CONTRATO DE LOCACIÓN

Inmueble devuelto en los primeros días del mes. Período ya comenzado. Obligación de pagar el período completo 1– En el sub lite , el hecho de que la entrega del inmueble locado fuera el día 7 ó el 21 en nada cambia la cuestión, pues el período ya había comenzado. Es que el planteo del excepcionante persigue excluir el mes entero y así lo ha hecho el sentenciante, y en el recurso se persigue su inclusión. Aunque no hay duda alguna respecto de la fecha de restitución del bien, resulta errada e insuficiente la afirmación del sentenciante relativa a que la moderación de la demanda implica reconocer los hechos en que se funda la excepción, pues al menos en este período ello no es así. Es que, concretamente, en la moderación este período fue incluido dentro de los que se reclaman y por ello ameritaba alguna razón que justificara su desestimación.

2– En el contrato de locación el precio es un elemento estructural y es la prestación que corresponde al locatario. Este precio se pacta en forma global o por períodos, siendo este último modo el que fue convenido en el contrato que se ejecuta en autos. El pago se ha definido por mes y su abono se convino por mes adelantado. Tales las reglas fijadas por las partes y a las que se han sometido voluntariamente.

3– Iniciado el período, el alquiler se adeuda íntegro, quedando en la discrecionalidad del locatario si lo usará o no en forma total. La propia ley de alquileres faculta a la resolución anticipada con las obligaciones de pago que corresponden y sin establecer posibles discriminaciones por períodos menores a los convenidos. Si el mes ha comenzado se adeuda el período completo por cuanto no puede cargarse sobre el locador la pérdida de la expectativa auténtica basada en lo convenido.

4– En el documento acompañado en los presentes no se establece que la recepción haya sido acompañada de convenio alguno sobre los valores convenidos y por lo tanto se adeuda el período completo. No existe razón que justifique excluir el mencionado período de la ejecución, cuando ya existía la obligación de pago y al acordar la restitución no se libera al locatario de esta obligación que se mantiene en los términos del acuerdo.

C9a. CC Cba. 22/2/13. Sentencia Nº 13. Trib. de origen: Juzg. 32a. CC Cba. “Dalmasso, Edgardo Ramón c/ Rojas, Gabriela Liliana y Otros – PVE – Alquileres – Recurso de Apelación – Expte. Nº 1888929/36”

2a. Instancia. Córdoba, 22 de febrero de 2013

¿Es procedente el recurso?

El doctor Jorge Eduardo Arrambide dijo:

Estos autos, venidos del Juzgado de Primera Instancia y 32a. Nominación en lo Civil y Comercial, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la actora en contra de la sentencia Nº 372 del 1/9/11, y su aclaratoria Nº 886 del 4/10/11, que en sus respectivas partes resolutivas disponen: “1) Hacer lugar a la excepción de plus petición opuesta por el co–demandado Sr. Ernesto Rojas. 2) Mandar llevar adelante la ejecución en contra de los Sres. Gabriela Liliana Rojas, José Luis Flores, Ernesto Rojas e Inés Solana Albarracín hasta el completo pago de la suma de pesos... nombrada adeuda a la fecha de su presentación la suma de $ 12.300,oo con más sus intereses a calcularse de conformidad a las pautas dadas en el punto IV del Considerando. 2) Imponer las costas devengadas en un porcentaje del 40% a los demandados y en un 60% a la actora...”; y “1) Interpretar y aclarar los puntos 2º y 3º de la parte resolutiva de la Sentencia Nº. 372 dictada en las presentes actuaciones el día 1º de setiembre del cte. año 2011 y obrante a fs. 80/83 vta. los que quedarán redactados en los siguientes términos: ‘2º) Mandar llevar adelante la ejecución en contra de los Sres. Gabriela Liliana Rojas, José Luis Flores, Ernesto Rojas e Inés Solana Albarracín hasta el completo pago de la suma de pesos diez mil ochocientos ($ 10.800,oo) con más sus intereses a calcularse de conformidad a las pautas dadas en el punto IV del Considerando. 2º) Imponer las costas devengadas en un porcentaje del cuarenta por ciento (40%) al actor y en un sesenta por ciento (60%) a los demandados. Y regular los honorarios profesionales de la Dra. Yolanda Panetta de Almagro, por la actora, en la suma de pesos tres mil trescientos ($ 3.300,oo); y los de la Dra. Gabriela S. Briozzo por los demandados en la suma de Pesos un mil seiscientos cincuenta ($ 1.650,oo).’2º) Dejar constancia marginal en la resolución aclarada y en el Protocolo respectivo...”. I. Que contra la sentencia cuya parte resolutiva fue transcripta más arriba, se alza la parte actora mediante recurso de apelación. Concedido el recurso mediante decreto del 25/10/11, se elevan las actuaciones por ante esta instancia. Que la apelante expresa agravios en los que expone sus quejas contra la sentencia, que limita a la desestimación del período abril de 2010. Expone que su parte ha limitado la pretensión a los períodos que cierran en el mencionado y que éstos se adeudan completos, siendo improcedentes las divisiones de aquél. Por ello encuentra que carece de fundamento la decisión del sentenciante cuando lo excluye de la ejecución. Pide costas. Que el recurrido contesta a fojas 159/163, en donde pide se declare mal concedido el recurso por extemporáneo y estima inexistentes los agravios. Reclama el rechazo del recurso, con costas. Hace reserva. II. Que el juez ha considerado que se opuso excepción de plus petición y que la propia ejecutante otorga razón valedera a la defensa al moderar la demanda y de tal forma establece los rubros por los que procede la ejecución, con la exclusión de todos los períodos que sustentan la excepción. III. Que a pesar de la sistemática advertencia del recurrido, consideramos que el recurso no ha sido extemporáneo por cuanto la aclaratoria es suspensiva aunque resulte finalmente improcedente. Es así que la impugnación fue tempestiva al considerarla desde la fecha del rechazo de la aclaratoria. IV. Que en la expresión se agravios se señala de manera clara el segmento en que considera el apelante que el sentenciante ha cometido el yerro que motiva su recurso y por ello, aunque básica, la crítica existe y se presenta suficiente para habilitar el juicio de este Tribunal. V. Que así las cosas, nos compete ingresar a considerar el punto en debate, que refiere exclusivamente a la procedencia o no de la ejecución por el período abril de 2010. El ejecutado ha opuesto su excepción con base en la entrega de la vivienda en el mes de abril. Aduce que concretamente en abril de 2010 estaba desocupada la vivienda. Esto también ha sido afirmado por el actor en el escrito que insta la preparación de la vía ejecutiva y en la moderación de la pretensión. Por lo tanto, nos resulta incontrovertido que en abril de 2010 se había hecho entrega del inmueble. Reparamos que en la primera presentación la actora lo denuncia como ocurrido el día 7 de ese mes y año; en tanto que al moderar la pretensión ya invoca el día 27. La primera afirmación luce más adecuada con el documento presentado por el excepcionante y que no resultó desconocido por el ejecutante. Que, de cualquier manera, si la entrega fue el día 7 o el 21 en nada cambia la cuestión que se plantea en el presente, pues el período ya había comenzado. Es que el planteo del excepcionante persigue excluir el mes entero y así lo ha hecho el sentenciante; y en el recurso se persigue su inclusión. Entonces, aunque no hay duda alguna respecto de la fecha de restitución del bien, encontramos errada e insuficiente la afirmación del sentenciante relativa a que la moderación de la demanda implica reconocer los hechos en que se funda la excepción, pues al menos en este período ello no es así. Es que concretamente en la moderación este período fue incluido dentro de los que se reclaman y por ello ameritaba alguna razón que justificara su desestimación. Que en el contrato de locación el precio es un elemento estructural y es la prestación que corresponde al locatario. Este precio se pacta en forma global o por períodos, siendo este último modo en el que fue convenido el contrato que aquí se ejecuta. El pago se ha definido por mes y su abono se convino por mes adelantado. Tales las reglas fijadas por las partes y a las que se han sometido voluntariamente. Iniciado el período, el alquiler se adeuda íntegro, quedando en la discrecionalidad del locatario si lo usará o no en forma total. La propia ley de alquileres faculta a la resolución anticipada con las obligaciones de pago que corresponden y sin establecer posibles discriminaciones por períodos menores a los convenidos. Si el mes ha comenzado, se adeuda el período completo por cuanto no puede cargarse sobre el locador la pérdida de la expectativa auténtica con base a lo convenido. En el documento acompañado, al que parece referir el excepcionante, no se establece que la recepción haya sido acompañada de convenio alguno sobre los valores convenidos y por lo tanto se le adeuda el período completo. Que no existe razón que justifique excluir el mencionado período de la ejecución, cuando ya existía la obligación de pago y al acordar la restitución no liberan al locatario de esta obligación que se mantiene en los términos del acuerdo. Que de conformidad con lo expuesto, corresponde otorgar respuesta afirmativa a la cuestión.

Las doctoras María Mónica Puga de Juncos y Verónica F. Martínez de Petrazzini adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por todo lo expuesto y normas citadas,

SE RESUELVE: I. Hacer lugar a la apelación del ejecutante. En su mérito modificar la sentencia que deberá disponer llevar adelante la ejecución en contra de los accionados por la suma de $ 12.300, con más los accesorios establecidos en primera instancia. II. Modificar la imposición de costas de primera instancia, que se cargan en un 30% al actor y en el 70% a los demandados. III. Dejar sin efecto las regulaciones practicadas en la instancia anterior, disponiendo que se realice una nueva determinación de honorarios de conformidad con las nuevas bases que surgen de la presente. IV. Imponer las costas de este recurso a los demandados.

Jorge Eduardo Arrambide – María Mónica Puga de Juncos – Verónica F. Martínez de Petrazzini &#9632;

CONTRATO DE LOCACIÓN

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