COMPRAVENTA. Intermediación. NEXO CAUSAL: Orfandad probatoria. Conducta negligente del gestor. COMISIÓN. Improcedencia. Rechazo de la demanda 1- Es cierto que en autos existen elementos de prueba que autorizan a tener por verdadero que el actor realizó gestiones ante la compradora del inmueble enderezadas a promover la venta de un lote, de considerable superficie y valor, ubicada en una zona de alto desarrollo económico y crecimiento urbanístico de esta ciudad, las que consistieron en poner en su conocimiento que aquel se encontraba a la venta, y llevar a directivos de la compradora a visitarlo, gestiones que tuvieron lugar aproximadamente dos años antes de que se concretara la compraventa del inmueble que motiva el reclamo de la demanda. Sin embargo, en autos, ninguna prueba alcanza a acreditar –con grado de certeza suficiente – que el actor haya acercado a la compradora una oferta de venta sobre el lote de adquirido, ni mucho menos que finalmente el negocio jurídico se hubiera celebrado como consecuencia directa de esa intervención, pues, a excepción del ofrecimiento y de las visitas que realizó con los directivos de la compradora dos años antes de la celebración del contrato, no se aporta dato relacionado al proceso de negociación que condujo (dos años después) a la venta del lote, que permita concluir que la retribución se debe, pese a que la conclusión del contrato no se realizó con intervención del corredor, pero donde el comitente lo concluyó por sí en condiciones sustancialmente similares a las trabajadas por el intermediario.
2- Los dichos de los testigos no aportan información relevante de la que pudiese inferirse acreditado, acudiendo a las reglas de la experiencia común, la incidencia causal en la celebración del contrato que pudo tener una gestión realizada dos años antes por el actor y que consistió en acompañar a los adquirentes a visitar un lote que ni siquiera se sabe con certeza fuera el mismo que finalmente adquirió la compradora. Nótese que puestos en el mejor de los escenarios para el actor, es decir, aun cuando pueda considerarse probado que informó a la compradora que el lote finalmente transferido se encontraba a la venta y que también acompañó a dos de sus directivos a inspeccionarlo, tales extremos no permiten afirmar que tal actividad tuvo finalmente incidencia causal respecto del negocio concertado bastante tiempo después, pues no existe prueba de las restantes tareas de intermediación que, la experiencia común indica, deben ser efectuadas antes de concretar una venta de la envergadura de la que es objeto de análisis.
3- Los dichos del testigo no sirven de indicio en el sentido de que haya habido intermediación y se hubiera pretendido burlar el derecho al cobro del intermediario, sino –antes bien– demuestran justamente que ambas partes –compradora y vendedora – pergeñaron una cláusula de no reconocimiento de intermediación a corredor alguno, con la razonable intención de prevenirse frente al reclamo de cualquiera que pretendiese irrogarse esa condición, y en especial la eventual pretensión del ahora actor, quien sin autorización de los dueños del terreno y por su exclusiva cuenta, había mostrado una propiedad ubicada en la misma zona (posiblemente el mismo) y en función de ello podría pretender (como finalmente lo hizo) cobrar una comisión por una gestión derivada en un negocio en cuya intermediación no había participado activamente.
4- El derecho del corredor a percibir una comisión no solo depende que se perfeccione, celebre o concluya el negocio en cuya formación intervino, sino también que exista una relación de causalidad entre la tarea de mediación desarrollada por el corredor y la conclusión del contrato gestado.
5- Para hacerse acreedor de la comisión que autoriza la ley que rige la profesión no alcanza con acreditar haber concretado cualquier gestión (informar la existencia de un lote, ofertarlo, visitarlo, etc.) sino que resulta menester probar que ella fue la causa eficiente del negocio concertado entre las partes. Ambas condiciones son de ineludible cumplimiento para justificar el cobro de la comisión.
6- Los dichos referidos en la demanda, y que conformaron la plataforma fáctica de cuya acreditación dependía el reconocimiento del derecho a cobro, no han sido probados en modo alguno por el actor, lo que también conspira con su procedencia. En concreto, no se ha acreditado: (i) el encargo de venta que habría realizado el demandado a favor del actor; (ii) la representación que habría invocado el demandado en oportunidad de otorgar esa autorización respecto de los otros condóminos; (iii) los honorarios en concepto de comisión que habría abonado la parte compradora en razón de la operación. Esta comprobación luce también decisiva para la suerte adversa del recurrente, pues la efectiva prestación del servicio profesional de intermediación es antecedente del derecho a cobro y, por ende, la carga de acreditar esos extremos fácticos no puede sino recaer sobre el mismo actor, máxime si se trata de un profesional.
7- En autos, hay otro dato que resulta contrario a la pretensión del actor, cual es la comprobación de que éste, pese a haber ejercido la actividad de intermediación en forma profesional desde hace tanto tiempo, no haya cumplido con las obligaciones que en estos supuestos la ley le exigía observar (art. 36, ley 20266 modificada por ley 25028) en resguardo precisamente de los derechos cuyo reconocimiento pretende, máxime cuando se trata de un lote de considerable extensión y valor de mercado, que se encuentra emplazado de una zona de pujante desarrollo inmobiliario de la ciudad, donde se presume que su venta seguramente se concretaría por una importante suma de dinero.
8- A los fines de asegurar la percepción de la comisión por venta, debió traer a juicio el libro de registro de operaciones (art. 35, ley 20266 modificada por ley 25028) o procurar al menos una autorización de venta que alcanzara a probar el compromiso individual asumido por el demandado y la identidad y conformidad de los propietarios a los efectos de acreditar el vínculo representativo que se invoca en la demanda. Es dable esperar de quien recibe el encargo de vender un inmueble de considerable valor, una diligencia acorde a la envergadura económica del negocio confiado en torno a la registración de cada una de las actividades que realiza, máxime si se trata de un profesional de la actividad de intermediación con más de veinte años de ejercicio (arg. art. 902 CC).
C2.ª CC Cba. 25/7/18. Sentencia N° 86. Trib. de origen: Juzg. 36.ª CC Cba. “Páez, José Eufracio c/ Dahan, José Ignacio – Ordinario – Cobro de Pesos – Expte. Nº 5718188”
2.ª instancia. Córdoba, 25 de julio de 2018
¿Es procedente el recurso de apelación del actor?
La doctora Silvana María Chiapero dijo:
En estos autos caratulados: (…), venidos a despacho del Juzgado de 1ª Instancia y 36ª Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, con motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia N° 308, de fecha 18/8/17 dictada por el Sr. juez Dr. Cornet Roberto Lautaro, en la que se resuelve: “I) Rechazar la presente. II) Imponer las costas al accionante. III) [Omissis]”. 1. Contra la sentencia (…), el actor, Sr. José Eufracio Páez, interpone recurso de apelación que es concedido. Radicados los autos en esta Sede, el accionante expresa agravios, que son contestados por el demandado –mediante apoderado –. Dictado el decreto de autos, el proveído queda firme y la causa queda en condiciones de ser resuelta. 2. En la resolución objeto de apelación, el juez de la anterior instancia rechaza la demanda que el actor interpuso contra el Sr. José Ignacio Dahan persiguiendo el cobro de la suma de $1.202.953, en concepto de comisión por la gestión de intermediación que dice haber realizado en la compraventa del inmueble de once hectáreas (11 ha.) inscripto en la Matrícula Nº (…) (11), del que el accionado era condómino junto a otras personas. Para así decidir, el magistrado se sustenta en que no se habría acreditado una relación de causalidad adecuada entre la gestión del actor y la venta de la propiedad, por lo que no existe el derecho al cobro de la comisión que se reclama en la demanda. 3. Disconforme con esta resolución, el accionante interpone apelación. Luego de reseñar los fundamentos centrales de la resolución impugnada e individualizar la conclusión que sustenta la repulsa de la demanda, el recurrente expone cinco agravios que pueden compendiarse como sigue: Primer agravio. Arbitraria determinación de la prueba dirimente. Omisión de valorar pruebas decisivas. Cuestiona el pasaje donde el juez refiere a las declaraciones de los testigos Cacciavillani, Moro y Broccanelli como las únicas pruebas dirimentes. Señala que este modo de proceder es arbitrario por dos razones: primero porque no brinda las razones que avalen esa calificación, y segundo porque el criterio de selección es equivocado habida cuenta que existen otras pruebas decisivas que no fueron valoradas. Indica que además de las testimoniales elegidas por el juez, existen en autos otras pruebas (vbg. documental, testimonial e indiciaria) cuya valoración conjunta aportaría suficientes elementos de juicio para concluir de modo diverso al que arriba el juez. Denuncia que, aunque afirma lo contrario, el a quo omite valorar prueba dirimente, lo que importa violación al principio ontológico de razón suficiente. Cita jurisprudencia. Segundo Agravio. Arbitraria valoración de la prueba testimonial. En este capítulo cuestiona la valoración que el juez realiza de las testimoniales que selecciona como dirimentes. En torno a la declaración de Cacciavillani, refiere que el juez considera que no es clara, que incurre en contradicciones y que no basta para tener por probado que haya existido una negociación entre Páez y Moro. Sin embargo, apunta que la contradicción señalada no es tal. Remarca que el testigo relativiza sus afirmaciones por no tener certeza de lo que afirma, pero eso no implica que incurra en contradicción alguna. Señala que el testigo se limita a brindar información dando cuenta de extremos sobre los que no tiene total certeza, en razón de los cambios de edificación que se hicieron en el lugar entre la primera y la segunda vez que visitó el lugar. Dice que, por más que no pueda brindar certeza sobre el punto, es completamente inverosímil y contrario a las reglas de la experiencia pensar que –en su declaración – el testigo refiera a un lote diferente, de iguales medidas y propietario. Apunta que no es cierto que el testigo se limite a brindar meras suposiciones pues de sus dichos surge con absoluta certeza lo siguiente: (i) que conoció a Páez en la Cooperativa Horizonte, lo que prueba algún tipo de vinculación entre el actor y el comprador del inmueble; (ii) que el testigo fue con Páez a visitar la zona donde posteriormente Cooperativa Horizonte compró un terreno de once hectáreas (11 Ha.) en 2009 y 2010, es decir, que fue a ver un lote en la misma zona y con la misma superficie del que se terminó vendiendo, justo en la época en que se comenzaron las tratativas para la venta; (iii) que el testigo fue a ver ese terreno a pedido de Moro, que es quien recibe las ofertas de venta, porque precisamente Páez hizo una oferta de venta en 2009 y 2010. No se trata de una suposición o conjetura, sino de una afirmación precisa, Páez acercó a la Cooperativa Horizonte en el año 2009 y 2010 una oferta de venta sobre un lote de once hectáreas, ubicado en la misma zona en que la Cooperativa compró en 2012 un lote de las mismas dimensiones. Asevera que la declaración no ofrece dificultades: el testigo afirmó positivamente la existencia de una actividad de intermediación ejecutada por el actor Páez respecto de un inmueble cuyas características son iguales e idénticas al inmueble sobre el que se contrató. El dato que aporta es preciso e inequívoco por más que el testigo no pueda asegurar que el terreno sea el mismo; y se trata de un testigo de quien no puede sospecharse el menor interés por beneficiar a Páez. Respecto a la declaración de Moro y Broccanelli, refiere que el juez considera que ambas contradicen la versión del actor, pues Páez se limitó a señalarle a Moro que el inmueble se hallaba a la venta y toda la gestión posterior la hizo Dahan. Asevera que la conclusión es equivocada. Primero porque Moro reconoce que el lote fue ofrecido en venta por Páez, quien en 2011 le comentó de su existencia y lo llevó a verlo, y en 2012 volvió a ofrecérselo en venta, destacando la existencia de accesos y el desarrollo de urbanizaciones contiguas. Admite de este modo la oferta de venta, aunque falseando la verdad al tratar de restar entidad a la tarea de Páez. También admite que la transferencia del lote se demoró porque del informe solicitado por la escribana surgía una inhibición, lo que coincide con lo manifestado por Páez en la demanda. Se pregunta: ¿cómo pudo Páez haber sabido de este inconveniente para la transferencia si no es por haber participado en la operatoria? Dice que es evidente que la información que tenía Páez solo podía ser fruto de hallarse involucrado en la transacción. Destaca que en su declaración, Moro confiesa abiertamente que la cláusula séptima de la seña de fs. 69 relativa al no reconocimiento de comisión alguna obedeció puntualmente a la voluntad de Dahan de no pagarle suma alguna a Páez. Remarca que esta confesión es de gran valor, pues pone en evidencia la actitud del demandado tendiente a eludir el pago y corrobora la existencia de la deuda. Reflexiona que si realmente Páez se hubiera limitado a mencionar la existencia del lote a la venta –como afirma Moro –, no hubiera tenido sentido que las partes dediquen una cláusula específica; señala que es evidente, según las reglas de la experiencia, que los contratantes conocían la posibilidad o el riesgo de que Páez pudiera reclamar una comisión, con el aval de hechos objetivos y comprobables, y por esa razón se sintieron compelidos a realizar una declaración en sentido contrario. Refiere que Moro admite que Páez (a) le mostró una plancheta catastral del inmueble y un papel manuscrito que contenía algunos números de la operación, lo que demuestra que renglones atrás falta a la verdad al afirmar que Páez no le brindó los nombres de los propietarios ni le brindó mayor información; (b) realizaba operaciones de intermediación para la Cooperativa, aludiendo a la adquisición de un inmueble en la Huertilla; y (c) tenía en su poder documentación con números similares a la nota de fs. 26, aunque no puede asegurar que sea la misma; y asevera que con estas declaraciones convalida las afirmaciones que contiene la demanda. Broccanelli por su parte: (i) reconoce que Páez asesoró a la cooperativa en otras operaciones inmobiliarias; (ii) no asegura que Páez no intervino en la operatoria en cuestión, sino solamente afirma que Moro no le mencionó su intervención y que no estuvo presente en la negociación final que cerró el acuerdo. Destaca que estos testigos no dicen lo que el tribunal les atribuye y además dicen cosas que el tribunal no tiene en cuenta. Tercer Agravio. Arbitraria valoración de la prueba de indicios. Se queja porque el tribunal descalifica –de manera arbitraria – dos indicios favorables al actor: (a) indicio relativo a la intervención en operaciones inmobiliarias de Dahan. Manifiesta que si bien el tribunal considera acreditado que el actor intervino como corredor inmobiliario en operaciones comerciales del demandado, anteriores a la que se debate en autos, concluye en la irrelevancia de este dato, pues no permite inferir que indefectiblemente todo otro negocio debía seguir la misma suerte. Dice que esta conclusión es arbitraria, porque si bien es cierto que el hecho probado no puede valer como prueba directa de la intervención del actor en la operación en cuestión sirve legítimamente como elemento que revela un trascendente valor indiciario respecto de la habitualidad del vínculo entre el actor y el demandado, que atribuye verosimilitud a la versión de la demanda. (b) Indicio relativo a la tenencia de planchuelas catastrales y documentación registral. Manifiesta que el tribunal también considera probado que el actor contaba en su poder con planchuelas catastrales y documentación registral, pero le resta toda importancia a este extremo, porque a través de simples diligencias administrativa son fáciles de obtener, sin siquiera ser el titular registral. Asevera que comete el mismo error que en el indicio anterior. Pues si bien no puede ser considerado prueba directa de las afirmaciones de la demanda, se trata de un dato coadyuvante que ostenta legítimo valor indiciario pues de acuerdo con las reglas de la experiencia y el curso ordinario de las cosas, no es normal que una persona se dedique a obtener antecedentes catastrales o registrales de inmuebles con los que no tiene ninguna vinculación, por lo que la tenencia de estos documentos permite inferir que efectivamente el actor se hallaba interviniendo en la operación comercial que involucraba el inmueble en cuestión, máxime cuando las constancias de fs. 22/25 fueron expedidas el 29/6/12, esto es, concomitantemente a la época en que se desarrollaron las negociaciones entre las partes tendientes a la celebración del negocio, lo que constituye un elemento objetivo adicional que asigna verosimilitud a la versión de la demanda. Por otro lado, cuestiona el único indicio adverso al actor que consiste en no haber probado mediante prueba directa haber percibido la comisión correspondiente de parte de la Cooperativa Horizonte tal como se afirma en la demanda. Para el tribunal esta conducta procesal constituye una grave presunción en contra del actor que impide considerar que tal pago se haya producido. Dice que el juez no considera que se trata de un único indicio y que una de las condiciones imprescindibles para que esta prueba posea valor de convicción es precisamente la pluralidad de hechos y que el actor no contaba con los medios para probar la existencia de tal pago, primero porque el recibo queda en manos de la cooperativa y, segundo, porque al tratarse de un recibo informal tampoco puede hallarse asentado en la contabilidad de la cooperativa. De otro costado, afirma que esta durísima censura que se hace recaer sobre el actor se contrapone a las múltiples afirmaciones hechas por el demandado en la contestación sobre las que no produjo prueba alguna. Hace constar que la omisión de prueba directa sobre el punto que se le achaca obedece a dificultades objetivas para su producción y que no puede inferirse de ella la mendacidad o falsedad de las afirmaciones contenidas en la demanda, siendo dos cosas muy diferentes mentir respecto a los extremos de la pretensión y no poder probar todos los puntos que se afirman. Cuarto Agravio. Errónea exigencia de acreditación de extremos innecesarios para el devengamiento de la comisión. En este capítulo afirma que el tribunal yerra en su criterio acerca de la carga de la prueba de la actividad de intermediación que le corresponde al actor. Para que la demanda fuera admitida le bastaba al actor acreditar (i) la existencia de una actividad de intermediación y (ii) la concreción de un negocio que tuviera como antecedente esta intermediación. En tal sentido, asevera que no estaba obligado a demostrar que intervino acabadamente en todas las negociaciones, ni que la operación se concretó tal como él la propuso. Afirma que esto es así en la medida que la retribución se debe incluso en los casos en que la conclusión del contrato no se realiza con intervención del corredor pero donde el comitente lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares (caso donde el corredor comienza su gestión pero luego es desplazado por el comitente, que concluye el negocio en las mismas condiciones). Sostiene que esta maniobra no puede traducirse en la pérdida del derechos remuneratorios del corredor, cuya actividad la ley presume causalmente vinculada con el acuerdo final con tal que exista una similitud sustancial. Cita doctrina y jurisprudencia. A la luz de lo expuesto afirma que no era correcto exigir al actor la prueba de haber intervenido en todas las negociaciones habidas hasta la terminación del contrato, pues alcanza, para que se devengue su derecho a comisión, que haya dado inicio a la negociación, conectando a las partes. Es innecesario que el corredor haya tomado intervención en la conclusión del negocio, pues de lo contrario, siempre se podría burlar los derechos del corredor, con el solo hecho de desvincularlo rápidamente de la negociación una vez que hizo la intermediación y conectó a las partes. Quinto Agravio. Valoración atomística de la prueba. En el apartado final, realiza una síntesis de los defectos denunciados en los agravios precedentes, y con base en ellos concluye que el juez ha desarticulado el material probatorio y ha examinado de manera aislada, separada e incomunicada cada una de las pruebas rendidas, lo que contraría las reglas de la sana crítica racional, que exigen que el plexo probatorio en su conjunto debe apreciarse de manera armónica e integral, conectando los diferentes elementos de prueba para inferir la solución. Dice que el juez no debe tomar una por una la prueba y valorarla en forma aislada e inconexa, sino que debe procurar componer el cuadro situacional relatado en la demanda, estableciendo interconexiones entre los distintos elementos de prueba y, en función de ello, asumir una perspectiva global sobre el asunto. Reitera que existe en autos prueba documental, testimonial e indiciaria suficiente, que valorada en su conjunto, aporta suficientes elementos de juicio para concluir en la existencia de una actividad de intermediación por parte del actor y en el derecho a la remuneración consecuente. Expone la forma adecuada en que el material probatorio debió ser analizado y ameritado por el juez, y concluye que de tal análisis surge una razonable convicción acerca de la actividad de intermediación del actor, suficiente para generar en el juzgador el grado de certeza necesario para acoger la demanda. Por las razones apuntadas concluye que la sentencia impugnada debe revocarse, en cuanto no constituye una derivación razonada de las constancias de la causa y del derecho vigente, por lo que corresponde acoger el recurso de apelación, revocar el fallo y acoger la demanda promovida en todas su partes, con costas. 4. El demandado contesta los agravios en el orden en que fueron nominados y solicita que sean desestimados por las razones que expresa y a las que cabe remitirse en honor a la brevedad. 5. No existe controversia acerca de que la cuestión litigiosa (reclamo de retribución por la pretendida intermediación inmobiliaria) debe dirimirse a la luz de la ley 20266 (modificada por ley 25028) vigentes al tiempo en que acontecieron los hechos, lo que excluye la aplicabilidad del Código Civil y Comercial de la Nación, cuya entrada en vigencia data de fecha posterior a los hechos de la causa (1/8/15). 6. Ingresando al análisis de los agravios se advierte que todos ellos se dirigen a cuestionar el criterio de selección y valoración de las pruebas que ha realizado el a quo para concluir que no se ha probado la causalidad adecuada entre la gestión del actor y la compraventa de la propiedad, por la que reclama la retribución establecida por la ley. El reseñado en primer término requiere de una aclaración preliminar, cual es que el apelante apunta a demostrar la nulidad de la sentencia por haber el magistrado de la anterior instancia omitido valorar prueba que –a su juicio– sería dirimente para resolver en sentido contrario, lo que importa soslayar que conforme está diseñ[ado] el recurso de apelación en el ordenamiento procesal, “…la nulidad de la sentencia por vicios propios es un hecho irrelevante en apelación, porque la cámara no tiene necesidad de comprobar si la nulidad existe para recién entonces, en función de este examen, entrar al fondo. El poder de entrar al fondo no le viene dado a la cámara por el hecho de haber declarado previamente la existencia de la nulidad. En apelación la cámara no tiene que hacer ese rodeo: propuesta ante ella la nulidad de la sentencia por vicios propios -vgr. incongruencia, falta de valoración de prueba, defecto de motivación, omisión de la fecha– puede y debe por necesidad de evitar actividades inútiles, ignorar ese problema y entrar directamente al fondo para juzgar sobre la justicia o injusticia de la sentencia. No interesa verificar si hay vicios en el fallo de primer grado, porque si los hubiera quedan eliminados con la sentencia de segunda instancia, la cual, en cuanto es dictada, pasa a ser la nueva y única decisión de la causa” (Fontaine, Julio, Comentario al art.362, CPC en : Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba, Tomo I, Advocatus, pág.678 y sgtes.). Despejada esa cuestión, e ingresando puntualmente a los agravios, se advierte que mediante desarrollos argumentales que reprochan la logicidad del razonamiento sentencial, el apelante de un lado cuestiona el análisis que el juez hace de las testimoniales que considera dirimentes para resolver la contienda, y del otro, achaca la ponderación de todo el material probatorio, al que califica de atomístico y desarticulado habida cuenta que – a su entender – existiría prueba documental, testimonial e indiciaria que, valorada en su conjunto, aportaría suficiente convicción para concluir en favor de la existencia de actividad de intermediación por parte del actor que justificaría su derecho de cobro. Sin embargo, sin desconocer el esfuerzo realizado por el letrado del recurrente, el análisis detallado y minucioso de la totalidad del plexo probatorio no permite arribar a la conclusión pretendida en el libelo recursivo. Es cierto que existen elementos de prueba que autorizan a tener por verdadero que el actor realizó gestiones ante la Cooperativa Horizonte enderezadas a promover la venta de un lote, de considerable superficie y valor, ubicada en una zona de alto desarrollo económico y crecimiento urbanístico de esta ciudad (Valle Escondido), las que consistieron en poner en conocimiento de dicha entidad que aquél se encontraba a la venta, y llevar a directivos de la Cooperativa a visitarlo, gestiones que tuvieron lugar aproximadamente dos años antes (año 2009 o 2010) de que se concretara la compraventa del inmueble que motiva el reclamo de la demanda, la que tuvo lugar recién en el año 2012. Estos extremos encuentran respaldo en la declaración del Ing. Carlos Cacciavillani, quien afirma: “…que el testigo fue a la zona donde posteriormente Cooperativa Horizonte compró un terreno de once hectáreas, que esto debe haber sido en el año 2009 o 2010, no lo puede precisar, que él no puede decir qué terreno fue a ver con Páez, porque la zona desde que lo fue a ver con Páez al momento del 2012 cuando lo compra la Cooperativa Horizonte, ya se habían abierto calles, que el testigo recuerda que cuando lo fueron a ver con Páez, entraron por detrás de una escuela, y vieron el terreno desde un alto, pero no llegaron al terreno porque había algo que no les permitía llegar que lo vieron desde lejos, …(omissis). Preguntado por el Dr. Martínez si conoce que el Sr. Paez le ofreció al Sr. Moro ese terreno en venta, en el año 2009 o 2010, Páez hizo una oferta de venta pero que aclara que él no puede asegurar que sea ese mismo terreno, …”. En lo que interesa al recurso, la transcripción precedente demuestra que de la declaración del Sr. Cacciavillani no puede extraerse, como pretende el apelante, que el terreno que fueron a ver el Sr. Páez con el Sr. Cacciavillani en los años 2009 o 2010, sea el mismo que dos años más tarde adquirió la Cooperativa Horizonte. Aunque pueda compartirse con el apelante que no hay contradicciones en su declaración, sino que el testigo simplemente relativiza sus afirmaciones por no tener certeza acerca de la identidad del inmueble que visitó y el que finalmente fue objeto de la compraventa, absteniéndose de asegurar aquello que no sabe con o no recuerda con exactitud, lo real es que estos dichos no generan convicción suficiente para concluir que el lote de terreno que visitara el Sr. Cacciavillani juntamente con el Sr. Páez fuera el lote de once hectáreas, de propiedad del Sr. Dahan y sus condóminos. No cambia la conclusión la pretensión de que se concilien esos dichos con los del Sr. Moro. El presidente de la Cooperativa, Carlos Edmundo Moro, señala en su declaración lo siguiente: “…que en el año 2011 el Sr. José Páez me comenta la existencia de un lote en la zona de Valle Escondido y me invita a visitarlo. Fuimos hasta el lugar,… luego concurrió el ingeniero que trabaja en la cooperativa de nombre Carlos Cacciavillani a verlo,… Un año más tarde el mismo Sr. Páez me insiste sobre la fracción de terreno para que la vea, es en el año 2012 ya para ese entonces se podía ingresar a la fracción por una calle lateral pegada al Colegio Villada y había trabajos de movimientos de suelo y de loteo en la fracción contigua, efectuado por la desarrollista Edisur en el loteo que se denomina Santina Norte… esa fue la segunda visita que hizo aunque debo mencionar que el Sr. Páez nunca me informó quiénes eran los propietarios ni me puso en contacto con ellos …”. Ninguna de estas exposiciones alcanza a probar –con grado de certeza suficiente – que el Sr. Páez haya acercado a la Cooperativa Horizonte en 2009 o 2010 una oferta de venta sobre el lote de once hectáreas, ni mucho menos que finalmente el negocio jurídico se hubiera celebrado como consecuencia directa de esa intervención, pues, a excepción del ofrecimiento y de las visitas que realizó con los directivos de la cooperativa dos años antes de la celebración del contrato, no se aporta dato relacionado al proceso de negociación que condujo, dos años después, a la venta del lote, que permita concluir que la retribución se debe, pese a que la conclusión del contrato no se realizó con intervención del corredor, pero donde el comitente lo concluyó por sí en condiciones sustancialmente similares a las trabajadas por el intermediario. Nótese que el testigo Moro pone de resalto que ni siquiera le fue informado a quién pertenecía el lote visitado. Y si bien se ha acreditado que se proveyeron planchetas catastrales, ello no conlleva mayor dirimencia a los fines que nos ocupan, desde que cualquier persona no involucrada en la intermediación inmobiliaria puede acceder a este tipo de documentación. Mucho menos puede extraerse de las testimoniales, amén de las visitas efectuadas a la zona donde se encuentra emplazado el lote, cuál habría sido el tenor y la extensión que tuvo este proceso de acercamiento (vbg. quiénes intervinieron, cómo se vincularon, cuáles fueron las tratativas, de qué manera se fue desarrollando hasta finalmente llegar al acuerdo y celebración de la compraventa, etc.). Los dichos de los testigos no aportan información relevante de la que pudiese inferirse acreditado, acudiendo a las reglas de la experiencia común, la incidencia causal en la celebración del contrato que pudo tener una gestión realizada dos años antes por el actor y que consistió en acompañar a los adquirentes a visitar un lote que ni siquiera se sabe con certeza fuera el mismo que finalmente adquirió la Cooperativa Horizonte. Nótese que puestos en el mejor de los escenarios para el actor, es decir, aun cuando pueda considerarse probado que el actor informó a la Cooperativa Horizonte que el lote finalmente transferido se encontraba a la venta y que también acompañó a dos de sus directivos a inspeccionarlo, tales extremos no permiten afirmar que tal actividad tuvo finalmente incidencia causal respecto del negocio concertado bastante tiempo después, pues no existe prueba de las restantes tareas de intermediación que, la experiencia común indica, deben ser efectuadas antes de concretar una venta de la envergadura de la que es objeto de análisis. Tampoco luce corroborado con la testimonial del Sr. Moro que el actor hubiera conocido las razones por las cuales se demoró la transferencia del lote, como enfáticamente sostiene el recurrente en su expresión de agravios. Contrariamente a ello, la explicación vertida por el testigo no es coincidente con la que expusiera el actor en su escrito inicial. Al demandar el actor sostuvo: “…En el medio de las negociaciones, en el transcurso del año 2011, se produjo un inconveniente que ocasionó que, por un tiempo, fuera necesario
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