CONTRATO DE LOCACIÓN

Local comercial. Daños por incendio. Responsabilidad del locador. Cláusula de exoneración de responsabilidad. Validez. Improcedencia de la demanda 1– De las cláusulas del contrato que suscribieron las partes surge que el sublocatario se obligó a cargar con los daños y perjuicios que pudiera sufrir el puesto o local con motivo de incendio, sin distinción de si provenía de dentro o fuera del local, agregando que aun los producidos por caso fortuito o fuerza mayor (también sin distinción del origen, dentro o fuera del local, y aun fuera del mercado) eran a cargo del sublocatario. Todo siempre que no se encontraran cubiertos por el seguro.

2– La alusión al incendio (como a explosión, inundación, etc.), se consignó en la cláusula séptima “c” del contrato sin distinción alguna, de modo que no puede pretenderse que los que tuvieren su origen en causas externas al local, quedan excluidos de la cláusula. Además, se previó que se incluían los producidos por caso fortuito o fuerza mayor dentro o fuera del mercado (no ya del puesto en sí mismo). 3– Si las situaciones extremas de caso fortuito o fuerza mayor, generadoras de daño, debían asumirse por el actor, a fortiori es claro que los que no respondían a tales génesis eran enteramente atribuibles al sublocatario (salvo en este último caso, los atribuibles a dolo del sublocador). Y si en esas situaciones extremas, generadas dentro o fuera del mercado, corrían a cargo del actor, es claro que las ordinarias producidas dentro o fuera del puesto también eran a su cargo.

4– La cláusula de irresponsabilidad es la que decide la cuestión planteada en autos. En principio, dicha cláusula en materia contractual, no tratándose de contratos por adhesión o situaciones especiales contempladas expresamente (v.gr. art. 37, LDC N° 24240), es perfectamente válida. Al no estar interesado el orden público y las buenas costumbres (arts. 21 y 953, CC) es dable aceptar la validez de esta cláusula pues “...El caso fortuito debe ser soportado, en sus consecuencias perjudiciales, por el locador (art. 1516); empero, las partes pueden convenir, por una cláusula expresa, liberar de las consecuencias del caso fortuito (art. 513), vale decir que la víctima asume tales consecuencias...”.

5– La cláusula expresa de exoneración de responsabilidad es válida, pues el sistema legal contractual no es, como regla, imperativo. De allí que haya que estar a lo pactado, aun cuando “...uno de los contratantes haya negociado bajo reglas que no son las más adecuadas para sus intereses, si no se demuestra la existencia –que debe ser ostensible– del abuso del derecho.”

C4a. CC Cba. 26/7/11. Sentencia Nº 166. Trib. de origen: Juzg. 30a. CC Cba. “Cala Scalcione, José c/ Sociedad de Locatarios del Mercado Norte y otro – Ordinario – Daños y perj. – Otras formas de respons. extracontractual – Recurso de apelación (Expte. N° 527566/36)”

2a. Instancia. Córdoba, 26 de julio de 2011

¿Procede el recurso de apelación del actor?

El doctor Raúl Eduardo Fernández dijo:

Estos autos, venidos con motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra de la sentencia Nº 418 de fecha 12/11/08, dictada por el señor juez de Primera Instancia y 30ª. Nom. en lo Civil y Comercial de esta ciudad, cuya parte resolutiva dispone: “I. Rechazar la demanda incoada por el Sr. José Cala Scalcione (DNI Nº ...) en contra de la “Sociedad de Locatarios del Mercado Norte de Córdoba”. II. Rechazar la excepción de prescripción opuesta por la codemandada Municipalidad de Córdoba. III. Rechazar la demanda incoada por el Sr. José Cala Scalcione (DNI Nº ...) en contra de la Municipalidad de Córdoba. IV. Imponer las costas a la parte actora vencida, ...”. I. El actor apeló la sentencia, cuya parte resolutiva se transcribe más arriba, expresando agravios en esta sede, los que fueron respondidos por los codemandados. Dictado y firme el decreto de autos, la causa fue puesta a resolución. II. El señor juez a quo, luego de repasar prolijamente el sistema de responsabilidad del locador frente al locatario, por incendio producido en el inmueble locado, destacó que esas normas sustanciales tienen carácter dispositivo, de modo que pueden ser dejadas de lado por la voluntad particular. Ante ello recordó que las partes acordaron que “el sublocatario se obliga en forma expresa a ...c) cargar con los daños y perjuicios que pueda sufrir el puesto o local sublocado o las instalaciones existentes en el mismo con motivo de incendio... incluso por caso fortuito o fuerza mayor que pueda ocurrir dentro o fuera del mercado y que no fueran cubiertas por el seguro contratado por la Sociedad de Locatarios”. Y así, entendió que si el incendio se entendiera producido por caso fortuito, son aplicables las normas de los arts. 513 y 514, CC, y si se entendiera que el siniestro se produjo por causa imputable al sublocador, la cláusula de irresponsabilidad cobra plena vigencia. En el análisis de la prueba, descartó eficacia dirimente al dictamen del perito oficial, por basarse en conjeturas, en tanto que respecto del informe de la Policía de la Provincia, División Bomberos, señaló que todo parece indicar que el incendió se originó dentro del local alquilado. A ello agregó que el incendio se produjo exclusivamente en el local 125 y no en los otros del mercado (atribuyéndole el carácter de indicio importante (vehemente) en contra de la postura del actor, y ameritó asimismo los testimonios del señor Mazzini Pinto, del cual se desprende que los tableros están situados dentro de los locales, y del señor Migelio, respecto del cual rescató su respuesta al señalar que “dos o tres días antes del incendio, el actor andaba con un buscapolo dentro del puesto de él, y después vino a preguntarle al dicente si tenía pérdida, a lo que le respondió que no tenía pérdida de electricidad”. III. El apelante señala que la cláusula de irresponsabilidad refiere a la obligación de su parte de cargar con los daños y perjuicios que se ocasionaren con motivo de un incendio producido en el interior del local, pero en el caso –sostiene– la causa del fuego provino de fuera del puesto, conforme surge del dictamen de los bomberos. Mi interpretación de la cláusula en cuestión es que el sublocatario se obligó a cargar con los daños y perjuicios que pudiera sufrir el puesto o local, con motivo de incendio, sin distinción de si provenía de dentro o fuera del local, agregando que aun los producidos por caso fortuito o fuerza mayor (también sin distinción del origen, dentro o fuera del local, y aun fuera del mercado) eran a cargo del sublocatario. Todo siempre que no se encontraran cubiertos por el seguro. La alusión al incendio (como a explosión, inundación, etc,), se consignó en la cláusula séptima, “c” sin distinción alguna, de modo que no puede pretenderse que los que tuvieren su origen en causas externas al local, quedan excluidos de la cláusula. A dicha conclusión arribo señalando que se previó, además, que se incluían los producidos por caso fortuito o fuerza mayor dentro o fuera del mercado (no ya del puesto en sí mismo). Si las situaciones extremas de caso fortuito o fuerza mayor, generadoras de daño, debían asumirse por el actor, a fortiori, es claro que los que no respondían a tales génesis eran enteramente atribuibles al sublocatario (salvo en este último caso, los atribuibles a dolo del sublocador). Y si en esas situaciones extremas, generadas dentro o fuera del mercado, corrían a cargo del actor, es claro que las ordinarias producidas dentro o fuera del puesto también eran a su cargo. De tal modo, la cláusula de irresponsabilidad es la que decide la cuestión, pacto respecto de cuya validez ya se ha pronunciado favorablemente este Tribunal, como lo recuerda el sentenciante (in re “Rehace Expte: Master Medic SRL c/ Luis Fortunato y/o Fortunato, Luis” sent. Nº 80 del 30/4/04, a lo que agrego: “Calcagno, Luis Alberto y Otro c/ Bett, Carlos y Otro – Ordinario – Consignación– Recurso de apelación”, sent. Nº 108 del 22/6/10)(N. de R.– Semanario Jurídico Nº 1779 del 21/10/10, t. 102, 2010–B, p. 597). En este último precedente recordé que, en principio, las cláusulas exonerativas de responsabilidad en materia contractual, no tratándose de contratos por adhesión o situaciones especiales contempladas expresamente (v.gr. art. 37, LDC N° 24.240), son perfectamente válidas (Conf. CCC San Isidro, Sala 1, in re “Simkin, Mario O c/ Ciancaglini, Nicolás” del 20/8/93 (y sus citas: Salvat y Galli, Derecho Civil Argentino. Obligaciones en general, T. I p. 173, N° 162, 6ª ed. TEA, Bs As, 1952; Cazeaux y Trigo Represas, Derecho de las obligaciones, T.I, p. 375, Platense, La Plata 1969, entre otros), transcripto en Mosset Iturraspe, Jorge – Novellino, Norberto José, La locación y sus procesos judiciales, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1997, p. 339 y ss). Como lo ponen de resalto los anotadores del fallo, no estando interesado el orden público y las buenas costumbres (arts. 21 y 953, CC) es dable aceptar la validez de esta cláusula pues “...El caso fortuito debe ser soportado, en sus consecuencias perjudiciales, por el locador (art. 1516); empero, las partes pueden convenir, por una cláusula expresa, liberar de las consecuencias del caso fortuito (art. 513), vale decir que la víctima asume tales consecuencias...” (op. cit. p. 346). En suma, la cláusula expresa de exoneración de responsabilidad es válida, pues el sistema legal contractual no es, como regla, imperativo (Conf. Lorenzetti, Ricardo Luis, Contratos. Parte Especial, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2003, t. I, p. 536). De allí que haya que estar a lo pactado, aun cuando “...uno de los contratantes haya negociado bajo reglas que no son las más adecuadas para sus intereses” (CNCom. Sala C, in re “Flores de Russo, Liliana c/ Flores, Enrique A.” del 29/7/1988, en LL 1990–A, 163 y ss., con nota aprobatoria de Grigione, María Gabriela, “Limitación de la teoría del abuso del derecho en el ámbito de la autonomía de la voluntad”) si no se demuestra la existencia –que debe ser ostensible– del abuso del derecho”. Por lo demás, no puede darse preeminencia a las actuaciones extrajudiciales de la Dirección de Bomberos por sobre la pericia rendida en autos, ya que esta última posibilitó a las partes el pleno ejercicio del contradictorio, lo que no sucede con la opinión experta mencionada en primer término, a la que sólo cabe acordar carácter de presunción hominis (Conf. C1a. CC Cba. in re “Bejarano Valdez, Maximiliano c/ Dipas y Otro” del 5/4/99, LLC 2000, 829; C4a.CCCba. in re “Brocal, María c/ Azize, Enrique G. y Otro” del 6/10/98, LLC 1999, 866 y ss, del voto de la mayoría). IV. Y si de presunciones hominis se trata, es dable destacar que el apelante ha dejado en pie, por falta de crítica concreta, la ameritación que hizo el señor juez, destacando que el fuego sólo se produjo en el local del actor y no en otros y, de manera especial, los dichos del testigo Migelio, ya relacionados más arriba, conforme los cuales, antes del incendio, el accionante conoció de los problemas eléctricos en su local. V. Con relación al rechazo de la demanda entablada en contra de la Municipalidad de Córdoba, el apelante sostiene dos razones por las cuales esta última debe responder: como dueña del mercado y como responsable del poder de policía. Es el caso que cuando demandó, atribuyó responsabilidad al municipio sólo por omisión del poder de policía no haciendo alusión alguna al carácter de dueña del mercado. Luego, no puede, omisso medio, alterar los términos en que quedó trabada la litis e introducir otro modo de atribución de responsabilidad, respecto de la cual la Municipalidad no fue anoticiada en su oportunidad. Y en cuanto al poder de policía, concuerdo con el señor juez a quo, dado que como no está certeramente acreditado que la génesis del daño provenga de las instalaciones externas, no es posible atribuir responsabilidad por omisión a la Municipalidad. Basta remitir al análisis de la prueba, realizado más arriba, para sostener esta conclusión. Voto por la negativa.

Los doctores Miguel Ángel Bustos Argañarás y Cristina Estela González de la Vega adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por ello,

SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación incoado por la parte actora, con costas a su cargo (art. 130, CPC).

Raúl Eduardo Fernández – Miguel Ángel Bustos Argañarás – Cristina Estela González de la Vega &#9632;

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