COSTAS

DIVISIÓN DE CONDOMINIO. Allanamiento. Pedido de imposición de costas a la actora. Previa oposición a la partición extrajudicial. Justificación de la promoción del juicio. Imposición por el orden causado. Procedencia
1– La acción de división de condominio presenta rasgos particulares, pues es un proceso de interés común que tiende a hacer cesar el estado de indivisión. En principio, en caso de allanamiento incondicionado y oportuno, las costas deben pesar sobre todos los condóminos –deben ser impuestas por el orden causado– de manera que resultan aplicables los arts. 130 y 131, CPC.

2– No es requisito previo para entablar la demanda de división de condominio haber intimado a las partes a dividir en forma extrajudicial, pues es un rasgo característico del condominio que cualquiera de los condóminos pueda pedir la división de la cosa común en cualquier tiempo (art. 2692, CC) y la partición puede ser realizada de cualquier modo –judicial o extrajudicialmente–, si todos están presentes, son capaces y se han puesto de acuerdo (art. 3462). Ahora bien, dicho emplazamiento constituye un presupuesto si se pretende que las costas sean soportadas por los condóminos demandados.

3– En autos, la argumentación de la demandada de que nunca se opuso a la división y que nunca existieron diferencias sobre el precio del inmueble, queda totalmente desvirtuada de la lectura de la carta documento acompañada en donde en forma expresa la accionada, además de las reclamaciones que efectúa, impugna la tasación efectuada. Es decir, se ha acreditado –como lo afirma la jueza– que no existió acuerdo sobre el precio del inmueble. Por otra parte, al contestar la demanda en forma expresa reconoce la falta de “acuerdo” que ahora niega, por lo que estaba claramente justificada la promoción de la presente acción.

4– Además, la apelante al ser demandada y allanarse a la demanda, en vez de solicitar simplemente que se integrara correctamente la litis citando a los otros condóminos, interpone excepción de defecto legal, dilatando más aún la división de condominio que afirma aceptar.

5– “…cuando quien demanda la división de condominio se ha visto obligado a recurrir a la vía judicial, ante las intimaciones sin éxito realizadas al demandado para una división extrajudicial; en tal caso, deben imponérsele las costas respectivas, pues su silencio o reticencia fue lo que motivó la iniciación del pleito, y ello aun cuando se allanara a la demanda, pues con su actitud dio lugar a la reclamación de la contraria…”.

6– La demanda promovida y acogida fue una actividad necesaria de la demandante frente a la oposición de su condómina, o a la falta de acuerdo sobre el precio.

C8a. CC Cba. 20/10/11. Sentencia Nº 177. Trib. de origen: Juzg. 4a. CC Cba. “Cortez, María Luisa c/ Cortez, Beatriz de las Mercedes – División de condominio – Expte. Nº 1321590/36”

2a. Instancia. Córdoba, 20 de octubre de 2011

¿Es justa la sentencia apelada?

La doctora Graciela Junyent Bas dijo:

Estos autos, traídos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto en contra del fallo del Sr. juez de Primera y Cuarta Nominación Civil y Comercial por el que resolvía: sentencia Nº 650 del 16/12/10: “Desestimar la excepción de defecto legal deducida [por]María Luisa Cortez y hacer lugar a la pretensión de división de condominio deducida [por] María Luisa Cortez disponiendo que se proceda a la venta del inmueble identificado como un lote de terreno ubicado en …, a nombre de José Ernesto Cortez, María Luisa Cortez, Luis Alberto Cortez y Beatriz de las Mercedes Cortez en proporción de una cuarta parte respecto de cada uno de ellos, división que se efectivizará mediante la venta del inmueble y la distribución del importe obtenido en la proporción de los derechos que a cada condómino corresponden sobre el inmueble. Las costas se imponen por el orden causado, difiriendo la regulación de los honorarios de los letrados intervinientes hasta tanto se determine la base para practicarla”; rectificada por Auto Nº 14 de fecha 9/2/11. 1. En contra de la sentencia ya relacionada cuya parte resolutiva ha sido transcripta, el apoderado de la demandada interpone recurso de apelación. Corrido traslado a la actora lo evacua a fs. 184/188. Firme el proveído de autos, queda la causa en condiciones de resolver. 2. La sentencia contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella me remito. 3. El recurso se circunscribe a la imposición de costas por su orden en la acción de división de condominio. Al respecto, la recurrente afirma, en primer lugar, que se ha acudido a la vía judicial innecesariamente, causando un desgaste y un costo que pudo ser evitado. Pretende que las costas sean impuestas en la totalidad a la parte actora. Reseña que se trata de una acción de división de condominio deducida defectuosamente, dado que no se demandó a la totalidad de los condóminos, habiendo suplido el tribunal el defecto incurrido. Aduce que su representada se allanó a la división de condominio, no habiendo realizado oposición alguna. Expresa que es la misma actitud que su parte adoptó al remitir la carta documento glosada a fs. 7 , mediante la cual aceptó la determinación de sus hermanos María Luisa Cortez en el sentido de poner en venta el inmueble habiendo manifestado que estaba requiriendo de profesionales la correcta tasación, invitando a las partes a mantener contactos con su letrado a los fines de coordinar lo atinente a las alternativas de venta. Insiste en que no ha habido la más elemental oposición en liquidar el condominio. Esa falta de oposición fue reiterada en oportunidad de remitir la carta documento glosada a fs. 98 en la que se advirtió a la actora que se la haría responsable de la utilización de la vía judicial, en especial las costas, en razón de que jamás se opuso a la venta acordada. Afirma que la juez valora erróneamente la prueba rendida, toda vez que, reitera, su representada ha aceptado lisa y llanamente la determinación de la liquidación del condominio sin obstaculización alguna. Insiste en que invitó en las dos cartas documentos relacionadas a mantener contactos a los fines de establecer las condiciones de venta del inmueble, no habiendo obtenido eco alguno. Señala que no es real lo afirmado por la iudex cuando dice que las comunicaciones entre las partes evidencian falta de acuerdo sobre el valor del bien, toda vez que no existieron conversaciones concretas sobre las alternativas de venta, ya que jamás obtuvo la visita de los condóminos para establecer las condiciones de venta. Afirma que su parte nunca expresó oposición alguna, más allá del reclamo que ha interpretado justo y equitativo en el sentido de que se le abonaran los importes invertidos para la atención de su madre. Pero, insiste, siempre se allanó a los requerimientos de Luis Alberto Cortez y María Luisa Cortez. No hubo, expresa, la más elemental discrepancia sobre el valor del bien inmueble en razón de que la actora nunca aceptó el diálogo. No se ha acreditado divergencia alguna pues se ha acreditado el sometimiento de su mandante a la determinación de liquidar el condominio, por lo que no se justificaba la vía judicial. Adita que ni tan siquiera el fallecimiento de José Ernesto Cortez, el que falleció con mucha anterioridad, y el posterior fallecimiento de Luis Alberto Cortez, ha justificado la utilización de la vía judicial. Solicita en definitiva se impongan la totalidad de las costas a la parte actora. 4. Corrido traslado a la actora lo evacua solicitando el rechazo de la apelación con costas, por las razones que expone, a las que me remito en honor a la brevedad. 5. Planteada así la cuestión, corresponde analizar si en este tipo de proceso –división de condominio– que posee ciertas particularidades, la resolución que se ataca ha sido ajustada a derecho, conforme las constancias de autos. La acción de división de condominio presenta rasgos particulares, pues es un proceso de interés común que tiende a hacer cesar el estado de indivisión. Y, en principio, en el supuesto de allanamiento incondicionado y oportuno, las costas deben pesar sobre todos los condóminos – deben ser impuestas por el orden causado– de manera que resultan aplicables los arts. 130, 131, CPC. Es que no es requisito previo para entablar la demanda de división de condominio haber intimado a las partes a dividir en forma extrajudicial –pues es un rasgo característico del condominio que cualquiera de los condóminos pueda pedir la división de la cosa común en cualquier tiempo (arg. art. 2692, CC), y la partición puede ser realizada de cualquier modo –judicial o extrajudicialmente–, si todos están presentes, son capaces y se han puesto de acuerdo (arg. art. 3462); dicho emplazamiento constituye sí un presupuesto si se pretende que las costas sean soportadas por los condóminos demandados (cfr: CNCiv., Sala E, 25/6/80, LL, 980–D–544; Sala I, 30/5/96, LL, 1996–D–709; Sala M, 5/3/97, LL, 7/8/97, fallo 95.750). Sentado ello, y ante la insistente argumentación de la demandada en el sentido de que nunca se opuso a la división, y que nunca existieron diferencias sobre el precio del inmueble, como afirma la juez, entiendo ello queda totalmente desvirtuado de la lectura de la carta documento de fs. 7 en donde en forma expresa la demandada, además de las reclamaciones que efectúa, que podrían entenderse como un condicionamiento a la división de condominio, dice “desde ya impugno la tasación que hacen conocer ustedes respecto del inmueble de propiedad común”. De tal expresión se infieren claramente dos cosas: que carece de sustento veraz que nunca respondiera la actora a la invitación a ponerse de acuerdo sobre la venta, y que “no hubo la más elemental discrepancia sobre el valor del bien inmueble en razón de que la actora nunca aceptó el diálogo” (sic de apelación), por lo que se ha acreditado que sí es cierto, como lo afirma la juez, que no existió acuerdo sobre el precio del inmueble. Asimismo expresa la demandada en la carta documento “he ejercido y ejerzo la posesión del inmueble…”. Con tal expresión está poniendo claramente distancia a todo tipo de entendimiento, al afirmar la existencia de la posesión del inmueble cuya división de condominio se peticionaba. Por otra parte, al contestar la demanda en forma expresa reconoce la falta de “acuerdo” que ahora niega, al decir a fs. 27 vta: “más allá de que las tratativas no hayan prosperado o no se haya arribado a una conclusión”, por lo que la falta de acuerdo también es reconocida al contestar la demanda, por lo que, se insiste, estaba claramente justificada la promoción de la presente acción. Por ello entiendo que si bien predica la demandada una falta de oposición, en los hechos existieron distintas trabas alegadas por la demandada, como ser los gastos cuyo reintegro peticiona, la presunta existencia de una posesión y el rechazo a la tasación que le hicieran llegar, según sus propios dichos. Por ello entiendo que la acción judicial, lejos de no corresponder, estaba plenamente justificada. Asimismo entiendo importante que la apelante al ser demandada y allanarse a la demanda, en vez de solicitar simplemente que se integre correctamente la litis citando a los otros condóminos, interpone excepción de defecto legal, dilatando más aún la división de condominio que afirma aceptar. Así se ha dicho: “…cuando quien demanda la división de condominio se ha visto obligado a recurrir a la vía judicial, ante las intimaciones sin éxito realizadas al demandado para una división extrajudicial; en tal caso deben imponérsele las costas respectivas, pues su silencio o reticencia fue lo que motivó la iniciación del pleito, y ello aun cuando se allanara a la demanda, pues con su actitud dio lugar a la reclamación de la contraria…” (Cfr: CNCiv., Sala A, 12/4/84, LL, 1984–D–149; íd., CApel CC Salta, Sala III, 29/9/95, protocolo 1995, p. 572; Fenochietto–Arazi, Código Procesal Civil y Comercial, T. 1, p.293; Palacio, Derecho Procesal Civil, T. VI pp. 304 y 305, citado por Loutayf Ranea, Roberto, “Condena en costas en el proceso civil”, Ed. Astrea, 2000, p. 475). En igual sentido se ha dicho: si quien demanda la división se ve obligado a recurrir a la vía judicial, por la negativa de su condómino a partir privadamente o porque hizo fracasar las gestiones extrajudiciales, y esto se acredita, las costas deben ser soportadas por el demandado por aplicación del principio objetivo de la derrota (v. Gozaíni, Osvaldo Alfredo, Costas Procesales–Doctrina y Jurisprudencia–, Ed.Ediar 1990, pp. 358/359). De lo dicho resulta que la demanda promovida y acogida fue una actividad necesaria de la demandante frente a la oposición de su condómina, o a la falta de acuerdo sobre el precio, como bien lo refiere la iudex, por lo que corresponde rechazar la apelación con costas al apelante en su calidad de vencido. 6. En cuanto a las costas en la alzada, por aplicación del principio objetivo de la derrota corresponde imponerlas a la demandada apelante.

Los doctores José Manuel Díaz Reyna y Héctor Hugo Liendo adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

Por todo lo expuesto,

SE RESUELVE: I. Rechazar el recurso de apelación. II. Imponer las costas de la alzada a la accionada (art. 130, CPC).

Graciela Junyent Bas – José Manuel Díaz Reyna – Héctor Hugo Liendo ■