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2– Faltando el requisito establecido por la LON Nº 4183 para la validez de los actos extraprotocolares otorgados por notarios, no puede asumirse como fecha cierta oponible a terceros la que resulta de la certificación de la firma. Y no es del caso afirmar que la falta de referencia al asiento en el Libro de Intervenciones no prueba que esa anotación no se haya hecho, puesto que la reglamentación impone al notario el deber no sólo de asentar el acta en el libro sino también el de transcribir las constancias respectivas en el propio documento intervenido. La prueba debe resultar del mismo documento más que de los asientos del Libro. Por este motivo, resulta impertinente el oficio al Colegio de Escribanos que las apelantes han propuesto como prueba en esta instancia.
3– Si el aforo bancario del contrato es anterior al remate en sólo seis días y posterior en cinco meses a la primera constatación efectuada en el inmueble, es natural entonces que la jueza haya declarado inoponible este contrato al adquirente, porque su fecha es posterior a la publicación de los edictos en los cuales el inmueble aparece ocupado por una hija del dueño pero sin título alguno al uso y goce como no sea el proveniente de su sola calidad de familiar. Resulta evidente que una hija del dueño no puede oponer al comprador en la subasta una locación celebrada, sea con su padre o con un tercero, cuando en los edictos del remate ya se había difundido un estado de ocupación tal que permitía a los interesados descartar todo impedimento para adquirir la posesión.
¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto por los demandados?
El doctor
La sentencia apelada –dictada por el Juzg. 44ª. CC Cba.– provee a la demanda de desalojo que promovió el adquirente en subasta de un local de comercio, declarando que le es inoponible la locación que invocan dos hijas del propietario ejecutado para mantenerse en el uso y goce del inmueble. Tal locación habría sido celebrada por el ejecutado con un tercero (M. G. Bottone) en abril de 1999 por el término de nueve años cobrando los alquileres en dos cuotas que ya habrían vencido. Esta locación habría sido cedida a su vez en abril de 2002 por la locataria Bottone a las dos hijas del ejecutado, también por un precio abonado de contado en esa oportunidad. Lo dirimente, al margen de los vehementes indicios de simulación que hay detrás de estos contratos, es que en cualquier caso carecen de fecha cierta anterior a las constataciones que se practicaron en el inmueble en vísperas de la subasta en la que fue adquirido por el demandante. Mediante esas constataciones, realizadas en noviembre de 2004 y abril de 2005 –esta última 20 días antes del remate– se comprobó que el inmueble se hallaba ocupado por una de las hijas del propietario pero sin que ésta invocara ni el contrato de locación aparecido con posterioridad, ni ningún otro título que pudiera conferirle un derecho al uso y goce que no fuera el de su calidad de hija del dueño. Se comprende que, en estas condiciones, faltando todo dato que hiciese visible una locación al tiempo en que se realizaron aquellas constataciones, la prueba de la existencia de un contrato de este género no puede menos que valorarse rigurosamente en orden a las condiciones necesarias para que pueda serle opuesto al comprador en la subasta. Esta prueba es precisamente la que falta en el caso, como con toda razón lo ha señalado la jueza de primer grado, puesto que la certificación notarial de las firmas del contrato, realizada supuestamente en abril de 2002, no ha sido asentada en el Registro de Intervenciones de la escribana que otorgó el acto, tal como le es exigible según la LON Nº 4183 y el Reglamento del Libro Registro de Intervenciones. Faltando este requisito, establecido por la ley para la validez de los actos extraprotocolares otorgados por notarios, no puede asumirse como fecha cierta oponible a terceros la que resulta de la certificación de la firma. Y no es del caso afirmar, como hacen las demandadas, que la falta de referencia al asiento en el Libro de Intervenciones no prueba que esa anotación no se haya hecho, puesto que la reglamentación impone al notario el deber no sólo de asentar el acta en el libro sino también el de transcribir las constancias respectivas en el propio documento intervenido. La prueba, en una palabra, debe resultar del mismo documento más que de los asientos del Libro. Por este motivo resulta impertinente el oficio al Colegio de Escribanos que las apelantes han propuesto como prueba en esta instancia. Fuera de esta deficiente certificación de las firmas, inútil para tener por cierta la fecha consignada en ella, sólo queda el aforo bancario del contrato, pero éste data del 12/5/05, de suerte que es anterior al remate en sólo seis días y posterior en cinco meses a la primera constatación efectuada en el inmueble. Es natural entonces que la jueza haya declarado inoponible este contrato al adquirente, porque su fecha es posterior a la publicación de los edictos en los cuales el inmueble aparece ocupado por una hija del dueño pero –como ya he expresado antes– sin título alguno al uso y goce como no sea el proveniente de su sola calidad de familiar. Resulta evidente que una hija del dueño no puede oponer al comprador en la subasta una locación celebrada, sea con su padre o con un tercero, cuando en los edictos del remate ya se había difundido un estado de ocupación tal que permitía a los interesados descartar todo impedimento para adquirir la posesión. En fin, se debe coincidir con la sentenciante en que las hijas del anterior propietario no han demostrado que tengan ningún título oponible al demandante para retener el uso y goce del inmueble al margen de su calidad de miembros de la familia. Su obligación de desalojar es, pues, igual a la que pesa sobre su padre y reconoce la misma causa. Voto por la negativa.
Los doctores
Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal
RESUELVE: Rechazar la apelación, con costas.
