CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE EDIFICIO

ADMINISTRACIÓN. Facultades. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. EXPENSAS COMUNES. Consignación. Inclusión de sanción. Falta de cumplimiento. Negativa del consorcio a recibir el pago. MULTA. Naturaleza. Improcedencia del cobro. Necesidad de procedimiento judicial. Procedencia de la consignación 1– Si bien es cierto que la acción intentada no tiene por objeto la declaración jurisdiccional acerca de la arbitrariedad e ilegitimidad de la sanción (multa) aplicada por el consorcio, no obstante, de los términos de la demanda se observa que el tema fue introducido en el debate a los fines de resolver la suficiencia e integridad del monto consignado. Es decir que, en autos, debe dilucidarse si ante la negativa del aquí actor a abonar la multa impuesta, conforme a las razones por él esgrimidas, resulta justificada la negativa del consorcio a recibir el pago de las expensas comunes.

2– La discusión acerca de la arbitrariedad o ilegitimidad de la multa impuesta no constituye el objeto de la demanda, sino que ha sido traído como argumento encaminado a demostrar el desacierto de la acreedora al negarse a recibir el pago en razón de no ofrecerse satisfacer la sanción impuesta. En esta inteligencia, el hecho de que la multa impuesta se liquide juntamente con los gastos comunes no implica que su abono deba realizarse junto con las obligaciones referidas bajo pena de no poder cancelar una obligación –gastos comunes– cuya legitimidad y procedencia no se cuestiona.

3– En autos, la solución que propicia el sentenciante no encuentra respaldo en la letra del Reglamento de Propiedad, sino más bien en una interpretación particularizada de sus términos. Así, el art. 12º del Reglamento de Propiedad establece: “....Las contravenciones a las disposiciones anteriores serán sancionadas: 1) Con un llamado de atención por escrito; 2) en caso de reincidencia con una multa mínima de 2 (dos), y una máxima de 10 (diez) veces el importe de la última liquidación de expensas comunes del titular de la unidad sancionada. Las multas serán liquidadas por el administrador dentro del comprobante de gastos comunes mensuales. Los importes que ingresen a la administración en concepto de multas serán incorporados al fondo de reserva del edificio...”.

4– El Reglamento de Copropiedad contiene no sólo la descripción de la división del inmueble, tal como surge de los planos respectivos, sino fundamentalmente las cláusulas destinadas a regir la vida de la comunidad y, por tanto debe ser aceptado libremente por las partes al momento de contratar. Es el verdadero estatuto del consorcio destinado a reglar las relaciones de los copropietarios entre sí y respecto de terceros. El art. 9 de la ley 13512 establece no sólo la obligatoriedad de la redacción e inscripción, sino también su contenido básico.

5– Dentro de los parámetros mencionados, las partes podrán ejercer la regla de la autonomía de la voluntad. El método a seguirse para su interpretación es el referido a la interpretación de los contratos. En esta inteligencia, el contrato materializado en el estatuto del convenio es un acto jurídico y constituye un instrumento de autodeterminación mediante el cual las partes regulan sus relaciones recíprocas y se dan a sí mismas pautas que constituyen un precepto de la autonomía privada. Las cláusulas representan un precepto negocial autónomo, al cual le corresponde un efecto jurídico propio. Siendo el lenguaje la primera regla interpretativa, el juez debe atenerse al texto literal, integrándolo con el contexto en el que se halla inserto.

6– A la luz de lo expuesto, cabe preguntarse si el hecho de que las multas impuestas se liquiden juntamente con los gastos comunes lleva a inferir que se trata de obligaciones de similares características, rodeadas de iguales prerrogativas y privilegios tendientes a resguardar su cobro. En ese orden, se verifica que las expensas son una contribución al pago de los gastos comunes, lo cual es primordial en la vida del consorcio ya que se trata de una obligación de cumplimiento ineludible a los fines de mantener el funcionamiento del sistema en sus diversas fases, tanto es así que la ley 13512 ha rodeado su percepción de una serie de garantías para asegurar la cobranza de modo tal que el edificio pueda funcionar normalmente.

7– El concepto de expensas como obligación ineludible en el régimen de la propiedad horizontal se traduce en el reconocimiento del privilegio para su cobro. Las expensas comunes liquidadas por el Consorcio gozan del carácter de títulos ejecutivos cuya exigibilidad se produce desde la fecha misma del vencimiento del plazo para pagar. Por el contrario, la imposición de una sanción encuentra génesis en la violación del reglamento de copropiedad, y cuestionada ésta, como en el supuesto de autos, el tema debe ser dilucidado en un proceso judicial que resguarde el derecho de defensa en juicio y que finalmente decida acerca de la existencia de la obligación.

8– No se soslaya en el presente análisis que la acción que reglamenta el art. 15, ley 13512, se dirige contra cualquier propietario u ocupante que hubiera incurrido en la conducta antijurídica violatoria del reglamento de copropiedad del edificio y que según doctrina “... la aplicación de sanciones requiere de procedimientos judiciales a tramitar en la forma más breve posible, dada la urgencia de las medidas que se deberán tomar...”. En el caso de autos, la sanción impuesta se encuentra cuestionada en lo que respecta a su legitimidad, razón por la cual el Consorcio no puede exigir su pago de manera extrajudicial ni impedir el derecho del deudor a desobligarse en lo atinente a los gastos comunes al previo pago de la multa, pues esta última obligación se encuentra controvertida.

9– Además ambas obligaciones son independientes pues tienen una naturaleza jurídica diferente, desde que los objetivos y fines difieren. No se observa que el indicado Reglamento de Copropiedad en alguna de sus cláusulas establezca específicamente facultades a favor de la administración para disponer negativas a la recepción del pago de las expensas en razón de acreencias de distinto género o especie (como lo es la multa aplicada al actor).

10– En esta línea, el Reglamento de Copropiedad establece específicamente las competencias de la Administración, órgano que debe atenerse estrictamente a ellas, sin que sea dable, atento a la naturaleza contractual ínsita, asumir atribuciones o conductas no regladas ni conferidas especifícamente. Rige aquí similar postulado al formulado en orden institucional, el que asevera que todo lo que no está previsto o contemplado de modo específico no está permitido.

11– En tal orden, si la conducta negativa a recibir el pago de las expensas no ha sido una estipulación prevista en forma taxativa y puntual, es evidente que la Administradora del Consorcio no puede valerse de atribuciones no concertadas para negarse a recibir el pago de las expensas, en la forma en que lo hizo, conforme a lo acreditado en autos.

C6a. CC Cba. 22/6/12. Sentencia Nº 97. Trib. de origen: Juzg. 9a. CC Cba. “Moreno, Pablo Sebastián c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Torre Pueyrredón IT – Abreviado – Consignación – Recurso de Apelación – Expte. 1526066/36”

2a. Instancia. Córdoba, 22 de junio de 2012

¿Es ajustada a derecho la sentencia dictada?

La doctora Silvia B. Palacio de Caeiro dijo:

En autos, interpuso recurso de apelación el actor en contra de la sentencia Nº 414 dictada el día 25/8/10 por el Sr. juez de 1a. Inst. y 9a. Nom. Civil y Comercial, quien resolvió: “I) Rechazar la defensa de falta de acción opuesta por el Consorcio Torre Pueyrredón IT, a mérito de las razones contempladas en el considerando II. Rechazar la demanda de pago por consignación judicial promovida por el Dr. Pablo Sebastián Moreno, en contra del Consorcio accionado, respecto de las expensas comunes y servicio de Cablevisión, correspondiente a los períodos agosto/2008, septiembre/2008, octubre/2008, noviembre/2008, diciembre/2008, enero/2009, y febrero/2009, según los motivos expuestos en el considerando. II) Imponer las costas al accionante ...”. I. Llegan las actuaciones a este Tribunal de alzada en virtud del recurso de apelación que interpone el actor en contra de la sentencia que decide el rechazo de la demanda de pago por consignación judicial. A fs. 285/296 corre adjunto el escrito de expresión de agravios en donde se señala la violación del principio de congruencia, del de razón suficiente, de los principios de argumentación forense y del principio lógico de no contradicción. Expresa el apelante que la resolución no se pronunció sobre la situación jurídica a la que se le asigna una determinada consecuencia jurídica, que consiste en la pretendida imposición de multas por el Consorcio accionado, por ser contraria a derecho, arbitraria, persecutoria y discriminatoria. Por tales razones no podía ser convalidada jurídicamente por el tribunal, lo que así formalmente se solicitó. Que dicha petición no fue analizada por el a quo sobre la base de considerar que el punto no integraba la litis. Que se alegó oportunamente que las multas no podían ser consideradas como integrando el objeto del pago, por lo que las consignaciones efectuadas debían ser declaradas válidas y con fuerza de pago. Tanto así es, que la demandada no limitó su defensa a la excepción de falta de acción, sino que adujo como argumento defensivo la corrección y legitimidad de la multa atento el obrar transgresivo y lo normado en el reglamento de copropiedad. Sostiene el quejoso que aun cuando pudiera concluirse que su parte debió –y no lo hubiera hecho– deducir como pretensión previa y conjunta con el pago por consignación, la declaración de arbitrariedad e ilegitimidad de la sanción aplicada, no existiría incongruencia por cuanto el tema fue planteado y resultaba inescindible o necesario de las pretensiones articuladas o de la cuestión principal debatida en el proceso. El tópico fue introducido a los fines de justificar el motivo por el cual se recurría a esta forma excepcional de pago. Que el a quo omitió valorar elementos probatorios de carácter decisivo para la solución del litigio, efectuando así una ponderación mutilada de la prueba ofrecida y recolectada para acreditar que efectivamente la cuestión atinente a la procedencia, ilegitimidad y arbitrariedad de las multas aplicadas por el Consorcio accionado han integrado el objeto de las pretensiones deducidas por su parte. Realiza el apelante otras consideraciones, solicitando en definitiva el acogimiento del recurso, con costas. II. Corrido traslado del art. 372, CPC, no es evacuado por la parte contraria, razón por la cual se le da por decaído el derecho dejado de usar a fs. 301. III. La sentencia objeto de recurso decide el rechazo de la demanda de consignación de expensas comunes y servicio de Cablevisión correspondiente a los períodos agosto/2008, septiembre/2008, octubre/2008, noviembre/2008, diciembre/2008, enero/2009 y febrero 2009 de la unidad “D” del piso 12 del Edificio Torre Pueyrredón IT por cuanto considera insuficientes los depósitos judiciales realizados por el Sr. Pablo Sebastián Moreno, atento haberse impuesto al propietario de la unidad referida una multa por la instalación de un aire acondicionado en un espacio común, cuyo monto no fue consignado. El sentenciante rechaza la defensa de falta de acción, y a los fines de fundar su decisorio sostiene: “...la demanda persigue como único objeto la declaración de fuerza de pago de las consignaciones judiciales en concepto de expensas comunes y servicios de cable visión de cada uno de los períodos anotados; pero no procura –lo resalto y subrayo– la declaración jurisdiccional acerca de la arbitrariedad o ilegitimidad de la sanción aplicada en concepto de multa por la instalación de un equipo de aire acondicionado...”. Luego destaca el juzgador que: “... el débito probatorio del letrado actor debe dirigirse a demostrar que el comportamiento adoptado por el Consorcio puede enrolarse en una “negativa injustificada”; pero “no” a partir de lo improcedente de la sanción cuestionada, sino ante la posibilidad de receptar desmembrado, de la multa, el pago de las expensas comunes y servicio de cable visión...”. En este orden, el magistrado considera que de acuerdo con el Reglamento de Copropiedad y Administración, “...las multas son parte integrante de las expensas y con ello, si su liquidación se practica junto con éstas, el Consorcio tiene las mismas atribuciones persecutorias dirigidas a procurar el pago de las sanciones, que el que utiliza para las expensas...”. La solución adoptada ha sido objeto de ataque por parte del apelante quien, conforme lo sostiene en el escrito de impugnación, aduce que el planteo relacionado con “la arbitrariedad o ilegitimidad de la sanción” integra la litis, razón por la cual no puede concluirse con base en el referido argumento, que el monto consignado no se reputa íntegro. Entiende el apelante que deben analizarse y resolverse los planteos efectuados en tal sentido. Frente a esta plataforma fáctica, cabe recordar que conforme el principio dispositivo, el actor es el encargado de exponer los hechos que sustentan su pretensión, así como también reseñar todas aquellas circunstancias capaces de sellar la suerte de la litis. Por su parte, el demandado se ve compelido a esgrimir los argumentos defensivos dirigidos a enervar la procedencia de la acción. El principio de congruencia tiende a asegurar la correlación entre la pretensión deducida, su oposición y lo que el tribunal debe decidir en la sentencia. No se violenta el principio de congruencia en tanto y en cuanto el tribunal no se aparte de los hechos invocados en demanda y contestación. El principio de congruencia, entendido como “el principio normativo que delimita el contenido de las resoluciones judiciales, de acuerdo con el sentido y alcance de las peticiones formuladas por las partes, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto, en cualquier sentido, por el juez en la sentencia y las pretensiones y excepciones planteadas por las partes” (Devis Echandía, Hernando, Teoría General del Proceso, Ed. Universidad, Buenos Aires, 1984, T. I, p. 49), importa la imposibilidad del tribunal de mérito de soslayar la base fáctica de la cuestión litigiosa emergente de los términos de la demanda y de su contestación. Si bien es cierto que la acción intentada no tiene por objeto la declaración jurisdiccional acerca de la arbitrariedad e ilegitimidad de la sanción aplicada, no obstante, de los términos de la demanda se observa que el tema fue introducido en el debate a los fines de resolver la suficiencia e integridad del monto consignado. El actor, ante la negativa del consorcio a recibir el pago de los importes correspondientes a Gastos Comunes y CableVisión, tal como lo acredita con primer testimonio – Escritura Nº ochenta y dos – Sección B– de fecha 3/9/08 y cartas documentos obrantes a fs. 38 y 40, decide iniciar el pertinente juicio de consignación. Para que proceda la consignación en pago es necesario que se reúnan los siguientes requisitos: a) que exista una obligación; b) que concurran los requisitos del pago. El depósito que se efectúe debe comprender el objeto idéntico e íntegro de la obligación. El pago por consignación cubre el supuesto en que el acreedor resiste aceptar el pago e importa un modo de extinción de las obligaciones que se verifica mediante la intervención judicial solicitada por el deudor, que ejerce coactivamente su derecho a liberarse. Para que proceda la consignación en pago es necesario que se reúnan ciertos requisios, entre ellos, que exista una obligación exigible. Es aquí donde se llega al punto neurálgico del conflicto, pues la demandada califica al depósito consignado, de ilegal, ilegítimo, insuficiente y extemporáneo atento a que, conforme al talón de pago dirigido al inmueble de propiedad de la Sra. Luque Roca y alquilado por el aquí actor, la deuda actual por gastos comunes, Cablevisión y multa por aire acondicionado en espacio común y expensas atrasadas asciende a un total de $ 675,62 (ver los términos de la contestación de la demanda fs. 94/98) y en el supuesto de autos, el consignante omite depositar el monto correspondiente a la multa impuesta. El punto en cuestión debe ser analizado en el marco del juicio de consignación de expensas comunes dentro del cual fue planteado. Es decir, debe dilucidarse si ante la negativa del aquí actor a abonar la multa impuesta, conforme a las razones por él esgrimidas, resulta justificada la negativa del Consorcio a recibir el pago de las expensas comunes y la deuda correspondiente a Cable Visión. Debe tenerse presente que si bien el actor intenta demostrar la suficiencia del depósito sobre la base de cuestionar la potestad del consorcio a los fines de imponer sanciones y/o la arbitrariedad de la medida conforme a los fundamentos que se exponen en el escrito de la demanda, nada impide al juzgador, conforme al relato de los hechos y al tenor de la litis trabada, arribar a una solución por un camino diferente del propuesto. Recuérdese que en materia jurídica rige el apotegma “iura novit curia”, conforme al cual, aun cuando las partes no hubiesen invocado normas de derecho o lo hubiesen hecho incorrectamente, la tarea del tribunal es aplicar las que correspondieren. La discusión acerca de la arbitrariedad o ilegitimidad de la multa impuesta no constituye el objeto de la demanda; ha sido traído como argumento encaminado a demostrar el desacierto de la acreedora al negarse a recibir el pago en razón de no ofrecerse satisfacer la sanción impuesta. En esta inteligencia, el hecho de que la multa impuesta se liquide juntamente con los gastos comunes no implica que su abono deba realizarse juntamente con las obligaciones arriba referidas, bajo pena de no poder cancelar una obligación –gastos comunes– cuya legitimidad y procedencia no se cuestiona. La solución que propicia el Sentenciante no encuentra respaldo en la letra del Reglamento de Propiedad, sino más bien en una interpretación particularizada de sus términos. El art. 12º del Reglamento de Propiedad establece: “....Las contravenciones a las disposiciones anteriores serán sancionadas: 1) Con un llamado de atención por escrito; 2) en caso de reincidencia, con una multa mínima de 2 (dos), y una máxima de 10 (diez) veces el importe de la última liquidación de expensas comunes del titular de la unidad sancionada. Las multas serán liquidadas por el administrador dentro del comprobante de gastos comunes mensuales. Los importes que ingresen a la administración en concepto de multas, serán incorporadas al fondo de reserva del edificio...”. El texto del artículo sólo establece que la multa impuesta será liquidada dentro del comprobante de los gastos comunes mensuales. En momento alguno establece que su abono deberá realizarse de manera conjunta con el de los gastos comunes, ni que la percepción de dichos gastos por parte del Consorcio se vea condicionada al pago de las sanciones impuestas. El Reglamento de Copropiedad contiene no sólo la descripción de la división del inmueble, tal como surge de los planos respectivos, sino fundamentalmente las cláusulas destinadas a regir la vida de la comunidad y, por tanto, debe ser aceptado libremente por las partes al momento de contratar. Es el verdadero estatuto del consorcio destinado a reglar las relaciones de los copropietarios entre sí y respecto de terceros. El art. 9, ley 13512, establece no sólo la obligatoriedad de la redacción e inscripción, sino también su contenido básico. Dentro de los parámetros mencionados, las partes podrán ejercer la regla de la autonomía de la voluntad. El método a seguirse para su interpretación es el referido a la interpretación de los contratos. En esta inteligencia, el contrato materializado en el estatuto del convenio es un acto jurídico y constituye un instrumento de autodeterminación mediante el cual las partes regulan sus relaciones recíprocas y se dan a sí mismas pautas que constituyen un precepto de la autonomía privada. Las cláusulas representan un precepto negocial autónomo, al cual le corresponde un efecto jurídico propio. Siendo el lenguaje la primera regla interpretativa, el juez debe atenerse al texto literal, integrándolo con el contexto en el que se halla inserto. A la luz de lo expuesto, cabe preguntarse si el hecho de que las multas impuestas se liquiden juntamente con los gastos comunes lleva a inferir que se trata de obligaciones de similares características, rodeadas de iguales prerrogativas y privilegios tendientes a resguardar su cobro. En ese orden, se verifica que las expensas son una contribución al pago de los gastos comunes, lo cual es primordial en la vida del consorcio ya que se trata de una obligación de cumplimiento ineludible a los fines de mantener el funcionamiento del sistema en sus diversas fases, tanto es así que la ley 13512 ha rodeado su percepción con una serie de garantías para asegurar la cobranza de modo tal que el edificio pueda funcionar normalmente. El concepto de expensas como obligación ineludible en el régimen de la propiedad horizontal se traduce en el reconocimiento del privilegio para su cobro. Las expensas comunes liquidadas por el Consorcio gozan del carácter de títulos ejecutivos cuya exigibilidad se produce desde la fecha misma del vencimiento del plazo para pagar. Por el contrario, la imposición de una sanción encuentra su génesis en la violación del reglamento de copropiedad y, cuestionada como en el supuesto de autos, el tema debe ser dilucidado en un proceso judicial que resguarde el derecho de defensa en juicio y que finalmente decida acerca de la existencia de la obligación. No se soslaya en el presente análisis que la acción que reglamenta el art. 15, ley 13512, se dirige contra cualquier propietario u ocupante que hubiera incurrido en la conducta antijurídica violatoria del reglamento de copropiedad del edificio y que, según doctrina, “... la aplicación de sanciones requiere de procedimientos judiciales a tramitar en la forma más breve posible, dada la urgencia de las medidas que se deberán tomar...” (Lilian N. Gurfinkel de Wendy, La Propiedad Horizontal – Análisis Dogmático de la ley 13.512 – Jurisprudencia Aplicable – Legislación Nacional y Provincial – Lexis Nexis Argentina SA, Buenos Aires, 2005, pág. 221). En el caso de autos, la sanción impuesta se encuentra cuestionada en lo que respecta a su legitimidad, razón por la cual el Consorcio no puede exigir su pago de manera extrajudicial ni impedir el derecho del deudor a desobligarse en lo atinente a los gastos comunes al previo pago de la multa, pues esta última obligación se encuentra controvertida. Además, ambas obligaciones son independientes pues tienen una naturaleza jurídica diferente, desde que los objetivos y fines difieren. No se observa que el indicado Reglamento de Copropiedad, en alguna de sus cláusulas establezca especifícamente facultades a favor de la administración para disponer negativas a la recepción del pago de las expensas en razón de acreencias de distinto género o especie (como lo es la multa aplicada al actor). En esta línea, el Reglamento de Copropiedad establece específicamente las competencias de la Administración, órgano que debe atenerse estrictamente a ellas, sin que sea dable, atento a la naturaleza contractual ínsita, asumir atribuciones o conductas no regladas ni conferidas específicamente. Rige aquí similar postulado al formulado en orden institucional, el que asevera que todo lo que no está previsto o contemplado de modo específico no está permitido. En tal orden, si la conducta negativa a recibir el pago de las expensas, al no haber sido una estipulación prevista en forma taxativa y puntual, es evidente que la Administradora del Consorcio no puede valerse de atribuciones no concertadas para negarse a recibir el pago de las expensas, en la forma en que lo hizo, conforme a lo acreditado en autos. Cabe advertir que de acuerdo con lo dictaminado por la perito contadora oficial a fs. 233/236, los montos consignados son suficientes para pagar los importes referidos a expensas comunes y al servicio de Cable Visión por los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero y febrero de 2009. Atento lo expuesto, corresponde acoger el recurso de apelación, revocar la sentencia y en consecuencia admitir la demanda de consignación y dar fuerza de pago a los depósitos obrantes a fs.12 (agosto 2008), fs.105 (septiembre de 2008), fs.112 (octubre de 2008), fs. 122 (noviembre 2008), fs. 131 (diciembre de 2008), fs. 139 (enero 2009), fs. 145 (febrero de 2009). Dejar sin efecto la imposición de costas dispuesta en la instancia anterior e imponerlas en ambas instancias a la parte vencida (art. 130, CPC) al igual que las regulaciones de honorarios practicadas, las que se deberán adecuar al nuevo resultado del juicio.

Los doctores Alberto F. Zarza y Walter Adrián Simes adhieren al voto emitido por la señora Vocal preopinante.

Por lo expuesto y el resultado de la votación que antecede,

SE RESUELVE: I) Acoger el recurso de apelación, revocar la sentencia y en consecuencia admitir la demanda de consignación intentada por el Sr. Pablo Sebastián Moreno en contra del Consorcio Torre Pueyrredón IT, debiéndose dar fuerza de pago a los depósitos obrantes a fs. 12 (agosto 2008), fs. 105 (septiembre de 2008), fs. 112 (octubre de 2008), fs. 122 (noviembre 2008), fs. 131 (diciembre de 2008), fs. 139 (enero 2009), fs. 145 (febrero de 2009) correspondientes a las expensas comunes y servicio de cable visión de la Unidad “D” del piso 12. II) Dejar sin efecto la imposición de costas dispuesta en la instancia anterior e imponerlas en ambas instancias a la parte vencida (art. 130, CPC) al igual que las regulaciones de honorarios practicadas, las que se deberán adecuar al nuevo resultado del juicio. III) Estimar los honorarios de los Dres. Pablo Sebastián Moreno y José Luis Moreno en el 35% del punto medio de la escala del art. 36 de la ley 9459 sobre lo que fue motivo de agravio, en conjunto y proporción de ley.

Silvia B. Palacio de Caeiro –Alberto F. Zarza – Walter Adrián Simes &#9632;

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