CONTRATO DE LOCACIÓN

Alquiler de inmueble para vivienda. Prohibición de actualización monetaria. INFLACIÓN. Reajuste del canon. Incremento no equiparable a indexación 1– Cierto es que la ley 23091 permitió el reajuste de los alquileres mediante la aplicación de índices oficiales (art. 3°), pero no es menos cierto que a partir del 1 de abril de 1991 y en virtud de la ley 23928 –llamada de convertibilidad del austral–, cuya vigencia, en este punto, mantuvo la ley 25561, quedó prohibida toda actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, y se derogaron las disposiciones legales que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7° y 10 de la ley citada).

2– Pero, en el caso, no es exacto sostener que la cuestionada cláusula V del contrato de locación aplicó una indexación por costo de vida, precios minoristas, para el segundo año del canon locativo. La actualización quedó subordinada a que, eventualmente, se permitiese cualquier ajuste en las locaciones para la fecha de pago, lo cual como es obvio no ocurrió. Por el contrario, se previó para el segundo año de vigencia del contrato un aumento del canon respecto al original, llevándolo de $ 18.000 a $ 36.000. De este modo, medió una expectativa inflacionaria, seguramente, pero esto no significa que se haya aplicado una indexación.

3– Una cosa es prever, escalonada o progresivamente, distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato, y otra es pactar una actualización monetaria, según índices, del canon locativo original.

CNCiv. Sala F. 30/6/14. Expte. 36.551/2005. Trib. de origen:Juzg.Nac.Civ. N° 53, Bs. As. “Faure, Marcelo Eduardo c/ Vinales, Carolina María s/ Nulidad de Acto Jurídico”

Buenos Aires, 30 de junio de 2014

El doctor Eduardo A. Zannoni dijo: 1. Marcelo Eduardo Faure demandó la nulidad de la cláusula quinta del contrato de locación de vivienda que suscribiera el 5 de diciembre de 2003 con la señora Carolina María Viñales por sí y como presidente del directorio de Fiduciaria Los Alcanfores SA. Sostuvo el actor que la cláusula quinta adolecía de nulidad absoluta por vulnerar normas de orden público que impiden sin excepción todo tipo de mecanismos contractuales indexatorios sean explícitos o implícitos. Alegó el actor que suscribió el contrato en condiciones de presión y abuso del estado de necesidad en que se hallaba, por parte de la locadora. Tratando de ser conciso, señaló que se trató de una locación de dos años de plazo –del 1° de diciembre de 2003 al 30 de noviembre de 2005– en la que pactó un canon locativo de $ 18.000 para el primer año y de $ 36.000 para el segundo, ambos pagaderos por adelantado, equivalentes, en consecuencia, a $ 1.500 y $ 3.000 mensuales, respectivamente. El último párrafo de la citada cláusula estableció: “Si se permitiese cualquier ajuste en las locaciones para la fecha de pago [se alude al pago del segundo año del contrato, que debía hacerse el 1° de diciembre de 2004] y el costo de vida, precios minoristas, hubiese aumentado desde diciembre de 2003 hasta noviembre de 2004 en más de un 50%, se ajustará dicho canon locativo tomando como base lo que exceda del cincuenta por ciento del costo de vida que la locadora asume dentro del presente contrato”. Según mi concepto, esa cláusula del contrato estaba subordinada a que a la fecha del pago del segundo año de la locación, esto es, el 1° de diciembre de 2004, se permitiese cualquier tipo de ajuste en las locaciones, en cuyo caso operaría la cláusula indexatoria por precios minoristas en lo que excediere del 50% del aumento experimentado en dichos precios minoristas. 2. La sentencia dictada a fs. 282/283 rechaza la demanda de nulidad. De lo así resuelto apeló el actor, quien vierte agravios en el memorial que está agregado, cuyo traslado fue contestado por la parte demandada. 3. Confieso que, analizadas la demanda y la posterior exposición de “cuestiones de hecho y de derecho” que se hace en el escrito de fs. 49/55, el planteo sustancial del actor me resulta difícilmente comprensible. Si su planteo deviene de la lesión derivada de las condiciones de presión y abuso del estado de necesidad en que se hallaba —en su memorial aclara que no lo hace así—, la cuestión no giraría alrededor de la nulidad de una cláusula indexatoria sino de la prueba de la explotación de su necesidad por parte de la locadora. Como bien lo señala el señor juez a quo, el locatario “no da ninguna razón valedera que justifique que fuera forzado a suscribir el contrato, como no sea el supuesto estado de necesidad aludido y no probado”. Si, en cambio, su planteo es propiamente la nulidad absoluta de la cláusula quinta del contrato de locación, más allá de las cuestiones de hecho, lo que debería surgir de dicha cláusula es un contenido violatorio de normas legales de orden público. Cierto es que la ley 23091 permitió el reajuste de los alquileres mediante la aplicación de índices oficiales (art. 3°), pero no es menos cierto que a partir del 1° de abril de 1991, y en virtud de la ley 23928 –llamada de convertibilidad del austral–, cuya vigencia, en este punto, mantuvo la ley 25.561 quedó prohibida toda actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, y se derogaron las disposiciones legales que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7° y 10 de la ley citada). Pero no es exacto sostener, según entiendo, que la cuestionada cláusula aplicó una indexación por costo de vida, precios minoristas, para el segundo año del canon locativo. Como antes señalé, la actualización quedó subordinada a que, eventualmente, se permitiese cualquier ajuste en las locaciones para la fecha de pago, lo cual como es obvio no ocurrió. Por el contrario, lo que interpreto, como ya dije, es que se previó para el segundo año de vigencia del contrato un aumento del canon, respecto al original, llevándolo de $ 18.000 a $ 36.000. Medió una expectativa inflacionaria, seguramente, pero esto no significa que se haya aplicado una indexación. Adviértase que una cosa es prever, escalonada o progresivamente, distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato; otra es pactar una actualización monetaria, según índices, del canon locativo original. 4. Voto, en consecuencia, por confirmar la sentencia apelada. Si mi criterio fuese compartido, deviene inoficioso el agravio vertido en punto al modo en que el señor juez de primera instancia impuso las costas; en cuanto a las de esta instancia, corresponde que sean impuestas al actor por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 68, CPCC).

Los doctores José Luis Galmarini y Fernando Posse Saguier adhieren al voto emitido por el señor Vocal preopinante.

Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada. Las costas de esta instancia se imponen al actor por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 68, CPCC).

Eduardo A. Zannoni – José Luis Galmarini –Fernando Posse Saguier &#9632;

CONTRATO DE LOCACIÓN

Are you sure want to unlock this post?

Are you sure want to cancel subscription?