CONTRATO DE COMPRAVENTA

FACULTAD RESOLUTORIA. Cancelación de parte sustancial del precio. Abuso del derecho. Culpa del comprador. Incumplimiento injustificado y prolongado. Procedencia de la resolución 1- El fallo en crisis se enrola en la corriente doctrinaria y jurisprudencial que obsta el ejercicio de la facultad resolutoria cuando el comprador ha cancelado una parte sustancial del precio o ha introducido mejoras de magnitud en el bien objeto de la contratación. Dicha tesis encuentra fundamento en la aplicación analógica de la solución brindada por la ley 14.005 que prohíbe el ejercicio del pacto comisorio cuando el comprador de inmuebles por mensualidades ha abonado el 25% del precio de compra o realizado mejoras equivalentes al 50% de ese precio (art. 7 y 8). Mediante este argumento de analogía en correlación con la aplicación de la teoría del ejercicio abusivo de los derechos (art. 1071, CC) se busca amparar a los adquirentes de la pretensión resolutoria de los vendedores, frente a incumplimientos no significativos (vbg. demora aislada y poco prolongada, inejecución temporánea de alguna pretensión accesoria como el pago de intereses o impuestos asumidos por contrato).

2- La aplicación de la tesis que obsta el ejercicio de la facultad resolutoria cuando el comprador ha cancelado una parte sustancial del precio no puede ser automática ni mucho menos estar guiada por parámetros exclusivamente matemáticos (porcentaje de precio abonado y adeudado) sino que deben valorarse las circunstancias que rodean cada caso prohibiendo el ejercicio de la facultad resolutoria sólo cuando medie un ejercicio inmoral, contrario a la buena fe, a las buenas costumbres, en suma, que se contraríen los fines que tuvo en miras la ley al reconocer el derecho a resolver, lo que no ocurre en autos.

3- No puede afirmarse que existe impedimento para ejercitar la facultad resolutoria por el solo hecho de que el comprador haya pagado una parte sustancial del precio (43,58%), si el comprador incumplió con su obligación de saldar las cuotas por saldo de precio (56,42%) por un tiempo que puede ponderarse como “prolongadísimo” (5 años a la fecha de la resolución de primera instancia y 14 años a la de la presente) y además se abstuvo de comparecer al juicio a dar una explicación de su mora reiterada o a cuestionar la legitimidad de la pretensión resolutoria, lo que bien puede enmarcarse en una actitud de menosprecio al cumplimiento de las obligaciones contraídas, máxime si ha retenido durante tal período de incumplimiento reiterado la posesión del bien.

4- En el caso bajo examen, la resolución del contrato de compraventa procede a poco que ponderemos que al incumplimiento injustificado y prolongado del comprador se suma que dejó incontestada la demanda y por ende sin explicación su injustificada mora, y además el incumpliente ha gozado de la posesión durante todo el período durante el cual debió cancelar el saldo, el que se extiende en el caso a 15 años, máxime cuando nada autoriza a predicar como abusiva la pretensión resolutoria del actor ya que no existe elemento objetivo alguno en autos que haga vislumbrar en el vendedor su pretensión de beneficiarse excesivamente con la resolución (vbg. retener el precio pagado). Por el contrario, el mismo ofrece la restitución de lo percibido en el mismo acto que se haga entrega de la posesión del inmueble.

5- Prohibir el ejercicio de la facultad resolutoria, cláusula natural de los contratos que existe sin necesidad de convención expresa en todos aquéllos con prestaciones recíprocas (art. 1204, CC), con el solo fundamento de haberse pagado una parte importante del precio, lejos de frenar el ejercicio abusivo de los derechos podría significar abrir una gran puerta al incumplimiento que no sólo favorecería a los incumplidores de las obligaciones contraídas sino que además equivaldría a convertir en letra muerta las normas que gobiernan el pacto y las cláusulas contractuales que son para las partes como la ley misma (art. 1197,CC). En consecuencia, corresponde declarar operada la resolución del contrato de compraventa por culpa del demandado y en consecuencia ordenar la restitución recíproca de las prestaciones que se hubieran cumplido en virtud del acto con los efectos y modalidades que se determinen por vía de ejecución de sentencia y de conformidad a lo normado en los art. 584 a 590, 793, 1204 concordantes y correlativos CC. 14.857 - C2a. CC Cba. 22/08/02. Sentencia Nº 99. “Altamirano, Raúl Alberto c/ Miguel Angel Liendo - Demanda”.

2a. Instancia. Córdoba, 22 de agosto de 2002

¿Es justa la sentencia apelada?

La doctora Silvana María Chiapero de Bas dijo:

1) Contra la sentencia Nº 155 dictada con fecha 12 de mayo de 1993 por el Sr. Juez de Primera Instancia y Segunda Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, Dr. Carlos Rodríguez Quehé (h), interpone el actor recurso de apelación el que es concedido por el a quo. Radicados los autos en esta Sede, expresa agravios el apelante dándose por decaído el derecho dejado de usar al no evacuar el traslado que se le corriera al demandado rebelde. Dictado y consentido el proveído de “autos a estudio”, queda la causa en estado de estudio y resolución. 2) Deducida demanda por resolución de un contrato de compraventa que el actor dice haber celebrado con el demandado según boleto de compraventa que acompaña, el primer juez dispone su rechazo con sustento en que de los propios dichos del accionante surge que el demandado abonó una suma que supera el cuarenta por ciento (40%) del precio convenido, por lo que infiere que no concurren los requisitos exigidos para optar por la resolución contractual por no revestir el incumplimiento denunciado de entidad suficiente para justificarlo. Sostiene, con apoyo en citas jurisprudenciales que dice avalan su postura, que el derecho a reclamar la resolución de los contratos no puede ejercerse contrariando los fines tenidos en vista por la ley al reconocerlo (art. 1071, CC). El apelante fustiga tal decisorio por lo siguiente: a) por cuanto el primer juez no habría ponderado que el deudor tuvo posibilidad de cumplir dentro de los quince días conferidos por CD 9287 del 23/10/87 (fs.30/31) conforme lo previsto en el art. 1204 CC sin haberlo hecho y que su parte no reclamó la resolución en forma inmediata sino que otorgó oportunidad de cumplimiento, la que fue desaprovechada por el accionado asumiendo una actitud de menosprecio a sus obligaciones las que se patentizan con la incomparecencia a estos autos, c) que no hubo de su parte abuso del derecho desde que no pretende beneficiarse en forma extraordinaria o inmoral con la resolución, d) que la afirmación de que el incumplimiento no es sustancial sustentado sólo en una consideración matemática sobre el porcentaje del precio pago y el que resta impago, carece de motivación suficiente ya que no atiende razonablemente a las restantes circunstancias que rodean el caso sometido a juzgamiento. 3) La apelación debe ser recibida porque la pretensión resolutoria esgrimida por el actor no resulta abusiva en el marco de lo dispuesto en el art. 1071 CC ni tampoco lo es la manera en que se postula la resolución (efectos que el vendedor pretende a partir de la disolución del vínculo negocial). El fallo en crisis se enrola en la corriente doctrinaria y jurisprudencial que obsta el ejercicio de la facultad resolutoria cuando el comprador ha cancelado una parte sustancial del precio o ha introducido mejoras de magnitud en el bien objeto de la contratación. Dicha tesis encuentra fundamento en la aplicación analógica de la solución brindada por la ley 14.005, la que prohíbe el ejercicio del pacto comisorio cuando el comprador de inmuebles por mensualidades ha abonado el veinticinco por ciento (25%) del precio de compra o realizado mejoras equivalentes al cincuenta por ciento (50%) de ese precio (art.7 y 8 ley 14.005). Mediante este argumento de analogía en correlación con la aplicación de la teoría del ejercicio abusivo de los derechos (art. 1071 CC) se busca amparar a los adquirentes de la pretensión resolutoria de los vendedores, frente a incumplimientos no significativos (vbg. demora aislada y poco prolongada, inejecución temporánea de alguna pretensión accesoria como el pago de intereses o impuestos asumidos por contrato) (cfr. Zavala de González, “Doctrina judicial, solución de casos” Tomo I. Alveroni Ediciones, p.72). Aunque prima facie comparto el propósito corrector que entrañan dichos precedentes, estimo que la aplicación de tal tesis no puede ser automática ni mucho menos estar guiada por parámetros exclusivamente matemáticos (porcentaje de precio abonado y adeudado) sino que deben valorarse las circunstancias que rodean cada caso, prohibiendo el ejercicio de la facultad resolutoria sólo cuando medie un ejercicio inmoral, contrario a la buena fe, a las buenas costumbres, en suma, que se contraríen los fines que tuvo en miras la ley al reconocer el derecho a resolver, lo que no ocurre en autos. No puede afirmarse que existe impedimento para ejercitar la facultad resolutoria por el solo hecho de que el comprador haya pagado una parte sustancial del precio (43,58%), si el comprador incumplió con su obligación de saldar las cuotas por saldo de precio (56,42%) por un tiempo que puede ponderarse como “prolongadísimo” (cinco años a la fecha de la resolución de primera instancia y catorce años a la de la presente) y además se abstuvo de comparecer al juicio a dar una explicación de su mora reiterada o a cuestionar la legitimidad de la pretensión resolutoria, lo que bien puede enmarcarse, como afirma el actor, en una actitud de menosprecio al cumplimiento de las obligaciones contraídas, máxime si ha retenido durante tal período de incumplimiento reiterado la posesión del bien. En tal sentido es esclarecedor el fallo que afirmó: “La oposición a la resolución del contrato por la circunstancia de haberse pagado una parte importante del precio es una cuestión de hecho que debe valorarse de acuerdo con las particularidades del caso, habida cuenta de que el tiempo en que debe cumplirse una prestación constituye un aspecto valioso de la promesa de compraventa, sobre todo en épocas de marcada alteración de los valores inmobiliarios y de depreciación monetaria. De allí que sea de verdadera importancia que el precio se pague en la oportunidad debida, atento el principio de buena fe con que deben celebrarse y cumplirse los contratos, que hace inexcusable el retardo del comprador que por espacio de mucho meses dejó de cumplir las obligaciones a su cargo, no obstante gozar de la posesión del inmueble” (CNCiv., Sala F, ED, 74-577). En el caso bajo examen no caben dudas de que la resolución procede a poco que ponderemos que al incumplimiento injustificado y prolongado del comprador se suma que dejó incontestada la demanda y por ende sin explicación su injustificada mora, y además el incumpliente ha gozado de la posesión durante todo el período durante el cual debió cancelar el saldo, el que se extiende en el caso a quince años ( vide cláusula Cuarta del boleto fs. 3/4) máxime cuando nada autoriza a predicar como abusiva la pretensión resolutoria del actor ya que no existe elemento objetivo alguno en autos que haga vislumbrar en el vendedor su pretensión de beneficiarse excesivamente con la resolución (vbg. retener el precio pagado). Por el contrario, el mismo ofrece la restitución de lo percibido en el mismo acto que se haga entrega de la posesión del inmueble. En suma, prohibir el ejercicio de la facultad resolutoria, cláusula natural de los contratos que existe sin necesidad de convención expresa en todos aquéllos con prestaciones recíprocas (art. 1204 CC) con el solo fundamento de haberse pagado una parte importante del precio, lejos de frenar el ejercicio abusivo de los derechos podría significar abrir una gran puerta al incumplimiento que no sólo favorecería a los incumplidores de las obligaciones contraídas sino que además equivaldría a convertir en letra muerta las normas que gobiernan el pacto y las cláusulas contractuales que son para las partes como la ley misma (art.1197, CC). Por ello propicio que se revoque el decisorio en todo cuanto decide, incluso la condenación en costas las que se imponen en ambas instancias al demandado atento su calidad de vencido (art. 130 CPC). En consecuencia y ponderando que ha mediado: a) incontestación de la demanda, lo que genera una grave presunción en contra del demandado y a favor de la veracidad de las alegaciones de su adversaria (art. 166 ley 1419 vigente a la fecha de tal omisión, hoy 192 ley 8465); b) incomparecencia del demandado a la audiencia de reconocimiento de firma designada que lo hace pasible del apercibimiento contenido en los art.239 y 233 ley 1419, esto es, tenerlo por reconocido de la firma plasmada en el boleto fundante de la demanda (fs.3/4), c) incomparecencia a la absolución de posiciones, lo que permite tenerlo por confeso conforme lo imperaba el art. 200 de la ley 1419, acerca de las posiciones formuladas por el actor, entre ellas de haber recibido la intimación extrajudicial contenida en la CD Nº 9287 como asimismo de haber sólo abonado la primera de las ocho cuotas pactadas para abonar el saldo de precio (fs. 23/24), d) acreditación por parte del actor de su carácter de titular registral del inmueble objeto de la compraventa (Escritura Nº 35 del 19/5/76 fs. 25/27) no cabe sino concluir que corresponde declarar operada la resolución del contrato de compraventa por culpa del demandado y en consecuencia ordenar la restitución recíproca de las prestaciones que se hubieran cumplido en virtud del acto con los efectos y modalidades que se determinen por vía de ejecución de sentencia y de conformidad a lo normado en los art. 584 a 590, 793, 1204 concordantes y correlativos CC.

Los doctores Jorge H. Zinny y Marta Montoto de Spila adhieren al voto emitido por la señora vocal preopinante.

A mérito del resultado del acuerdo que antecede,

SE RESUELVE: 1) Admitir la apelación y revocar la sentencia recurrida en todo cuanto resuelve, con costas en ambas instancias al demandado (art. 130 CPC) ordenando se practique regulación de honorarios por las labores de primera instancia de conformidad al presente pronunciamiento. 2) En su lugar declarar operada la resolución del contrato obrante a fs. 3/4 por culpa del demandado ordenando la recíproca restitución de las prestaciones cumplidas (entrega de la posesión y devolución del precio pagado) con las modalidades que se determinen por vía de ejecución de sentencia.

Silvana María Chiapero de Bas - Jorge H. Zinny - Marta Montoto de Spila &#9632;

N. de R. - Fallo seleccionado por María José Cristiano.

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