CONTRATO DE LOCACIÓN

DAÑOS Y PERJUICIOS. Incumplimiento contractual. PRUEBA TESTIMONIAL. Valoración. Pago de alquileres efectuado en estudio jurídico. MANDATO. Formas. PRUEBA. Devolución del inmueble. Estado de conservación. Carga de la prueba. Locatario. Presunciones 1- “Puesto que todo testigo es ofrecido por parte interesada, si su declaración es o no veraz es cuestión que debe controlar la contraparte por medio de los mecanismos previstos por la ley” “...Para la exacta valoración del dicho de los testigos se deben tomar en cuenta ciertos factores de cuya concurrencia dependerá la credibilidad del mismo, tales como idoneidad, moralidad, intelectualidad, afectividad, verosimilitud, concordancia, exposición, razón del dicho…”. 2- En el caso de autos, de los dichos del testigo puede inferirse que los actores habían otorgado un mandato verbal al profesional –abogado–. El mandato puede ser expreso o tácito, y el primero de ellos puede darse por instrumento público o privado, cartas y también verbalmente (art. 1873, CC). De esta manera, el pago realizado en el estudio jurídico ha de enmarcarse en lo que se denomina “mandato expreso verbal”. 3- “El Código Civil dispone en el art. 1869 que existe mandato cuando una parte da a la otra el poder que ella acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico o una serie de actos de esta naturaleza. Tiene dicho la jurisprudencia que para una adecuada comprensión del marco legal que regula el mandato, resulta esclarecedora la definición que el art. 221, Cód. Com., utiliza para definir el contrato de mandato, empleando una acepción amplia pero distinguiendo dos clases de mandato. Reserva la denominación de mandato al concepto estricto que se caracteriza por el hecho de que el obligado a actuar (el mandatario) cumple “obrando en nombre del interesado”. Mientras que cuando el que debe actuar obra en nombre propio, lo denomina “comisión o consignación”. Y si bien en el Código Civil no se emplea el vocablo “comisión” pese a que se remite a las comisiones comerciales en el art. 1940, resulta indudable que el mandato sin representación directa es la comisión civil y, al definir el mandato general en el art. 1869, no incluya la “comisión civil” ya que exige que la actuación sea “en nombre” del mandante y no en nombre propio (art. 1929, CC). 4- Tal como lo establece el art. 1873, CC, y en coincidencia con lo que el mismo Código dispone en los arts. 915 y 917, según como se manifieste la voluntad contractual, el mandato puede ser expreso o tácito. Como indica el artículo, no se exigen formas especiales para el otorgamiento, ya que en una simple ejemplificación se señala el instrumento público, el privado, las cartas y la oralidad. La disposición es coincidente con lo que expresa el art. 974 sobre la libertad de las formas, aunque como excepción, en algunos supuestos específicos se exige la escritura pública (conf. art. 1184 inc. 7, CC). 5- “Puesto que la operación llevada a cabo por el mandatario no se encuentra referida a ninguno de los supuestos contemplados por el art. 1184 inc. 7, CC, no resultaba necesario que el mandato fuera hecho en escritura pública, pudiendo en consecuencia probarse por medio de testigos en la forma en que lo habilita el art. 1190, CC, tanto más cuando el mandato expreso puede darse incluso verbalmente –art. 1873, CC–.” 6- Si los locatarios pretenden sostener que devolvieron el inmueble en buenas condiciones, debieron alegar –con claridad– y probar ese hecho extintivo (arts. 354 inc. 2do., 375 y cc., CPCC), siendo que se encontraban en inmejorables condiciones de hacerlo, y no limitarse a invocar las omisiones en las que pudo incurrir el actor al recibir las llaves. De esta manera, “en el ámbito del proceso de conocimiento se está abriendo paso la idea consistente en abandonar (...) la licencia otorgada hoy legalmente a la demandada de limitarse a negar los hechos invocados por la actora en su demanda, por más que, evidentemente, hubiera participado y tenido injerencia en la base fáctica alegada por esta última. ¿Por qué no imponerle en tal hipótesis que aporte y pruebe su propia versión de los hechos, en vez de concederle graciosamente la posibilidad de que se circunscriba a negar, desplazando así todo el onus probandi hacia el demandante? (...)”. 7- “…De conformidad con lo establecido en el art. 1561 del mismo cuerpo legal (Código Civil), el inquilino estará obligado a conservar la cosa en buen estado y a responder por todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas que con él habitan o sus empleados domésticos; concordante con ello, el art. 1573 del Código citado le impone el deber de efectuar las reparaciones de aquellos deterioros menores que regularmente son causados por las personas que habitan el inmueble.” “Tan primordial es la obligación de conservar la cosa en buen estado que asume todo inquilino, que se presume que los daños que existan al tiempo de la restitución se originan en su culpa, siendo a su cargo la prueba de que se deben al vicio o defecto de la cosa o al caso fortuito o de fuerza mayor”. “La obligación de conservar la cosa en buen estado, que la ley impone expresamente al locatario, se funda o tiene origen en su calidad jurídica de mero tenedor de una cosa ajena, la que debe cuidar como lo hace normalmente el propietario, fundándose también en su obligación que resulta principal de restituir al locador la cosa arrendada al término de la locación y de hacerlo en el mismo estado en el que la recibió al comienzo de la relación”. “La presunción legal sentada en el art. 1616 del Cód. Civil obra en favor del locador, de modo que si al verificarse el reintegro del inmueble se observan deterioros que excedan los propios de su uso normal, éstos son a cargo del locatario, salvo que pruebe que tales daños ya existían al tiempo de celebrarse el contrato o que se deban a circunstancias por las que no deba responder (arts. 1615 y 1616, Cód. Civil)”. “El empleo de la fórmula corriente “en el estado en que se encuentre” usada en los contratos de locación, lejos de importar la descripción del bien, supone una ausencia total o absoluta de descripción, de modo que la falta de constancia expresa de deterioros conlleva, probados los mismos a tiempo de reintegro, a responsabilizar al locatario. Ausente la evidencia del mal estado “actual” se configura objetivamente la situación de incumplimiento de la obligación de restituir la cosa “como se recibió”. 8- “En virtud de la obligación que pesa sobre el locatario de conservar la cosa en buen estado, se presume que todo daño o deterioro existente al tiempo de la restitución se origina en la culpa del inquilino, a quien corresponde probar, para exonerarse, que se deben al caso fortuito o fuerza mayor, al vicio o defecto de la cosa o que se trata de deterioros derivados del uso correcto del inmueble. Por consiguiente, el locatario debe indemnizar al locador todos aquellos daños sufridos en la finca locada, aunque no sean intencionales, si no son consecuencia de su desgaste natural o uso normal y hubieran podido evitarse de haber adoptado las medidas de precaución correspondientes. Al no acreditarse que los deterioros que presenta la finca en el momento de restituirla al locador se deben a vicio o defecto de la cosa o a fuerza mayor, o que por la índole de ellos son de los que se producen normalmente por el uso adecuado de ella, el locatario deberá responder por las consecuencias de su proceder”. Cám. Civil Sala I Azul, Bs. As. 29/9/15. Causa Nº 1-59659-2014. "Madueña, Norberto Luis y Otro c/ Petit de Afonso, Marta Alicia y Otros s/ Alquileres – Daños y Perjuicios" 2a. Instancia. Azul, Bs.As., 29 de septiembre de 2015 ¿Es justa la sentencia? La doctora Lucrecia Inés Comparato dijo: I. Esta demanda por cobro de alquileres y daños y perjuicios es instaurada por los señores N.L. y H.E. Madueña, contra los señores M.A. Petit de Afonso, D.N. y B.M. Afonso y J.D. Pérez, por la suma de $69.400 o lo que en más o menos resulte de la prueba a producirse, con más intereses y costas, formulando reserva de ampliar y adicionar deudas por servicio de energía, gas y cualquier otro servicio que corresponda. Fundamentan su reclamo en el contrato de locación celebrado el 1/3/04 con firmas certificadas en virtud del cual los actores alquilaron al Sr. J. D. Pérez, con la fianza solidaria de los demás demandados el inmueble ubicado en (...) designado catastralmente como: (...). Refieren que el precio del alquiler se pactó en la suma de $500 mensuales, debiendo el locatario hacerse cargo de los gastos de los servicios y la conservación y mantenimiento necesarios del predio, pactándose su restitución para el 1/3/07 con el apercibimiento de multa diario del 10% en caso de atraso. Consignan que los accionados no pagaron los alquileres de octubre/04 y de octubre/06 a febrero/07, totalizando 6 meses ($3.000). Además no restituyeron el inmueble a la fecha de vencimiento (1/3/07) y recién el 14/5/07 la accionada B. Afonso entregó las llaves del bien, por lo que también deben los cánones devengados de marzo a mayo/07, de donde adeudan también $4.000 más multa, intereses y costas, aclarando que según la cláusula 8, los intereses se pactaron en un 18% anual. Solicita se intime a los demandados a cumplir con lo preceptuado en el art. 523 inc. 2° y 524, CPCC, bajo apercibimiento de lo dispuesto por el art. 525, CPCC, sin perjuicio de que se disponga darle a este juicio en lo demás reclamado el trámite sumario por lo que se reclama por daños y perjuicios. Al respecto, señalan que al recibir las llaves del predio, constataron en presencia del notario Noseda Edgell una serie de roturas, faltantes, pérdidas, etc., que se detallan y que obran en acta notarial N° 92. Realizan una enumeración de las pérdidas más salientes, con una estimación del reclamo. Que promovieron denuncia que tramita ante la U.F.I. 13 de Azul, causa N° I.P.P. 4060/07 donde se volcaron declaraciones de lo acontecido. Que intimaron a los accionados al pago de lo reclamado por carta documento del 10/7/07 que mereció respuesta evasiva del 17/7/07. Asimismo consideran que deberán ser condenados al pago de los servicios impagos, adjunta al respecto liquidación de Camuzzi. Ofrece prueba. b. A fs. 50 el Sr. juez de la instancia de origen impuso al trámite las normas del proceso sumario. A fs. 77 se presentan los demandados M.A. Petit de Afonso, D.N. y B.M. Afonso solicitando su rechazo tanto en lo referente al cumplimiento del contrato de locación como al reclamo por daños y perjuicios con imposición de costas a la parte accionante. Fundamentan el pedido en la inexistencia de daños y perjuicios provocados por ellos o por la ejecución del contrato de locación celebrado entre las partes o por cualquier otra causa. Luego de la negativa de rigor refieren haberse constituido como fiadores del Sr. Pérez respecto del inmueble alquilado a los actores, y que el día 7/3/07, atento haber fenecido la locación y no obstante los acuerdos que “pudieran tener locatario y locador, exigimos al primero de ellos la entrega de las llaves a fin de obtener la liberación en forma”. Que, de ese modo, se hizo entrega de aquéllas al Dr. Noseda Edgell en su estudio jurídico, siendo recibidas de plena conformidad. Manifiestan que la razón de la representación está dada porque los propietarios del inmueble no se domicilian en la ciudad de Tapalqué. En tanto, respecto a los alquileres reclamados, los toma por sorpresa dado que cuentan con los recibos respectivos. Que en la misiva del 10/7/07 en la que los accionantes reclaman el pago de alquileres y daños y perjuicios, no mencionan en ningún momento que el bien haya sido restituido fuera del tiempo convenido, porque en realidad fue restituido en tiempo y forma. Respecto de los reclamos por alquileres de los meses de octubre/04 y de octubre/06 a febrero/07, oponen excepción de pago para ser tratada como defensa de fondo atento no reunir carácter previo, dado que atento la documental adunada, los meses reclamados han sido debidamente pagados. Con relación al reclamo por daños y perjuicios, señalan que los actores omitieron por completo formular una imputación jurídica a partir de la cual podría establecerse si se funda en una eventual relación contractual, durante la vigencia del contrato; o en una instancia extracontractual, una vez extinguido aquél y que la pretensión es totalmente inadmisible. Ratifican que el inmueble fue restituido en perfecto estado de conservación, destacando a su vez que la acción no puede prosperar contra los fiadores por los daños y perjuicios, puesto que el consentimiento del fiador garantiza las obligaciones que asume el deudor, esto es, la restitución del inmueble en perfecto estado de conservación, que sólo deberían responder por los daños y perjuicios ocasionados por ese incumplimiento. Ofrecen prueba, fundan en derecho y solicitan se rechace la demanda en todas sus pretensiones con costas. A fs. 186 se declara la rebeldía del codemandado J.D. Pérez. A fs. 204 se abre la causa a prueba por el plazo de 30 días y se decreta la inhibición general de vender o gravar bienes del accionado Pérez. c) Luego de producida la prueba certificada por el actuario, el sentenciante de primera instancia resolvió hacer lugar a la excepción de pago opuesta por los codemandados M.A. Petit de Afonso, D.N. y B.M. Afonso, y rechazó el cobro de alquileres y multa, con costas a cargo de los accionantes. Asimismo hizo lugar a la demanda promovida por los señores N.L. y H.E. Madueña contra J.D. Pérez, M.A. Petit de Afonso, D.N. y B.M. Afonso condenándolos en consecuencia a abonar a los primeros la suma de $47.800, con más intereses y costas que deberán ser asumidas en un 30% por los accionantes y en un 70% por los accionados, bajo apercibimiento de ejecución. Estableció que los intereses moratorios se liquidarán desde la fecha de recepción de la carta documento (12/7/07), aplicando la tasa de interés que paga el Banco de la Provincia de Buenos Aires a sus depósitos a plazo fijo a 30 días, vigente en los distintos períodos, difiriendo las regulaciones de honorarios hasta la oportunidad dispuesta por el art. 51, 8904. Que dicha sentencia ha sido apelada por la parte actora, y por los codemandados M.A. Petit de Afonso, D.N. y B.M. Afonso, siendo concedidos en forma libre. Una vez arribados los autos a este Tribunal, la actora presenta expresión de agravios y por los codemandados recurrentes, recibiendo responde de los contrarios. Son tres los agravios en los que los actores recurrentes basan su queja: a) Rechazo de los cánones locativos de octubre/06 a febrero/07, multa y cánones de marzo a mayo 2007: consideran que no se ajusta a la lógica ni a un sano o adecuado razonamiento dar por válidos los recibos que habría extendido un Sr. Leandro Bianchi supuestamente del estudio del Dr. Noseda Edgell por los alquileres devengados en la fechas consignadas, cuando el mismo sentenciante afirma que en la cláusula tercera del contrato de locación surge claramente que la única autorizada para percibir los cánones es la escribana Silvia Vivarelli de Tapalqué. Entienden que no les son oponibles los supuestos recibos que habría expedido quien no fue autorizado ni facultado por los actores; asimismo mencionan que no se encuentra probado que el Sr. Pérez entregara la propiedad en el mes de marzo, y que por ello corresponde hacer lugar al pago de la multa y los cánones correspondientes a los meses de marzo a mayo del mismo año. b) Resarcimiento por tala de árboles: Señalan que aceptan las cuantificaciones fijadas por el juzgador en los restantes rubros, pero en lo referido a la tala de árboles, refieren que es injusto limitar la condena a $20.000 cuando el perito Ingeniero Agrónomo designado de oficio fijó el monto por tala de árboles en la suma de $66.912, resultando totalmente arbitrario el apartamiento de la pericia. c) Costas: Consideran que el perdidoso en autos es la demandada, ya que algo debe pagar, aunque sea menos de lo previsto en el comienzo. Concluyen su memorial solicitando se revoque parcialmente el fallo en crisis adicionando los rubros referidos, esto es, $7500 por cánones y multas, y $46.912 por la diferencia entre lo que fijó el juez y lo que el perito ingeniero agrónomo dictaminó, imponiendo las costas en ambas instancias a los accionados. A su turno, los codemandados recurrentes hacen referencia a dos agravios, a saber: a) Los rubros indemnizatorios: Consideran que se han acogido tres rubros en contraposición a las reglas de la carga de la prueba previstas por el art. 375, CPCC, y con apartamiento de la recta valoración de los hechos. Que los rubros comprendidos son: 1) instalación eléctrica; 2) cielorrasos y puertas; 3) tala de árboles. Hacen una extensa descripción de cada uno. b) Imposición de costas: relacionados por los reclamos indemnizatorios. Que el sentenciante las ha distribuido en un 70% a los demandados y en un 30% a la actora. Entienden que dados los rubros que prosperaron, la imposición de las costas debería invertirse. II. Para un mejor orden procesal comenzaré tratando los agravios de la parte actora en lo que se refiere al reclamo por cánones locativos y multa, para luego referirme a la procedencia de los daños abordando en forma conjunta los agravios de ambas partes como así también lo referente a las costas. II. a. Como quedó plasmado, la sentencia de grado desestimó el reclamo de la actora por el cobro de los cánones locativos correspondientes a octubre de 2006 a febrero de 2007, estimando probado el pago mediante los recibos extendidos por el Sr. Bianchi en su carácter de empleado del estudio Noseda Edgell; el apelante se agravia diciendo en síntesis que no le resultan oponibles los recibos de pago extendidos por quien no se encontraba autorizado a tal fin. Que la única legitimada para percibir los alquileres era la escribana Silvia Vivarelli de la ciudad de Tapalqué. Adelanto que no es de recibo el agravio, veamos. Al prestar declaración, la escribana Vivarelli manifestó que entregó la documentación al Sr. Madueña para que contratara a otro profesional, coherente con tales dichos, presta luego declaración el Dr. Noseda Edgell, quien manifiesta: “…el Sr. Madueña que vive en Tapalqué nos solicitó a nuestro Estudio Jurídico que, en su nombre y representación, recibiéramos los cánones locativos que debía abonar un señor de apellido Pérez. Ello, por cuanto hasta ese momento quien había recibido los alquileres era la Esc. Vivarelli y, por alguna razón que no recuerdo, lo dejó de hacer..." y una vez que le fue exhibida la documentación glosada a fs. 58 "...no reconoce como propia ninguna de las firmas insertas en los recibos...", aunque "...advierte de la caligrafía, que los recibos agregados a fs. 56, 57, y 58 de los autos principales, habría sido confeccionados por el Sr. Leandro Bianchi, empleado de su Estudio Jurídico...". Tal testimonio claro y contundente no ha sido cuestionado ni desvirtuado por el apelante, convalidando de ese modo tales dichos. Resulta válido aquí señalar que el primer testigo mencionado resulta ser un abogado de la matrícula y que su testimonio debe analizarse teniendo en cuenta ello, máxime que en su caso ante lo declarado queda[ría] expuesto a posibles reclamos por parte de los actores si no hubiera cumplido debidamente con su mandato; ha de tenerse presente también, como ya lo señalara, que no se han manifestado éstos con relación a sus dichos (art. 456, CPCC); al respecto, Fenochietto citando un fallo de la Sala II de la Cám. Civ. y Com. de Mercedes dice: “Puesto que todo testigo es ofrecido por parte interesada, si su declaración es o no veraz es cuestión que debe controlar la contraparte por medio de los mecanismos previstos por la ley” (Fenochietto, “Código…”, pág. 509). Allí continúa diciendo: “La Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires ha precisado que para la exacta valoración del dicho de los testigos se deben tomar en cuenta ciertos factores de cuya concurrencia dependerá la credibilidad del mismo, tales como idoneidad, moralidad, intelectualidad, afectividad, verosimilitud, concordancia, exposición, razón del dicho…”. Aceptando y teniendo por ciertos, conforme los conceptos antes vertidos, los dichos del testigo, puede inferirse que los actores habían otorgado un mandato verbal al profesional mencionado y desde tal figura ha de analizarse la cuestión. Sabido es que el mandato puede ser expreso o tácito y que el expreso puede darse por instrumento público o privado, cartas y también verbalmente (art. 1873, CC). Dable es aclarar que el Sr. juez de la instancia de origen no lo tipificó así, habiendo dejado un claro en la normativa que sustenta su decisión, de modo tal que no se vulnera el principio de congruencia al tipificarlo en esta instancia, aplicando a su vez el principio iura novit curia. Es así que la cuestión atinente al pago realizado en el estudio jurídico ha de enmarcarse en lo que se denomina “mandato expreso verbal”. Ello puede advertirse del testimonio citado y no cuestionado en que el testigo manifiesta que contaba con la autorización de los actores a fin de percibir los cánones locativos que debía abonar un señor de apellido Pérez (codemandado), habiendo firmado los recibos un empleado de su estudio (Sr. Bianchi) quien al ser citado a estos autos reconoce las firmas y haber extendido los recibos que se refieren a los meses reclamados. De modo que, en contrario a lo sostenido por los actores en cuanto que la Esc. Vivarelli era la única habilitada a percibir los cánones locativos, es lo cierto que a posteriori y luego que la escribana mencionada les devolviera la carpeta y documentación perteneciente al contrato de locación en ciernes, el Dr. Noseda contaba con mandato para percibir las cuotas, y que los demandados, ante los hechos señalados, no podían dudar que así fuera, tanto que hasta entregaron las llaves del inmueble, de modo tal que lo percibido por el Dr. Noseda se estima como percibido por los actores conforme lo normado por el art. 1946, CC. Sobre el particular me he referido en causa n° 55.229 del 13/9/11, allí citando otro antecedente de esta Sala, causa Nº 48664, “Silva….”, del 7/9/11, con cita a su vez de la Sala C de la Cámara en lo Comercial de la Capital Federal, en la causa “Marby SA.” del 17/4/08 publicada en JA 2009-I-564 y sigtes., con primer voto del Dr. Juan M. Ojea Quintana, se dijo: “El Código Civil dispone en el art. 1869 que existe mandato cuando una parte da a la otra el poder que ella acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico o una serie de actos de esta naturaleza. Tiene dicho la jurisprudencia que para una adecuada comprensión del marco legal que regula el mandato, resulta esclarecedora la definición que el art. 221, Cód. Com., utiliza para definir al contrato de mandato, empleando una acepción amplia, pero distinguiendo dos clases de mandato, reservando la denominación de mandato al concepto estricto que se caracteriza por el hecho de que el obligado a actuar (el mandatario) cumple “obrando en nombre del interesado”. Mientras que cuando el que debe actuar obra en nombre propio, lo denomina “comisión o consignación”. Y si bien en el Código Civil no se emplea el vocablo “comisión”, pese a que se remite a las comisiones comerciales en el art. 1940, resulta indudable que el mandato sin representación directa es la comisión civil, y al definir el mandato general en el art. 1869, no incluya la “comisión civil” ya que exige que la actuación sea “en nombre” del mandante y no en nombre propio (doctrina art. 1929, CC) (conf. CNac. Com., Sala A. in re “Calcagno Eduardo R. c/ Industrias Audiovisuales Argentinas S.A. S/ ordinario” del 10/7/01)”. Tal como lo establece el art. 1873, CC, y en coincidencia con lo que el mismo Código dispone en los arts. 915 y 917, según como se manifieste la voluntad contractual el mandato puede ser expreso o tácito. Como indica el artículo, no se exigen formas especiales para el otorgamiento, ya que en una simple ejemplificación se señala el instrumento público, el privado, las cartas y la oralidad. La disposición es coincidente con lo que expresa el art. 974 sobre la libertad de las formas, aunque como excepción, en algunos supuestos específicos se exige la escritura pública (conf. art. 1184 inc. 7, CC, conf. Belluscio y Zannoni, Código Civil y Leyes Complementarias, comentado, anotado y concordado, Tº IX, Ed. Astrea, ps. 187/189). En el mismo sentido se ha resuelto: “Puesto que la operación llevada a cabo por el mandatario —en el caso, retiro de los repuestos y trabajos de tornería realizados en la máquina sembradora del demandado— no se encuentra referida a ninguno de los supuestos contemplados por el art. 1184 inc. 7, CC, no resultaba necesario que el mandato sea hecho en escritura pública, pudiendo en consecuencia probarse por medio de testigos en la forma en que lo habilita el art. 1190, CC, tanto más cuando el mandato expreso puede darse incluso verbalmente —art. 1873, CC—.” (Cám. 1a. de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Nicolás en autos: “Tornería Manuel Castro SRL c. Negro Daniel s/cobro de pesos” del 29/11/12, public. en LLBA 2013 (abril), 342). También puede considerarse, en este caso, que el mandante incluso ha ratificado el acto celebrado en su nombre, ya que ella también puede ser expresa o tácita. Este resultará de cualquier hecho del mandante que importe una aprobación de lo que hubiere realizado el mandatario, siendo que la ratificación equivale al mandato (arts 1935 y 1936, CC, Borda, Contratos t. I-496), y ello puede inferirse de la actuación posterior de los actores, quienes no han negado que retiraron las llaves del inmueble locado del estudio del Dr. Noseda sin objetar su actuar y no han iniciado acción alguna al respecto. Por lo expuesto resultan oponibles los recibos cuestionados (art. 1946, CC) y en consecuencia han de desestimarse los agravios impetrados (arts. 1869, 1873, 1875, 1946 y cc., CC). II. b. Continúa el agravio de los actores en cuanto al rechazo del cobro de los alquileres correspondientes entre el mes de marzo y mayo de 2007 y la multa convenida por haber continuado en el bien una vez concluido el contrato de locación. Conforme las testimoniales citadas en la sentencia en crisis, el Sr. juez de la instancia estimó que las llaves del inmueble locado fueron devueltas en el mes de marzo de 2007 y en tal fecha se desocupó el bien. En esta cuestión el apelante no vierte una crítica concreta y razonada del fallo, no cuestiona puntualmente la prueba tenida en cuenta y citada en la sentencia en crisis, manteniendo una postura de mera oposición a las conclusiones que se vertieran en la resolución, por lo que estimo ha de declararse desierto el agravio en análisis. Reitero, ninguno de los argumentos esenciales tenidos en cuenta en la sentencia en crisis han sido debidamente rebatidos por el apelante, sino que a lo largo de la pieza de expresión de agravios sólo se opone a lo decidido por el Sr. juez, mas no rebate jurídicamente ni señala la prueba o los hechos que justificarían una decisión en contrario. Al respecto reiteradamente esta Sala ha resuelto: "La expresión de agravios constituye para el apelante una verdadera carga procesal trascendente. Que la crítica concreta está referida a lo preciso, indicado, determinado. Lo razonado indica los fundamentos, las bases, las sustentaciones. Deben precisarse punto por punto los pretendidos errores, omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento, no reuniendo las objeciones genéricas y las impugnaciones de orden general, los requisitos mínimos indispensables para mantener la apelación" (Morello, Augusto Mario - Sosa Gualberto Lucas - Berizonce, Roberto O., "Códigos Procesales...", tomo III, pág. 351; esta Sala, causas Nº 33.534 “Patronelli” del 29/10/92; Nº 34.602, “Santomauro" del 23/2/94; Nº 49.772, “Bussetti”, del 20/9/06.; Nº 53.074, “Tutelar Fiduciaria” del 31/3/09; Nº 54.904, “Basualdo” del 17/5/11, entre otras).” “En el mismo sentido claramente Carlos Camps en su obra “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires-anotado, comentado, concordado”, expone: “La parte frente a un fallo adverso tiene la posibilidad de exigir su revisión. Esta revisión se basa en que la sentencia es considerada injusta por contener transgresiones normativas que pueden ser de variado rango (procesal, de fondo o constitucional). Muchas veces esa violación legal se manifiesta por el quiebre de las reglas de valoración de la prueba, más allá de que en esos casos el defecto del sentenciante se muestre predominantemente referido al mundo fáctico. La carga impuesta por el art. 260, 1ª parte, CPCC, requiere especial esmero cuando se cuestiona la valoración de las pruebas colectadas en el proceso, porque en ese cometido los jueces deben formar su convicción de conformidad con las reglas de la sana crítica. Es, pues, indispensable desplegar un claro discurso impugnativo, capaz de individualizar los posibles yerros del juez en orden a la selección e interpretación de las probanzas escogidas, y de patentizar, en su caso, cómo ha soslayado o infringido dichas reglas del raciocinio. Pues bien, toda esta anomalía debe ser expuesta clara y detalladamente al juzgador de segunda instancia. Deben ser juicios concretos respecto de los pasajes de la sentencia considerados defectuosos, no meras elucubraciones teóricas o desconectadas de lo concretamente ocurrido en el fallo. Y tales asertos tienen que ser razonados. Así como se exige un adecuado razonamiento al juez para exponer sus ideas y que se pueda percibir el camino lógico seguido desde la ponderación fáctica hasta la solución de fallo pasando por la subsunción normativa, así también el litigante, si quiere conmover una norma individual dictada por un órgano del Estado, deberá argumentar de manera adecuada, con solidez y objetividad. Ha dicho nuestra Corte que el desarrollo de los agravios a la luz del art. 260, CPCC, supone, como carga procesal, una exposición jurídica en la que mediante el análisis razonado y crítico del fallo impugnado se evidencie su injusticia. Requiere así una articulación seria, fundada, concreta y objetiva de los errores de la sentencia, punto por punto, y una demostración de los motivos para considerar que ella es errónea, injusta o contraria a derecho” (ob. cit., pág. 475; esta Sala, causas 55995, “Lovecchio” del 10/5/12., N° 55504, “Trovato”, del 29/5/12, entre otras). En consecuencia y como ya lo señalara, propongo al acuerdo declarar la deserción parcial del recurso interpuesto y hasta aquí analizado. III. He de continuar con las cuestiones referidas a la procedencia de los daños en orden a los agravios de los demandados. Tales agravios se refieren a algunos de los rubros que prosperaron, esto es: instalación eléctrica, cielorrasos y puerta y tala de árboles. Con relación a la instalación eléctrica, cielorrasos y puerta, refieren que no se encuentra debidamente probado que ocurrieran durante la vigencia de la locación, que en el estudio Noseda Edgell se recibieron las llaves sin reparo alguno y que surge de la causa penal que terceros extraños ingresaron a la propiedad. Obvian los apelantes en su agravio la contundente prueba que surge de la causa penal por los mismos citada y agregada por cuerda al presente (IPP 4060/2008), de cuya prueba testimonial que fue sustento del auto de elevación a juicio por defraudación (art. 173 inc. 9 del Código Penal) conforme arts. 336 y 337 Cpp, en perjuicio de Humberto Madueña, surge que el Sr. Pérez dejó en consignación a José Talia cables subterráneos trifásicos (pertenecientes a la propiedad de Madueña), por lo que mal puede agraviarse y estimar que no se ha probado que Pérez provocó daños a la instalación eléctrica de la propiedad. En cuanto a los cielorrasos y puerta, es lo cierto que en la misma causa penal surge que terceros entraron a la misma propiedad llevándose muebles que allí había. Ahora bien, no surge de dicha causa penal o de otra prueba producida que los terceros dañaran en ese aspecto la propiedad, y es lo cierto que, conforme la cláusula primera, el locatario se comprometió a devolver el bien en buen estado de conservación, del a

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