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JUICIO DE DESALOJO. COMODATO. Art. 762, CPC. Interpretación. Pago de impuestos y servicios. Demandado que pretende ejercer retención por dicho pago. Improcedencia
1– El derecho de retención pretendido con sustento en lo dispuesto por el art. 762, CPC, no es procedente porque allí se contempla el derivado de «mejoras», es decir de aquellos gastos previstos en el art. 591, CC. Al respecto ha dicho la doctrina: «No deben confundirse las mejoras con las expensas necesarias. La mejora altera la estructura de la cosa e incrementa objetivamente su valor, las expensas representan un gasto imprescindible que no aumenta dicho valor, como el pago del impuesto inmobiliario que incide sobre un determinado inmueble». Ello es suficiente para rechazar la pretensión recursiva intentada en autos, porque el pago de los servicios que posea el bien y de los impuestos suele ser realizado usualmente por los locatarios y por los meros tenedores como una limitación del derecho concedido al comodatario.
2– Siendo el pago de impuestos dinero gastado como parte del simple uso de la cosa, es decir de una expensa, cae en la expresa prohibición de retener que para el comodatario establece el art. 2278, CC, sin que el agregado de los honorarios y costas judiciales que se habrían abonado para evitar el remate de la vivienda de que se trata pueda considerarse «expensas extraordinarias» en los términos del art. 2287, CC. En primer lugar, porque ello se produjo como consecuencia del propio incumplimiento del comodatario al no atender puntualmente el pago de los impuestos del inmueble que gratuitamente ocupaba, y en segundo lugar porque –en su caso– para gozar del beneficio de dicho dispositivo legal debió poner tal situación en conocimiento del comodante, lo que en autos no se alegó como así tampoco la urgencia que impidiera anticipar el aviso sin grave peligro, nada de lo cual impedirá que el demandado accione en contra del propietario por la vía que estime pertinente en defensa de sus derechos, por lo que no se advierte perjuicio concreto alguno que autorice a proponer modificar la sentencia.
17322 – C7a. CC Cba. 24/4/08. Sentencia Nº 35. Trib. de origen: Juzg. 34a. CC Cba. «Marenghi Jorge o Jorge Alberto Quarto y otros c/ Astegiano Laura – Desalojo – Comodato – Tenencia precaria”
2a. Instancia. Córdoba, 24 de abril de 2008
¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor Javier V. Daroqui dijo:
1. Estos autos, venidos en apelación del Juzg. 34a. CC, en los que por sentencia N° 366 de fecha 10/10/07, se resolvió: «1) Rechazar la excepción de falta de personería planteada por la demandada. 2) Hacer lugar a la demanda de desalojo interpuesta por los actores y en consecuencia condenar a la señora Laura Astegiano a desalojar el inmueble que ocupa sito en … de esta ciudad de Córdoba, en el plazo de diez días de quedar firme la presente; juntamente con las personas o cosas puestas por ella o que de ella dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. 3) Con costas…». … 2. A fs. 256/257 la Dra. Graciela Viviana Isare, apoderada de la demandada, expresa que la sentencia agravia a su parte porque le asiste el derecho de retención por los gastos provenientes del pago de impuestos, para evitar el remate de la propiedad, lo que fue debidamente demostrado a lo largo de la litis, impuestos que deben ser abonados por la actora; y pide que se declare su derecho sobre el inmueble hasta que se le abone la suma indicada con más intereses desde que cada suma fuere abonada. Expresa que los dichos del a quo sobre la negativa del crédito que se pretende no se condice con lo expuesto a fs. 106/107, de donde se desprende un reconocimiento de deuda y el derecho de compensación, con cita de doctrina y jurisprudencia en su apoyo, por lo que solicita se revoque la resolución, con costas. 3. A fs. 269/270, el Dr. Guillermo Fernando Escuti, apoderado de la parte actora, contesta el traslado que se le corriera y solicita el rechazo del recurso por las razones que expone, a lo que remito para abreviar. 4. Firme el decreto de «autos a estudio» queda la causa en estado de ser fallada. 5. Al entrar al análisis del recurso impetrado por la demandada adelanto opinión y digo que no puede recibirse porque no se han logrado desvirtuar los argumentos utilizados por el sentenciante ni demostrar carencia de fundamentación o errónea interpretación de los hechos o del derecho aplicado; limítase la quejosa a reiterar los conceptos vertidos al contestar la demanda, lo que resultaría suficiente para declarar la deserción del recurso. 6. Por otro lado, la primera motivación del a quo referida a la expresa prohibición del art. 2278, CC, para ejercer el derecho de retención por el comodatario, sigue incólume porque ni siquiera fue objeto de mención alguna en el escrito que habilita la competencia de la alzada, que como se sabe es una instancia de revisión crítica del pronunciamiento del iudex. La falta de cuestionamiento a dicho argumento, que por sí solo sostiene la resolución, también torna improcedente el recurso. 7. Sin embargo y para mayor satisfacción del justiciable, puede agregarse que el derecho de retención pretendido con sustento en lo dispuesto por el art. 762, CPC, no es procedente porque allí se contempla el derivado de «mejoras», es decir de aquellos gastos previstos en el art. 591, CC, respecto al cual ha dicho la doctrina: «No deben confundirse las mejoras con las expensas necesarias. La mejora altera la estructura de la cosa e incrementa objetivamente su valor, las expensas representan un gasto imprescindible que no aumenta dicho valor, como el pago del impuesto inmobiliario que incide sobre un determinado inmueble» (Código Civil comentado y anotado, Cifuentes-Sagarna, T. I, LL 2003, p. 435); lo que también sería suficiente para rechazar la pretensión recursiva porque el pago de los servicios que posea el bien y de los impuestos suele ser realizado usualmente por los locatarios y por los meros tenedores, como una limitación del derecho concedido al comodatario, como manifiesta el Sr. juez de la anterior instancia en el punto 6) de la sentencia. 8. Que siendo el pago de impuestos dinero gastado como parte del simple uso de la cosa, es decir de una expensa, cae en la expresa prohibición de retener que para el comodatario establece el art. 2278, CC, sin que el agregado de los honorarios y costas judiciales que se habrían abonado para evitar el remate de la vivienda de que se trata, pueda considerarse «expensas extraordinarias» en los términos del art. 2287 del mismo código. En primer lugar, porque ello se produjo como consecuencia del propio incumplimiento del comodatario al no atender puntualmente el pago de los impuestos del inmueble que gratuitamente ocupaba, y en segundo lugar porque en su caso, para gozar del beneficio de dicho dispositivo legal, debió poner tal situación en conocimiento del comodante, lo que en autos no se alegó como así tampoco la urgencia que impidiera anticipar el aviso sin grave peligro, nada de lo cual impedirá, como expresó el sentenciante, que el demandado accione en contra del propietario por la vía que estime pertinente en defensa de sus derechos, por lo que no se advierte perjuicio concreto alguno que autorice a proponer modificar la sentencia. 9. Que tampoco es procedente el reclamo con sustento en el art. 3939, CC, porque no es cierta la afirmación del apelante respecto a que la actora reconociera en su escrito de fs. 106/108 la deuda que se pretende, pues en su punto III) se pide el rechazo expreso del derecho de retención pretendido por tratarse de una ocupación viciosa y de mala fe, con cita de doctrina al respecto; así como por lo dispuesto por el art. 2278, CC; como también por la invocada calidad de empleada. En orden a la compensación solicitada, ello lo fue en el punto IV) «a todo evento», es decir de manera subsidiaria, para el caso de que el tribunal entendiera procedente dicho reclamo, todo lo que me lleva a proponer la confirmación de lo resuelto en la anterior instancia. 10. Que atento el resultado que se propicia y lo dispuesto por el art. 130, CPC, las costas se imponen al recurrente… .
Los doctores Jorge Miguel Flores y Rubén Atilio Remigio adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por ello y por unanimidad
SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la demandada y confirmar la sentencia en todo lo que decide, con costas al apelante.
Javier V. Daroqui – Jorge Miguel Flores – Rubén Atilio Remigio ■
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