DESALOJO

qdom Abandono de inmueble. Requisitos para su procedencia. Conocimiento del abandono por los representantes del locador. No configuración de la causal. Improcedencia de la acción 1– El motivo de abandono del inmueble locado por el cual se habilita al locador a solicitar su restitución se configura cuando “...el locatario deja de habitarlo y retira sus efectos personales sin conocimiento del locador”. Vale decir que es necesario contar no sólo con la desocupación, sino también con que ésta se haya llevado a cabo sin que dicho extremo haya sido puesto en conocimiento del locador.

2– En la especie, la desocupación del inmueble no era desconocida por quienes representaban al arrendador, pues más allá de la forma en que dicho anoticiamiento se llevó a cabo, lo cierto es que el locatario llevó las llaves al domicilio de quien tenía la facultad de recibirlas, y que tomó conocimiento de tal entrega de manera previa a la promoción de la demanda.

3– La falta de un consentimiento expreso por parte del arrendador de la restitución hecha o de la utilización de los medios legales para consignar las llaves no modifican la apreciación del caso bajo análisis. Si bien ello puede tener repercusiones sobre el incumplimiento de las obligaciones contractuales, no autoriza a configurar un “abandono del inmueble” que habilite para accionar por esta causal.

4– El término contractual había finalizado y el locatario pretendía hacer la devolución del inmueble apersonándose en el lugar fijado en el contrato para el cumplimiento de las obligaciones de él emanadas –entre ellas la restitución–. Bajo estos términos, no puede hablarse de “abandono”, pues tal concepto refiere a un alejamiento subrepticio del arrendatario, quien deja la propiedad desprotegida y a merced de los intrusos.

C5a. CC Cba. 27/11/08. Sentencia Nº 138. Trib. de origen: Juzg. 1a. CC Cba. “Berardi Hernán Pablo c/ Porta Damián Alejandro y otros – Desalojo – Abandono - Expte. N° 1291480/36”

2a. Instancia. Córdoba, 27 de noviembre de 2008

¿Es procedente el recurso de apelación deducido por la parte actora? ¿Es procedente el recurso de apelación deducido por la parte demandada?

A LA PRIMERA CUESTIÓN

El doctor Rafael Aranda dijo:

Estos autos, venidos del Juzgado de 1a. Inst. y 1a. Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, con motivo del recurso de apelación deducido por ambas partes en contra de la sentencia Nº 547 del 28/12/07, que en su parte dispositiva dice: “I) Desestimar el desalojo fundado en la causal de abandono invocada por Hernán Pablo Bernardi respecto de Damián Alejandro Porta, por haber recibido de éste con anterioridad a esta demanda las llaves de la unidad locada y sin perjuicio de los derechos del locador en orden a otros rubros incumplidos. II) Costas por su orden...”. I. En contra del decisorio transcripto se agravia la actora y apela la resolución del a quo de acuerdo con presentación que luce a fs. 69, la cual concedida por éste, determina la competencia de este Tribunal para entender en la cuestión. Corrido traslado a los fines de la expresión de agravios, es evacuado por la actora apelante a fs. 85/89 y respondido por la contraria a fs. 91/92. II. Se agravia la recurrente con base en diversas líneas argumentales de oposición al pronunciamiento opugnado, las cuales pueden ser condensadas de acuerdo con lo que seguidamente se expresa. Afirma la accionante que la sentencia es nula por violar el principio de congruencia y cita en su apoyo el art. 362, CPC. Como primer agravio expone que existe un razonamiento contradictorio de parte de la Sra. jueza y señala que en la relación de la causa omite el escrito que presentara a fs. 37/38, el cual no ha sido tenido en cuenta por el juzgador, e indica que al no tomarse en la sentencia la exposición de los hechos según las partes, la resolución es nula. Menciona que lo afirmado en el punto II) del Considerando es totalmente erróneo por cuanto se hace referencia al acta de constatación y entrega provisoria del inmueble, siendo muy distinto sostener que “le dejó” las llaves, a lo que allí consta, esto es, “le tiró”. Cuestiona que se haya dado por válida la carta documento que se menciona para sostener la fecha de la entrega de las llaves, ya que aquélla no fue recibida por su parte al ser enviada a un domicilio distinto del contractualmente fijado. Destaca que el accionado manifestó haber concurrido a su estudio el 1° de junio y que es falsa la afirmación de la sentenciante pues la prueba en la que se basa –la carta documento– no ha tenido contralor de parte. Apunta como incongruencia también la afirmación del a quo en cuanto a que se había hecho la entrega de las llaves al locador en los términos que expresa, destacando que no existe presunción alguna de tal extremo y que, por el contrario, al no ser recibido el inmueble y por averiguaciones al encargado del edificio, recién se toma conocimiento de que a la fecha de promover la demanda no había movimiento alguno de personas en el departamento, por lo que se debían tomar las precauciones necesarias para evitar su ocupación por extraños, para lo cual sólo le quedaba la vía del art. 768, CPC. Relaciona los medios que tenía el locatario para formalizar la entrega de las llaves, los que no realizó. Como segundo agravio cuestiona la imposición de costas hecha por la sentenciante y remite a lo expuesto en los escritos de fs. 78/79. La parte demandada contesta los agravios sosteniendo que la diferencia terminológica utilizada por la Sra. jueza no modifica la sustancia de los hechos que se reconocen en el acta, y asegura que la parte actora accionó a pesar de tener las llaves en su poder, hecho que dice ha reconocido. III. Conforme la materia que ha sido traída a este Tribunal de alzada, corresponde abordar de manera liminar la invocación de la nulidad de la sentencia por los vicios que se apuntan. En tal sentido y luego de analizados los fundamentos, advierto que esencialmente refieren a la forma en que la Sra. jueza a quo ha valorado la prueba, lo cual no configura la incongruencia que se invoca, pudiendo los agravios expuestos ser abordados dentro de la apelación deducida. Por ello se desestima la nulidad planteada. IV. Cuadra determinar ahora si, conforme los hechos de que dan cuenta las constancias incorporadas al proceso, hubo “abandono del inmueble locado”, causal que la Sra. jueza a quo ha desestimado y sobre lo cual se agravia la accionante. El citado motivo por el cual se habilita al locador a solicitar la restitución de la finca se configura cuando “...el locatario deja de habitarla y retira sus efectos personales sin conocimiento del locador” (cfr. Kenny Héctor Eduardo, Proceso de desalojo, Editorial Astrea, p. 441). Vale decir que es necesario contar no sólo con la desocupación, sino también con que ésta se haya llevado a cabo sin haber sido puesto en conocimiento el locador de dicho extremo. En el presente caso resulta claro que la desocupación del inmueble no era desconocida por quienes representaban al arrendador, pues más allá de la forma en que dicho anoticiamiento se llevó a cabo –en que ambas partes parecen centrar el núcleo de lo acontecido–, lo cierto es que el Sr. Porta llevó las llaves al domicilio de quien tenía la facultad de recibirlas, quien tomó conocimiento de tal entrega de manera previa a la promoción de la demanda, según emana de lo expuesto a fs. 37 vta. y en el acta de fs. 23. La falta de un consentimiento expreso por parte del arrendador de la restitución hecha o de la utilización de los medios legales para consignar las llaves, no modifican la apreciación del caso bajo análisis, pues la ausencia de lo precedentemente expuesto, si bien puede tener repercusiones sobre el incumplimiento de las obligaciones contractuales, no autoriza a configurar un “abandono del inmueble” que habilite para accionar por esta causal. Repárese que el término contractual había finalizado y que el locatario pretendía hacer la devolución del inmueble apersonándose en el lugar fijado en el contrato para el cumplimiento de las obligaciones de él emanadas –entre ellas la restitución– y dejar las llaves de la finca. Bajo estos términos, no puede hablarse de “abandono”, pues tal concepto refiere a un alejamiento subrepticio del arrendatario, quien deja la propiedad desprotegida y a merced de los intrusos. En el sublite, quien representaba al locador sabía de la desocupación y por lo tanto no se conformó la causal invocada. Conforme lo expuesto, el primer agravio debe ser desestimado, con costas a la recurrente. En cuanto a la forma en que han sido impuestas las costas, considero que debe ser ratificada pues ambas partes han contribuido para que la presente litis tuviera lugar. Esto es así por cuanto si bien se accionó conociendo la desocupación, la metodología utilizada por el locatario para la devolución de la finca pudo colocar a la actora en la creencia de que debía solicitar la intervención judicial para introducirse en el inmueble. Conforme lo expuesto, el segundo agravio debe ser desestimado, con costas a la recurrente.

El doctor Abraham Ricardo Griffi adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN

El doctor Rafael Aranda dijo:

I. Se agravia la parte demandada en cuanto a que las costas han sido impuestas por su orden y solicita que se carguen al vencido, esto es, a la parte actora. Menciona que existe una contradicción en cuanto al rechazo de la demanda y luego considera que la prestación de hacer que estaba a su cargo fue defectuosamente cumplida. Señala que la única prueba no diligenciada fue la testimonial, por lo que mal refiere la Sra. jueza sobre omisiones al respecto. Pide las sanciones del art. 83, CPC. II. Según el análisis ya realizado al tratar idéntica cuestión que diera origen a la apelación de la parte actora –a la cual me remito–, considero que la imposición de costas hecha por la sentenciante resulta ajustada a derecho y a lo actuado en autos, por lo que debe ser confirmada. Por ello voto por la negativa, con costas al apelante.

El doctor Abraham Ricardo Griffi adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación precedente y lo dispuesto por el art. 382, CPC

SE RESUELVE: 1. Rechazar el recurso de apelación deducido por la parte actora en contra de la sentencia Nº 547 del 28/12/07 y confirmarla en todo cuanto ha sido materia de recurso. 2. Costas a cargo de la recurrente. 3. Rechazar el recurso de apelación deducido por la parte demandada en contra de la sentencia Nº 547 del 28/12/07 y confirmarla en todo cuanto ha sido materia de recurso. 4. Costas a cargo de la recurrente.

Rafael Aranda – Abraham Ricardo Griffi &#9632;

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