DAÑOS Y PERJUICIOS

Rotura de cañería. Vivienda en estado de habitabilidad precaria. Reparaciones necesarias. PRIVACIÓN DE USO. Monto de alquiler, rescisión anticipada, mudanza y honorarios de corredor inmobiliario: Admisión. Valores a la fecha de la pericia. INTERESES. Dies a quo . Tasa pura. DAÑO MORAL. Procedencia Relación de causa En autos, por sentencia N° 366 de fecha 8/9/16, la a quo resolvió: “Hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios y en consecuencia condenar a Aguas Cordobesas SA a abonar a la actora la suma de $368.883,21, más intereses. En contra del decisorio transcripto, la actora interpone recurso de apelación. Cuestiona como primer agravio el monto de la condena por privación de uso, el que –señala– fue menor que lo reclamado. Tras repasar lo requerido por su parte en la demanda, lo que resulta de la pericia oficial, la concreción efectuada en los alegatos respecto al rubro y lo resuelto por la sentencia de primera instancia, señala que la sentencia no dio fundamento alguno, expreso, concreto y suficiente de las razones por las cuales no recibió la pretensión en los términos en que fue concretada en el alegato. Afirma que simplemente se decidió que el rubro pretendido debía prosperar solamente por el valor del alquiler por un período de tres meses, sin dar motivo o razón alguna de por qué no acogió la totalidad del rubro en el modo en que fue solicitado, contemplando el tiempo mínimo por el cual deberá abonar el alquiler su parte (seis meses), la multa que deberá abonar al locador por la rescisión anticipada (1,5 meses), el costo de la inmobiliaria (5% del valor total del alquiler) y el costo de los viajes de mudanza. Señala que es contradictorio e incoherente que se haya aceptado en la resolución la imposibilidad de hacer uso de la vivienda, la necesidad de abandonar el inmueble temporalmente y, por otro lado, se haya mandado a abonar todas las consecuencias patrimoniales disvaliosas que se generan indefectiblemente y de manera directa por la necesidad de abandonar el inmueble. Explica que si la actora debe abandonar su vivienda, debe también buscar otra para su familia, lo que no tiene por qué hacer por sí misma. Señala que la búsqueda de una vivienda sustituta es una labor engorrosa, que lleva tiempo y tiene riesgos que deben ser asumidos por la demandada. Refiere que ese trabajo es el que profesionalmente realiza una inmobiliaria que conoce el mercado a la perfección y tiene datos de la oferta y la demanda. Sostiene que debe considerarse que su representado es una persona de sexo femenino, ama de casa, sin estudios completos, que vive austeramente en un barrio humilde con su esposo e hijas. Considera discriminatorio que en esas condiciones no se condene a la demandada a abonarle los costos de esa búsqueda, entre los que están los que le cobrará cualquier inmobiliaria que la realice. Critica que no se hayan incluido los gastos de mudanza, siendo que la sentencia admitió que es necesario que abandone la vivienda. Postula que de ello se sigue que no es necesario solo buscar otra vivienda sino llevar sus muebles, que le son absolutamente necesarios para vivir ella y su familia. Esgrime que está claro que el costo de alquiler mensual de $3.000 presupuestado es por una vivienda similar a la de la actora humilde, de barrio y sin muebles. Señala que el alquiler de una vivienda con muebles tiene un costo mucho más amplio, que duplica o triplica los precios brindados por el experto. Cuestiona si es factible encontrar en el mercado quien quiera alquilarle solamente por el breve período de tres meses al mismo valor de $3.000, sabiendo que vencidos esos meses tendría que buscar otro inquilino. Refiere que si consideráramos un alquiler temporario de solamente tres meses, en el caso tendría un costo mucho más alto, que duplique o triplique lo normal. Adita que solo podrá rescindirlo a los seis meses y el locador le cobrará la indemnización prevista para rescisión anticipada equivalente a 1,5 meses. Menciona que su parte no tiene ninguna otra opción legal y real. Como segundo agravio cuestiona el dies a quo de los intereses fijado para los rubros reparaciones edilicias, desvalorización venal y privación de uso. Peticiona que se fijen desde la fecha del siniestro, que es la fecha que ha sido determinada en primera instancia para el rubro daño moral. Sostiene que no ha expresado la sentenciante los motivos por los cuales fijó los intereses de los rubros reparaciones edilicias, desvalorización venal y privación de uso desde mayo de 2015 (fecha de los valores tomados en la pericial oficial). Destaca que la pericia no es constitutiva del daño, sino que a través de ésta se procedió a su mensuración o cuantificación, por lo cual nada motiva ni justifica el apartamiento del principio de la mora ex re. Sostiene que si se fijan en una fecha posterior se privaría a la actora damnificada del legítimo derecho a una reparación integral. Alude que nadie puede poner en duda que la obligación de reparar el daño extracontractual nace en el mismo acto que es provocado y, si en ese momento dicha obligación no se cancela, el deudor queda de pleno derecho constituido en mora a partir de tal acontecimiento. Respecto del rubro desvalorización venal, aduce que si en los daños y perjuicios la mora se produce ex re, los intereses por la tardanza en el pago de su resarcimiento deben correr desde la fecha de su causación. Alega que resulta del todo injustificada la fecha de su cuantificación fijada en la sentencia recurrida, por lo que deberá ordenarse que los intereses corran desde el hecho. Agrega con relación al rubro privación de uso que el derecho de la actora a que se le repare su vivienda y, por ende, el derecho a que se le abonen los gastos de privación de uso que generan esas reparaciones nació en el mismo momento en que sufrió los daños, por lo que la privación de uso, por el tiempo que duran las reparaciones le es debida por la demanda desde aquella fecha: la de causación del daño. Peticiona como agravio subsidiario se fije una fecha intermedia para el rubro de reparaciones intermedia entre la causación del daño y la actualización de la pericia. La demandada resiste la apelación y solicita su rechazo. Asimismo, plantea recurso de apelación cuestionando como única crítica a la resolución recaída en la causa la errónea admisión del daño moral. Refiere que no existe prueba dirimente para probar dicho daño. Doctrina del fallo 1- Un repaso de las constancias de autos permite tener por acreditado –según lo expuesto por el perito oficial en su informe– que para efectuar las reparaciones pertinentes es necesario que el inmueble se encuentre desocupado por un plazo de 90 días corridos. Durante ese plazo en que la accionante se verá privada de su residencia es necesario reconocerle el derecho a una vivienda sustituta, la que por regla debe ser de características equivalentes a la que es de su propiedad. 2- Para cuantificar la indemnización por privación de uso, en el rubro de sustitución de la vivienda, el actor propuso un mecanismo que no fue cuestionado por la parte y que, por otra parte, resulta razonable. En consecuencia, no estando cuestionada esta metodología, debe estarse a ella para fijar la indemnización, la que ascenderá al monto equivalente a siete meses y medio de alquiler, en razón del plazo mínimo de ejecución de contrato de locación normal con más la indemnización prevista por la rescisión anticipada, para lo cual deberá tomarse la suma de $ 3.000 fijada por el perito por el alquiler de un inmueble de similares características. 3- No se desconoce que ha quedado establecido en el CCCN, que es el que regirá eventualmente la relación locativa del actor cuando proceda a efectuar las reparaciones de su hogar, que dicho plazo mínimo ha sido dispuesto en beneficio del locatario y que, en consecuencia, puede renunciarlo si está en tenencia de la cosa (cfr. art. 1198). Sin embargo, esta posibilidad no habilita a que el locatario pueda sin más prescindir del plazo mínimo y desocupar el inmueble sin ningún tipo de consecuencia. El art. 1221, CCC, de igual modo que lo hacía la anterior ley 23091, reconoce en cabeza del locatario la facultad de rescindir anticipadamente el contrato, exigiendo una notificación al locador y el pago de una indemnización. 4- En el caso de decidir el locatario la rescisión del vínculo, se le reconoce al locador una indemnización, la que se encuentra tarifada legalmente y que en general será inferior a la que correspondería de computarse el tiempo restante de ejecución del contrato. Por otra parte, para hacer uso de esta facultad resolutoria es necesario que haya transcurrido el plazo mínimo de ejecución contractual de seis meses; ya que si bien se podría ejercer la facultad rescisoria antes de dicho plazo en tal caso la indemnización deberá incluir los periodos locativos hasta dicho plazo mínimo y demás obligaciones asumidas por el locatario (por ej: pago de expensas, costo fijo de los servicios, etc.). 5- El perito oficial ha señalado en su pericia que necesariamente deberán realizar dos viajes de mudanza, que ascienden a $3.000 cada viaje, según los costos de la mayoría de las empresas de la ciudad para una vivienda como la de la actora. Ninguna prueba en contrario se ha producido en la causa, con lo cual corresponde tener por acreditado el derecho a la indemnización por el rubro mudanzas solicitado en la demanda. A tal fin y de acuerdo con lo informado por el perito, debe fijarse el monto por las mudanzas de ida y de vuelta en la suma de $6.000. 6- No hay motivos para exigir a la actora a que, personalmente, asuma el proceso de búsqueda de un inmueble de similares características al que tiene. Es otra práctica común de uso generalizado la intervención, casi necesaria, de estos profesionales –corredores inmobiliarios– que, a su vez, generan nuevos gastos. Debemos tener presente que son gastos razonables y derivados del hecho dañoso (pérdida ocasionada por la demandada) que obliga a la accionante a tener que abandonar la comodidad de su hogar y padecer todas la molestias relativas a obras de reparación y su mudanza a una nueva vivienda, hasta que pueda regresar. Por ello el rubro debe ser igualmente acogido. 7- En cuanto al monto de los honorarios o comisión a devengar, el art. 83 inc. 1, Lp 7191, establece como escala mínima para las locaciones urbanas: Locaciones urbanas: 5% del monto del contrato a cargo del locatario. Locaciones por temporada: 10% del monto del contrato, a cargo de cada parte, estando prohibido al profesional según lo prevé el art. 15 inc. d, efectuar descuentos, bonificaciones o reducciones de honorarios en violación al arancel. En consecuencia, corresponde acordar en concepto de honorarios para la contratación de un corredor inmobiliario la suma de $3.600, por ser representativa de aquel porcentaje ($ 3000 x 24 x 5%). 8- En lo referido a las reparaciones edilicias, el costo de los arreglos mandado a pagar por el juez y que no ha sido objeto de cuestionamiento ha sido el determinado por el perito conforme los precios publicados en la revista Costo de Obra de mayo de 2015. Siendo ello así, corresponde adoptar la solución que propiciara el Tribunal, con su actual integración, en la causa “Sosa Baigorria, Tomás Manuel c/ Disco SA - Ordinario - Otros - Recurso de Apelación - Expte. N° 1265191/36 (Sent. N° 66 del 27/4/15), en la que, confirmando el pronunciamiento de primera instancia, se aplicó una tasa pura, desprovista de componentes inflacionarios (a razón del 8% anual), desde la fecha del evento dañoso y hasta aquella en que se cuantificó el perjuicio, si éste representaba valores actualizados del daño. Desde allí en adelante, se deben computar a la tasa determinada en la sentencia apelada (tasa pasiva que publica el BCRA con más el 2% nominal mensual), por no estar cuestionada, considerando además que desde ese momento, contempla indirectamente un ajuste por inflación. 9- Esta forma de determinar y diferenciar las tasas de interés responde adecuadamente a la crítica del apelante respecto a que el daño no fue progresivo sino concomitante con el hecho lesivo, porque su determinación económica fue realizada mucho después, a valores actualizados a la fecha en que la pericia fue realizada. De lo contrario, ésta debería haber reflejado los valores vigentes a la época del daño. 10- No se viola la regla en materia de responsabilidad resarcitoria de que los intereses moratorios se deben a partir del hecho dañoso, pues la obligación de resarcir es inmediatamente exigible a partir de ese momento (mora ex re o de pleno derecho), pero la tasa de interés no puede ser fijada prescindiendo de la forma de tarifación de ese daño cuando, como el caso, los valores están indexados, indirectamente, por la inflación ocurrida en ese período. De lo contrario, y si –como en la especie– el daño ha sido mensurado en una oportunidad posterior, corresponde calcular los intereses devengados a una tasa despojada de escorias inflacionarias hasta la cuantificación del perjuicio. 11- En el presente caso, la lesión moral resulta evidente habida cuenta las consecuencias que en la vivienda de la actora ha tenido la pérdida de la cañería de la demandada, dejándola en un estado de habitabilidad precaria. No es necesario exigir más pruebas para tener por acreditado el daño moral que las que resultan de haber tenido que vivenciar los defectos edilicios que ha sufrido su vivienda y el hecho de tener que abandonarla, por lo menos por tres meses, para que puedan realizarse las refacciones, con las molestias propias de la mudanza para instalarse en un nuevo lugar y acomodarse a las nuevas circunstancias. Con mayor razón si, conforme surge del BLSG, surge que la actora vive con su grupo familiar en un barrio muy humilde y la vivienda objeto del pleito está sin terminar, con piso de cemento alisado y paredes sin revocar y sin placares, porque, precisamente, bajo esas circunstancias y contexto socioeconómico, adquiere una mayor significación y relevancia poder tener la casa propia en condiciones dignas de habitabilidad, por el permanente esfuerzo físico y económico que es necesario llevar adelante para alcanzar ese logro. 12- En autos, no se trata de meras molestias sino de graves daños estructurales de la vivienda que objetivamente tienen idoneidad para afectar el ánimo de cualquier persona, agravados por los inconvenientes por los que se debió transitar a causa de la rotura de las cañerías de la demandada. Por ello que la condena pronunciada por la jueza está fundada y debe ser mantenida. Resolución 1) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra de la Sentencia N° 366 de fecha 8/9/16, con costas a la demandada. [Omissis]. 2) Modificar la condena por privación de uso, la que se fija en la suma de $32.100 (alquileres: $22.500, mudanza: $6.000 y honorarios corredor: $3.600). 3) Modificar el inicio de cómputo y tasa de interés para los rubros reparaciones edilicias, privación de uso y desvalorización venal, conforme surge del considerando pertinente. 4) [Omissis]. 5) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la demandada, con costas a su cargo. [Omissis]. C5.ª CC Cba. 18/4/17. Sentencia N° 44. Trib. de origen: Juzg. 50.ª CC Cba. “Ludueña, Norma Elsa c/ Aguas Cordobesas S.A. – Ordinario – Daños y Perjuicios - Otras formas de responsabilidad extracontractual - Expte. Nº 2538600/36". Dres. Joaquín Ferrer, Claudia Zalazar y Rafael Aranda &#9632; Fallo completo 2a Instancia. Córdoba, 18 de abril de 2017 1) ¿Procede el recurso de apelación de la parte actora? 2) ¿Procede el recurso de apelación de la parte demandada? PRIMERA CUESTIÓN El doctor Joaquín Fernando Ferrer dijo: En estos autos caratulados: (...), venidos en apelación del Juzg. 50.ª CC Cba., en contra de la Sentencia N° 366 de fecha 8/9/16, dictada por la Sra. Juez Gabriela Benítez de Baigorri, se resolvió: I. Hacer lugar a la demanda y en consecuencia condenar a Aguas Cordobesas SA a abonar a la señora Norma Elsa Ludueña, en el término de 10 días y bajo apercibimiento de ley, la suma de $368.883,21, más intereses de conformidad a lo expuesto en el considerando XI. II. Imponer las costas a Aguas Cordobesas S.A. III. [Omissis] I) La sentencia apelada contiene una adecuada relación de causa que cumple con las previsiones del rito, motivo por el cual a ella me remito en beneficio de la brevedad. II) En contra del decisorio transcripto, la actora por medio de su apoderado interpone recurso de apelación, que funda. Corrido traslado a los fines de contestar los agravios, es respondido por su contraria, quien solicita su rechazo. Firme el decreto de autos, queda la causa en estado de ser resuelta. III) La recurrente cuestiona como primer agravio el monto de la condena por privación de uso, el que señala, fue menor a lo reclamado. Tras repasar lo requerido por su parte en la demanda, lo que resulta de la pericia oficial, la concreción efectuada en los alegatos respecto al rubro y lo resuelto por la sentencia de primera instancia, señala que la sentencia no dio fundamento alguno, expreso, concreto y suficiente de las razones por las cuales no recibió la pretensión, en los términos en que fue concretada en el alegato. Afirma que simplemente se decidió que el rubro pretendido debía prosperar solamente por el valor del alquiler por un período de tres meses, sin dar motivo o razón alguna de por qué no acogió la totalidad del rubro en el modo en que fue solicitado, contemplando el tiempo mínimo por el cual deberá abonar el alquiler su parte (6 meses), la multa que deberá abonar al locador por la recisión anticipada (1,5 meses), el costo de la inmobiliaria (5% del valor total del alquiler) y el costo de los viajes de mudanza. Critica la falta de fundamento del rechazo implícito de la pretensión tal como se la esgrimió en el alegato, sin dar razones, violando el deber de pronunciarse sobre la totalidad del reclamo interpuesto, sea para acogerlo o para desecharlo, pero pronunciándose en fin con motivos que expliquen la decisión. Señala que es contradictorio e incoherente que se haya aceptado en la resolución la imposibilidad de hacer uso de la vivienda, la necesidad de abandonar el inmueble temporalmente y, por otro lado, se haya mandado a abonar todas las consecuencias patrimoniales disvaliosas que se generan indefectiblemente y de manera directa por la necesidad de abandonar el inmueble. Explica que si la actora debe abandonar su vivienda, debe también buscar otra para su familia, lo que no tiene por qué hacer por si misma. Señala que la búsqueda de una vivienda sustituta es una labor engorrosa, que lleva tiempo y tiene riesgos que deben ser asumidos por la demandada. Refiere que ese trabajo es el que profesionalmente realiza una inmobiliaria que conoce el mercado a la perfección y tiene datos de la oferta y la demanda. Sostiene que debe considerarse que su representado es una persona de sexo femenino, ama de casa, sin estudios completos, que vive austeramente en un barrio humilde con su esposo e hijas. Considera discriminatorio que en esas condiciones no se condene a la demandada a abonarle los costos de esa búsqueda, entre los que están los que le cobrará cualquier inmobiliaria que la realice. Critica que no se hayan incluido los gastos de mudanza, siendo que la sentencia admitió que es necesario que abandone la vivienda. Postula que de ello se sigue que no es necesario solo buscar otra vivienda sino llevar a la misma sus muebles, que le son absolutamente necesarios para vivir ella y su familia. Esgrime que está claro que el costo de alquiler mensual de $3.000 presupuestado es por una vivienda similar a la de la actora humilde, de barrio y sin muebles. Señala que el alquiler de una vivienda con muebles tiene un costo mucho más amplio, que duplica o triplica los precios brindados por el experto. Sostiene que no hay nadie que no sepa que alquilar una casa amoblada es más cara que sin muebles y es por ello que reclama el costo de la mudanza. Destaca que el perito de control de la demandada no cuestionó la existencia de los daños constatados por el experto, ni cuestionó su ubicación, ni sus características y tampoco su procedencia o los valores fijados por el perito oficial sobre privación de uso. Critica asimismo que siendo que reclamó 7,5 meses de alquiler solo le haya mandado a pagar el costo de 3 meses. Cuestiona si es factible encontrar en el mercado quien quiera alquilarle solamente por el breve período de tres meses al mismo valor de $3.000, sabiendo que vencidos esos meses tendría que buscar otro inquilino. Refiere que si consideráramos un alquiler temporario de solamente tres meses, en el caso tendría un costo mucho más alto, que duplique o triplique lo normal. Agrega que por el precio de pesos tres mil previsto, cualquier locador querrá asegurarse un contrato por un período normal de 24 meses, que es el mínimo legal obligatorio. Adita que solo podrá rescindirlo a los seis meses y el locador le cobrará la indemnización prevista para rescisión anticipada equivalente a 1,5 meses. Menciona que su parte no tiene ninguna otra opción legal y real. Transcribe numerosa jurisprudencia en apoyo de su pretensión. Como segundo agravio cuestiona el diez a quo de los intereses fijado para los rubros reparaciones edilicias, desvalorización venal y privación de uso. Peticiona que los mismos se fijen desde la fecha del siniestro, que es la fecha que ha sido determinada en primera instancia para el rubro daño moral. Sostiene que no ha expresado la sentenciante los motivos por los cuales fijó los intereses de los rubros reparaciones edilicias, desvalorización venal y privación de uso desde Mayo de 2015 (fecha de los valores tomados en la pericial oficial). Afirma que su determinación carece de fundamentación, siendo por ello nula. Destaca que la pericia no es constitutiva del daño, sino que a través de la misma se procedió a la mensuración o cuantificación del mismo; por lo cual nada motiva ni justifica el apartamiento del principio de la mora ex re. Refiere que es evidente que el daño no se produjo en la fecha de presentación de la pericia, ni en mayo de 2015. Afirma que la mora por responsabilidad extra contractual se produce cuando la víctima no es indemnizada en el mismo momento en que ocurre el hecho dañoso; por lo cual los intereses moratorios resarcen así la falta de reparación oportuna del daño y por tal motivo deben fijarse dichos intereses a partir de la producción del daño. Sostiene que si se fijan en una fecha posterior se privaría a la actora damnificada del legítimo derecho a una reparación integral. Señala que en el caso de autos se da la particularidad que los daños estaban consolidados al momento del descubrimiento de las pérdidas y con posterioridad a dicho evento no avanzaron, no se presentaron como progresivos, tal cual surge de la prueba rendida, la que repasa. Señala que el hecho dañoso, las roturas de la red, fueron descubiertas en febrero de 2012 y las pérdidas comenzaron antes de que fueran descubiertas justamente por la aparición simultánea de la mayoría de los daños de la vivienda, particularmente los de mayor importancia, que es lo que usualmente ocurre en estos casos. Refiere que ello está acreditado con solo verificar los daños que resultan de las fotografías del informe técnico acompañado a la demanda que como surge de las mismas, fueron tomadas de manera simultánea a los trabajos de reparación de Aguas Cordobesas de febrero de 2012, con las fotografías de los daños reflejados en el informe Pericial Oficial: los daños que surgen de las fotografías son prácticamente iguales. Indica que puede compararse la fotografía de fs. 20 con la de fs. 23, con la inferior de fs. 210: el daño se mantuvo prácticamente idéntico. De igual modo si comparamos la fotografía inferior de fs. 22 con la superior de fs 213. Señala que es determinante la comprobación de las cantidades mandadas a pagar en el presupuesto de reparaciones de la Pericia Oficial, con las cantidades previstas en el Presupuesto de Reparaciones del Informe Técnico. Apunta que la pericia oficial no contempló un avance de los daños previstos en el Informe Técnico acompañado a la demanda. Arguye que la fijación de la fecha de aparición y consolidación de los daños tiene una relevancia jurídica incuestionable porque a partir de la aparición de los daños la obligación es exigible y proceden desde ahí los intereses moratorios y no desde la fecha de la liquidación de los daños como se establece en la resolución impugnada. Alude que nadie puede poner en duda que la obligación de reparar el daño extra contractual nace en el mismo acto que es provocado y, si en ese momento dicha obligación no se cancela el deudor queda de pleno derecho constituido en mora a partir de tal acontecimiento. Denuncia que la no aplicación de intereses moratorios desde la fecha de la aparición de los daños constituye una transgresión al principio de reparación integral, porque implica colocar en una situación ventajosa a la demandada al no sancionar debidamente su incumplimiento. Respecto del rubro desvalorización venal, aduce que si en los daños y perjuicios la mora se produce ex re, los intereses por la tardanza en el pago de su resarcimiento deben correr desde la fecha de su causación. Alega que resulta del todo injustificada la fecha de su cuantificación fijada en la sentencia recurrida, por lo que deberá ordenarse que los intereses corran desde el hecho. Agrega en relación al rubro privación de uso que el derecho de la actora a que se le repare su vivienda y, por ende, el derecho a que se le abonen los gastos de privación de uso que generan esas reparaciones nació en el mismo momento que sufrió los daños, por lo que la privación de uso, por el tiempo que duran las reparaciones le es debida por la demanda desde aquella fecha: la de causación del daño. Cita y transcribe abundante jurisprudencia en defensa de su postura. Peticiona como agravio subsidiario se fije una fecha intermedia para el rubro de reparaciones intermedia entre la causación del daño y la actualización de la pericia. Solicita asimismo se deje sin efecto la regulación de honorarios de primera instancia. Mantiene reserva del caso federal. IV) Ingresando al primer agravio vertido, el mismo se centra en cuestionar el monto acordado en concepto de privación de uso. Cuestiona el recurrente que no se haya contemplado los costos de mudanzas, de período mínimo locativo y de comisión inmobiliaria. Adelanto mi opinión favorable al acogimiento de la pretensión. Tras un análisis de las constancias de la causa y en especial del informe pericial oficial, advierto que conforme fuera reconocido por la Sra. Juez a quo ha quedado acreditado, a partir de la pericia oficial producida, que a los fines de la reparación de la vivienda es necesario que el inmueble se encuentre desocupado por un plazo de 90 días corridos, precisando el idóneo que el alquiler de un inmueble de similares características ascendería a la suma de $3.000 mensuales. Debo advertir preliminarmente que la metodología oportunamente propuesta para cuantificar el rubro privación de uso no fue cuestionada por el demandado al contestar la demanda. En efecto, resulta que el accionado se ha ceñido a negar la procedencia del rubro y el valor locativo referido en la demanda. De igual modo al alegar se limitó a señalar que no se había acreditado privación de uso. Al dictar sentencia, el juez se limita a señalar que por el rubro privación de uso, la demandada debería asumir los costos de la renta de una vivienda sustituta, sosteniendo que de la pericia oficial resultaba que el valor locativo de un inmueble ascendía a $3.000 y que el tiempo que debe durar su desocupación es de 90 días corridos, por lo que el alojamiento de la familia en una casa de similares condiciones a la propiedad que actualmente ocupan, durante el tiempo efectivo que acarreará la reparación se estima en $9.000, monto este por el que debe prosperar el rubro pretendido. Sin embargo, ninguna mención realiza respecto de la metodología propuesta por el accionante para cuantificar el rubro. No expresa la magistrada los fundamentos por los cuales considera que corresponde rechazar lo peticionado por la parte actora respecto de que, siendo que el inmueble debía ser desocupado por al menos tres meses, debía indemnizarse la privación de uso abonando como mínimo la suma correspondiente a 7 meses y medio de alquiler al locador, ya que por ley el tiempo mínimo de alquiler para vivienda son 24 meses y el locatario está facultado para rescindir anticipadamente recién a los seis meses de alquiler debiendo en ese caso abonar al locador una indemnización de 1 mes y medio de alquiler. Nada dice el demandado en su contestación sobre este mecanismo de indemnización propuesto y tampoco nada dijo el a quo al respecto. Un repaso de las constancias de autos me permite tener por acreditado -según lo expuesto por el perito oficial en su informe- que para efectuar las reparaciones pertinentes es necesario que el inmueble se encuentre desocupado por un plazo de 90 días corridos. Durante ese plazo en que la accionante se verá privada de su residencia es necesario reconocerle el derecho a una vivienda sustituta, la que por regla debe ser de características equivalentes a la que es de su propiedad y motiva la presente acción. Para cuantificar la indemnización por privación de uso, en el rubro de sustitución de la vivienda, el actor propuso un mecanismo que no fue cuestionado por la parte, y que por otra parte, tal como se señalará resulta razonable. En consecuencia, no estando cuestionada esta metodología debe estarse a la misma para fijar la indemnización, la que ascenderá al monto equivalente a siete meses y medio de alquiler, en razón del plazo mínimo de ejecución de contrato de locación normal con más la indemnización prevista por la rescisión anticipada; para lo cual deberá tomarse la suma de $ 3.000 fijada por el perito por el alquiler de un inmueble de similares características. He señalado que el mecanismo propuesto resulta razonable. En efecto, acierta el recurrente respecto que existe un plazo mínimo en el contrato de locación urbana que en materia de locaciones urbanas es de dos años (cfr. art 1198, CCC). No desconozco que ha quedado establecido en el CCCN, que es el que regirá eventualmente la relación locativa del actor cuando proceda a efectuar las reparaciones de su hogar, que dicho plazo mínimo ha sido dispuesto en beneficio del locatario y que, en consecuencia, puede renunciar al mismo si está en tenencia de la cosa (cfr. art. 1198). Sin embargo, ésta posibilidad no habilita a que el locatario pueda sin más prescindir del plazo mínimo y desocupar el inmueble sin ningún tipo de consecuencia. El art. 1221, CCC, de igual modo que lo hacia la anterior ley 23091, reconoce en cabeza del locatario la facultad de rescindir anticipadamente el contrato, exigiendo una notificación al locador y el pago de una indemnización. Es decir, por un lado el Código ha establecido plazo mínimo de duración del contrato de locación inmobiliaria, pero, por otro lado, tal como se ha señalado, se ha morigerado su rigidez respecto del sujeto tutelado, al permitir rescindir unilateralmente el contrato, bajo ciertas condiciones. Las normas mencionadas constituyen una excepción a favor del locatario del principio del pacta sunt servanda y que encuentra su fundamento en el orden público de protección. En el caso de decidir el locatario la rescisión del vínculo se le reconoce al locador una indemnización, la que se encuentra tarifada legalmente y que en general será inferior a la que correspondería de computarse el tiempo restante de ejecución del contrato. Por otra parte, para hacer uso de esta facultad resolutoria es necesario que haya transcurrido el plazo mínimo de ejecución contractual de seis meses; ya que si bien se podría ejercer la facultad rescisoria antes de dicho plazo en tal caso la indemnización deberá incluir los periodos locativos hasta dicho plazo mínimo y demás obligaciones asumidas por el locatario (por ej: pago de expensas, costo fijo de los servicios, etc.) En tal supuesto el locador quedaría en la misma situación que si hubiera transcurrido el plazo fijado legalmente, por lo que no existirá agravio alguno (cfr. Lorenzatti, Ricardo Luis. &#147;Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. Tomo VI. Editorial Rubinzal Culzoni. Pág. 654 y 655). De manera que una vez celeb

DAÑOS Y PERJUICIOS

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