DERECHOS REALES (Reseña de Fallo)

PROPIEDAD HORIZONTAL. Acceso al edificio. Partes comunes. Restricciones a su uso. Actas de asamblea. Carácter subsidiario. Prevalencia de la voluntad del ente consorcial. Seguridad de las personas. Valor supremo. Deber de garantía del consorcio de propietarios Relación de causa El consorcio demandado deduce recurso de apelación contra la sentencia que rechazó la excepción de prescripción e hizo lugar a la demanda, condenándolo a arbitrar todas las medidas necesarias a los fines de que los actores –titulares de dos unidades funcionales del edificio– obtengan el pleno ejercicio de las facultades emergentes del derecho de PH que titularizan. Ello para que se les permita y asegure la plena habilitación del ingreso desde la vía pública y el egreso a ésta desde la unidad funcional de propiedad de los actores por la entrada principal –sobre calle Obispo Trejo–, de propietarios, clientes, colegas, personal y de toda persona que ellos autoricen a ingresar a dicha unidad, permitiendo el uso del hall de ingreso, la escalera y ascensores (1 y 2) de dicha entrada, así como también habilitar y asegurar el funcionamiento del portero eléctrico de ese ingreso, no sólo en la función de comunicador electrónico, sino también en la función de sistema eléctrico de apertura de puertas para acceso y egreso de personas que se dirijan o provengan de la unidad mencionada. El demandado se agravia de tal resolución por considerar que la decisión de los consorcistas –que consta en acta de asamblea– no tuvo por objeto cambiar el carácter común o exclusivo de alguna parte del edificio, sino sólo fijar el modo en que se usarían ciertas partes comunes, con la finalidad de satisfacer las expectativas de todos los copropietarios. Argumenta que no se vedó a los actores –titulares de las unidades de los pisos 1 y 2–, ni a sus dependientes, la posibilidad de ingresar por cualquiera de las dos entradas del edificio, sino que se dispuso que debían hacerlo por una de ellas, que nada tiene de secundaria, pues que el edificio posea dos entradas no lleva a catalogar a una como principal y a otra como secundaria. La actora solicita el rechazo del recurso.

Doctrina del fallo 1– El supuesto de autos queda atrapado por la 1ª parte, art. 3, ley 13512 y art. 3, Decr.Regl. 18734/49. El primero de los artículos citados indica el camino a seguir para cada integrante del edificio, pues alude tanto al ejercicio del derecho de propiedad exclusivo y al de los copropietarios. De dicha norma se desprende que el uso de los bienes comunes debe ser conforme a su destino, respetándolo y no dañando el derecho de propiedad ajeno. En el sub judice los actores, con el reconocimiento que pretenden, no provocan perjuicio alguno a los demás copropietarios, ni desvirtúan el destino natural de la cosa adquirida, al pedir que se les reconozca lo que el reglamento de copropiedad y administración dice que tienen o poseen en concordancia con el instrumento público de adquisición de la unidad. (Minoría, Dr. Sánchez Torres).

2– Si la asamblea de copropietarios ha consignado que el departamento de propiedad del actor tiene el destino de vivienda u oficina, debe respetarse ese destino contractualmente asignado para cada unidad (art. 1197, CC), siendo menester su variación con la autorización de todos los integrantes del consorcio, extremo que no se verifica en autos. La ausencia de algunos consorcistas no quita validez a la asamblea, pero no puede serle opuesta a los actores, toda vez que implica la modificación al reglamento de copropiedad y administración. Y si no fue una modificación –como lo entiende el consorcio–, menos puede prevalerse para dar lugar a restricciones o prohibiciones que no contiene la regla madre. (Minoría, Dr. Sánchez Torres).

3– La situación de hecho vivida entre los consorcistas no puede ser opuesta válida y eficazmente a los actores, dejando de lado el reglamento de copropiedad y administración que éstos tuvieron en cuenta al momento de adquirir su departamento. Aun cuando se acepte que las dos entradas de ingreso al edificio son de idéntica jerarquía, ello no permite desestimar el reclamo de los actores, pues no existe razón suficiente para negarles que se permita y asegure el debido ingreso y egreso al edificio por uno de dichos accesos, posibilitando la utilización de ascensores y escaleras que estén en ese lugar, ya que todos los consorcistas poseen dos entradas de igual magnitud. (Minoría, Dr. Sánchez Torres).

4– El agravio del consorcio relativo a la inseguridad e incomodidad de los habitantes que tienen unidades con destino a viviendas, tampoco autoriza que a los actores se les imponga una modalidad que no está prohibida en el reglamento. Nadie duda en la actualidad de la importancia de la seguridad de las personas y cosas, la que comprende a todos los miembros del ente consorcial, máxime cuando éstos en su mayoría reconocieron que la unidad adquirida por los actores podía ser utilizada para vivienda o para oficina. Sin embargo, el respeto por el reglamento debe llevar a evitar daños mutuos entre los consorcistas, lo que dista de lograrse cuando se pretende imponer situaciones de hecho que benefician a unos en desmedro de otros. La seguridad del edificio debe buscarse entre todos los integrantes del ente consorcial y abarca a quienes viven o habitan el edificio, como a quienes ejercen en determinadas oficinas su profesión o arte. (Minoría, Dr. Sánchez Torres).

5– La propiedad horizontal –PH– es un condominio con indivisión forzosa sobre las cosas, partes o servicios comunes, en el cual los derechos de todos los consorcios recaen sobre una sola cosa –unidad autónoma–, pero al que se le suman mayores restricciones y una organización dinámica fundada en una administración obligatoria, asambleas, etc. Las partes comunes se consideran como un accesorio del derecho de propiedad. "Se puede decir que bien común, en la PH, es el que, además de prestar su beneficio directo o indirecto a cada una de las unidades privadas, resulta necesario para el funcionamiento general del edificio. En cada caso, debe atenerse a la naturaleza que el bien cumple". Conforme el art. 3, LPH, cada propietario puede usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar el derecho de los demás. (Mayoría, Dr. Sahab).

6– En materia de interpretación judicial, "determinar cuándo una actividad, una cosa, un género de vida, o lo que fuere, perturba la tranquilidad de los demás, es algo que está reservado a la apreciación y valoración judicial, que debe fundarse en el buen sentido, en los cánones ordinarios de la vida y en lo que dicta la ciencia y conciencia del juez"; “el estándar de seguridad implica la prevención de daños y trasunta una directiva de justicia preventiva"; "el reglamento de copropiedad constituye un contrato formal, multilateral, conmutativo, consensual, en el cual impera soberanamente la voluntad de las partes, conforme lo dispuesto por el art. 1197 del ordenamiento de fondo, en la medida en que los derechos que se obliguen a respetar recíprocamente, y a las obligaciones que se impongan no sean incompatibles con el régimen especial al que se someten", por lo que ha de tenerse en cuenta el principio de buena fe para determinar, en definitiva, la real intención de las partes, aspecto inescindible de la libertad que consagra el art. 1197, CC. (Mayoría, Dr. Sahab).

7– La voluntad expresada por el anterior titular –antecesor dominial de la actora– ha configurado un "despojo voluntario de una facultad reglamentaria que tenía un copropietario en favor del consorcio, hecha con un carácter general y hacia el futuro, que más que una renuncia, ha implicado una modificación del reglamento: tratándose de relaciones originadas en la PH, cuando los propietarios se despojen en favor del consorcio de una eventual facultad que fluía naturalmente del reglamento, con el propósito de que ello rija con carácter general hacia el futuro, más que (ante) una renuncia estaríamos en presencia de una modificación del reglamento. Ello, porque no se afecta sólo el interés particular de los “renunciantes", sino que se innova con relación al haz de disposiciones que rigen la vida consorcial, con pretensión de que la nueva norma rija en lo sucesivo, afectando aun a quienes no haya expresado tácita ni expresamente su voluntad de "renunciar", o hayan resistido la modificación, como así también a los que resulten sucesores en el dominio de las respectiva unidades. Esa modificación del reglamento autorizará a resistir la pretensión de quien en lo futuro reclame contra el consorcio, no por haber "renunciado" el demandante, sino por carecer de fuente la supuesta obligación por cuyo cumplimiento se accionare."(Mayoría, Dr. Sahab).

8– "El reglamento de copropiedad es el estatuto que rige el consorcio. Al perfeccionárselo se establecen –dentro del marco de la autonomía de la voluntad– las consecuencias y alcances de la relación jurídica, de la que surgen para los sujetos, derechos y obligaciones que conforman la regulación del nexo convencional. Algunos se encuentran explícitamente contemplados; otros, por falta de convención en contrario, resultan del plexo sustancial, cuyas normas supletorias vienen a quedar así incorporadas al régimen normativo particular. Dentro de ese marco, cuando algunos de los sujetos, sin la intención de extinguir una obligación para entonces exigible, ni siquiera de existencia actual, resulta colocado en una situación distinta, de modo que no podrá en el futuro gozar de un derecho del que podría resultar titular, se está en presencia de una modificación de los términos de la relación jurídica convencional, que ya no será fuente eventual de la obligación correlativa a aquel derecho." (Mayoría, Dr. Sahab).

9– "Las cláusulas del reglamento de copropiedad necesariamente deben correlacionarse entre ellas y con cualquier otro que tenga atingencia con la cuestión planteada, por formar un todo en total de cuya interpretación en conjunto no puede prescindirse como única forma de poder llegar a una solución justa y congruente"; "todo lo que haga al interés común de los copropietarios a ellos compete decidirlo en asamblea (art. 10, LPH) y al haberse omitido dicho camino, que es el medio adecuado para la solución de los conflictos internos, no se justifica el recurrir al remedio jurisdiccional". Entre los derechos de los propietarios en las partes comunes, está el de proponer innovaciones para que sean resueltas por el conjunto de propietarios en vistas a obtener el mejoramiento de tales partes y su uso más cómodo; y el de impugnar las resoluciones de asamblea y judicialmente las innovaciones en contra del reglamento. (Mayoría, Dr. Sahab).

10– La unidad adquirida por la actora –al igual que las demás– tiene entrada común por dos calles. El reglamento ha declarado de propiedad común accesos, hall de entrada y ascensores; sin embargo, dispone que todas las obligaciones legales en materia de uso y destino de los bienes propios y comunes y normas de convivencia, regirán igualmente para los nuevos adquirentes, poniendo a cargo de los propietarios hacer conocer tales disposiciones. He aquí un caso de norma supletoria. No hay constancias para dudar de que el anterior titular haya hecho conocer al actor las normas de aplicación supletoria, dentro de las que se incluyen las actas de asamblea –que comprometían el uso de uno de los ascensores–, por lo que no pudo transmitir lo que no integraba su derecho (art. 3270, CC). El adquirente –actor– ha dicho conocer y aceptar en todas sus partes el reglamento que remite a disposiciones subsidiarias, como lo son las actas de asamblea, del mismo modo que el reglamento lo es de la LPH. Tales actas son decisiones de los titulares dominiales efectuadas en las reuniones que manda la LPH, destinadas a reglar la mejor convivencia, y sólo una evidente transgresión a la ley o al reglamento autorizaría a apartarse de tales normas subsidiarias. (Mayoría, Dr. Sahab).

11– La actora no ha probado que no pueda acceder al edificio por sus dos entradas, calificadas arbitrariamente por ella como principal una y accesoria la otra, calidad que no surge del reglamento ni de la escritura de adquisición de su unidad. Era a su cargo probar tales calificaciones como también que no tiene acceso por la que consideraba entrada principal. Tanto en la propuesta cuanto en la votación –en asamblea– se ha enfatizado, además del buen funcionamiento de todo el edificio, la cuestión vinculada a la seguridad, aspecto que hoy ha cobrado importancia en las vigencias sociales, frente a lo que no pueden oponerse meros caprichos con aparente sustento en derechos económicos o patrimoniales. Además, a los terceros concurrentes a las oficinas les estaba permitido el uso de los ascensores 1 y 2 en caso de rotura del ascensor 3 con contralor a cargo de dichas oficinas en el período excepcional de su reparación. (Mayoría, Dr. Sahab).

12– Resulta contradictoria la pretensión de los actores –permiso irrestricto de ingreso y egreso al edificio a toda persona que ellos autoricen para acceder a su unidad. Si se pretende el ingreso y egreso irrestricto no puede estar sujeto, a la vez, a la autorización. La contradicción no tendría importancia sino dentro del marco analizado y para destacar que el actor y los integrantes de su estudio no han tenido ni tienen dificultades para ingresar o egresar por la calle que califica como principal el actor y también si no sirviera para ratificar la conducta contradictoria y vocación del ejercicio de un derecho presunto más allá del marco razonable en que debe hacerlo, a la luz de los arts. 1071 y 1998, CC. (Mayoría, Dr. Sahab). 13– La seguridad integra los intereses comunes, su gestión y resguardo corresponde al consorcio, por lo que "...se debe estar a lo que se decida por mayoría estatutaria..., no siendo posible que uno de los consorcistas, so pretexto de lesión de sus propios intereses y en razón de su discrepancia con el juicio que ha merecido la actividad del órgano administrador del ente comunitario, se sustituya a aquél". La seguridad de las personas tiene protección no sólo interna sino internacional; ésta y la integridad física son de orden público, y es el Estado el que debe garantizarlas, sin perjuicio de las facultades individuales de adoptar medidas que garanticen la propia seguridad. Nadie puede invocar un derecho meramente patrimonial para sacrificar la seguridad de las personas porque, aunque ambos tienen jerarquía constitucional, los valores en que se sustentan ocupan diferente rango, estando la seguridad física e integridad de las personas por encima de los derechos patrimoniales. Los jueces deben resolver conforme los deberes que en materia de seguridad e integridad tiene el Estado. En esta labor, la interpretación cobra especial importancia. (Mayoría, Dr. Sahab).

15– De las actas de las reuniones de consorcistas surge que por unanimidad se decidió que el ingreso al edificio se hiciera para las unidades de los actores, por la puerta que éstos consideran secundaria, mientras que, para el resto de las unidades se hiciera por el otro acceso –que los actores nominan “principal”–. El representante de la empresa que fue propietaria de la unidad de los actores propuso el uso exclusivo del ascensor 3 para los pisos 1 y 2 –donde ellas se encuentran– a fin de no entorpecer el buen funcionamiento y seguridad del edificio, lo que fue aceptado y se comenzó a ejecutar, con lo que se excluyó del uso de los ascensores 1 y 2 a las unidades ubicadas en aquellos pisos. Por lo que la vendedora no pudo transmitir a los actores más –derechos– de lo que tenía (CC, 3270). (Mayoría, Dr. Sársfield Novillo).

Resolución Hacer lugar al recurso de apelación, revocar la sentencia impugnada y rechazar la demanda en todas sus partes, con costas en ambas instancias a la demandante.

C1a. CC Cba. 19/4/05. Sentencia N° 44. Trib. de origen: Juz. 1ª. Nom. CC Cba. “Dujovne Miguel Luis y Otro c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Valdagno-Ordinario”. Dres. Julio C. Sánchez Torres, Ricardo Jesús Sahab y Mario Sársfield Novillo &#9632;

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