CONTRATO DE LOCACIÓN

Vencimiento del término contractual. DESALOJO. FIADOR. Art. 1582 bis, CC (art. 1225, CCC). Cese automático de su responsabilidad. Nulidad de la cláusula que extiende la fianza anticipadamente 1- No existen dudas de la aplicación del art. 1582 bis, CC (refrendado por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en su art. 1225), aunque la fianza otorgada por el garante haya sido convenida bajo la forma de codeudor solidario o principal pagador, ya que ello surge del propio tenor literal de la norma (párr. 3°), la que expresamente dispone en su parte pertinente, que será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria, como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.

2- El art. 1582 bis, CC, establece, por un lado, que la regla es la cesación automática de la responsabilidad del fiador al vencimiento del término contractual (párr. 1°); por el otro, requiere en tal caso la conformidad del fiador para que éste continúe obligado, sea que la prórroga se pacte expresamente o continúe tácitamente en los términos del art. 1622, CC (párr. 2°); y, finalmente, fulmina de nulidad toda cláusula contractual que prevea en el contrato originario la extensión de la responsabilidad una vez agotado el término de locación acordado (párr. 3°). Así, cuando la norma menciona la ‘prórroga tácita’ se está refiriendo a la continuación de la locación concluida. La idea es clara: si el contrato tenía una fecha de expiración y la locación continúa, las partes (locador y locatario) han prorrogado sus efectos. Por lo que, si el locador admitió que el locatario continuara en el uso y goce de la cosa arrendada luego de vencer el plazo locativo, percibiendo regularmente los alquileres y sin exigir el desalojo, las consecuencias posteriores no pueden ser impuestas al fiador.

3- El hecho de que en el contrato la garante se hubiera comprometido más allá del vencimiento de aquel y hasta que el inquilino restituyera efectivamente el inmueble al locador, no autoriza la extensión de responsabilidad. De conformidad con la sanción de nulidad que el último párrafo del art. 1582 bis, CC, conmina a este tipo de estipulaciones, va de suyo que la cláusula de referencia no puede aplicarse. Así, no tiene sentido dilucidar si la nulidad en dicha norma es de carácter absoluto o relativo, para así decidir si ella es susceptible o no de ser actuada de oficio por los jueces, máxime si la garante se apersona en el juicio y reclama la aplicación de la tutela establecida por tal precepto legal, con lo que virtualmente está peticionando que se prescinda de aquella cláusula del contrato.

TSJ Sala Civil Cba. 13/7/15. Sentencia Nª 103. Trib. de origen: C1a CC Cba. “Carlos Alberto Caruso e Isabel Passadore Sociedad de Hecho c/ Ghitti, Luis Alberto – Desalojo – Por Vencimiento de Término – Recurso de Casación” Expte Nº 2140890/36

Córdoba, 13 de julio de 2015

¿Es procedente el recurso de casación?

La doctora María Marta Cáceres de Bollati dijo:

I. Los Dres. Mariana Muiño y Guillermo Antonio Nicotra, en nombre de la Sra. Celsa Erminia Elena Castro de Ghitti, articulan recurso de casación por las causales de los incs. 1°, 2° y 3° del art. 383, CPC, en contra de la sentencia Nº 53 de fecha 26/4/14, que fuera dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 1ª Nominación de esta ciudad. En aquella Sede, la parte actora –a través de apoderado– evacuó el traslado corrido a los fines del art. 386, CPC. Mediante AI Nº 241, de fecha 22/7/14 la Cámara a quo concede parcialmente la impugnación deducida, exclusivamente por el motivo del inc. 3°, art. 383, ib. Elevadas las actuaciones a este Tribunal, dictado el decreto de autos a estudio, la causa ha quedado en estado de resolución. II. Los agravios que informan la pretensión impugnativa, en los términos en que fuera concedida, son susceptibles del siguiente compendio: Los recurrentes, con invocación del motivo casatorio dispuesto por el inc. 3°, art. 383, CPC, afirman que la resolución recaída en el sub lite respecto del alcance de la responsabilidad del garante en el contrato de locación contradice la doctrina jurisprudencial sentada –para casos análogos– mediante los siguientes fallos: a) Sentencia Nº 40 de fecha 3/5/12, dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 9ª Nominación de esta ciudad in re “Engelberg Isaac Santiago c/ Quero Jorge Ariel y otros- P.V.E.- Alquileres- Recurso de Apelación”; b) Sentencia N° 124, de fecha 14/6/12, emanada de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 8ª Nominación de esta ciudad en autos: “Bellome, María Inés c/ Salvadores, Manuel Osvaldo y otros- P.V.E.- Alquileres”; cuyas copias acompañan respectivamente a fs. 292/296 y 297/300. Así, luego de reseñar lo acontecido en la especie, aducen que en los pronunciamientos traídos como antitéticos se sostuvo que, a tenor de lo dispuesto por el art. 1582 bis, CC, cesa la responsabilidad del fiador si la reclamación judicial de restitución del inmueble no se realiza inmediatamente de vencido el término contractual (en un caso ésta se produjo a los dieciocho meses y en el otro a los seis meses). En otros términos, sostienen que extinguido el plazo, el garante queda liberado cuando el locador consiente que el locatario continúe ocupando el bien, en razón de la naturaleza de orden público que tiene la normativa citada. Por su parte, en la resolución en crisis se sostuvo que, habiéndose obligado el fiador como principal pagador y en virtud del art. 1622, CC, subsiste la responsabilidad del garante tras la finalización de la locación sin ningún tipo de distingo, aun cuando se prolongue en el tiempo la ocupación del inmueble por el inquilino mediando consentimiento tácito del locador. De otro costado, señalan que mientras en el fallo bajo anatema se decidió que las partes pueden pactar la extensión de la responsabilidad más allá del vencimiento del contrato, lo cual surge de que se considere que tal cláusula extensiva no está afectada por una nulidad absoluta, en los pronunciamientos invocados como contradictorios se destacó la imperatividad del art. 1582 bis, CC, de donde se sigue como consecuencia la nulidad absoluta (declarable de oficio) de los pactos en contrario. Solicitan –en definitiva– se aplique la doctrina jurídica sostenida en los fallos acompañados en aval del recurso. Formulan reserva del caso federal. III. Previo a ingresar al análisis del embate sometido a juzgamiento, resulta conveniente aclarar que si bien en el recurso la fiadora denunció diversos déficit formales al amparo de los incs. 1° y 2°, art. 383, CPC, lo cierto es que la competencia de esta Sala ha quedado circunscripta exclusivamente a los errores sustanciales que se le atribuyen al pronunciamiento por la causal del inc. 3°, ib. Ello así porque en oportunidad de realizar el juicio de admisibilidad formal del recurso en los términos del art. 386, CPC, el tribunal interviniente habilitó la impugnación únicamente por ese preciso y concreto motivo. En cambio, el resto de las censuras formales fueron explícitamente desestimadas. Dicho de otro modo, fuera del extremo del recurso concerniente a la función de nomofilaquia que se reclama, los demás capítulos impugnativos invocados fueron expresamente denegados, por lo cual, no habiendo la recurrente impugnado mediante la queja que le acuerda la ley este extremo de la repulsa (art. 401, ib.), esa materia ha quedado definitivamente excluida de la competencia funcional de este Alto Cuerpo. IV. El recurso se presenta formalmente admisible. En primer lugar, parece conveniente recordar que la casación por sentencias contradictorias se erige en un instrumento eficaz para la determinación de reglas uniformes, en presencia de interpretaciones antagónicas de la ley, por lo que su viabilidad se condiciona al cumplimiento de las exigencias instituidas como inherentes, entre ellas, que las soluciones jurídicas disímiles hayan sido brindadas en oportunidad de resolver situaciones de hecho semejantes. En el sub examine , tales recaudos lucen debidamente satisfechos. En efecto, la cuestión de derecho ventilada en los pronunciamientos que se confrontan versó coincidentemente sobre la determinación de los alcances de la responsabilidad del fiador una vez finalizado el contrato de locación de un inmueble, habiendo adoptado la Cámara a quo una solución jurídica diversa de la establecida en los decisorios traídos en aval del recurso. Si bien las causas se resolvieron con base en diversos dispositivos (unos en virtud del referido art. 1582 bis y el otro por el art. 1622, ambos del CC), lo verdaderamente trascendente a los fines de ejercer la función de nomofilaquia que se reclama es que los fallos confrontados han dado una respuesta contradictoria a situaciones fácticas analogables, en desmedro de la seguridad jurídica y la igualdad ante la ley (conf. TSJ, Sala CyC, Sent. N° 37/04). Y en este sentido, conviene destacar que no se encuentra controvertido que en la especie el contrato fue anudado vigente la ley 25628 de modificación del Cód. Civil, tal y como lo decidió el primer juez; lo propio se colige implícito de las sentencias traídas en aval del recurso. La circunstancia de que en el caso de autos la Cámara hubiera destacado que debía aplicarse la cláusula pactada en el contrato en tanto no podía declararse de oficio la nulidad de aquélla, no obsta a la configuración de la divergencia jurisprudencial. No tanto porque en uno de los antecedentes aportados el tribunal de la causa excluyó de oficio la validez de la cláusula que extendía la responsabilidad del fiador pues allí el garante demandado no había comparecido a defenderse (sentencia de la Cámara de 9ª. Nominación, considerando n° I), sino más bien porque, al contrario de lo sostenido por la a quo , en el sub lite no se verificó en realidad la situación por ella apuntada. En efecto, en la presente, la fiadora compareció a defenderse reclamando que no se extendiese la condena en costas en su contra y se amparó a tales fines en la norma del art. 1582 bis, CC. Aun cuando no pidió en términos expresos una declaración de nulidad de la estipulación que la comprometía hasta la devolución del inmueble, es evidente que en el planteo de su defensa se encontraba implícita una petición en aquel sentido (fs. 17/9). Quiere decir que, en la especie, a pesar de lo afirmado por la Cámara, los jueces estaban plenamente habilitados para expedirse acerca de una supuesta nulidad que pudiera afectar la cláusula contractual frente al precepto del art. 1582 bis, CC, tal como por su lado lo había hecho la jueza de primer grado. Situación que priva de toda trascendencia al problema de la dilucidación de la clase de nulidad conminada por el párrafo final del art. 1582 bis, o sea si se trata de una nulidad absoluta o de una relativa. Siendo ello así, se advierten suficientemente cumplidos los recaudos de admisibilidad exigidos por el rito como condicionantes de la apertura de la competencia de esta Sala por la causal casatoria electa (art. 383, inc. 3º, CPC). V. En lo concerniente a la procedencia de la casación, anticipo una respuesta favorable. En mi opinión, la Cámara omitió aplicar en el caso la norma del art. 1582 bis, CC, y por eso extendió indebidamente la condena en costas sobre la fiadora que recurre. Adviértase que en el sub lite , la materia a decidir versaba en determinar el alcance temporal de la responsabilidad del garante de un contrato de locación en el supuesto donde la ocupación del inmueble se prolongó, a pesar de haber vencido el plazo acordado. Más precisamente, si habiéndose constituido el fiador en principal pagador o codeudor solidario, éste continuaba obligado durante la prolongación de la relación locativa en los términos del art. 1622, CC, o si, por el contrario, el fiador quedaba desobligado al vencimiento del término contractual. Sobre el particular conviene recordar que si bien existía una profunda división en doctrina y jurisprudencia, una posición había llegado a afirmar que –como regla– la obligación del fiador no concluía cuando finalizaba el plazo contractual de la obligación principal, sino que –por el contrario– se extendía en el tiempo hasta que el locador o locatario dieran por terminada la relación contractual. Ello en virtud de que en la práctica negocial se convenían cláusulas, bajo la forma de deudor solidario o principal pagador, que extendían la garantía prestada a todas las prórrogas expresas o tácitas del contrato, o a la continuación de éste después de su vencimiento hasta la efectiva devolución de la cosa al locador (art. 1622, ib.). Convenios a los cuales las partes debían someterse “como a la ley misma” (art. 1097, ib.). En sentido inverso, otra posición, no menos calificada, afirmaba que sólo se extendían las obligaciones del fiador por el plazo previsto en el contrato original, más un tiempo prudencial para que el locador demandara la restitución del bien, aun cuando hubiera asumido la calidad de principal pagador. Precisamente esta última tesis tuvo consagración legislativa a partir del dictado de la ley 25628 (promulgada el 22/8/02 y publicada en el B.O. el 23/8/02), que –como es sabido– agregó al Código Civil el art. 1582 bis. Dispositivo que la misma ley titula “prohibición de extensión de la fianza en los contratos de locación” y que textualmente reza: “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido este. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria, como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”. Si bien pueden presentarse algunas divergencias interpretativas respecto de la recta inteligencia del dispositivo, que –bien vale aclarar– es refrendado en esencia por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1225), lo cierto y concreto es que –en lo que aquí interesa– no caben dudas de que resulta de aplicación aunque la fianza haya sido convenida bajo la forma de codeudor solidario o principal pagador, ya que ello surge del propio tenor literal de la norma (párr. 3°). Por vía de consecuencia y siendo que en la especie no se encuentra en discusión que el contrato tuvo vigencia desde el 1/3/07 hasta 28/2/10, cabe concluir –entonces– que resultaba plenamente aplicable el art. 1582 bis, CC, tal y como lo había entendido el juez de primera instancia. El precepto establece, por un lado, que la regla es la cesación automática de la responsabilidad del fiador al vencimiento del término contractual (párr. 1°); por el otro, requiere en tal caso la conformidad del fiador para que éste continúe obligado, sea que la prórroga se pacte expresamente o continúe tácitamente en los términos del art. 1622, CC (párr. 2°), y, finalmente, fulmina de nulidad toda cláusula contractual que prevea en el contrato originario la extensión de la responsabilidad una vez agotado el término de locación acordado (párr. 3°). Desde la doctrina se ha sostenido que cuando la norma en comentario “menciona a la ´prórroga tácita´ se está refiriendo –con alguna imprecisión terminológica– a la continuación de la locación concluida. La idea es clara: si el contrato tenía una fecha de expiración y la locación continúa, las partes (locador y locatario) han prorrogado sus efectos. En otras palabras, si el locador admitió que el locatario continuara en el uso y goce de la cosa arrendada luego de vencer el plazo locativo, percibiendo regularmente los alquileres y sin exigir el desalojo, las consecuencias posteriores no pueden ser impuestas al fiador” (Borda, Alejandro, La fianza y el nuevo artículo 1582 bis del Código Civil (un paso en la buena dirección pero insuficiente), LL 2002-E,1204). En suma, “La ley 25628 no prohíbe la posibilidad de que un fiador avale el cumplimiento por el locatario de obligaciones surgidas de la renovación y prórroga expresa o tácita del contrato de locación. Pero exige para ello el cumplimiento de dos requisitos: a) que el fiador preste su consentimiento expreso para asumir esas obligaciones eventuales; b) que ese consentimiento no se preste en el contrato originario, porque será nulo. No bastará, entonces, la mera inserción de la cláusula de afianzar todas las obligaciones del locatario hasta la restitución efectiva del inmueble locado.” (Leiva Fernández, Luis F. P., La fianza en la locación (El nuevo artículo 1582 bis del Código Civil), LL 2002-E,1029). Empero, en la resolución bajo anatema la a quo sostuvo que “en el sub judice , la garante se constituyó en fiadores solidarios, lisos, llanos y principales pagadores (sic) de todos y cada una de las obligaciones emergentes del contrato de locación que en fotocopia obra a fs. 4/7, y hasta la entrega del inmueble, aun vencido el plazo de locación. De tal modo, sin hesitación, la referida cláusula decimoquinta (fs. 6) ha extendido los efectos de la fianza, sin limitaciones al supuesto que contempla el art. 1622 del C. Civil”. De este modo queda en evidencia el error de juzgamiento en que incurrió la Cámara, ya que resolvió ampliar la responsabilidad del fiador luego de vencido el plazo del contrato, violando la norma del art. 1582 bis, CC. Por otro lado, el hecho de que en el contrato la garante se hubiera comprometido más allá del vencimiento del contrato y hasta que el inquilino restituyera efectivamente el inmueble al locador (cláusula 15°, fs. 6), desde luego que no autoriza la extensión de responsabilidad decidida por la a quo . De conformidad con la sanción de nulidad que el último párrafo de la norma conmina a este tipo de estipulaciones, va de suyo que la cláusula de referencia no puede aplicarse al caso. Además y a diferencia del enfoque asumido por el tribunal de grado, no tiene sentido entrar a dilucidar si la nulidad allí consagrada es de carácter absoluto o relativo, para así decidir si ella es susceptible o no de ser actuada de oficio por los jueces, toda vez que la Sra. Castro se apersonó en el juicio y reclamó la aplicación de la tutela establecida por el art. 1582 bis, Cód. Civil, es decir que virtualmente peticionó que se prescindiera de aquella cláusula del contrato ( supra N° IV). VI. En definitiva y en atención a las consideraciones que anteceden, se concluye que la a quo cometió un error en la premisa de derecho de la sentencia en cuanto omitió seleccionar el precepto de ley que realmente capta los hechos de la causa, lo que determina la procedencia del recurso de casación. Voto por la afirmativa. Así voto.

Los doctores Domingo Juan Sesin y María de las Mercedes Blanc G. de Arabel adhieren al voto emitido por la señora Vocal preopinante.

Por el resultado de los votos emitidos, previo acuerdo, el Tribunal Superior de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Comercial,

RESUELVE: I. Hacer lugar al recurso de casación, y por consiguiente revocar el extremo de la sentencia impugnada tocante a la responsabilidad de la fiadora. […].

María Marta Cáceres de Bollati – Domingo Juan Sesin – M.de las Mercedes Blanc G. de Arabel u

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