueba, la carga de la prueba se desplaza al demandado, quien para neutralizar deberá demostrar que disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor “animus domini”, o sea con derecho a mantenerse en la cosa. El tenedor debe siempre restituir mientras no acredite el derecho a continuar en la tenencia (arts. 2461, 2462 y 2465, CC)”, TSJ, Semanario Jurídico N° 1408, 15/5/03, p.468. Despejada esta cuestión vinculada con la carga probatoria e ingresando a los agravios vertidos respecto de la resolución propiamente dicha, adelanto opinión en orden a su inviabilidad para revertir la orden de desahucio. Ni la falta de asistencia técnica de María Fernanda Rodríguez en oportunidad de efectuarse la constatación, ni la postura rectificadora de los dichos formulados en aquella oportunidad mediante carta documento alcanzan para revertir la importancia de plena prueba, atribuida a la admisión por parte de la mismísima demandada María Fernanda Rodríguez de que la ocupación del inmueble se correspondía con “ …el carácter de hija del señor Ricardo Walter Rodríguez, hijo legítimo del propietario del inmueble señor Ricardo Rodríguez”. Tales dichos importan confesión, esto es, un reconocimiento expreso de la demandada en el sentido de que ocupaba el inmueble reconociendo en el causante (padre de los actores) la calidad de propietario. Ello permite calificar su ocupación como mera tenencia y no como posesión “animus domini” como machaconamente se reitera a lo largo de todo este proceso. La circunstancia de que el Sr. Contreras no haya participado de tal confesión no cambia la cuestión, desde que los dichos de su esposa le resultan extensibles habida cuenta que su ocupación no puede reconocer un título distinto al que reconociera ostentar su compañera y nieta del propietario. De otro costado, la circunstancia de que el Sr. Contreras no haya sido originariamente identificado como demandado tampoco modifica la suerte del pleito, desde que la demanda fue instaurada en contra de María Fernanda Rodríguez y todas las personas y/ o cosas que de ella dependan, además de que su esposo compareció espontáneamente al proceso otorgándosele participación y habiendo tenido oportunidad de ejercer con total amplitud su derecho de defensa en juicio, sin haber acertado en demostrar una situación jurídica incompatible con la propiedad que ostentan los actores en su carácter de únicos herederos del titular dominial. Los agravios relativos a la inadecuada ponderación de las pruebas rendidas (testimoniales, pericial e informativas), las que darían cuenta de la existencia de actos posesorios (realización de importantes mejoras en el inmueble y pago de impuestos y servicios por lapsos prolongados) no pueden recibirse favorablemente porque los apelantes no rebaten argumentos dirimentes vertidos en la sentencia que privan de valor a tales probanzas. En efecto, la magistrada ha sostenido, en aspecto del fallo inobjetado, que la profusa prueba producida con relación a las importantes mejoras efectuadas en el inmueble (reparación, ampliación, edificación de garajes, etc.), muchas de las cuales parecen haber sido pagadas por ellos: “No tienen virtualidad para alterar la postura jurídica respecto de los derechos sobre el inmueble. Pues tales actos, que pueden haber sido tolerados y hasta consentidos por el propietario en virtud de la situación de afecto que seguramente sentía por su nieta y su familia, no tienen virtualidad de intervertir el título, máxime cuando ellos reconocían la propiedad en nombre de su abuelo”. A ello agregó que: “Más allá de que ha resultado demostrado que los accionados realizaron obras o mejoras en el inmueble, ello no significa per se que tales actos sean posesorios, toda vez que se reconocía en otro la calidad de propietario sobre la cosa y dichas mejoras pudieron haber sido efectuadas con la autorización verbal de su abuelo. Al menos así cabe presumirlo”. Estos pasajes del fallo, que no se encuentran alcanzados por el embate recursivo, alcanzan por sí solos para mantener el desalojo ordenado. Y si lo hasta aquí considerado fuera considerado insuficiente, a tales consideraciones se suma otro pasaje del fallo, que con fundamento en lo normado por el art. 2353, CC, reprocha a los demandados no haber probado no sólo la posesión actual sino también desde cuándo comenzaron a poseer para sí, afirmando con acierto que si comenzaron a poseer por otro, cabe presumir la continuidad de este título en tanto no se haya probado lo contrario. Por consiguiente, no se trata de requerir la prueba de la posesión decenal o veinteñal, sino que, frente a la demostración acabada de que los demandados en abril de 2007 ocupaban el inmueble reconociendo en otro la propiedad del inmueble, es ajustado a derecho concluir, como acertadamente lo hiciera la jueza de la anterior instancia, que la sola ocupación material no hace presumir “animus domini” ni es suficiente para repeler la vía del desahucio elegida por los herederos del titular dominial.

Los doctores Mario Raúl Lescano y Marta Nélida Montoto Spila adhieren al voto emitido por la señora Vocal preopinante.

A mérito del resultado del Acuerdo que antecede,

SE RESUELVE: 1. Rechazar la apelación y en consecuencia confirmar el resolutorio apelado en todo cuanto decide y ha sido motivo de agravios. 2. Imponer las costas a los apelantes atento su condición de vencidos ( art 130, CPC).

Silvana María Chiapero – Mario Raúl Lescano – Marta Nélida Montoto de Spila ■