DAÑOS Y PERJUICIOS (Reseña de fallo)

LOCACIÓN. Rotura de caño. Destrucción parcial del inmueble locado. RESCISIÓN DEL CONTRATO. Resolución por imposibilidad de uso y goce. Responsabilidad por caso fortuito. OBLIGACIONES DEL LOCADOR. Procedencia de la demanda Relación de causa Contra la sentencia que hizo lugar parcialmente a la demanda de daños y perjuicios –deducida por el locatario de un inmueble dado en locación– en contra de las demandadas y que rechazó igual pretensión deducida en contra del citado como tercero –consorcio de propietarios demandado–, interpuso recurso de apelación la demandada. Se agravia porque las partes convinieron expresamente que son a cargo del locatario las reparaciones necesarias para mantener la unidad en perfecto estado y restituirla en idénticas condiciones, cualquiera fuere la causa y naturaleza del deterioro, cláusula que tiene plena validez legal. Expresa que la demanda debió ser dirigida en contra del autor del daño como así también contra quien no advirtió la rotura del caño de ingreso al edificio vecino. Asimismo, se queja de la condena a la co-demandada sosteniendo que carece de relación con los actores, y que el fundamento esgrimido de que el actor depositaba los pagos parciales, aparentemente de alquiler, en una cuenta de su titularidad no significa que sea responsable por el daño causado por un tercero. Manifiesta que así como se eximió de responsabilidad al consorcio demandado –lo cual cuestiona–, debió ser aquélla eximida de responsabilidad, máxime dado que uno de los caños rotos era responsabilidad de aquél. Doctrina del fallo 1– La cláusula contractual que dispone que el locatario se obliga a mantener la unidad y restituirla en perfecto estado siendo a su cargo la reparación de elementos que fuere menester realizar para el cumplimiento de la obligación referida y cualquiera fuere la causa y naturaleza del deterioro, responde a principios sustanciales de efectivo vigor y no merece reproche alguno. Dicha previsión contractual importa una renuncia de derechos y como tal debe ser interpretada restrictivamente. (Voto, Dr. Remigio).

2– Teniendo el locatario sólo la tenencia del bien para imponerle una carga extraordinaria, como es la de soportar las consecuencias del caso fortuito o de los hechos de terceros, resulta preciso una estipulación explícita que no permita dudar que ha existido intención de obligarse en esos términos. No surgiendo en forma clara e indubitada dicha voluntad, la solución otorgada por el a quo resulta compatible con los principios elementales que rigen toda la materia de obligaciones –buena fe, moral y buenas costumbres–. Máxime habiendo el locatario comunicado fehacientemente el siniestro al locador en forma inmediata, emplazándolo para que asuma su obligación de mantener el inmueble en buen estado efectuando las reparaciones necesarias para poder utilizarlo para el fin locado y rescindiendo el contrato ante la inacción injustificada de aquél. (Voto, Dr. Remigio).

3– Si bien el inquilino está obligado a indemnizar todos los daños que haya sufrido la cosa alquilada y que hubieran podido evitarse de haberse adoptado las medidas precautorias adecuadas, el pensamiento del Codificador se orientó en el sentido de asegurarle a aquél que durante el tiempo de la locación no podría ser afectado en el uso y goce de la cosa, siendo de cuenta suya la prueba de que los daños se deben al vicio o defecto de la cosa o a fuerza mayor o que son de aquellos que se producen normalmente por el uso correcto de ella. (Voto, Dr. Remigio).

4– El art. 1516, CC, siguiendo el principio de que las cosas se deterioran para su dueño, impone a cargo de éste reparar aquellos daños que provengan de hechos externos e insuperables no imputables al inquilino y que constituyan supuestos de fuerza mayor o caso fortuito, disponiendo el art. 1517, CC, que son considerados caso fortuito a cargo del locador las reparaciones de los deterioros causados a la cosa locada por terceros sin culpa del locatario. Por su parte, el art. 1522, CC, distingue entre destrucción parcial y simples deterioros; en el primer caso, el inquilino tiene la opción entre resolver el contrato o pedir la disminución del alquiler, en tanto en el segundo sólo tiene el derecho de reclamar la reparación del daño. (Voto, Dr. Remigio).

5– En autos, no tratándose los deterioros de reparaciones menores, ordinarias o de mantenimiento a cargo del locatario, dicha obligación pesaba en cabeza del locador. Ello, sin perjuicio de las acciones que este último pueda tener con relación al autor o autores del hecho ilícito. (Voto, Dr. Remigio).

6– En materia contractual y particularmente “locativa” corresponde independizarse de lo que disponga tal o cual artículo que tenga que ver con la responsabilidad extracontractual. En esta materia debe irse al principio de la locación de cosas en general que sienta un criterio de responsabilidad fundado en el concepto objetivo de riesgo y que atribuye toda responsabilidad al locador con la sola excepción del caso de culpa del locatario. (Voto, Dr. Flores).

7– No hay contradicción entre los arts. 1528 y 1529, CC, y el art. 1517, CC. Si se atiende a las fuentes de cada uno de los dichos artículos, a los casos que contemplan, a su ubicación dentro del Código y al fundamento al que responden, se desprende que tienen una esfera independiente de aplicación y la solución que postulan no choca entre sí. En materia de locación es de aplicación el principio de que las cosas se deterioran, se mejoran o se pierden para sus dueños. El propietario, por el solo hecho de serlo, sufre en la locación, como en cualquier otro contrato donde no hay transmisión de dominio, los riesgos de la cosa, y es eso lo que ha querido establecer el art. 1517, CC. Mientras que en los arts. 1528 y 1529, CC, es la persona o las cosas del inquilino o los frutos los que han sufrido el daño, del que no debe responsabilizarse al locador porque además de serles extrañas se encuentran sometidas a la activa vigilancia del inquilino. (Voto, Dr. Flores).

8– El art. 1517, CC, que acertadamente aplica el a quo , comprende los hechos de terceros cuando causan daño a la cosa de pertenencia del locador a quien se supone propietario. Por ello, sería absurdo responsabilizar al inquilino si se pusiera sobre sus espaldas, sin razón que lo justifique, los riesgos inherentes a la propiedad. (Voto, Dr. Flores).

Resolución Acoger parcialmente la apelación incoada por la parte demandada, dejando sin efecto la condena a la Sra. Dalila Caplan, conforme se expuso en los Considerandos III y VI, morigerando asimismo al 25 % la estimación de la pérdida de chance. Imponer las costas, en ambas instancias, en un 50 % a cargo de la actora y en un 50 % a cargo de la demandada.

16565 – C7a. CC Cba. 20/6/06. Sentencia Nº 63. Trib. de origen: Juz. 30ª CC Cba. “Corpet SRL c/ Caplan Abraham y Otros – Ordinario -Daños y Perjuicios- Otras Formas de Respons. Extracontractual”. Dres. Rubén Atilio Remigio, Javier V. Daroqui y Jorge Miguel Flores &#9632;

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