CORRETAJE (Reseña de fallo)

qdom Definición. Características. COMISIONES. Persona no habilitada. Improcedencia del reclamo. Falta de precisión del encuadramiento jurídico de la pretensión. MANDATO. LOCACIÓN DE SERVICIOS. Diferencias. No configuración. Correcto encuadramiento como contrato de corretaje. Improcedencia de la demanda Relación de causa En la especie, promueven demanda ordinaria los actores –Sres. Mauricio Francisco y Víctor Edgardo Yoma–, en contra del Sr. Carlos Hugo Biset (hoy fallecido) y Anfa Corp SA, reclamando el pago de la “comisión” que hubiera devengado su intervención en la venta de los 25 lotes faltantes de realizar sobre los 36 pactados en el contrato objeto de autos, en virtud de la rescisión unilateral del mencionado contrato por parte de los accionados, a lo que suman el daño por esa conducta. La jueza de primera instancia encontró que la vinculación que unía a las partes era un contrato de corretaje, que juzgó de objeto ilícito por la falta de matriculación de quienes tenían a su cargo esas tareas, lo cual la condujo a rechazar la demanda e imponer costas. Contra la sentencia de la instancia anterior se alzan en apelación los actores. La primera de las quejas se centra en que, a entender de los apelantes, en la sentencia no se ha efectuado una correcta interpretación de lo que ha sido el espíritu del contrato, afirmando que la conducta de Biset ha sido contraria a lo dispuesto por el art. 1198, CC, al haber aceptado un contrato, luego revocarlo, para finalmente pretender confeccionar otro más acorde con sus intereses, evidenciando mala fe. Aducen que los conferentes del presentante no son corredores, en tanto no la tienen como actividad habitual, ni cobraban comisión a los compradores, y que ésta era resultado de la gestión realizada (sin que tuvieran el carácter de honorarios), cobrando aun cuando la gestión resultara infructuosa; el apelante señala las razones por las que encuentra más una locación de servicios que un corretaje. Doctrina del fallo 1– El art. 1869, CC, expresa: “El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esta naturaleza”. En nuestro ordenamiento y según surge de la definición legal trascripta, “es menester que el mandato tenga por objeto la realización de un acto jurídico o de una serie de actos de esa naturaleza”, aspecto que luce corroborado en cuanto se trata de la realización de actos jurídicos por cuenta de otro, pues la conjunción de los arts. 1890 con el que expresa el concepto trascripto conduce a que “sólo un acto jurídico puede ser objeto de mandato. Los actos materiales solamente serán también objeto del mandato, en la medida que sean accesorios y necesarios para el cumplimiento del objeto principal del contrato”. 2– A lo dicho se suma la idea de representación, que aun cuando no necesariamente podrá encontrarse en todos los casos (por ejemplo, lucirá ausente en el mandato oculto), puede decirse que el mandato es representativo en cuanto supone, por definición, que una persona actúa en un negocio ajeno en nombre y representación del titular. Resumidamente, para que exista mandato es menester, cuanto menos, que una persona actúe en representación de otra para la realización de uno o varios actos jurídicos que aquella realiza por encargo de ésta. 3– El contrato de corretaje refiere a quien “es un intermediario en el negocio que desean celebrar dos partes; el acto jurídico intentado por ellas puede ser de naturaleza civil o comercial. El contrato que las partes pretenden concluir no lo hace el corredor, ya que no es gestor de negocios. El corredor no sólo no es gestor ni mandatario, sino que actúa en función propia y autónoma”. 4– La falta de matriculación del intermediario hace que no tenga acción para reclamar comisión de ninguna especie, aspecto que ha llevado a decir que “ante la letra tan clara de la ley, huelgan las controversias”; el camino, “si se estima que dicha sanción es injusta, es modificar la ley; pero no cabe admitir su derogación por vía de interpretación judicial”. 5– Se ha caracterizado a la actividad del corredor como la de un mediador que se limita a acercar a las partes para que contraten, sin que obre por cuenta y orden de otro, ni celebre el contrato a nombre de quien le formula el encargo. El corredor será aquel que se ocupe de acercar a los potenciales contratantes para que éstos, por sí o por representante (que no es aquel en cuanto tal), celebren un negocio jurídico, cuya concreción dará derecho a la percepción de la comisión a quien, habiendo intervenido, se encuentre registrado como tal. 6– Por su parte, el art. 1623, CC, dispone que “La locación de servicios es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. Los efectos de este contrato serán juzgados por las disposiciones de este Código sobre las ‘Obligaciones de hacer’ ”. 7– Aquí se está ante un contrato en que una persona se compromete a realizar una actividad determinada para la otra, por un precio, estando conteste la doctrina en su distinción con el mandato, en que más allá de la existencia o no de representación, requiere de la realización de actos jurídicos, en tanto aquí se está ante simples servicios o hechos. 8– La diferencia sustancial entre la locación de servicios y el corretaje reside en que, a más de que por aquella el locatario paga un precio y no una comisión por el servicio prestado (art. 1627, CC), a dicho precio se tiene derecho más allá de la conclusión o no del negocio entre vendedor y comprador, esto es, aunque no se logre el resultado, situación ésta que en absoluto da derecho al corredor al cobro de comisión alguna. 9– Mientras al locador de servicios se lo remunera por prestar un servicio en sí mismo con independencia del resultado (típicamente se trata de una llamada “obligación de medio”), al corredor se lo remunera por el resultado de su actividad, se le paga por el éxito de su gestión (la conclusión de la operación mobiliaria o inmobiliaria entre los interesados), resultado que se obliga a conseguir para recién tener acceso a la comisión sobre el precio de la operación realizada, de modo tal que de no concluirse ésta –a través del acuerdo de partes– y para la cual ha mediado, no tiene derecho a retribución alguna por su tarea. 10–En autos, posiblemente los actores, percatados de las consecuencias que la falta de precisión en cuanto al encuadre jurídico que reconoce la relación contractual con base en la cual accionan y, por ende, la procedencia y alcance del reclamo, introdujeron la existencia de tareas vinculadas al emprendimiento inmobiliario en cuestión que es cierto hacia la época de la contratación se mostraba incipiente. Tal extremo no fue introducido idóneamente al proceso. Frente al criterio restrictivo que impera en los mandatos irrevocables (figura a la que, en un primer momento, acuden los actores), la existencia de razones que justificaran un acuerdo en tal sentido sin duda que hubiera permitido a la contraria –eventualmente– rebatirlas, y al tribunal ameritarlas, pues en definitiva y tal como se han planteado, se trata de cuestiones de hecho que deben ser invocadas y acreditadas en forma y manera. 11–Siendo menester que los argumentos desarrollados ante esta alzada guarden correspondencia con los sostenidos al concretar la demanda, se observa que en autos se instalaron, como uno de los ejes del debate ante el tribunal de segundo grado, argumentaciones y circunstancias fácticas que no se corresponden con las antes esgrimidas, lo que derechamente implica modificar el material de conocimiento originario al traer cuestiones no propuestas ante el juez de primera instancia, significando ello alejarse de lo que constituye la función del órgano de apelación, que no es otra, en principio, que verificar el acierto o error de la sentencia impugnada confrontando su contenido con el material fáctico y jurídico ya incorporado en la instancia anterior. En consecuencia y tratándose de una modificación en la causa de pedir que altera sustancialmente el material propuesto en el devenir del proceso con relación a aquello que fuera la base de la demanda interpuesta, esas circunstancias se muestran limitadas para integrar el campo de conocimiento del juez del recurso. 12–Si bien es cierto, como lo sostiene la parte actora recurrente, que el derecho habrá de establecerlo el tribunal, no lo es menos que existe el deber de explicitar “los hechos y el derecho en que se funda la pretensión” (art. 175 inc. 4, CPC), lo cual en este caso bien se pudiera haber traducido en detallar las circunstancias de la contratación (donde se advierte la falencia apuntada) y el marco jurídico que entiende involucra la situación que motiva su reclamo, lo cual, si bien no afecta su contenido, si se ha dicho que puede provocar planteos que redundan en su perjuicio, desde que se coincide en cuanto a la conveniencia de efectuar una correcta imputación jurídica de la relación subyacente en orden a su calificación, máxime cuando, como aquí, se parte de una expresa disposición legal que, de configurarse el contrato de corretaje, pone en seria cuestión el derecho pretendido. 13–No se trata de discutir si el actor tiene o no el deber de nominar jurídicamente el vínculo con base en el cual acciona; lo que sucede es que, de no hacerlo o, como en este caso, al asumir una postura oscilante al respecto, ello quita nivel convictivo a su construcción jurídica, en función de la flagrante contradicción en que ha incurrido, conforme lo determina la doctrina sobre los propios actos, a la que se suma toda la doctrina desarrollada sobre el punto y que ratifica la necesidad de coherencia en la conducta de las partes en el proceso, aspecto que, además, se ha interpretado como receptado por el art. 316, 2º párrafo, CPC, en cuanto al valor convictivo que se le asigna a la conducta de las partes. 14–No es que los actores han dejado al juez que aplique el derecho omitiendo hacerlo ellos (con los alcances que tal circunstancia supone en virtud del iura novit curia); lo determinante en este punto es que su postura se muestra contradictoria, atribuyéndose sucesivamente haber celebrado un mandato especial irrevocable, una locación de servicios o ser gestores del emprendimiento inmobiliario en el que se encuentran los lotes de cuya venta se trata. La cuestión muestra que los reclamantes han “ajustado” su encuadre a las sucesivas circunstancias que el proceso les ha ido deparando, y si todo ello sucede en el marco de un contrato cuya primera lectura decididamente conduce a pensar que se trata de un corretaje, ciertamente que el asunto no luce demasiado sustentable. 15–Decir que la calificación jurídica efectuada por la a quo es desacertada y omitir explicitar cuál sería la correcta, atribuyéndose incluso una gestión que desborda a las partes en este proceso, cuando antes se habían indicado, cuanto menos, dos figuras como sucesivamente aplicables al caso, supone una falencia en la construcción lógica del pensamiento del apelante que, claramente, resta sustentabilidad al planteo, dejando incólume el desarrollo efectuado en la sentencia que ha pretendido poner en crisis, con lo que la calificación jurídica de contrato de corretaje que ha efectuado la primera sentenciante no muestra la fisura que pretenden los recurrentes. 16–A ello puede agregarse que carecen los pretendidos mandatarios de representación de los vendedores, pues según se ha acreditado en autos y fue destacado en la sentencia apelada, conforme a los propios dichos de las partes, “los demandados le encomiendan las gestiones –esto es la búsqueda de interesados,… pactándose que en cada caso los valores de venta y las condiciones serán acordadas por la demandada…”, lo que supone decir, como lo establece el contrato de marras, que “los [actores]… actúen en forma individual o conjunta inicien y concluyan las gestiones que resulten necesarias tendiente a lograr la venta de…”, en una evidente tarea de intermediación de la que dan clara cuenta los testigos que sobre ello declaran. 17–Otro aspecto a tratar se vincula con el derecho a percepción de la comisión, en caso de que el negocio se frustre (cuestión sobre la que el apelante hace particular mérito para sostener que no se trata de un contrato de corretaje). Según puede leerse de la cláusula tercera del contrato, la comisión no se perdía cuando una vez realizado el boleto o la escritura la transferencia no se llevaba a cabo por incumplimiento de alguna de las partes, lo cual supone que el derecho a percibir el importe de la comisión requiere de la firma de alguno de esos instrumentos y no antes. No se está remunerando un servicio, sino un resultado, independientemente de que una vez que las partes otorgantes del acto, luego de ello (y no antes), frustraran el negocio por algún incumplimiento en que pudieran incurrir, supuesto que, por lo demás, resulta habitual en el contrato de corretaje. 18–La condición de corredor inscripto que, como elemento esencial, exige la jueza de la anterior instancia, no resulta una mera referencia de la que las partes pueden prescindir, pues no sólo se encuentra en juego el orden público que en la cuestión subyace (intermediación en operaciones inmobiliarias), sino también se aparece reclamando consideración, cual es la situación del tercero que concurre a este intermediario en la búsqueda del inmueble de su interés, resultando por tanto ajeno a los términos del acuerdo entre éste y el vendedor, siendo menester garantizar la intervención de un profesional que responda con la matrícula que tiene por la idoneidad y seriedad de su actuación. 19–No es cuestión de que porque las partes así lo acuerden, se llegue a que quien no tiene habilitación para una tarea determinada (sea ésta la que aquí nos ocupa, la de abogado litigante, u otras de similar talante), la pueda cumplir sin más ni más, máxime cuando su proceder no se limita a vincularse con quien conociendo la carencia, la acepta y resuelve igualmente encomendársela, sino que aquí refiere a un tercero que, por definición, es quien habrá de vincularse con este “intermediario” en la procura de adquirir el inmueble que desea. 20–El asunto desborda el mero interés de los particulares primariamente involucrados (no es que entrego el bien de mi propiedad para ser reparado por un servicio no oficial, asumiendo el riesgo que ello conlleva), aquí pongo frente a terceros, en la intermediación, a quien ofrecerá por mí un inmueble sin contar con la habilitación profesional –de eso se trata– pertinente, contribuyendo a mostrar la apariencia de una situación que, al no ser tal, frente a algún inconveniente o anormalidad, deja al mentado tercero huérfano de la protección que la condición de profesional habilitado brinda respecto de quien tiene esa calidad; quizá sean éstas, entre muchas otras, algunas de las razones por las que la posición mayoritaria se expide por la negativa al pago de comisión al corredor que no se encuentra inscripto. 21–En el sub judice , está claro que los actores no han actuado como mandatarios de los vendedores y, además, no se ha acreditado, para ese supuesto, que convergieran en el caso los requisitos que la ley impone para los mandatos irrevocables, y así tampoco que se esté ante una mera locación de servicios, cuando, por el contrario, las características del contrato y su propio desarrollo, a la luz de la constancias de autos, conducen a establecer que efectivamente ha existido un contrato de corretaje con personas no habilitadas para ejercer esa profesión, respecto de lo cual el interés protegido desborda el particular de los involucrados, según se ha visto. No existiendo el supuesto legal de irrevocabilidad invocado y habiendo percibido los comisionistas el total de las remuneraciones pactadas por las intermediaciones concretadas, no cabe más que reconocer la posibilidad de resolución que han ejercido los comitentes y, por tanto, corresponde prestar confirmación a la resolución que desestima la demanda. Resolución Rechazar el recurso de apelación interpuesto por los actores confirmando la resolución recurrida en todo cuanto decide y ha sido materia de agravio. Costas por su orden. CCC, Flia. y CA 2a. Río Cuarto. 14/6/10. S.D. Nº 55. Trib. de origen: Juzg. 4a. CC Río Cuarto. “Yoma, Mauricio Francisco y Víctor Edgardo Yoma c/ Carlos Hugo Biset y Anfa Corp SA – Cobro de pesos”. Dres. Daniel Gaspar Mola, José María Ordóñez y Horacio Taddei &#9632; TEXTO COMPLETO SENTENCIA DEFINITIVA NUMERO: CINCUENTA Y CINCO En la ciudad de Río Cuarto, a catorce días del mes de Junio de dos mil diez, se reunieron los Sres. Vocales de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Familia y Contencioso Administrativo de Segunda Nominación de esta ciudad ante mí, Secretaria autorizante, a fin de dictar resolución en estos autos caratulados: “YOMA, MAURICIO FRANCISCO Y VÍCTOR EDGARDO YOMA C/ CARLOS HUGO BISET Y ANFA CORP S.A. - COBRO DE PESOS - Expte. Nº1/09”, elevados en apelación del Juzgado de Primera Instancia y Cuarta Nominación en lo Civil y Comercial de la Ciudad de Río Cuarto, cuya titular, la Dra. Sandra Tibaldi de Bertea, por Sentencia Definitiva Número Doscientos cuarenta y cinco, de fecha treinta de junio de dos mil nueve, resolvía: “1ro) No hacer lugar a la demanda incoada por la parte actora, Sres. Mauricio Francisco y Víctor Edgardo Yoma, en contra de Carlos Hugo Biset y Anfa Corp S.A. 2do) Imponer las costas del presente pronunciamiento a la parte actora vencida. 3ro) Regular, definitivamente, los honorarios profesionales del Dr. Marcelo Héctor Pozzetti en la Suma de Pesos Veintiún mil cuatrocientos cuarenta y cinco con cincuenta y seis centavos ($ 21.445,56); los que cargarán los intereses indicados en el apartado III) del Considerando. 4º) Tener por no efectuado el planteo de inconstitucionalidad de los arts. 47, 48 y 107 de la ley 8226, obrante en el acta de audiencia que rola a fs. 163 de autos. 5º) Regular los honorarios de la Perito Tasadora Oficial, Martillera Mercedes Inés Soriano, en la suma de pesos Seiscientos veintiuno ($ 621) y los de la Perito Calígrafo Oficial, Sra. Erica Alcántara-Defant, en la suma de Pesos Trescientos diez con cincuenta centavos ($ 310,50). Los honorarios precedentemente regulados cargarán idéntico interés a los fijados al punto 3º) de este Resuelvo, desde el presente pronunciamiento y hasta su efectivo pago.” Los señores Vocales se plantearon las siguientes cuestiones a resolver: 1. ¿Es procedente el recurso de apelación deducido por los actores, en contra de la resolución que desestima la demanda? 2. ¿Qué pronunciamiento debe dictarse? Efectuado el sorteo de ley, resultó que el orden de emisión de votos sería el siguiente: los Sres. Vocales Daniel Gaspar Mola, José María Ordóñez y Horacio Taddei. A LA PRIMERA CUESTIÓN, el Sr. Vocal Daniel Gaspar Mola, dijo: 1. La causa. 1.1. En autos promueven demanda ordinaria los Sres. Mauricio Francisco y Víctor Edgardo Yoma (fs. 13/16 -en adelante identificados, sin desmedro alguno y sólo para simplificar la lectura como los Yoma), en contra del Sr. Carlos Hugo Biset (hoy fallecido) y Anfa Corp S.A. (en adelante y a iguales fines, “Biset y “Anfa Corp”), reclamando el pago de la “comisión” que hubiera devengado su intervención en la venta de los 25 lotes faltantes de realizar sobre los 36 pactados en el contrato que se agrega a fs. 5/6, en virtud de la rescisión unilateral del mencionado contrato por parte de los accionados, a lo que suman el daño por esa conducta; éstos responden (fs. 36/38), reivindicando para sí la atribución de finalizar con una relación contractual que se había pactado en forma “exclusiva y por tiempo ilimitado” (fs. 37vta.). 1.2. La Magistrado de Primera Instancia se expide de la manera que surge de lo trascripto en el encabezamiento de esta resolución (fs. 369/384) y luego de una fundada explicación, encuentra que la vinculación que ha unido a las partes es un contrato de corretaje, cual juzga de objeto ilícito por la falta de matriculación de quienes tenían a su cargo esas tareas, lo cual la conduce a rechazar la demanda e imponer costas; encontrándose en ésta suficientemente reseñados los antecedentes de la causa, es que a ella cabe remitir, restando sólo agregar lo habido ante esta instancia de grado, lo que se hará de seguido, dejando así cumplimentada la respectiva manda legal (art. 329, CPCC). 2. El recurso. Contra la sentencia de la instancia anterior se alzan en apelación los actores, quienes, por apoderado, expresan sus agravios a fs. 402/416, los que, respectivamente, refutan los demandados, a fs. 418/424 y fs. 426/432, haciendo lo propio el Sr. Asesor Letrado (fs. 439); firme y consentido el llamamiento de autos para definitiva (fs. 440), se encuentra la causa en condiciones de ser fallada. 3. Los agravios. 3.1. La primera de las quejas se centra en que, a entender de los apelantes, en la sentencia no se ha efectuado una correcta interpretación de lo que ha sido el espíritu del contrato, concluyendo el punto, luego de una abundante cita de principios generales particularmente referidos a la interpretación de los contratos (tanto en el Código de Comercio, cuanto en el Civil), afirmando que la conducta de Biset ha sido contraria a lo dispuesto por el art. 1198 de este último ordenamiento, al haber aceptado un contrato, luego revocarlo, para finalmente pretender confeccionar otro más acorde con sus intereses, evidenciando mala fe; en segundo término y sobre la base de lo anterior, refirma que los conferentes del presentante no son corredores, sin tener a esa como una actividad habitual, no cobrando comisión a los compradores y que ésta era por la gestión realizada (no revistiendo el carácter de honorarios), cobrando aún cuando la gestión resultara infructuosa, atribuyendo claridad al contrato en cuanto a que los actores cobrarían por la venta de todos los terrenos y no por la operación de venta de cada uno, indica otras contrataciones que las partes tenían (parquizaciones), habiendo sido sus mandantes, dice, los artífices y gestores principales del desarrollo inmobiliario denominado Country San Esteban; señala las razones por las que encuentra más una locación de servicios que un corretaje y así expresa: 1) Los Yoma fueron gestores y desarrolladores del negocio inmobiliario, 2) Biset sabía que no eran corredores matriculados; 3) No cobraron a los adquirentes y, 4) La irrevocabilidad libre y voluntariamente pactada es un elemento esclarecedor de la relación, no constituyendo una autorización de venta lote por lote, sino la venta de todos los terrenos involucrados y especificados, no pudiendo nadie ponerse en contrario con sus propios actos; en tercer lugar destaca la conducta procesal de la demandada, haciendo mérito de que la juez a quo achacara no haber rotulado en la demanda el contrato de que se trata (explicando el extremo), calificando de intempestiva y unilateral a la rescisión dispuesta, según dice, por no estar los actores matriculados, sin haber probado hechos impeditivos o extintivos del contrato, habiendo la juez suplido la inactividad de las partes y para concluir, dice: “Que de las cláusulas del mismo surge claro y evidente cual fue la voluntad de los contratantes y que el mismo obedecía a una relación preexistente entre ellos, que se proyecta más allá del contrato”. Solicita la revocación del fallo “con especial imposición de costas”. 3.2. El apoderado de los accionados, en los sendos escritos ya citados, de similar tenor, brinda su versión sobre lo actuado en la causa y refuta los agravios referenciados (a lo que cabe remitir), para finalizar solicitando la confirmación de la sentencia, con costas. 3.3. El Sr. Asesor Letrado expresa carecer de instrucciones, por lo que nada tiene que objetar. 4. Las posibles figuras involucradas. 4.1. Básicamente serían tres las figuras jurídicas que se pretenden utilizar para dirimir el conflicto suscitado entre las aquí partes, por un lado se invoca (los actores lo hacen), haber ejercido un mandato irrevocable de los demandados para negocios especiales y por otro éstos y la propia juez a quo, encuadra a la situación dentro del contrato de corretaje, más tarde, en los alegatos, los reclamantes entienden que su obrar se ajusta a la locación de servicios, por lo que, también, habré de referir a este instituto del ordenamiento civil. 4.2. Mandato. 4.2.1. El art. 1.869, CC, expresa: “El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esta naturaleza”, con lo cual, según enseña la doctrina y en lo que constituye una evolución de su origen románico, donde el mandato podía otorgarse para “cualquier cuestión… ya consistiera en el cumplimiento de una actividad jurídica, como adquirir o vender, presentarse en juicio, etc; ya en una actividad de hecho, siempre que fuera de carácter gratuito” (Argüello: “Manual de Derecho Romano”, Astrea, pág. 351/352), en nuestro ordenamiento y según surge de la definición legal trascripta “es menester que el mandato tenga por objeto la realización de un acto jurídico o de una serie de actos de esa naturaleza” (Borda: “Tratado de Derecho Civil – Contratos”, Perrot, 6ta. edición actualizada, T. II, pág. 471; Salvat: “Tratado de Derecho Civil Argentino - Fuentes de la Obligaciones - Contratos”, T. III, TEA, 1954, actualizado por Acuña Anzorena, págs. 133) aspecto que luce corroborado, aún desde la crítica a esta expresión del código, en cuanto a que se trata de la realización de actos jurídicos por cuenta de otro (“Código Civil y Leyes Complementarias Comentado, Anotado y Concordado”, Director Belluscio, Coordinador Zannoni, Astrea; sobre el tema: Compagnucci de Caso, T. 9, pág. 177), pues, según se ha observado, la conjunción de los arts. 1890 con el que expresa el concepto trascripto conduce a que “sólo un acto jurídico puede ser objeto de mandato. Los actos materiales solamente serán también objeto del mandato, en la medida que sean accesorios y necesarios para el cumplimiento del objeto principal del contrato” (Ghersi: “Contratos civiles y comerciales - Partes general y especial - Figuras contractuales modernas”, Astrea, T. 1, pág. 612; Piantoni: “Contratos Civiles”, Lerner, Vol. II, pág. 337). 4.2.2. A ello se suma la idea de representación, que aún cuando no necesariamente podrá encontrarse en todos los casos (por ejemplo, lucirá ausente en el mandato oculto), puede decirse que el mandato es representativo (conf. Borda: “Tratado… – Contratos”, tomo cit., pág. 470) en cuanto supone, por definición, que una persona actúa en un negocio ajeno en nombre y representación del titular. 4.2.3. Resumidamente dicho y concretando la cuestión a lo que aquí habrá de interesar, para que exista mandato es menester, cuanto menos, que una persona actúe en representación de otra, para la realización de uno o varios actos jurídicos que aquella realiza por encargo de ésta. 4.3. Corretaje. 4.3.1. En tanto que el contrato de corretaje, según se lo ha entendido, refiere a quien “es un intermediario en el negocio que desean celebrar dos partes; el acto jurídico intentado por ellas puede ser de naturaleza civil o comercial. El contrato que las partes pretenden concluir no lo hace el corredor, ya que no es gestor de negocios. El corredor, no sólo no es gestor ni mandatario, sino que actúa en función propia y autónoma.” (Etcheverry: “Derecho comercial y económico - Parte General”, Astrea., pág. 441). 4.3.2. No es menester abundar con muchos más detalles en este aspecto pues es claro que la juez a quo ha efectuado un adecuado planteo teórico de la figura contractual que interpretó aplicable y si bien ello es rebatido por el apelante en cuanto a la aplicabilidad al caso, no sucede cosa similar con relación a ese aspecto el pronunciamiento (se discute el encuadramiento del caso en la figura, más no el alcance de ésta, más allá de alguna referencia que aparenta ser desacreditante en cuanto a la supuesta fuente doctrinaria a que se habría recurrido). 4.3.3. La falta de matriculación hace que no tenga acción para reclamar comisión de ninguna especie, aspecto que ha llevado a decir que “ante la letra tan clara de la ley huelgan las controversias” (conf. Fontanarrosa: “Derecho comercial argentino - Doctrina general de los contratos”, Zavalía, P.G.,pág. 523), agregando este autor que el camino, “si se estima que dicha sanción es injusta, es modificar la ley; pero no cabe admitir su derogación por vía de interpretación judicial” (ibídem). 4.3.4. Se ha caracterizado a la actividad del corredor como la de un mediador que se limita a acercar a las partes para que contraten, no obrando por cuenta y orden de otro, ni celebrando el contrato a nombre de quien le formula el encargo (Lorenzetti: “Tratados de los contratos”, Rubinzal-Culzoni, T. II, pág. 297). 4.3.5. Está claro entonces, y la cuestión no parece ser materia de debate, que el corredor será aquel que se ocupe de acercar a los potenciales contratantes para que éstos, por sí o por representante (que no es aquel en cuanto tal), celebren un negocio jurídico, cuya concreción dará derecho a la percepción de la comisión a quien, habiendo intervenido, se encuentre registrado como tal. 4.4. Locación de servicios. 4.4.1. Dispone el art. 1.623, CC que “La locación de servicios es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. Los efectos de este contrato serán juzgados por las disposiciones de este código sobre las ‘Obligaciones de hacer’ ”. 4.4.2. Es decir que aquí estamos ante un contrato donde una persona se compromete a realizar una actividad determinada para la otra, por un precio, siendo conteste la doctrina en su distinción con el mandato en que más allá de la existencia o no de representación (aspecto ya tratado), requiere de la realización de actos jurídicos, en tanto aquí se está ante simples servicios o hechos (Salvat: ob. cit., T. II, pág. 300; Lorenzetti: ob. y tomo cit., pág. 229). 4.4.3. Habiendo encontrado este tribunal, en pronunciamiento al que se aludirá más en extenso en apartados subsiguientes, como diferencia sustancial entre esta figura y el corretaje en que, a más de que por aquella el locatario paga un precio y no una comisión por el servicio prestado (art. 1627, CC), a dicho precio se tiene derecho más allá de la conclusión o no del negocio entre vendedor y comprador, esto es, aunque no se logre el resultado, situación ésta que en absoluto da derecho al corredor al cobro de comisión alguna (volveré sobre este punto). 4.4.4. Así y mientras al locador de servicios se lo remunera por prestar un servicio en sí mismo con independencia del resultado (típicamente estamos en presencia de una llamada “obligación de medio”), al corredor se lo remunera por el resultado de su actividad, se le paga por el éxito de su gestión (la conclusión de la operación mobiliaria o inmobiliaria entre los interesados), resultado que se obliga a conseguir para recién tener acceso a la comisión sobre el precio de la operación realizada, de modo tal que de no concluirse la misma -a través del acuerdo de partes- y para la cual ha mediado, no tiene derecho a retribución alguna por su tarea -con algún matiz del que me ocuparé en su lugar-. 5. El caso de autos. 5.1.1. Los actores, posiblemente percatados de las consecuencias que la falta de precisión en cuanto al encuadre jurídico que reconoce la relación contractual en base a la cual accionan y, por ende, la procedencia y alcance del reclamo, es que introdujeron -con particular destreza que el tribunal no desdeña, sólo que justiprecia y encuadra en su adecuada medida-, la existencia de tareas vinculadas al emprendimiento inmobiliario en cuestión (Country San Esteban) que, es cierto -así esta acreditado en la causa y es posible saber por ser de público y notorio- hacia la época de la contratación se mostraba incipiente. 5.1.2. Ahora bien, sucede que ese extremo, no sólo no fue introducido idóneamente al proceso, ya qu

CORRETAJE (Reseña de fallo)

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