CONTRATO DE LOCACIÓN. Alquiler de puesto de feria sin ingreso propio. CONTRATO VERBAL. Ruptura intempestiva. Inaplicabilidad de los plazos mínimos. Art. 1507, CC. Rechazo de la demanda1- El contrato de locación de cosas queda concluido por el simple consentimiento de las partes (art. 1494, CC, vigente a la fecha de los hechos invocados, art. 7, CCCN).
2- La inexistencia de un contrato escrito no es óbice para concluir en la existencia de una relación locativa como la que se trata en autos. Por ello, valorando la totalidad del plexo probatorio, se entiende que entre la actora y la demandada existió una relación locativa aun cuando no quedó probada otra extensión de su vigencia que no fuera la semanal.
3- El art. 1507, primer párrafo, CC, establecía durante el tiempo de su vigencia –que coincide con el de los hechos aquí invocados– los plazos mínimos de los contratos de locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria: cuando no hubiera contrato escrito que estipulara un plazo mayor de dos años debía entenderse realizados por los plazos que fija en el segundo párrafo. Dichos plazos subsistieron hasta el dictado de la ley 23091 en virtud de la cual se estableció en dos años para las viviendas, con o sin muebles, y tres años para los comercios (art. 2). La misma norma excluyó de esos plazos mínimos las locaciones de puestos en mercados o ferias (art. 2, inc. d, ibídem).
4- “… En lo que se refiere al inc. d, sobre puestos de mercados o ferias, se entiende que el objeto del contrato es el puesto y el lugar donde está ubicado, así como el uso de los espacios comunes del mercado. Cuando el local de comercio tiene entrada independiente, no debe estimarse que es un puesto excluido del plazo mínimo, pues ése es un elemento que lo distingue en su explotación comercial del resto de los locales existentes en una galería que tiene su entrada general.”
5- No quedan dudas de que los plazos mínimos establecidos por la ley 23091 no son de aplicación para el caso de autos, en que se trata de la locación del stand de una feria sin ingreso propio, según propio texto legal. Lo que resta determinar es el plazo por el que habrían pactado las partes la locación, para lo cual debe acudirse al argumento que proporciona el tercer párrafo del art. 1507, CC.
6- El art. 1507, CC, determina que si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero su precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio. En su mérito, de los mismos recibos acompañados por la propia actora y que, pese al desconocimiento de la contraria, a ella sí le resultan oponibles, se desprende que la contratación era semanal, por lo que no puede pretender la actora ser indemnizada por la no continuidad de la locación si solo contrató el stand por el período pactado en cada recibo de pago y se agotó. No había obligación alguna de parte de la demandada mantener a la actora en la locación del puesto de la feria de su propiedad, si el plazo en cada ocasión era por una semana, como demuestra la frecuencia de los pagos.
C2.ª CC Cba. 18/4/18. Sentencia N° 40. Trib. de origen: Juzg. 24.ª CC Cba. “Delgado, María Inés c/ Mancuso, Rosa – Ordinario – Daños y Perj.- Otras formas de respons. extracontractual” (Expte. N° 5497623)
2ª Instancia. Córdoba, 18 de abril de 2018
Procede el recurso de apelación incoado por la actora?
La doctora Delia Inés Rita Carta de Cara dijo:
En estos autos caratulados: (…), venidos a este Tribunal de Alzada en virtud del recurso de apelación deducido por la actora Sra. María Inés Delgado en contra de la sentencia N° 90, de fecha 16/3/17, dictada por la señora jueza titular del Juzg. 24ª CC Cba., por la cual se dispusiera: “…Resuelvo: 1) Acoger la defensa “sine actione agit” opuesta por la demandada y en su mérito, rechazar la demanda promovida por la Sra. María Inés Delgado en contra de la Sra. Rosa Mancuso. 2) Imponer las costas a la accionante vencida. (art. 130, CPC) 3) [Omissis]”. I. Contra la sentencia (…), dictada por la Sra. jueza titular del referido Juzgado, interpone recurso de apelación la actora, que es concedido. Radicados los autos en esta Sede, expresa agravios la actora, que son respondidos por la demandada. Dictado el decreto de autos y firme, queda la causa en estado de resolver. II. La sentencia bajo examen contiene una adecuada relación de causa que satisface las exigencias legales, por lo que a ella se efectúa remisión. III. El memorial de agravios de la apelación deducida por la parte actora admite el siguiente compendio: Refiere la presentante –previa mención de los antecedentes del litigio– que el fallo en recurso se aleja de las constancias objetivas de la causa y presenta absoluta incongruencia y contradicción entre los considerandos y la parte resolutiva al construirse desde un distinto presupuesto fáctico. Que sostuvo que había locación, que no había un contrato escrito y que la actora desarrollaba una actividad comercial dentro del local de la demandada; que, sin embargo, resolvió acoger la defensa sine actione agit y rechazar la demanda promovida. Asevera que, de tal modo, se ha fallado en contra de las constancias objetivas de la causa; que por ello es que se advierten contradicciones flagrantes que afectan insanablemente la congruencia de la resolución, con eficacia nulificante, lo que pide se declare. Que como colofón y último agravio dice que la resolución impugnada incumple palmariamente con la norma del art. 155, Const. Prov., la cual exige “fundamentación lógica y legal” y cuya reglamentación legal fulmina con la nulidad la resolución que incumpla el mandato constitucional (art. 326, CPC), como ocurre en autos. Pide costas. IV. La apelada –a su turno– plantea la deserción técnica de la impugnación. Luego contesta agravios y solicita, a mérito de las argumentaciones que expone, el rechazo del recurso, con costas. V. [Omissis]. VI. Se procede a la consideración de las quejas esgrimidas por la actora, las cuales controvierten todos los aspectos del fallo que le resultan desfavorables a su parte. Puede adelantarse que la motivación de primer grado no se comparte; empero, aun ello así, se propiciará la desestimación de la apelación y confirmación de aquél, por fundamentos distintos a los del pronunciamiento bajo examen. La Sra. jueza a quo principia su proveimiento diciendo que la actora promueve acción en contra de la accionada requiriendo la suma de $133.000 en concepto de resarcimiento por los daños y perjuicios generados por la ruptura intempestiva del contrato de locación que la vinculaba con aquélla, conforme el cual era locataria de cinco estands en la “Feria Félix”, sita en Avda. Alem N° 3179, barrio Villa Azalais. Agrega que la demandada, a su turno, niega los hechos y la existencia de dicho contrato; que opone defensa de falta de acción. Al seguir, la iudex realiza una descripción de las características de la relación que vinculó a las partes calificándola como locativa, a saber: que lo hacen sin contrato “escrito” o, en otras palabras, que la “contratación” es “verbal”; que el pago se efectúa el día estipulado con la Sra. Mancuso en un local de venta de zapatillas emplazado delante del lugar; que el carácter de “puesteros ambulatorios” o “feriantes ambulantes” a que aluden los testigos refiere a la posibilidad que ellos tenían de retirar las cosas en cualquier momento y trasladarse a otro lugar –fundamentalmente en temporada estival–. Se comparte con la a quo –a partir de los testimonios que menciona y que fueron consultados nuevamente– que la informalidad regía en la contratación de los señalados, sobre todo en lo referente a la modalidad de instrumentación –verbal–. Ahora bien, a diferencia de la primera jueza, la suscripta considera que en la especie existe prueba suficiente que permite concluir en la existencia de una relación locativa entre la actora y demandada. Debe destacarse que el contrato de locación de cosas queda concluido por el simple consentimiento de las partes (art. 1494 CC, vigente a la fecha de los hechos invocados, art. 7, CCCN). Al respecto se ha dicho: “Perfeccionamiento del contrato. Por ser contrato consensual, la locación se perfecciona con el mero consentimiento de las partes sobre sus elementos esenciales, el que puede ser prestado de forma tácita, sin necesidad del cumplimiento de formalidad alguna”. “Habitualmente se celebran contratos de locación de cosas sin siquiera expresar por escrito tal acto, por ejemplo, cuando en lugares de veraneo se alquila una bicicleta, un caballo, etc.; y en muchos supuestos el consentimiento se presta en forma tácita, no expresa, ya que ciertas cosas se exhiben en la vía pública o en los comercios con indicación del precio del arrendamiento por el tiempo establecido por quien las pone a disposición del probable locatario. En dicho caso resulta común que el simple hecho de tomar la cosa importa conformidad y queda celebrada la correspondiente locación, por la que se abona a su vencimiento –realizado el uso y goce– el precio preestablecido del que se tenía conocimiento, habiéndolo aceptado en forma tácita.” (Cód. Civ. Comentado, Belluscio, Augusto C., Ed. Astrea, Bs. As., 1998, pág. 219). Señala igualmente la referida obra: “Características del consentimiento. Según la postura mayoritaria, el consentimiento en el contrato de locación debe recaer en cinco puntos fundamentales: a) sobre la cosa objeto de locación y sobre sus cualidades sustanciales…; b) sobre el uso y goce para el cual la cosa es locada…; c) sobre el precio de la locación…; d) sobre el plazo o tiempo en que la locación tendrá efecto. Por ser también el tiempo un elemento esencial para tener en cuenta, a pesar de haber sido omitido en la definición del codificador en el art. 1493, si las partes difieren a su respecto, no existirá el acuerdo necesario para que quede concertado el contrato. Este vacío está superado en la normativa de las locaciones urbanas o rurales, ya que el legislador, en las respectivas leyes, habla de plazos mínimos por los cuales se entiende realizado el contrato aun sin que las partes lo hayan estipulado y aun cuando hubieren fijado un tiempo menor; e) sobre la naturaleza misma del contrato.” (págs. 219/220). “Forma. La locación de cosas es no formal… incluso la de inmuebles, hasta la sanción de la ley 23.091…”. “…La jurisprudencia, con tal alcance (arts. 1191 y 1193, CC), ha establecido que la locación no tiene señalada formalidad específica, y que es no solemne y ni siquiera formal…” (pág. 222). De tal modo, la inexistencia de un contrato escrito no es óbice para concluir en la existencia de una relación locativa como la que se trata en autos. Por ello, valorando la totalidad del plexo probatorio, se entiende que entre la actora y la demandada existió, como se dijo, una relación locativa aun cuando no quedó probada otra extensión de su vigencia que no fuera la semanal. Cabe reparar en que el escrito de demanda, pese a la minuciosa relación de hechos que contiene, no consigna el término contractual que estima (pretende) la parte habría estado pactado. Adviértase que el escribano René Mario Bernasconi, titular del Registro N° 620 de esta Ciudad, a quien se le encomendara la constatación de la falta de funcionamiento de los cinco estands de la Feria Félix que como objeto de la locación se atribuye la Sra. Delgado, efectivamente se constituyó en dicho lugar, el día 3/2/2010, según da cuenta la Escritura Pública N° Seis, Sección B, por lo que su contenido hace plena fe de los hechos que allí se refieren en tanto no surge argüido de falso (art. 993, CC). Así pudo constatar que estaba presente la requirente –María Inés Delgado– “…en el primer sector del local luego del ingreso, el que ocupa con mostradores de madera y vidrio, e indumentaria dispuesta en exhibición en las paredes del local, quien a mi llegada se dirige al local de al lado, desde donde viene con una persona que dice ser la encargada de la feria y llamarse Liliana sin dar su apellido. Impongo de mi cometido a dicha persona, quien le dijo a María Inés Delgado que como ya se lo hizo saber por carta documento, no puede seguir con su actividad dentro del local por decisión de la propietaria y que debe retirarse antes de las 13 del día de la fecha. María Inés Delgado le insiste que es su voluntad y tiene derecho a seguir con su actividad comercial, la encargada le insiste en que debe retirarse, que no puede seguir con su actividad comercial y le exige sacar la mercadería de exhibición, guardarla en cajas y retirarla ahora o por la tarde, en este último caso con inventario previo. María Inés Delgado le responde que habiendo sido conminada a retirarse, procederá a hacerlo bajo reserva de sus derechos y a retirar la mercadería en este momento, e inmediatamente comienza a guardar la mercadería en cajas y bolsas en presencia de la encargada. Luego de lo cual la requirente me solicita que dé por terminada la presente, lo que así realizo.” Asimismo deja constancia el notario de la presencia de personal policial (Sargento Primero Moyano, Marcelo), quien le manifestó haber concurrido por solicitud de la encargada y se retiró antes del cierre de la constatación. Ahora bien, el relato de lo ocurrido en la fecha ya mencionada y por ante el fedatario, refrenda adecuadamente la existencia de la locación, tal como alega la actora. El propio actuario vio cómo la Sra. Delgado procedía a guardar la mercadería del estand, actitud por completo impropia para toda otra persona que no fuera el titular del comercio allí ubicado; quién sino su propietario puede disponer de tales enseres, ello a vista y paciencia de la persona que aceptó participar de la constatación y se atribuyó a sí misma el carácter de encargada de la feria y dijo llamarse “Liliana”. En tal oportunidad, esta última ratificó la intimación de retirarse del estand, según consta expresamente en el texto de la escritura, lo que brinda plausibilidad a las referencias de demanda. Como contrapartida necesaria da cuenta de la mala fe procesal de la demandada, al desconocer insinceramente hechos y circunstancias verdaderamente ocurridos (art. 83, CPC). Por último, todo aconteció en presencia de personal policial, lo que excluye temor o amedrentamiento por parte de la encargada, que la llevara tolerar la actuación del notario, menos aún, de la misma actora, pues –en su caso– contaba con el auxilio de la fuerza pública. Cabe volver sobre la actuación de la señora Liliana, quien –se reitera– se presentó como encargada el día de la constatación. La actora se refirió a ella en su demanda, identificándola como Liliana Cipriani, pariente o vinculada por alguna relación familiar y/o afectiva con la demandada y a quien ésta le delegó el funcionamiento de la feria. La relación de la Sra. Liliana Cipriani con la dueña de la feria, la aquí demandada Sra. Rosa Mancuso, ha quedado corroborada por los dichos de los testigos, aun cuando desconocen su condición de encargada de lugar: “…que es la nuera de doña Coca. Que no es propietaria o copropietaria de la feria, y que no toma decisiones respecto de la feria… a veces la acompaña en el local que está al lado de la feria… que no ejerce ninguna función en la feria, ni siquiera en carácter de empleada o contratada por la Sra. Rosa Mancuso…”; “… que conoce a Liliana, que es la nuera de la Sra. Coca refiriéndose a la Sra. Mancuso. Pero que ella no tiene nada que ver con la feria, que ellos la ven que va y la ayuda o visita a Mancuso, pero que no tiene que ver con la feria…”; “…que conoce a la Sra. Liliana Cipriani, porque es nuera de la Sra. Mancuso… Que la Sra. Cipriani no es propietaria ni copropietaria, sino que la dueña es la Sra. Mancuso”. Sin perjuicio de no reconocer a la nombrada como encargada de la feria (extremo que su misma actuación demuestra que ello era de tal modo; ver nuevamente constatación notarial), los testigos sí refieren conocer a la actora por su presencia en la feria: “…La testigo dijo que siempre estuvo en la feria con la madre de la Sra. Delgado. Preguntada por el Dr. Fernández acerca de si la testigo veía a la Sra. Delgado en la feria, la testigo afirma que solo la veía algunas veces y que no le consta que la señora María Inés Delgado haya sido titular de algún puesto o estand porque no conocía sobre los papeles…”; “…que la Sra. María Inés Delgado es la hija de la Sra. Gloria que alquilaba un puesto en la feria… que no sabe si la Sra. Delgado tenía algún contrato de locación. Que tampoco sabe si la Sra. María Inés Delgado tenía algún estand, porque eso se trata directamente con la dueña…”. Nótese que la testigo que depone –Sra. Eliana Cristina Romero– principia diciendo que conoce a la Sra. Inés por el negocio, por tener un puesto en la feria y luego dice aclarar que el negocio lo tenía la madre de la Sra. Delgado –Sra. Gloria– y que la Sra. Inés iba a trabajar y que ello lo sabe porque la madre es la que entró en la feria y quien tenía relación con el resto de los puesteros aclarando, nuevamente, que la Sra. Inés Delgado ayudaba a trabajar a su madre quien tenía sólo el puesto de adelante. A más de ello, el testigo Rodolfo Rodríguez expone que la señora Delgado tenía un puesto en la parte de adelante de la feria, que él, de su parte, estaba bien al fondo de la feria, al último; que aparte de ella estaba la madre, la Sra. Gloria, y que no puede afirmar quién era la titular del puesto pero que siempre veían a la Sra. Gloria. Como puede advertirse, intentan afanosamente corroborar la versión de la demandada pese a las incoherencias en que incurren, lo que resulta comprensible desde que todos los testigos manifiestan tener (al tiempo de la declaración) un puesto en la feria, lo cual y atento la modalidad instrumentada, los torna por completo dependientes de la exclusiva voluntad de la propietaria del complejo, quien de verse desairada eventualmente podría reclamarles la inmediata devolución del puesto, con incidencia directa e inmediata en su desarrollo comercial y fuente de ingresos. Ello aminora notablemente su valor de convicción en el punto. Por otra parte, coinciden los deponentes en afirmar que conocen a la Sra. Delgado por su presencia en la feria así como también a su madre, y mientras que algunos dudan en la titularidad del negocio, otros creen que es de la madre de la accionante. Aun cuando se excluya la circunstancia antes mencionada, puede agregarse que dicha cuestión puede plausiblemente no ser conocida por los terceros ajenos al vínculo contractual, el cual trasciende del hecho de quien o quienes concurren con mayor asiduidad a la feria. Lo cierto es que los testimonios obrantes en autos no alcanzan a excluir a la actora como locataria, menos si se repara en lo acontecido el día 3/2/10 (constatación notarial). A la presencia de la Sra. Delgado en la feria y su actuación en la desocupación del puesto se suma la circunstancia de que consta como contribuyente en el impuesto a los Ingresos Brutos en los rubros venta al por menor de ropa interior, medias, prendas para dormir y para la playa, venta al por menor de indumentaria para bebés y niños y venta al por menor de prendas y accesorios de vestir no clasificados en otra parte, excepto calzado, artículos de marroquinería, paraguas y similares desde el 11/7/07 al 30/4/10 y que en el estand se exhibía indumentaria. Todo ello impone concluir que la titular del puesto ubicado en la Feria Félix era de la accionante y no de su madre, independientemente de quién lo atendía con mayor asiduidad. En nada resta validez a la inscripción en los rubros mencionados la determinación de un domicilio diferente al de la feria, pues una cosa es el domicilio real y/o fiscal y otra muy diferente, el del cumplimiento efectivo del giro comercial; la coincidencia no resulta impuesta ni por la legislación civil ni la normativa tributaria. Por otra parte, no ha quedado acreditado que hayan sido cinco los locados por la actora. El escribano y los testigos de manera coincidente se refieren a un solo estand y los recibos acompañados por la actora, si bien fueron negados por la demandada, la primera que no podría desconocerlos es la propia actora, refieren a “puesto” de manera singular. De tal modo, los elementos incorporados a la causa imponen que entre actora y demandada existió una relación locativa respecto de un puesto de la Feria Félix. No obstante ello así, la pretensión indemnizatoria –cuestión diferente a la anterior– no justifica recibo por los fundamentos que exponen a continuación. El art. 1507, primer párrafo, CC, establecía durante el tiempo de su vigencia que coincide con el de los hechos aquí invocados, los plazos mínimos de los contratos de locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria: cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años debe entenderse realizado por los plazos que fija en el segundo párrafo. Dichos plazos subsistieron hasta el dictado de la ley 23091, en virtud de la cual se estableció en dos años para las viviendas, con o sin muebles, y tres años para los comercios (art. 2). La misma norma excluyó de esos plazos mínimos a las locaciones de puestos en mercados o ferias (art. 2, inc. d, ibídem). “…Al establecer la ley 23091 plazos mínimos para la locación de dos (viviendas con o sin muebles) y tres años (para otros destinos: industria, comercio y profesionales), ha dejado sin efecto los dos primeros párrafos del artículo que comentamos, pero quedaron vigentes los que le siguen, tercero y sucesivos. El párr. 3°, que se refiere a casas y piezas amuebladas, solo tiene ahora operatividad si se trata de locaciones no destinadas a vivienda… En lo que se refiere al inc. d, sobre puestos de mercados o ferias, se entiende que el objeto del contrato es el puesto y el lugar donde está ubicado, así como el uso de los espacios comunes del mercado. Cuando el local de comercio tiene entrada independiente, no debe estimarse que es un puesto excluido del plazo mínimo, pues ése es un elemento que lo distingue en su explotación comercial del resto de los locales existentes en una galería que tiene su entrada general.” (Belluscio, Augusto C., obra ya citada, pág. 280). No quedan dudas de que, de tal modo, los plazos mínimos establecidos por la ley 23091 no son de aplicación para el caso de autos en que se trata de la locación del estand de una feria sin ingreso propio (conforme dichos del Esc. Bernasconi y testigos), según propio texto legal. Lo que resta determinar es el plazo por el que habrían pactado las partes la locación, para lo cual debe acudirse al argumento que proporciona el tercer párrafo del ya mencionado art. 1507, el cual determina que si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio. En su mérito, de los mismos recibos a que se hizo referencia en forma precedente, acompañados por la propia actora –y que pese al desconocimiento de la contraria, a ella sí le resultan oponibles–, se desprende que la contratación era semanal, por lo que no puede pretender la actora ser indemnizada por la no continuidad de la locación si solo contrató el estand por el período pactado en cada recibo de pago y el mismo se agotó. No había obligación alguna de parte de la Sra. Mancuso de mantener a la Sra. Delgado en la locación del puesto de la feria de su propiedad, si el plazo en cada ocasión era por una semana, como demuestra la frecuencia de los pagos. Por consiguiente, la procedencia de la defensa de falta de acción no se comparte, empero la desestimación de la demanda luce correcta en función de lo expuesto. En consecuencia, corresponde rechazar el recurso de apelación incoado por la actora y mantener la desestimación de la demanda, con fundamentos diversos a los expuestos en primer grado. No obstante la solución que propicio y aun cuando se pudiera entender que la demandada debe indemnizar a la actora por la no renovación de la locación, obiter dicta, cabe aseverar que ello no sería viable atento la incuria probatoria de la actora, omisión que –en su caso– privaría de respaldo la pretensión resarcitoria que dice tener. No ha probado el valor de las estructuras que dice haber instalado, ni los ingresos percibidos y de los que se vio privada, ni el tiempo que le habría llevado o le llevó asentarse en otra feria, a más de que del informe de la Dirección de Rentas surge que la accionante solicitó la baja definitiva pocos meses después de los hechos que señala. Nótese que en autos la carga de la prueba recaía sobre la propia actora, quien ha sido negligente en su producción al no arbitrar los medios necesarios para dar sustento a su requerimiento. VII. Las costas corresponde sean impuestas a la parte apelante, atento su condición de vencida (art. 130, CPC). VIII. [Omissis] En tal sentido dejo expedido mi voto.
La doctora Silvana María Chiapero adhiere al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
A mérito del resultado del Acuerdo que antecede y lo dispuesto por el art. 382, CPC,
SE RESUELVE: I. Rechazar el recurso de apelación incoado por la parte actora y, en consecuencia, confirmar la sentencia N° 90, de fecha 16/3/17, en cuanto desestima la demanda por los fundamentos aquí expuestos. II. Imponer las costas al apelante. III. [Omissis].
Delia Inés Rita Carta de Cara – Silvana María Chiapero■
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