CONTRATO DE LOCACIÓN

FIANZA. Art. 1582 bis, CC. Extensión de la garantía. Limitación. COSTAS. Art. 130, CPC. Imposición al garante. Alcance. Presunción de derecho a litigar. Jurisprudencia contradictoria. Disidencia 1– La responsabilidad del fiador por las deudas derivadas de la locación –salvo las derivadas de la no restitución a su debido tiempo–, conforme a lo dispuesto en el art. 1582 bis , CC, no puede extenderse a las obligaciones devengadas una vez concluido el plazo contractual convenido, salvo consentimiento expreso del fiador. (Mayoría, Dr. González Zamar). 2– “El art. 1582 bis, CC, ha venido a zanjar los encuentros y desencuentros jurisprudenciales respecto de la extensión de la obligación accesoria de fianza dada por el garante de la locación como principal pagador. En efecto, con anterioridad a su dictado existía alguna jurisprudencia que ya se había pronunciado en contra de la idea de extender la fianza más allá de los límites temporales del plazo originario, exonerando al fiador de las nuevas modalidades convenidas entre las partes de la relación locativa sin su intervención...”. (Mayoría, Dr. González Zamar) 3– La cláusula contractual –existente en el caso de autos– en la que se establece que los fiadores son responsables de todas las obligaciones, incluso aquellas que surgieren después de vencido el contrato y hasta que se reintegre el inmueble, cede frente a lo dispuesto en el art. 1582 bis , CC, al limitar la responsabilidad de los fiadores por las deudas de alquileres hasta la fecha de vencimiento del plazo contractual. (Mayoría, Dr. González Zamar) 4– En la sentencia apelada se condenó a la garante al pago del capital demandado, limitando su responsabilidad al monto de alquileres correspondiente hasta la fecha de duración del contrato de locación por ella suscripto y se impusieron las costas del juicio a los demandados, estableciendo que la garante debía responder por tales costas, en proporción a su condena, es decir en el veinticinco por ciento. Sin embargo, tal decisión, sin otro fundamento que el carácter de vencido del demandado principal, no resulta suficiente para justificar dicha conclusión, por cuanto la actora pudo creerse razonablemente con derecho a demandar a la garante por el total de la deuda. (Mayoría, Dr. González Zamar) 5– “El vencido puede ser eximido de las costas, total o parcialmente, si hubiere mérito para ello, debiendo el tribunal fundar específicamente el punto”, puesto que “….la solución contraria podría impartir un desaliento para el apropiado ejercicio del derecho de defensa”. Si bien es posible fundar la exención de costas en tal circunstancia –creencia subjetiva de razón para litigar– lo cierto es que esta causal de exención resulta procedente cuando se encuentre “avalada por elementos objetivos de apreciación de los que se infiera la misma, sin lugar a dudas”. (Mayoría, Dr. González Zamar) 6– Las diversas interpretaciones existentes en torno al art. 1582 bis, CC, en cuanto a la extensión de la responsabilidad del fiador frente al cobro de deudas derivadas del contrato de locación teniendo en cuenta la fecha en que se originaron –anteriores o posteriores al vencimiento del contrato–, pueden alentar una convicción razonable en quien inicia una demanda respecto a la posibilidad de demandar la totalidad de la deuda también en contra de la garante, a la luz de la jurisprudencia en tal sentido. En función de ello, es que puede señalarse que la actora tuvo razón plausible para demandar por el total de la deuda en contra de la garante. (Mayoría, Dr. González Zamar) 7– “Aun con resultar cierta la calidad de vencido del demandado al respecto y que su accionar trajo aparejados trabajos profesionales para ambas partes, el Tribunal no pudo dejar de valorar un elemento dirimente en punto a la imposición de costas, consistente en la doctrina judicial vigente en dicha oportunidad sobre el supuesto controvertido, emanada de este Tribunal Superior, coincidente con la propugnada por el apelante adhesivo…”. La existencia de jurisprudencia del Tribunal Superior que avala la tesis de la actora –extensión de la responsabilidad del garante más allá del término contractual– hace pasible a la garante de responder por el cincuenta por ciento de las costas impuestas a los demandados y no por el 25% impuesto en primera instancia. (Mayoría, Dr. González Zamar) 8– “...Aun cuando le sean aplicables al `principal pagador las disposiciones sobre los codeudores solidarios (art. 2005, CC), el alcance temporal de dicha obligación no puede proyectarse fuera del ámbito que le es propio, esto es, del contrato que entendió obligarse.... la circunstancia de tratarse de un deudor solidario o de haberse estipulado que respondería por el cumplimiento del contrato hasta tanto el locatario devuelva el bien locado..., no puede derivar en la imposición de una nueva obligación, si no medió la intervención y el consentimiento del codeudor... dentro del esquema de la aplicación de normas expresas de derecho sustancial que consagran el principio de relatividad en los efectos de los contratos, no le es dable, aun a los codeudores solidarios, agravar las condiciones de sus cointeresados (conf. arg. para la transacción art. 853, CC y su nota), siendo las estipulaciones en tal sentido "res inter alios acta" e inoponible para quienes no fueron parte en ellas (...)” (Mayoría, Dr. Guillermo Tinti). 9– Si del contrato de locación surge que se ha constituido en garante solidario, llano y principal pagador de la parte locataria, por todas las obligaciones no sólo por el término del negocio jurídico, sino también por todo el tiempo que el locatario o personas que dependan de él o hayan sido puesto por ella, continúen ocupando el inmueble arrendado, subsistiendo las garantías en caso de continuación de la locación (art. 1622, CC). (Minoría, Dr. Sánchez Torres). 10– El contrato de locación ha sido calificado como de tracto sucesivo porque las obligaciones transcurren a lo largo del tiempo y son fluyentes, ya que se devengan periódicamente. Asimismo, está sujeto a un plazo resolutorio, de modo que cuando éste expira, el efecto jurídico es la extinción de las obligaciones de las partes. La figura del principal pagador se instrumenta normalmente para disponer de una mejor garantía, incorporando un nuevo deudor adicional al deudor directo. De este modo, en el contrato hay un deudor directo, que es el locatario, obligado al pago y a su vez acreedor del derecho de uso y goce, y otro deudor, también directo, obligado al pago del canon locativo, pero que no tiene derecho al uso y goce del inmueble. Este último es en realidad un garante, pero se diferencia de la figura de la fianza en que no tiene carácter accesorio. (Minoría, Dr. Sánchez Torres) 11– El garante es un codeudor solidario, conforme lo califica el art. 2005, CC, al establecer que cuando alguien se obligare de esta manera, será deudor solidario y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios. Prevé la mencionada norma: “Cuando alguien se obligare como principal pagador, aunque sea con la calificación de fiador, será deudor solidario, y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios”. (Minoría, Dr. Sánchez Torres) 12– La fianza, dado su carácter accesorio, se extingue con la finalización del plazo del contrato al que accede. Cuando se extingue el contrato de locación, la consecuencia derivada es la extinción de las garantías que se han otorgado como consecuencia. En la costumbre se suele neutralizar este efecto derivado, pactándose que el fiador garantiza las obligaciones del locatario mientras éste ocupa el inmueble, de modo tal que, si vence el plazo pero el locatario continúa en la ocupación, sigue la garantía. De este modo, si hay extinción pero sigue la ocupación del mismo inquilino, el garante continúa. (Minoría, Dr. Sánchez Torres) 13– Cuando el fiador se ha obligado como “principal pagador”, se lo reputa deudor solidario y se le aplican las disposiciones relativas a los codeudores solidarios. Quien se obliga como principal pagador, responde, en principio, sin limitaciones por los alquileres posteriores al vencimiento del término establecido en el contrato de locación, cuando se estipuló que quedaba obligado, hasta tanto el inquilino entregara la cosa. La responsabilidad del fiador solidario y principal pagador que se comprometió hasta la restitución de la cosa en un contrato de locación legalmente prorrogado, no se extingue al cumplirse el plazo establecido por el art. 1505, CC. (Minoría, Dr. Sánchez Torres) 14– Lo dispuesto por el art. 2043, CC, no es aplicable al fiador solidario principal pagador que se obligó por los alquileres posteriores al vencimiento del contrato hasta la devolución de la cosa, para que se extinga o limite su responsabilidad por la sola negligencia del acreedor, en las mismas condiciones que los fiadores que no se han obligado como principales pagadores. (Minoría, Dr. Sánchez Torres). C1a. CC Cba. 4/9/14. Sentencia N° 112. Trib. de origen: Juzg. 17a. CC Cba. “Salomé de Matos, Esmeralda María c/ Roque de Allende, Humberto Alfredo – P.V.E. – Alquileres – Recurso de apelación – Expte. Nº 2342577/36” . Córdoba, 4 de septiembre de 2014 ¿Procede el recurso de apelación? El doctor Leonardo C. González Zamar dijo: Llegan los presentes autos a la Alzada con fecha 6/9/13, procedentes del Juzgado de Primera Instancia y 17a. Nominación en lo Civil y Comercial de esta Capital, por haberse deducido recurso de apelación en contra de la sentencia Nº 253 dictada el 18/6/13 por la Sra. jueza Dra. Beltramone que resolvía: “…1) Mandar llevar adelante la ejecución promovida por la Sra. Esmeralda María Salomé de Matos en contra de los demandados Sres. Humberto Alfredo Roque de Allende, DNI (...) e Irma del Valle Pinto, DNI (...) hasta el completo pago de la suma reclamada de Pesos Veinticinco mil novecientos cuatro con noventa y tres centavos ($ 25.904,93) en concepto de capital, con más los intereses establecidos en el considerando respectivo, respondiendo la garante solo por la suma de Pesos Seis mil trescientos dieciséis con ochenta centavos ($ 6.316,80) con sus respectivos intereses. 2) Imponer las costas a los demandados de conformidad a lo establecido en el considerando VI) debiendo responder la garante solo por el veinticinco por ciento de las mismas. (…)”. I. La actora, Sra. Esmeralda María Salomé de Matos –mediante apoderado–, interpuso recurso de apelación en contra de la referida sentencia, el cual fue concedido mediante decreto del 2 de julio de ese año. Radicada la causa en esta Sede, expresa sus agravios mediante escrito que admite el siguiente compendio. Señala que la sentencia impugnada incurre en una errónea apreciación de los hechos ya que presume que las partes convinieron extender el término de la locación y que, en consecuencia, cesó la garantía de la Sra. Irma del Valle Pinto, a quien exime del pago total de los períodos locativos adeudados por el locatario hasta la fecha en que se restituyó el inmueble y del pago total de las costas del juicio. Acusa que el único argumento de la sentenciante para liberar a la garante del pago total de los alquileres adeudados hasta la fecha de la restitución es que, según la jueza, resulta prudencial que ante el incumplimiento en la entrega del inmueble, se lo requiera dentro del mes siguiente al vencimiento, pero que la demora de un mes y once días no lo es. Agrega que por demorar este último lapso en presentar la demanda de desalojo, la jueza considera que hubo prórroga del contrato consentida por las partes principales, lo cual no fue así. Cita jurisprudencia que considera vigente y favorable a su postura, y lo dispuesto por el art. 1622, CC. Enfatiza que la ley no establece un momento en el cual cesará la responsabilidad del fiador por la restitución del inmueble. Afirma que los fiadores no pueden invocar en su favor lo dispuesto por el art. 1582 bis, CC, porque si bien el vencimiento del término extingue su responsabilidad por el pago de los alquileres y demás rubros devengados con posterioridad a dicho vencimiento, subsiste su responsabilidad por la obligación que deriva de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado y por ende sigue respondiendo por las costas del juicio de desalojo. En definitiva, cuestiona la limitación impuesta en la sentencia a la responsabilidad del fiador, la cual se circunscribe sólo a la suma de $ 6.316,80 con sus intereses y referida a las obligaciones incumplidas durante la vigencia del contrato de locación; peticiona el acogimiento del recurso de apelación y que se condene a la Sra. Irma del Valle Pinto a responder íntegramente junto al deudor principal, por la suma mandada a pagar a aquél de pesos veinticinco mil novecientos cuatro con noventa y tres centavos ($ 25.904,93) en concepto de capital, intereses y costas del juicio. Se agravia asimismo por la imposición de costas a la fiadora, sólo en el 25 % de las fijadas a los demandados. Corrido traslado para expresar agravios a la contraria, ésta no lo evacua, y se le da por decaído el derecho dejado de usar a pedido de la apelante. Dictado y firme el decreto de autos, queda el recurso en condiciones de ser resuelto. II. Ingresando al examen del recurso de apelación interpuesto, del escrito de agravios surge que la pretensión de la actora –en síntesis– es la revocación de la sentencia en el capítulo en que limita la responsabilidad de la fiadora por la suma de $ 6.316,80, cuando en rigor debe responder por el total adeudado de $ 25.904,93, y asumir la totalidad de las costas; acusando en tal sentido una errónea interpretación del contrato de locación de marras y desconocimiento de la normativa y jurisprudencia por parte de la juzgadora. Adelanto que el recurso de apelación en lo inherente a la limitación de la responsabilidad del fiador a la suma consignada en la sentencia no merece recibo. En efecto, en el caso resulta aplicable lo dispuesto por el art. 1582 bis, CC, que establece “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”. Siendo ello así, la garantía otorgada por la Sra. Irma del Valle Pinto en el contrato de locación celebrado con fecha 15/5/09 comprende las obligaciones derivadas de tal contrato hasta la fecha de su vencimiento (28/2/12, cfr. cláusula 3º, fs. 1). Es decir que la responsabilidad del fiador por las deudas derivadas de la locación –salvo las de la no restitución a su debido tiempo–, conforme a lo dispuesto en el art. 1582 bis CC, no puede extenderse a las obligaciones devengadas una vez concluido el plazo contractual convenido, salvo consentimiento expreso del fiador, cuestión que no se verifica en el caso. Cabe destacar, por su parte, que la jurisprudencia que cita el apelante no se consulta con la genuina hermenéutica del art. 1582 bis , CC, propiciada por la CSJN, en cuanto sostiene que.: “Debe admitirse la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta en una ejecución de alquileres por el fiador, si el inquilino permaneció en el inmueble locado más allá del término pactado, pues la obligación del fiador comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios estipulados en el contrato originario hasta la fecha de su vencimiento, no pudiendo extenderse la garantía otorgada por aquél ante la prórroga tácita convenida entre el locador y el locatario...de la cual no participó” (CSJN in re: “González, Arístides c/ Tello, Rodolfo C. y otro”, 23/3/04) . Por su parte, cabe apuntar que tal solución también es la que postulan diversos tribunales locales –aunque no de manera pacífica–. En efecto, la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 4a. Nominación ha resuelto que: “El art. 1582 bis, CC ha venido a zanjar los encuentros y desencuentros jurisprudenciales respecto de la extensión de la obligación accesoria de fianza dada por el garante de la locación como principal pagador. En efecto, con anterioridad a su dictado existía alguna jurisprudencia que ya se había pronunciado en contra de la idea de extender la fianza más allá de los límites temporales del plazo originario, exonerando al fiador de las nuevas modalidades convenidas entre las partes de la relación locativa sin su intervención...” (voto de la Dra. González de la Vega, in re: “Martínez, Eduardo J. c/ Sosa Oviedo Alicia B. y otro”, del 14/12/04). Finalmente, cabe adunar que desde esta atalaya, en nada obsta a lo expuesto, que en la cláusula 11º del contrato de marras, se haya establecido que los fiadores son responsables de todas las obligaciones, incluso aquellas que surgieren después de vencido el contrato y hasta que se reintegre el inmueble; ya que tal cláusula cede frente al de lo dispuesto en el art. 1582 bis, CC, al limitar la responsabilidad de los fiadores por las deudas de alquileres hasta la fecha de vencimiento del plazo contractual. Siendo ello así, luce correcta la solución brindada por la sentenciante de limitar la responsabilidad de la garante Sra. Irma del Valle Pinto respecto a la deuda de $ 6.316,80, correspondiente a cuota2s 12/2011, 1 y 2 de 2012 de Aguas Cordobesas por la suma de $ 171,88, cuotas 12/2011 y cuotas 2 y 2 de 2012 Municipalidad de por la suma de $ 263,50, cuotas y 12 de la DGR por la suma de $ 56,48, alquileres por la suma de $ 4.402,04 y expensas por la suma de $1422,90; por ser tales obligaciones las alcanzadas por su responsabilidad como fiadora en los términos de lo dispuesto por el art. 1582 bis , Cód. Civ. En consecuencia, cabe rechazar el recurso de apelación con relación al capítulo bajo examen. Distinto derrotero ha de seguir el agravio mediante el cual la apelante cuestiona la resolución impugnada en orden al modo en que fueron impuestas las costas a la garante en primera instancia. Y bien, examinando el recurso a la luz de las constancias de autos, cabe precisar que en la sentencia se impusieron las costas del juicio a los demandados y se estableció que la garante debe responder por tales costas, en proporción a su condena, es decir en el veinticinco por ciento (25%). Sin embargo, tal decisión, sin otro fundamento que el carácter de vencido del demandado principal, no resulta suficiente para justificar la conclusión respecto al capítulo en examen. Ello por cuanto la actora pudo creerse razonablemente con derecho a demandar a la garante por el total de la deuda. En tales supuestos, y a mérito de lo dispuesto por el art. 130 in fine , CPC, resulta válido eximir de costas al vencido. En efecto, tal como lo sostiene la doctrina especializada, “el vencido puede ser eximido de las costas, total o parcialmente, si hubiere mérito para ello, debiendo el tribunal fundar específicamente el punto” (Oscar H. Vénica, Cód. Proc. Civ. y Com. de la Pcia. de Cba. Concordado, comentado y anotado. T. II, pág. 6, Marcos Lerner Córdoba, año 1998 ), puesto que “….la solución contraria podría impartir un desaliento para el apropiado ejercicio del derecho de defensa” (Loutayf Ranea, Roberto G., Condena en costas en el proceso civil, pág. 80. Ed. Astrea, Bs. As., año 1998). No obstante lo señalado, corresponde aclarar que si bien es posible fundar la exención de costas en tal circunstancia –creencia subjetiva de razón para litigar–, lo cierto es que esta causal de exención resulta procedente cuando se encuentre “avalada por elementos objetivos de apreciación de los que se infiera la misma, sin lugar a dudas (CNCiv., Sala A, 8/3/95, LL, 1995–D–238). En el caso, considero que las diversas interpretaciones existentes en torno al art. 1582 bis CC, en cuanto a la extensión de la responsabilidad del fiador frente al cobro de deudas derivadas del contrato de locación teniendo en cuenta la fecha en que se originaron –anteriores o posteriores al vencimiento del contrato–, pudieron alentar una convicción razonable en la actora respecto a la posibilidad de demandar la totalidad de la deuda también en contra de la garante, a la luz de la jurisprudencia en tal sentido (TSJ, Sala Civ. y Com. in re: “Rigobon Raúl Alberto c/ Gutiérrez Enrique Antonio y otros – Ordinario – Cobro de pesos – Recurso de casación (R 22/04)" SentenciaNº: 22 del 13/3/08 –voto del Dr. Armando S. Andruet –h– en mayoría). En función de ello, puede señalarse que a la luz de tal precedente, la actora tuvo razón plausible para demandar por el total de la deuda en contra de la garante. Cabe añadir que respecto a la imposición de costas por su orden, nuestro Cimero Tribunal provincial tiene expuesto en temperamento que comparto, que “Aun con resultar cierta la calidad de vencido del demandado al respecto y que su accionar trajo aparejados trabajos profesionales para ambas partes, el Tribunal no pudo dejar de valorar un elemento dirimente en punto a la imposición de costas, consistente en la doctrina judicial vigente en dicha oportunidad sobre el supuesto controvertido, emanada de este Tribunal Superior, coincidente con la propugnada por el apelante adhesivo…” (TSJ, Sala CC, 11/5/10 in re: “Floridia Félix, José c/ Protasowicki, Susana Eva, Ejec. Hipotecaria. Recurso de casación”). Tal circunstancia –existencia de jurisprudencia del Tribunal Superior citada, voto de la mayoría que avalaba la tesis de la actora–, es la que pondero en este acto, a fin de concluir que habiendo tenido la accionante motivo fundado para litigar, corresponde que la garante responda por el cincuenta por ciento (50%) de las costas impuestas a los demandados (art. 130 in fine, CPC). En función de lo expresado propicio el acogimiento parcial del recurso de apelación, dejando sin efecto la responsabilidad de las costas fijadas en primera instancia a la garante en un 25 % de las fijadas a los demandados, y establecer que su responsabilidad por tal capítulo en las actuaciones de primera instancia es por un cincuenta por ciento (50%), de las impuestas a aquéllos. Por tales motivos –razón plausible para litigar en función de interpretaciones jurisprudenciales contrarias en cuanto a la aplicación del art. 1582 bis, CC–, cabe imponer las costas de la Alzada por el orden causado (art. 130 in fine, CPC). El doctor Guillermo P.B. Tinti dijo: I. Estimo que el Sr. Vocal de Primer Voto ha realizado una correcta relación de causa a la que me remito, destacando que la cuestión debe resolverse en lo referido a la cuestión principal del mismo modo que el pronunciamiento de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, in re "González, Arístides c. Tello, Rodolfo Carlos y otro" (G.143.XXXIX, 23/3/2004, a cuyo texto puede accederse en www.csjn.gov.ar). En dicho decisorio, el Máximo Tribunal de la Nación resolvió –por mayoría– acoger el recurso extraordinario deducido por el fiador, por remisión a los fundamentos expuestos por el Sr. Procurador General, cuyo dictamen se asentó sobre las siguientes consideraciones “... aun cuando le sean aplicables al `principal pagador las disposiciones sobre los codeudores solidarios (conf. art. 2005 del Código Civil), el alcance temporal de dicha obligación no puede proyectarse fuera del ámbito que le es propio, esto es, del contrato que entendió obligarse ( ..) .... la circunstancia de tratarse de un deudor solidario o de haberse estipulado que respondería por el cumplimiento del contrato hasta tanto el locatario devuelva el bien locado..., no puede derivar en la imposición de una nueva obligación, si no medió la intervención y el consentimiento del codeudor...(...) dentro del esquema de la aplicación de normas expresas de derecho sustancial que consagran el principio de relatividad en los efectos de los contratos, no les es dable, aun a los codeudores solidarios, agravar las condiciones de sus cointeresados (conf. arg. para la transacción art. 853 del Código Civil y su nota), siendo las estipulaciones en tal sentido " res inter alios acta " e inoponible para quienes no fueron parte en ellas (...) No está de más señalar, a todo evento, que los conflictos que se suscitan en cuestiones como la de autos han quedado definitivamente resueltos a partir de la incorporación al Código Civil, mediante la ley 25628, del art. 1582 bis, que dice textualmente: “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original". II. Relativo a los accesorios, también adhiero a los fundamentos y conclusiones que brinda el Sr. Vocal preopinante, atento que estamos frente a un reclamo respecto del cual existen discusiones doctrinales y jurisprudenciales en cuanto a la extensión de la responsabilidad del fiador (art. 1582 bis, CC) por lo que la accionante pudo exigir la totalidad de la deuda contra el garante. Por tal motivo, debe responder el garante por un 50% de las costas impuestas en primera instancia a la parte demandada, art. 130 in fine CPC, III. Las costas en esta instancia se imponen por el orden causado conforme al argumento expuesto (art. 130 in fine, CPC). El doctor Julio C. Sánchez Torres dijo: 1. La relación de causa efectuada por el Sr. Vocal del primer voto satisface las exigencias formales, por lo que corresponde remitirse a ella en homenaje a la brevedad. 2. Desde ya adelanto opinión en el sentido de que no coincido, en el sub examine, con la solución final propuesta por el Dr. Leonardo González Zamar. Debe aclararse aquí que corresponde reiterar lo expresado en los autos donde se discutiera el reclamo de alquileres, entre las mismas partes y por ante este mismo Tribunal. En efecto, opino que lo disciplinado por el art. 1582 bis, CC no resuelve el problema aquí planteado. 3. En efecto, del contrato de locación que se adjunta en fotocopia a fs 1/3 surge que se ha constituido en garante solidario, llano y principal pagador de la parte locataria, por todas las obligaciones no sólo por el término del negocio jurídico, sino también por todo el tiempo que el locatario o personas que dependan de él o haya sido puesto por ella, continúen ocupando el inmueble arrendado, subsistiendo las garantías en caso de continuación de la locación (art. 1622 CC). 4. De tal modo, puede advertirse que en el sub lite no se trata de una hipótesis de plazo de gracia convenido entre locador y locatario a fin de excluir al fiador. Directamente, el garante se obligó hasta que el bien inmueble le fuera devuelto al locador (art. 1622, CC), a lo que corresponde añadir que en los presentes se persigue el cobro de los cánones locativos del inmueble arrendado. 5. A mayor abundamiento, cabe añadir que el Procurador General de la Corte Federal in re: "Donno, María Elena c/ Silvia Pavez, Liliana del Carmen y Otro” del 10/8/04, ha sostenido que aun cuando le sean aplicables al principal pagador las disposiciones sobre los codeudores solidarios, "el alcance temporal de dicha obligación no puede proyectarse fuera del ámbito que le es propio, esto es, del contrato por el que entendió obligarse". De tal manera, de las palabras del Sr. Procurador General dimana que debe respetarse el plan prestacional contenido en el negocio jurídico. 1. 6. En anteriores fallos tuve oportunidad de expresar en situaciones análogas que: “... V. El contrato de locación ha sido calificado como de tracto sucesivo, porque las obligaciones transcurren a lo largo del tiempo y son fluyentes, ya que se devengan periódicamente. Asimismo, está sujeto a un plazo resolutorio, de modo que cuando éste expira, el efecto jurídico es la extinción de las obligaciones de las partes. La figura del principal pagador se instrumenta normalmente para disponer de una mejor garantía, incorporando un nuevo deudor adicional al deudor directo. De este modo, en el contrato hay un deudor directo, que es el locatario, obligado al pago y a su vez acreedor del derecho de uso y goce, y otro deudor, también directo, obligado al pago del canon locativo, pero que no tiene derecho al uso y goce del inmueble. Este último es en realidad un garante, pero se diferencia de la figura de la fianza en que no tiene carácter accesorio, elemento éste típico del contrato de fianza. Se trata en cambio de un codeudor solidario, conforme lo califica el artículo 2005, CC, al establecer que cuando alguien se obligare de esta manera, será deudor solidario y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios. Prevé la mencionada norma: “Cuando alguien se obligare como principal pagador, aunque sea con la calificación de fiador, será deudor solidario, y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios”. La fianza, dado su carácter accesorio, se extingue con la finalización del plazo del contrato al que accede. Cuando se extingue el contrato de locación, la consecuencia derivada es la extinción de las garantías que se han otorgado como consecuencia del mismo. En la costumbre se suele neutralizar este efecto derivado, pactándose que el fiador garantiza las obligaciones del locatario mientras éste ocupa el inmueble, de modo tal que, si vence el plazo pero el locatario continúa en la ocupación, sigue la garantía. De este modo, si hay extinción pero sigue la ocupación del mismo inquilino, el garante continúa. Concluyendo, cuando el fiador se ha obligado como “principal pagador”, se lo reputa deudor solidario y se le aplican las disposiciones relativas a los codeudores solidarios (art. 2005, Cód. Civ.; Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil Argentino. Contratos”, t. II, p. 543, nº 1.862, 3ª ed. actualizada; Salvat y Acuña Anzorena, “Tratado de Derecho Civil argentino. Fuentes de las obligaciones”, p. 250, Nº 2002, 2ª ed.; Llambías, Jorge J., “Tratado de Derecho Civil. Obligaciones”, t. II, p. 561, Nº 1.200, nota 174). VI. En materia de fianza en la locación se ha suscitado, empero, una controversia doctrinaria, reflejada en la jurisprudencia, en el supuesto en que la locación se ha celebrado por término fijo y el fiador se obliga como principal pagador hasta la entrega de la casa o mientras el locatario ocupe el inmueble o hasta la entrega de las llaves u otra disposición de similar alcance, (ver Cám. Nac. Civ., sala C, R. 52.975, 15/9/89). Para una primera opinión, las obligaciones del fiador continúan hasta la efectiva desocupación de la casa (Conf. Salvat, ob. y t. cits., p. 252, Nº 2.004; Spota, Antonio, nota en J. A. 65–121; Dassen, Julio A., J. A. 47–958; Cám. Civ. 1ª Cap., 1/12/33, J. A. 44–531; ídem, 26/10/32, J. A. 39–788; Cám. Civ. 2ª Cap., 8/4/32, J. A. 37–938; ídem, 23–9–36, J. A. 55–951; Cám. de Paz Letrada Cap. en pleno, 15/9/43, J. A. 59–1014). Esa es la solución adoptada también por la antecesora Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil y Comercial, tribunal ahora integrado en la Cámara Civil, en fallo plenario que estableció que: Quien se obliga como principal pagadora, responde, en principio, sin limitaciones por los alquileres posteriores al vencimiento del término establecido en el contrato de locación, cuando se estipuló que quedaba obligado, hasta tanto el inquilino entregara la cosa (“Corneille, D. y J. c/. Rouax, Mariano y otro”, 15/3/37, L. L. 7–1078). En la misma línea de ideas, en los autos “Suárez, Elías c. Rap, Renato u otro”, del 17/12/1969, por fallo también plenario se resolvió: Que la responsabilidad del fiador solidario y principal pagador que se comprometió hasta la restitución de la cosa en un contrato de locación legalmente prorrogado, no se extingue al cumplirse el plazo establecido por el artículo 1505, CC. Y de particular agravación de responsabilidad para el fiador obligado como principal pagador, al que se le aplican sin más las disposiciones propias de los codeudores solidarios (art. 2005, CC), da cuenta el plenario del 28 de junio de 1973 en la causa “Vinograd Sociedad en Comandita

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