CORRETAJE

Corredor inmobiliario. COMISIONES. Venta frustrada. Culpa del vendedor. Art. 37, ley 25028. Derecho a la comisión. Procedencia de la demanda. Disidencia 1– En la interpretación de los contratos, la voluntad común de las partes debe ser reconstruida apreciando el comportamiento anterior, simultáneo y posterior a la suscripción del contrato. Por ello, en autos, la conducta seguida por el demandado a partir de la aceptación de la propuesta es reveladora de que existió algo más que una simple aceptación material o instrumental de la propuesta. Se trató de la aceptación sustancial de la oferta de compra, con lo cual no estaba al arbitrio del aceptante separarse y desconocer el interés jurídicamente protegido de la otra parte. A partir de allí, abdicó la prerrogativa de arrepentirse por haber comenzado la ejecución de la compraventa. (Mayoría, Dr. Flores). 2– Basta observar que días después de la suscripción del instrumento, el actor y la letrada de los herederos (titulares del inmueble) intercambiaron correos electrónicos que dan cuenta de la confección de un boleto de compraventa por parte del actor corregido por la abogada citada, como el envío por ésta de la documentación pertinente para la transmisión de la cosa por “tracto abreviado”. Este comportamiento inequívoco de los herederos –a través de su abogada– encaminados a satisfacer la obligación que correspondía a su rol de vendedores, goza de idoneidad suficiente para tener por acreditada la circunstancia fáctica invocada por el accionante recurrente; se trata de hechos siguientes a la suscripción del instrumento en discusión y que tienen relación con lo que se debate. (Mayoría, Dr. Flores). 3– Por ello, resultan inverosímiles y fuera del contexto fáctico señalado las aseveraciones del demandado en la contestación a la acción en cuanto sostuvo que no autorizó, ni suscribió, ni acompañó documental alguna tendiente a obtener la venta del inmueble. De igual modo resulta inaceptable la posición de la letrada del demandado cuando califica sus expresiones contenidas en el correo electrónico, vinculada con la corrección del boleto de compraventa, como “un simple asesoramiento técnico efectuado a modo de gentileza”. (Mayoría, Dr. Flores). 4– En la especie, corresponde hacer lugar a la acción de cobro interpuesta, dado que el corredor inmobiliario tiene derecho a cobrar la remuneración aunque la operación no se haya realizado en caso de culpa de una de las partes, supuesto que se configura en autos. (Mayoría, Dr. Flores). 5– El contrato de corretaje es el acuerdo entre corredor y su comitente por el cual el primero se obliga mediante retribución a buscar la persona o cosa necesaria para la conclusión del negocio proyectado por el segundo, determinando obligaciones para ambos contratantes. La retribución se calcula por el resultado final de su actuación, esto es, que dicho contrato se concluya. (Minoría, Dra. Molina de Caminal). 6– El art. 37, ley 25028, que regula el ejercicio de la profesión de corredores inmobiliarios, establece: “El corredor tiene derecho a: a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado. La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo. …”. (Minoría, Dra. Molina de Caminal). 7– Autorizada doctrina –al comentar el art. 37, ley 25028– ha establecido: “El derecho al cobro nace cuando el contrato se concluye. No se remuneran los trabajos previos, ya que lo que se remunera no es la actividad sino el resultado de la misma. La falta de concreción del negocio propuesto priva al corredor del derecho al cobro de la retribución pactada, aun cuando hayan existido acuerdos o conformidades parciales. En materia de corretaje, lo que en definitiva se remunera es el resultado útil de la gestión encomendada y con independencia de los trabajos o servicios prestados para la consecución de ese fin. Para que el corredor tenga derecho al cobro de la comisión pactada, no solo resulta necesaria la realización del negocio, sino que el mismo corresponda efectivamente a su actuación, pues es de la esencia de la actividad mediadora que la conclusión del contrato sea resultado de su trabajo y eficaz gestión”. (Minoría, Dra. Molina de Caminal). 8– Resulta imprescindible para que el corredor sea acreedor de la comisión que su gestión incida en la formación del negocio, ya que el mero hecho de presentar a las partes no basta para adquirir ese derecho. Asimismo, si las partes no llegan a un acuerdo en dicha oportunidad o finiquitan el negocio bajo otras condiciones, sin intermediario, no le cabe derecho al corredor a exigir comisión alguna. (Minoría, Dra. Molina de Caminal). 9– “El derecho a la comisión surge precisamente tan pronto se celebre el contrato con su mediación, no interesando el resultado posterior al negocio, en el caso de que las partes no cumplan tal convención. Más aún, dicho derecho nace desde que la oferta es aceptada; basta establecer las condiciones del contrato e intervenir directamente en todos los trámites que llevan en definitiva al perfeccionamiento del negocio.” (Minoría, Dra. Molina de Caminal). 10– El segundo párrafo del inc. a del art. 37, ley 25028, otorga derecho al cobro de la comisión si el contrato fracasare por culpa de una de las partes. Ahora bien, en autos es precisamente ese contrato que sirve de base a la presente acción lo que no se ha perfeccionado. El polo vendedor está compuesto por tres herederos, circunstancia que no desconocía el corredor inmobiliario interviniente. El inmueble era un bien objeto de una sucesión y, por ende, se requería de la conformidad de todos los herederos como condición necesaria para llevar a cabo la venta. Si al momento de recibir la seña del proponente el actor no fue lo suficientemente diligente tomando los recaudos necesarios para que el contrato fuera suscripto por la totalidad de los herederos, mal puede ahora pretender cobrar una comisión resultante de un negocio que a todas luces nacía imperfecto, ya que dicho instrumento carece de la completitud requerida en cuanto a la parte vendedora de la relación contractual. La exigencia de suscripción de la propuesta por parte de los tres herederos para que se tenga por configurada la aceptación se imponía, resultando insuficiente la aceptación efectuada por solo uno de ellos. (Minoría, Dra. Molina de Caminal). 11– No probada satisfactoriamente la conclusión de la operación, la demanda fue correctamente rechazada por no haberse dado el recaudo básico para que nazca el derecho del actor a cobrar su comisión. No modifica esta conclusión que el heredero demandado o la letrada de los herederos hayan continuado las tratativas tendientes a la venta, ya que al no haberse aducido ni probado que aquéllos tuvieran la representación de los herederos no firmantes para la operación inmobiliaria en cuestión, su actuación no implicó la aceptación de la propuesta por parte del polo vendedor, por lo que no se ha verificado el antecedente que hubiera permitido al corredor inmobiliario interviniente el cobro del porcentaje pretendido. (Minoría, Dra. Molina de Caminal). 12– La actividad de corretaje inmobiliario es generadora de un verdadero riesgo profesional y por esto la obligación de control y verificación que recae sobre las inmobiliarias y sus dependientes es tan solo una manifestación del cuidado y prudencia con que deben cumplir su función para que con su accionar no se produzcan daños que pueden evitarse. Si la entidad inmobiliaria presta sus servicios y cobra por ellos, debe proporcionar la debida diligencia para que se obtengan los resultados esperables. Consecuentemente, debe asumir los riesgos provenientes de esa actividad y, por ende, los daños generados por su propia negligencia en caso de haberlos producido, aun los propios. (Mayoría, Dr. Remigio). 13– En el sub lite , el inmueble en cuestión era propiedad del demandado en condominio con sus dos hermanos (circunstancia de conocimiento del actor), quienes de concretarse la venta la realizarían por el trámite de tracto abreviado. Del instrumento adjuntado en los presentes surge la aceptación de la oferta por parte del demandado. En tanto que la hermana del accionado se encontraba –asimismo– al tanto de todo, como surge de su testimonial rendida en esta causa. Basta con decir que ella habitaba el inmueble de que se trata y recibió la visita de los potenciales compradores. Con relación al tercer hermano del demandado, queda comprendido en las apreciaciones del juzgador, no controvertidas, en el sentido de que el accionado contaba con un mandato tácito de sus hermanos para hacerlo. (Mayoría, Dr. Remigio). 14– En el mundo de los negocios ciertamente el riesgo es un factor importante y puede ser que al principio la inmobiliaria o el accionante hayan tenido una actitud arriesgada al emprender los ofrecimientos, actividades y negociaciones que implica la venta de un inmueble, sin contar con un acto expreso y escrito por parte de todos los legitimados activos para efectuar el negocio jurídico de que se trata. Empero, la realidad demuestra que la existencia de una perfección documental negocial no siempre se logra, por distintas circunstancias; a veces la propia dinámica vertiginosa de la vida empresarial y negocial impiden aquel objetivo, y es precisamente en estos casos en que adquiere relevancia la conducta de las partes, antes, durante y después, es decir, durante todo el tracto negocial para interpretar y desentrañar su verdadera intención. (Mayoría, Dr. Remigio). 15– De los hechos comprobados de la causa se desprende que los hermanos vendedores estaban contestes en vender la propiedad y por ello encomendaron a varias inmobiliarias el ofrecimiento y venta del inmueble, aunque haya sido uno solo de ellos el que formalmente (en los papeles) apareciera suscribiendo el instrumento correspondiente. No puede interpretarse de otra forma lo sucedido, máxime cuando las negociaciones para la venta llegaron a tal punto de avance que el actor llegó a confeccionar el respectivo boleto de compraventa, poniéndolo a consideración de la abogada de los vendedores. (Mayoría, Dr. Remigio). 16– El corredor inmobiliario tiene derecho a cobrar la remuneración correspondiente, aunque la operación no se haya concretado en caso de culpa de una de las partes o cuando, iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o lo concluyere por sí mismo (art. 37, ley 25028). Esto último fue lo que sucedió en autos, en que los vendedores deciden hacer la operación, pero no con el comprador que había conseguido el actor, sino entre ellos, cediendo dos de los hermanos sus respectivas partes al tercer hermano. Es claro que nadie está obligado a vender ni a vender a una persona determinada, pero si se dejó llegar la negociación a un punto tan avanzado y luego sobre la marcha, por la razón que fuere, se decide realizar la operación con otra persona, lo menos que correspondía era dar aviso de este cambio de decisión y de actitud y abonar todo cuanto se debiera por las tareas desplegadas por el actor, para lograr la efectivización de la compraventa, la que no se realizó precisamente porque los vendedores cambiaron de idea. (Mayoría, Dr. Remigio). 17– “La culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar” (art. 512, CC). Precisamente los vendedores omitieron las diligencias de dar aviso de su cambio de idea respecto del negocio en ciernes y de abonar lo que se debiese por las tareas desplegadas, todo lo cual correspondía conforme a un principio elemental de buena fe (art. 1198, CC), a los fines de no frustrar la legítima expectativa de ganancia que tenía el corredor inmobiliario, con el cierre de la operación primigeniamente establecida, para lo cual empleó tiempo, esfuerzos, realizó gastos, etc., tomó una seña, recibió una propuesta de un interesado comprador, la que fue aceptada por los vendedores, entró en negociaciones con la abogada de aquéllos para la confección del boleto de compraventa, etc. y luego de todo ello los vendedores deciden que el adquirente sería uno de ellos en lugar del que buscara la inmobiliaria. Pueden hacerlo y están en todo su derecho, mas no pueden con ello frustrar las legítimas expectativas que ellos mismos crearon en el actor y por ello deben la comisión por la operación frustrada. (Mayoría, Dr. Remigio). 18– A tal conclusión se llega por aplicación de la doctrina de los propios actos. Esto es, nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos, ejerciendo una conducta incompatible con otra anterior, deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz. En nuestro Derecho Positivo, dicha doctrina encuentra recepción en los arts. 1071, 1198, concs. y corrs., CC. La doctrina de los actos propios, con fundamento en el principio de la buena fe receptado en el art. 1198, CC, y el impedimento de obrar mediante actos abusivos (art. 1071, CC), tiene por fin evitar no la inconsistencia o la mera incoherencia en la conducta, sino proteger la seguridad y los derechos de otras personas que hayan depositado su confianza en una determinada situación jurídica. (Mayoría, Dr. Remigio). 19– Precisamente este es el sentido del art. 37, ley N° 25028, esto es, evitar la frustración de las legítimas expectativas del corredor inmobiliario que trabajó en una determinada operación de ese tenor, la que –en definitiva– no se efectiviza por culpa del vendedor, que se arrepiente a último momento del primigenio negocio y decide efectuar otro a espaldas de aquél. No sería justo privar al corredor inmobiliario de la remuneración que legalmente le corresponde, cuando se encuentra acreditado en autos que cumplió con todos y cada uno de los pasos para concretar el negocio y ello no fue posible por culpa de los vendedores, que no trepidaron en cerrar la operación a sus espaldas y sin ningún aviso, en una actitud desleal y contraria a la buena fe, con otro comprador, a la sazón uno de los hermanos herederos. (Mayoría, Dr. Remigio). 20– No es óbice para la procedencia del reclamo que la acción se haya dirigido contra uno solo de los vendedores –quien suscribió o formalizó su relación con la inmobiliaria, aunque con mandato tácito de sus otros dos hermanos–, ya que todos ellos resultan obligados al pago, sin perjuicio de las eventuales acciones de repetición que pudiesen corresponder. (Mayoría, Dr. Remigio). C7a. CC Cba. 14/8/14. Sentencia Nº 62. Trib. de origen: Juzg. 48a. CC Cba. “Farías, Sergio Marcelo c/ Requelme, Luis Fernando – Abreviado – Cobro de pesos – Expte. Nº 2158770/36” 2a. Instancia. Córdoba, 14 de agosto de 2014 ¿Procede el recurso de apelación? El doctor Jorge Miguel Flores dijo: Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y Cuadragésimo Octava Nominación en lo Civil y Comercial, en los que por sentencia Nº 6, de fecha 7/2/13, se resolvió: “1) Rechazar la demanda incoada por el Sr. Sergio Marcelo Farías, con costas. …”. 1. El accionante, corredor inmobiliario, persigue del demandado el pago de la comisión correspondiente a su intervención en la compraventa frustrada de un inmueble por culpa exclusiva del demandado. La sentencia de primera instancia dispone el rechazo de la demanda señalando que el demandado no aceptó una oferta de compra sino, simplemente, una propuesta para ser analizada. En esta sede de grado se agravia la parte actora denunciando como equivocado el criterio del magistrado, ya que su conclusión no se compadece con las probanzas incorporadas dado que la aceptación de la oferta –según dice– quedó demostrada y acreditada no sólo con la instrumental donde firma su aceptación (mal interpretada por el iudex) sino también por la confección a posteriori del boleto de compraventa efectuado por su parte, controlado y corregido luego por la letrada del demandado y sus hermanos. 2. Ingresando al examen de la apelación, anticipo criterio favorable a la procedencia del recurso. A mi modo de ver, el razonamiento de la recurrente se ajusta a la realidad que se desprende del examen integral de la causa, pues la literalidad del texto contenido en el instrumento que se glosa a fs. 6 y el alcance restringido que –a juicio de la Sra. jueza– corresponde otorgar a la manifestación contenida al dorso del mismo en cuanto a la “aceptación de la propuesta” que el Sr. Requelme realiza como su correlativo anoticiamiento a Orlando Siles, pierde sustento en la medida que se repasan la conducta seguida por las partes luego de la suscripción de dicho convenio, demostrativas de que oferente y aceptante quedaron vinculados negocialmente por la “aceptación de una verdadera oferta de compra”. Es dable recordar que en la interpretación de los contratos, la voluntad común de las partes debe ser reconstruida, apreciando el comportamiento anterior, simultáneo y posterior a la suscripción del contrato. En esa idea, me permito sostener que la conducta seguida a partir de aquella aceptación es reveladora de que existió algo más que una simple aceptación material o instrumental de la propuesta (según indica el fallo). Se trató de la aceptación sustancial de la oferta de compra, con lo cual, agrego, no estaba al arbitrio del aceptante separarse y desconocer el interés jurídicamente protegido de la otra. A partir de allí, abdicó la prerrogativa de arrepentirse por haber comenzado la ejecución de la compraventa. Basta observar que días después de la suscripción del instrumento (el 26/1/11), el actor y la letrada de los herederos (titulares del inmueble) intercambiaron correos electrónicos (que llevan fecha 10/2/11 y 12/2/11) que dan cuenta de la confección de un boleto de compraventa por parte de Farías corregido por la abogada, como el envío por ésta de la documentación pertinente (mediante “archivo adjunto” la copia del Auto de Declaratoria) para la transmisión de la cosa por “tracto abreviado”, planteando –además– ciertas inquietudes referidas a una cláusula en particular del contrato vinculada a los impuestos pendientes que pudieran existir sobre el bien objeto del negocio jurídico. Por otra parte, esa misma correspondencia permite extraer que la profesional, en representación de los herederos, brindó el visto bueno para la firma de la compraventa con las modificaciones por ella introducidas. Este comportamiento inequívoco de los herederos –a través de su abogada– encaminados a satisfacer la obligación que correspondía a su rol de vendedores, goza de idoneidad suficiente para tener por acreditada la circunstancia fáctica invocada por el recurrente; se trata de hechos siguientes a la suscripción del instrumento en discusión y que tienen relación con lo que se debate (v.gr. su verdadero alcance). Constituyen la interpretación auténtica del contrato celebrado (con fecha 26/1/11); de ahí, resultan inverosímiles y fuera del contexto fáctico señalado las aseveraciones del demandado en la contestación a la acción en cuanto sostuvo que no autorizó, ni suscribió, ni acompañó documental alguna tendiente a obtener la venta del inmueble. De igual modo inaceptable la posición de la letrada del demandado cuando –en la contestación de los agravios– califica sus expresiones contenidas en el correo electrónico, vinculada con la corrección del boleto de compraventa, como “un simple asesoramiento técnico efectuado a modo de gentileza”; absurdo y pueril el argumento, pues en ambos correos se hace referencia directa al boleto de compraventa de los “Hnos. Requelme con el Sr. Siles”. 3. Consecuente con lo expuesto supra, voto por la procedencia del recurso y para que se haga lugar a la acción de cobro, dado que el corredor inmobiliario tiene derecho a cobrar la remuneración aunque la operación no se haya realizado en caso de culpa de una de las partes. De tal suerte, debe condenarse al demandado a pagar a favor de aquél la suma de pesos equivalentes a dos mil setecientos sesenta dólares estadounidenses (conforme el tipo de cambio oficial vigente a la fecha del efectivo pago), con más los intereses moratorios a computarse a partir de las 72 horas concedidas para el pago según carta documento nº 178373665 del 1/3/11; los que se calcularán según la tasa pasiva fijada por el Banco Central de la República Argentina, incrementada en el 2% nominal mensual. 4. Asimismo, propongo dejar sin efecto la imposición de costas y la regulación de honorarios dispuestas en la sentencia de primera instancia. A tal efecto, se establezca la carga de las costas, en ambas instancias, al demandado perdidoso y se fijen los honorarios sobre la base económica de la condena. La doctora María Rosa Molina de Caminal dijo: 1. Puede definirse al contrato de corretaje como el acuerdo entre corredor y su comitente por el cual el primero se obliga mediante retribución a buscar la persona o cosa necesaria para la conclusión del negocio proyectado por el segundo, determinando obligaciones para ambos contratantes. En ese entendimiento, la retribución se calcula por el resultado final de su actuación, esto es, que dicho contrato se concluya. Como puede observarse en autos, del contrato acompañado a fs. 6, de la Cláusula Octava expresamente surge que: “Honorarios: Al ser aceptada por el vendedor/heredero/propietario la presente propuesta… tendrá el derecho de percibir el importe correspondiente al 3% del monto de la operación, por cada una de las partes… y que serán abonados al momento de la firma de la documentación correspondiente…”. El art. 37, ley 25028, que regula el ejercicio de la profesión de corredores inmobiliarios, establece: “El corredor tiene derecho a: a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado. La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo. …”. En comentario a este artículo, autorizada doctrina ha establecido: “El derecho al cobro nace cuando el contrato se concluye. No se remuneran los trabajos previos, ya que lo que se remunera no es la actividad sino el resultado de la misma. La falta de concreción del negocio propuesto priva al corredor del derecho al cobro de la retribución pactada, aun cuando hayan existido acuerdos o conformidades parciales. En materia de corretaje, lo que en definitiva se remunera es el resultado útil de la gestión encomendada y con independencia de los trabajos o servicios prestados para la consecución de ese fin. Para que el corredor tenga derecho al cobro de la comisión pactada, no sólo resulta necesaria la realización del negocio, sino que el mismo corresponda efectivamente a su actuación, pues es de la esencia de la actividad mediadora que la conclusión del contrato sea resultado de su trabajo y eficaz gestión”. (Rouillon, Adolfo A.N. –Director– Alfonso, Daniel F. –Coordinador, Código de Comercio Comentado y Anotado, Ed. LL, ed. 2005, ps. 155/156). A ello puede agregarse que resulta imprescindible para que el corredor resulte acreedor de la comisión, que su gestión incida en la formación del negocio, ya que el mero hecho de presentar a las partes no basta para adquirir ese derecho. Asimismo, si las partes no llegan a un acuerdo en dicha oportunidad o finiquitan el negocio bajo otras condiciones, sin intermediario, no le cabe derecho al corredor a exigir comisión alguna. “El derecho a la comisión surge precisamente tan pronto se celebre el contrato con su mediación, no interesando el resultado posterior al negocio, en el caso de que las partes no cumplan tal convención. Más aún, dicho derecho nace desde que la oferta es aceptada; basta establecer las condiciones del contrato e intervenir directamente en todos los trámites que llevan en definitiva al perfeccionamiento del negocio.” (Lapa, Eduardo L., “Manual del Martillero Público y del Corredor”, Ed. Lexis Nexis, ed. 1986, p. 392). 2. Formuladas estas aclaraciones y como se transcribió supra , corresponde decir que el segundo párrafo del inciso a) del artículo en comentario otorga derecho al cobro de la comisión si el contrato fracasare por culpa de una de las partes. Ahora bien, en el caso traído a consideración, es precisamente ese contrato que sirve de base a la presente acción lo que no se ha perfeccionado. Como se advierte, el polo vendedor está compuesto por los tres herederos, circunstancia que no desconocía el corredor inmobiliario interviniente Sr. Farías, al punto que lo denuncia expresamente en su escrito de demanda. El inmueble era un bien objeto de una sucesión y, por ende, se requería de la conformidad de todos los herederos como condición necesaria para llevar a cabo la venta. En ese entendimiento, si al momento de recibir la seña del proponente Sr. Orlando Siles (quien se supone tenía intenciones de comprar el total del inmueble y no los derechos y acciones que tiene el Sr. Luis Requelme), el actor no fue lo suficientemente diligente tomando los recaudos necesarios para que el contrato fuera suscripto por la totalidad de los herederos, mal puede ahora pretender cobrar una comisión resultante de un negocio que a todas luces nacía imperfecto, ya que dicho instrumento carece de la completitud requerida en cuanto a la parte vendedora de la relación contractual. La exigencia de suscripción de la propuesta por parte de los tres herederos para que se tenga por configurada la aceptación se imponía, resultando insuficiente la aceptación efectuada por solo uno de ellos. 3. En definitiva, no probada satisfactoriamente la conclusión de la operación, la demanda fue correctamente rechazada por no haberse dado el recaudo básico para que nazca el derecho del actor a cobrar su comisión. No modifica esta conclusión que el Sr. Luis Requelme o la letrada de los herederos hayan continuado las tratativas tendientes a la venta, ya que al no haberse aducido ni probado que tuvieran la representación de los herederos no firmantes para la operación inmobiliaria en cuestión, su actuación no implicó la aceptación de la propuesta por parte del polo vendedor, por lo que no se ha verificado el antecedente que hubiera permitido al corredor inmobiliario interviniente el cobro del porcentaje pretendido. 4. La conclusión precedente se ve también abonada por el hecho de que no se ha intentado el cobro respecto de los demás herederos, pretendiéndolo, por la totalidad del inmueble, de solo uno de los coherederos. Se ha soslayado de tal manera que la operación, en definitiva y por ausencia de conformidad de los demás –aspecto que está claro y por eso de ellos nada se reclama–, no se llegó a convenir. 5. Atento la posición mayoritaria en el acuerdo, corresponde admitir la demanda por entender mis distinguidos colegas que la comisión se ha devengado. En razón de ello, me veo precisada a señalar que, en tal supuesto, debe limitarse el importe de condena a 1/3 del monto demandado, ya que la parte actora conoce y obra debidamente acreditado en autos, que el demandado solo tiene una participación a la tercera parte indivisa sobre el inmueble en cuestión, por lo que soy de la opinión de que carece de asidero convencional y legal condenarlo al pago total de la comisión que el Tribunal por mayoría estima devengada, siendo que en materia de cuestiones sucesorias –como la que nos ocupa– cada uno de los herederos debe responder en función de su participación en el acervo hereditario (en el caso, en función de la proporción sobre el inmueble respecto del cual, conforme conoce la parte actora, el demandado resulta titular). Así las cosas, la demanda prospera por la suma de u$s 920. El doctor Rubén Atilio Remigio dijo: 1. Adhiero al voto de mi estimado y distinguido colega Dr. Jorge Miguel Flores. Por imperativo procesal (art. 382, CPC), paso a fundamentar mi voto: En este punto, cabe recordar que la instancia de apelación no constituye una etapa de revisión automática de todo lo decidido en la anterior instancia, sino que la competencia de la alzada queda circunscripta y limitada en la medida del agravio (art. 356, 1º párr., CPC). Así las cosas, diremos que la actividad de corretaje inmobiliario, como tal, es generadora de un verdadero riesgo profesional y, por esto, la obligación de control y verificación que recae sobre las inmobiliarias y sus dependientes es tan solo una manifestación del cuidado y prudencia con que deben cumplir su función para que con su accionar no se produzcan daños que pueden evitarse. Si la entidad inmobiliaria presta sus servicios y cobra por ellos, debe proporcionar la debida diligencia para que se obtengan los resultados esperables. Consecuentemente, debe asumir los riesgos provenientes de esa actividad y, por ende, los daños generados por su propia negligencia en caso de haberlos producido, aun los propios. El inmueble de que se trata era propiedad del demandado, Sr. Luis Fernando Requelme, en condominio con sus dos hermanos, Sres. Mónica Beatriz Requelme y Marcelo Gustavo Requelme (siendo esta circunstancia de conocimiento del actor), quienes de concretarse la venta la realizarían por el trámite de tracto abreviado. El primer agravio se encuentra dirigido a fustigar la conclusión del a quo en el sentido de que la oferta no fue aceptada por los vendedores, manifestando que ello surge del propio instrumento de fs. 6/6 vta., del testimonio de Mónica Requelme y del intercambio de mails con la abogada de los herederos. Cabe concederle la razón en este punto al apelante, coincidiendo así –en este punto– con el voto de mi estimado y distinguido colega Dr. Jorge Miguel Flores. En efecto, del propio instrumento de fs. 6/6 vta., el que ha sido tenido por auténtico (art. 192, CPC), surge efectivamente la aceptación de la oferta por parte del demandado Luis Fernando Requelme, en los siguientes términos: “Aceptamos propuesta realizada por el Sr. Orlando Siles, LE xxx”, lo que efectivamente, tal como sostiene el impugnante, ha sido soslayado por el juzgador. En tanto que Mónica Beatriz Requelme, se encontraba –asimismo– al tanto de todo, como surge de su testimonial rendida en esta causa, a la que me remito “simpliciter causa”. Basta con decir que ella habitaba el inmueble de que se trata y recibió la visita de los potenciales compradores Siles, que querían comprarlo para que su hijo instalara allí un consultorio, según los propios dichos de aquélla. Con relación al tercer hermano Marcelo Gustavo Requelme, queda comprendido, en las apreciaciones del juzgador, no controvertidas, en el sentido de que “fue sólo el demandado, por su propio interés, quien se contactó con el actor para instar la venta del inmueble, aun cuando para concretarla requería la conformidad de los dos propietarios restantes, quienes estaban al tanto de su gestión, circunstancias no desconocidas por el actor”; “el encargo a la inmobiliaria del actor tuvo lugar por parte del demandado, tal como se sostiene en la demanda, y que este encargo lo fue con conocimiento del resto de los copropietarios”. “El mandato puede ser expreso o tácito” (art. 1873, CC). “El mandato tácito resulta no sólo de los hechos positivos del mandante, sino también de su inacción so silencio, o no impidiendo, pudiendo hacerlo, cuando sabe que alguien está haciendo algo en su nombre” (art. 1874, CC). Es decir que, sin dificultad, se advierte que el demandado, que fue el que efectuó el encargo de venta a la inmobiliaria, puede decirse que contaba con un mandato tácito de sus hermanos para hacerlo. En el mundo de los negocios ciertamente el riesgo es un factor importante y puede ser que –en efecto– al principio la inmobiliaria o el accionante hayan tenido una actitud arriesgada al emprender los ofrecimientos, actividades y negociaciones que implica la venta de un inmueble, sin contar con un

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