CONSORCIO DE COPROPIETARIOS

Edificio de propiedad horizontal. ASAMBLEA DE CONSORCIO. Convocatoria judicial. Supuestos de procedencia. PRUEBA. Ausencia de razones graves que justifiquen la intervención de la Justicia 1– La única razón para que un juez deba ser el que convoque la asamblea de consorcio es que no puedan hacerlo los propios consorcistas, cosa que debe ser probada puesto que no está en manos de los particulares someter a la decisión de los jueces los asuntos que ellos pueden resolver por sus propios medios. Tales son, en principio, las controversias entre consorcistas acerca del modo de administrar y dirigir un edificio de propiedad horizontal. Deben resolverse, dice la ley, “previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos”. Y si alguno de ellos considera que la decisión de la mayoría es nula por vicio de forma, o ilícita por ser contraria a la ley o al reglamento, o abusiva por imponer a la minoría condiciones u obligaciones intolerables, puede entonces recurrir a los jueces interponiendo una acción de impugnación de la asamblea. Lo que no pueden hacer los consorcistas, ni tampoco el administrador en nombre del consorcio, es llevar esas cuestiones a la Justicia sin haberlas planteado, debatido y resuelto por mayoría de votos en el seno mismo de la comunidad que es la asamblea.

2– La administradora no ha dado una razón legítima para hacer intervenir a la Justicia en la convocatoria de la asamblea del consorcio. Lo único que ha explicado es que en determinadas cuestiones que integran el orden del día ya fijado para la futura asamblea judicial, los consorcistas no han podido ponerse de acuerdo, y que por esta razón “tomaron la decisión” de realizar la asamblea por vía judicial. Y considera que esta decisión de los consorcistas es vinculante para el magistrado, lo cual no luce acertado.

3– Si el obstáculo está en la asamblea misma por mediar circunstancias que hacen imposible su realización, la intervención de los jueces queda habilitada para hacer la convocatoria. Pero para ello, hay que demostrar previamente la imposibilidad de reunir a la asamblea, hay que probar que las gestiones realizadas para ello resultaron infructuosas. Y es precisamente la falta de esta prueba lo que justifica el rechazo de la demanda en el caso, puesto que es notorio que ha sido interpuesta sin que medien razones graves para hacer intervenir a la Justicia.

15.402 - C3a. CC Cba. 9/12/03. Sentencia N° 106. Trib. de origen: Juz. 40ª CC Cba. “Consorcio de Propietarios Edificio Horizonte –Asamblea Judicial”

2a. Instancia. Córdoba, 9 de diciembre de 2003

¿Es procedente el recurso de apelación?

El doctor Julio L. Fontaine dijo:

La administradora del consorcio Edificio Horizonte promovió la demanda de estos autos con el objeto de que se convoque judicialmente a los copropietarios a una asamblea, medida que peticionó con fundamento en el art. 10 de la ley 13.512. Como en la sentencia el juez resolvió rechazar tal demanda por no estar dadas las condiciones necesarias para que la asamblea de consorcistas pueda ser convocada por vía judicial, apela la demandante quejándose por dos motivos: primero por consideraciones formales en razón de que el magistrado, designado en el cargo en condición de “sustituto”, no reúne a juicio de la apelante las calidades que exige la Constitución para ejercer la función judicial; y segundo, y ya en cuanto al fondo, porque la decisión viola la voluntad de los consorcistas, expresada por unanimidad, de convocar la asamblea por vía judicial en vista de la existencia de problemas internos en el consorcio y de la falta de uniformidad en cuanto al modo de resolverlos. La cuestión formal relativa al carácter de sustituto del juez no puede justificar la anulación de la sentencia porque el vicio fue consentido. El cuestionamiento, en efecto, fue introducido mucho después de que la apelante aceptara la intervención del juez sin recusarlo y sin cuestionar la validez de los actos realizados por él hasta ese momento. Por lo tanto, sea que el planteo deba calificarse como recusación o como nulidad, en cualquier caso su ejercicio está sujeto a un plazo preclusivo de tres o cinco días contados a partir de la primera intervención del magistrado. Encontrándose largamente vencidos esos plazos cuando la recurrente formuló el cuestionamiento, no cabe menos que rechazarlo por extemporáneo como ya lo hizo el propio juez. No es óbice a ello que tal planteo esté fundado en normas constitucionales, porque los derechos y garantías que consagra la Constitución deben ser hechos valer conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio. En cuanto al fondo, la decisión del juez es irreprochable. Pese a la desproporción que hay entre el objeto de la litis y el volumen extraordinario de los autos, la administradora apelante no ha dado una razón legítima para hacer intervenir a la Justicia en la convocatoria de la asamblea del consorcio. Lo único que ha explicado es que en determinadas cuestiones que integran el orden del día ya fijado para la futura asamblea judicial –entre ellas, la designación de administrador– los consorcistas no han podido ponerse de acuerdo, y que por esta razón “tomaron la decisión” –tales los términos empleados a fs. 718– de realizar la asamblea por vía judicial. Y considera que esta decisión de los consorcistas es vinculante para el magistrado, tanto que el agravio sobre el fondo es desarrollado bajo el título “violación de la voluntad de los copropietarios”. La única razón para que deba ser un juez el que convoque la asamblea es que no puedan hacerlo los propios consorcistas, cosa que debe ser probada puesto que no está en manos de los particulares someter a la decisión de los jueces los asuntos que ellos pueden resolver por sus propios medios. Tales son, en principio, las controversias entre consorcistas acerca del modo de administrar y dirigir un edificio de propiedad horizontal. Deben resolverse, dice la ley, “previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos”. Y si alguno de ellos considera que la decisión de la mayoría es nula por vicio de forma, o ilícita por ser contraria a la ley o al reglamento, o abusiva por imponer a la minoría condiciones u obligaciones intolerables, puede entonces recurrir a los jueces interponiendo una acción de impugnación de la asamblea. Lo que no pueden hacer los consorcistas, ni tampoco el administrador en nombre del consorcio, es llevar esas cuestiones a la Justicia sin haberlas planteado, debatido y resuelto por mayoría de votos en el seno mismo de la comunidad que es la asamblea. Ciertamente, si el obstáculo está en la asamblea misma por mediar circunstancias que hacen imposible su realización, la intervención de los jueces queda habilitada para hacer la convocatoria. Pero para ello, reitero, hay que demostrar previamente la imposibilidad de reunir a la asamblea, hay que probar que las gestiones realizadas para ello resultaron infructuosas. Y es precisamente la falta de esta prueba lo que justifica el rechazo de la demanda en el caso, puesto que es notorio que ha sido interpuesta sin que medien razones graves para hacer intervenir a la Justicia. De los términos de las actas de las asambleas de los días 7 y 21 de agosto de 1998, y también de expresiones vertidas en la demanda (fs. 157v.: “se deberá ordenar como temas a tratar en la asamblea judicial los contenidos en los puntos 6, 7, 9, y 10 por cuanto los copropietarios no se han expedido sobre los mismos”), se desprende que respecto de muchos de los temas, sea por su dificultad intrínseca, sea por su carácter controvertido, lo que se pretende en realidad es que sean resueltos por el juez, lo que excede notoriamente la materia de una demanda dirigida a la convocatoria de la asamblea. Respecto de otros temas, como el relativo a la designación de administrador, el inconveniente parece hallarse en que no se han podido obtener las mayorías necesarias, pero esto sobre la base de no haberse resuelto el problema del pretendido derecho a voto de las unidades aun no construidas, el que no parece que pueda decidirse con otro criterio que el del artículo siete del reglamento, esto es, excluyendo el voto de las unidades que por no existir no contribuyen al pago de las expensas y asignando a las unidades existentes el porcentaje provisorio que fija ese mismo artículo. En todo caso, se siga o no este temperamento, también esta cuestión debería decidirse por el voto de la mayoría, lo que es perfectamente posible en la práctica aun concediendo voto a los departamentos no construidos, pues entre todos ellos no representan más que el 28 ó 29% del total, porcentaje que aun sumado al del local de P.B. (unidad nº 162), no tiene entidad para imponer su criterio al de las 500 cocheras que representan el 70%. No hay por lo tanto, o no se ha demostrado que los haya, inconvenientes prácticos para que estas cuestiones sean planteadas y decididas en el seno mismo del consorcio, suponiendo naturalmente que exista un padrón actualizado de los consorcistas y una citación formal a todos ellos, recaudos que recién se ha previsto adoptar para la convocatoria a la asamblea judicial, lo que es la mejor prueba de que no se han agotado los mecanismos internos del consorcio, y por lo tanto de que la convocatoria por vía judicial es por ahora innecesaria (ver fs. 160 nº 1: “una vez completado el padrón se incorporará el mismo al Tribunal”; y sobre todo fs. 161: “para cubrir todos esos aspectos y posibilitar de una buena vez, la asistencia y deliberación de todos o mayoría de copropietarios”). Ya se ha dicho que en esta materia “innecesaria” es igual a improcedente: la vía judicial no es una opción que los consorcistas puedan utilizar libremente. Propongo, por lo tanto, que se rechace la apelación y se mantenga la decisión del juez de desestimar la demanda. Está sobreentendido, en vista de los fundamentos de este voto, que la instrumental ofrecida por la apelante en el escrito de agravios resulta inconducente, pues las constancias de otro pedido de convocatoria de asamblea nada podrían agregar a este proceso que debe ser juzgado sobre la base de los hechos invocados en la demanda. Voto por la negativa.

El doctor Enrique P. Napolitano adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de los votos que anteceden y lo dispuesto por el art. 382 del CPC, por cuya razón se omite el estudio por parte del Dr. Héctor H. Liendo, el Tribunal,

RESUELVE: Declarar inadmisible la prueba instrumental ofrecida por la apelante y rechazar el recurso de apelación. Costas por su orden a mérito del sentido del pronunciamiento.

Julio L. Fontaine – Enrique P. Napolitano &#9632;

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