DESALOJO

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COMODATO. PRUEBA. Amplitud de medios probatorios. Vínculo de parentesco. Presunción favorable a la existencia del contrato. POSESIÓN. Ausencia de prueba. Procedencia de la demanda
1– El contrato de comodato es de carácter no formal por lo que su celebración no requiere el cumplimiento de solemnidad alguna, de manera que resulta admisible cualquier medio de prueba. No mediando documento alguno, la existencia del comodato puede determinarse recurriendo a las presunciones que surgen de hechos debidamente acreditados (tales como parentesco, amistad o vinculaciones de otra naturaleza).

2– En el sub examine, se está en presencia de un vínculo de parentesco donde la actora, al entablar la demanda, manifiesta ser propietaria del inmueble que entregó en comodato a su hijo y a su esposa (la hoy demandada). Esta circunstancia pone a la reclamante en una situación procesal favorable a tenor de la presunción que esa relación de parentesco proyecta en orden a su situación procesal. De ahí, pesa sobre la demandada la prueba que permita demostrar lo contrario.

3– El TSJ ha sostenido que “el tenedor está siempre obligado a restituir el inmueble al propietario mientras no acredite un título que le acuerde derecho a continuar en la tenencia (art. 2461, 2462 y 2465, CC). Esa es la obligación cuyo cumplimiento reclama el actor, que en principio no sufre alteraciones en función de los hechos o actos que sean su causa. Importaría un notorio exceso ritual, incompatible con un eficaz servicio de justicia, descalificar la legítima pretensión del actor por la falta de comprobación de extremos que son irrelevantes en orden a la existencia del derecho que asiste al accionante”.

4– En el limitado ámbito de conocimiento de un proceso de desalojo por cesación de comodato, el único extremo relevante que, de ser controvertido, requiere prueba, es averiguar si el demandado tiene o no título para ocupar el inmueble. No demostrada la afirmación de la demandada con relación a su posesión animus domini, y admitida la prueba del dominio por parte de la actora y la carencia de otro título que autorice a retener al ocupante, ha de presumirse el comodato invocado por el propietario y ratificarse la condena de desalojo.

5– Es cierto que la posesión es un hecho; también es cierto que como estado de hecho es productora de importantes consecuencias. Pero no es menos también que en el juicio de desalojo a la demandada no le alcanza con invocar su carácter de poseedora, sino que debe realizar una prueba efectiva y concluyente de su afirmación. En caso de que el demandado consiga probar su condición de poseedor mediante la acreditación de los correspondientes actos posesorios y, en su caso, de haber intervertido el título, la acción de desalojo será rechazada.

6– En el sub lite, no se han probado actos materiales unidos a una efectiva voluntad de la demandada en constituirse en poseedora del bien. La posesión, dice Salvat, exige de parte del poseedor la intención de someter la cosa poseída al ejercicio de un derecho de propiedad, esto es, el animus domini o animus rem sibi habendi. De ahí que el art. 2352, CC, disponga que el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, “es simple tenedor” de la cosa y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación repose sobre un derecho.

7– En autos, las declaraciones de los testigos no constituyen pruebas de los actos posesorios y mucho menos del ánimo de dueño que constituye un elemento integrante, esencial o necesario de la posesión. Examinado con amplia laxitud los testimonios en el sentido de que la demandada se comportaba como dueña del inmueble y la supuesta realización de actos de construcción, tales aseveraciones por sí solas no la convierten en poseedora animus domini del inmueble como pretende hacer ver el apelante; menos aún al haber reconocido que la propietaria era la actora. Al estar admitida la propiedad de la actora sobre la cosa objeto de la ocupación y no habiendo la demandada acreditado la cesión y transferencia del inmueble por parte de aquella en favor de su ex marido ni el ejercicio de verdaderos actos posesorios animus domini, esta última resulta precario tenedor en relación con la vivienda.

8– El juicio de desalojo está destinado no sólo a excluir de la tenencia al ocupante cuando quien la reclama tiene derecho a obtenerla, sino también cuando, acreditado ese derecho por el actor, el demandado es sólo un precario tenedor. En otras palabras, la pretensión de desalojo tiene por objeto recuperar el uso o goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por una obligación exigible de restituirlo o por revestir el demandado carácter de simple intruso sin pretensiones a la posesión.

C7a. CC Cba. 16/3/10. Sentencia Nº 17. Trib. de origen: Juzg. 47a. CC Cba. “Luque, Alicia Estela c/ Domínguez, Sara Lourdes – Desalojo – Comodato – Tenencia precaria – Expte. N° 1330677/36”

2a. Instancia. Córdoba, 16 de marzo de 2010

¿Procede el recurso de apelación impetrado?

El doctor Jorge Miguel Flores dijo:

Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 47a. Nominación en lo Civil y Comercial, en los que por sentencia Nº 68 de fecha 27/2/09 se resolvió: “1) Rechazar la excepción de falta de acción y hacer lugar a la demanda de desalojo incoada por la Sra. Alicia Estela Luque condenando a la Sra. Sara Lourdes Domínguez o Sara de Lourdes Domínguez a desocupar el inmueble sito en calle … de barrio Villa Cornú de la ciudad de Córdoba junto con todas las personas y cosas que de ella dependan o tenga a su cuidado, en el término de diez días y bajo apercibimiento de lanzamiento. 2) Rechazar el incidente de inidoneidad de testigo imponiendo las costas por el orden causado. 3) Imponer las costas del juicio a la demandada…”. 1. La demandada interpone recurso de apelación en contra de la sentencia que resolvió hacer lugar a la demanda de desalojo condenándola a desocupar el inmueble objeto del litigio. A fs. 248/251 expresa agravios el apoderado de la apelante. Se queja sosteniendo que se ha violado la traba de la litis, porque la actora demandó con base en un comodato y este contrato no fue considerado en la sentencia, como si jamás hubiese sido invocado. Afirma que la controversia gira en torno a si la actora dio o no en comodato el inmueble a la demandada. Señala que ese contrato es el acto jurídico que la actora debió probar y la sentencia considerar atento ser la base del pleito. Como segundo agravio señala que la a quo incurre en grave error cuando indica que la demandada confunde los conceptos de posesión y tenencia. En ese sentido afirma que su parte fue clara al invocar los motivos de donde proviene la posesión que invoca. Agrega que jamás dijo que la Sra. Luque no fuera titular registral del inmueble, manifestando que “sin duda” es la titular de dominio. Que lo que sucedió es que su esposo le entregó una suma de dinero a la actora en concepto de compra del inmueble, siendo ésa la causa de la posesión. Señala lo erróneo que resulta considerar que el Sr. Garutti es quien pudo invocar la posesión, puesto que él se desprendió de esa posesión al transferirla a la demandada. Aclara que esa afirmación también altera los términos de la litis ya que en ningún momento se dijo al contestar la demanda que el poseedor era el marido sino ella. Expresa que tampoco es correcto exigir documentación alguna respecto de la posesión, ya que se trata de una cuestión de hecho. Seguidamente se agravia porque la sentencia tiene por receptadas las cartas documentos acompañadas por la actora. En ese sentido, señala que conforme lo dispone el art. 242, CPC, al haberse negado la autenticidad de la documentación acompañada, el tribunal debió ordenar el diligenciamiento de la prueba pericial caligráfica, tácitamente ofrecida; o bien –dice– ordenarla como medida para mejor proveer, y no apelar al recurso de efectuar por sí mismo la pericial caligráfica. Por último, se queja porque el tribunal valora el testimonio de la Sra. Silvia A. García en contra de la demandada, cuando –a su entender– esta declaración favorece los derechos de esta última. Manifiesta que si la testigo pensaba que la Sra. Domínguez era la propietaria es porque se comportaba como tal, lo cual –afirma– es la más cabal expresión de la posesión animus domini. En relación con la declaración de la Sra. Rivarola, señala que no hubo contradicción alguna, de manera que ambos testimonios ponen de manifiesto actos posesorios fundamentales a título de dueño. 2. a) No obstante lo sostenido por la apelante, no se observa en autos la violación al principio de congruencia denunciada en el primer agravio. El contrato de comodato es de carácter no formal por lo que su celebración no requiere el cumplimiento de solemnidad alguna, de manera que resulta admisible cualquier medio de prueba. De tal manera, no mediando documento alguno, la existencia del comodato puede determinarse recurriendo a las presunciones que surgen de hechos debidamente acreditados (tales como parentesco, amistad o vinculaciones de otra naturaleza). Precisamente, en el sub examine estamos en presencia de un vínculo de parentesco donde la actora, al entablar la demanda, manifiesta ser propietaria del inmueble que entregó en comodato a su hijo y a su esposa (la hoy demandada). Esta circunstancia, evidentemente, pone a la reclamante en una situación procesal favorable a tenor de la presunción que esa relación de parentesco proyecta en orden a su situación procesal. De ahí, pesa sobre la demandada la prueba que permita demostrar lo contrario. En otras palabras, no hay infracción alguna por parte del magistrado ya que esa presunción afirma, en principio, la existencia del comodato, y al decir el magistrado que no existe prueba escrita por parte de la demandada, está indicando la ausencia de un vínculo jurídico distinto entre la reclamante y la demandada respecto del carácter o naturaleza de la ocupación. Si se observa, surge improbada la supuesta cesión y transferencia del inmueble por parte de la Sra. Luque; y ante la falta de prueba (según veremos infra) que permita inferir la existencia de una posesión animus domini de la demandada, la conclusión del magistrado no merece reproche alguno dado que no se ha logrado quebrar la presunción que deriva de aquellos hechos indiscutidos (título de propiedad y parentesco). De todos modos, el TSJ ha sostenido que “el tenedor está siempre obligado a restituir el inmueble al propietario mientras no acredite un título que le acuerde derecho a continuar en la tenencia (art. 2461, 2462 y 2465, CC). Esa es la obligación cuyo cumplimiento reclama el actor, que en principio no sufre alteraciones en función de los hechos o actos que sean su causa. Importaría un notorio exceso ritual, incompatible con un eficaz servicio de justicia, descalificar la legítima pretensión del actor por la falta de comprobación de extremos que son irrelevantes en orden a la existencia del derecho que asiste al accionante” (Sala Civil, sentencia Nº 31 del 10/4/03). En esa misma dirección, se ha dicho que en el limitado ámbito de conocimiento de un proceso de desalojo por cesación de comodato, el único extremo relevante que, de ser controvertido, requiere prueba, es averiguar si el demandado tiene o no título para ocupar el inmueble (ED, 194-131). Precisamente, como veremos infra, no demostrada la afirmación de la demandada con relación a su posesión animus domini, y admitida la prueba del dominio por parte de la actora y la carencia de otro título que autorice a retener al ocupante, ha de presumirse el comodato invocado por el propietario y ratificarse la condena de desalojo. b) Es cierto que la posesión es un hecho; también es cierto que como estado de hecho es productora de importantes consecuencias. Pero no es menos también que en el juicio de desalojo, a la demandada no le alcanza con invocar su carácter de poseedora sino que debe realizar una prueba efectiva y concluyente de su afirmación. Así, se ha dicho que sólo en el caso en que el demandado consigue probar su condición de poseedor mediante la acreditación de los correspondientes actos posesorios y, en su caso, de haber intervertido el título, la acción de desalojo será rechazada. Es claro que esto no ocurre en la causa desde que no se han probado actos materiales unidos a una efectiva voluntad de la demandada en constituirse en poseedora del bien. Por el contrario, como bien indica el magistrado, la declaración de fs. 113 vta., en cuanto la testigo dice que “a través de Sara” se entera de que la casa era de la ex suegra, ubica la cuestión en las disposiciones contenidas en el inc. 6 art. 2462 que define situaciones que caracterizan al “simple tenedor de la cosa”, y en el art. 2352 que alude al que tiene efectivamente la cosa pero reconociendo en otro la propiedad. La posesión, dice Salvat, exige de parte del poseedor la intención de someter la cosa poseída al ejercicio de un derecho de propiedad, esto es, el animus domini o animus rem sibi habendi. De ahí que el art. 2352, CC, disponga que el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, “es simple tenedor” de la cosa y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación repose sobre un derecho. El testimonio de Rivarola no sólo que es contradictorio (pues en una parte dijo que Garuti venía –en un principio– a construir la propiedad, y luego dice que cuando ella llegó al barrio la casa ya estaba terminada), sino que nada aporta a la solución del litigio. Los supuestos actos materiales que dice vio efectuar a Garutti no implican necesariamente actos posesorios en los términos del art. 2384, CC, pues los actos materiales allí enumerados pueden tener carácter equívoco en cuanto también pueden ser realizados por simples tenedores. Por ende, la declaración de la testigo al indicar que Garutti empezó a construir la propiedad, no implica otorgarle a esas tareas el carácter de acto posesorio porque –como decía supra– ello va unido a la voluntad de constituirse en poseedor. Por otra parte, la demandada tampoco rebatió debidamente el argumento brindado por el sentenciante con relación a que nadie puede cambiar por sí y por el transcurso del tiempo o la mera voluntad, la causa de su posesión. Nada dice respecto a la presunción que señala el juez respecto de quien comienza poseyendo por otro, así como que las cualidades y vicios de la posesión se mantienen mientras no se pruebe la creación de un nuevo título. Desde ese punto de vista el agravio resulta insuficiente para conmover lo decidido, ya que la queja mantiene la posición asumida en la anterior instancia, sin brindar un argumento superador de los fundamentos en que el juez sustenta la resolución. c) Es claro que las consideraciones anteriores nos llevan a desestimar la denuncia de extralimitación o errónea valoración de la prueba. En primer lugar, y acorde con las conclusiones obtenidas supra, la recepción o no de las cartas documentos en nada modifican la conclusión. En segundo lugar, y con relación a las declaraciones de García y Rivarola, más allá de la interesada interpretación que realiza el apelante, tales testimonios –como decía anteriormente– no constituyen pruebas de los actos posesorios y mucho menos del ánimo de dueño que constituye un elemento integrante, esencial o necesario de la posesión (v. LL 15-912). Pues, examinado con amplia laxitud los testimonios en el sentido que la Sra. Domínguez se comportaba como dueña del inmueble y la supuesta realización de actos de construcción, tales aseveraciones por sí solas no la convierten en poseedora animus domini del inmueble, como pretende hacer ver el apelante; menos aún al haber reconocido que la propietaria era la actora. 3. Esto así, al estar admitida la propiedad de la Sra. Alicia Estela Luque sobre la cosa objeto de la ocupación y no habiendo la demandada acreditado la cesión y transferencia del inmueble por parte de aquella en favor de su ex marido ni el ejercicio de verdaderos actos posesorios animus domini, esta última resulta precario tenedor en relación con la vivienda. Es sabido que el juicio de desalojo está destinado no sólo a excluir de la tenencia al ocupante cuando quien la reclama tiene derecho a obtenerla, sino también cuando, acreditado ese derecho por el actor, el demandado es sólo un precario tenedor. En otras palabras, como decía supra, la pretensión de desalojo tiene por objeto recuperar el uso o goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por una obligación exigible de restituirlo o por revestir el demandado carácter de simple intruso sin pretensiones a la posesión. 4. Por las razones expuestas, voto en sentido negativo a la cuestión planteada. En consecuencia corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto, con costas a la demandada apelante que resulta perdidosa.

Los doctores María Rosa Molina de Caminal y Rubén Atilio Remigio adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,

SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la demandada Sara Lourdes Domínguez, con costas.

Jorge Miguel Flores – María Rosa Molina de Caminal – Rubén Atilio Remigio ■