CONSIGNACIÓN

Efectos. Liberación de las obligaciones del locatario derivadas de la consignación: Momento. Efectivo conocimiento del locador. Cartas documento observadas como “domicilio cerrado”. Término ad quem de la vigencia del contrato. Art. 1615, CC. Aplicación. Suma depositada: Inexistencia de tasas, servicios e intereses moratorios. Falta de integridad del pago. Rechazo del depósito judicial. Inmueble inhabitable. DAÑOS Y PERJUICIOS. Vía idónea para reclamar. DERECHO DE RETENCIÓN. Interpretación restrictiva. Rechazo 1- “El depósito judicial que prevé el art. 1611, CC, se cumple cuando el locatario desocupa y pone la cosa a disposición del locador, entregando las llaves al juez competente. Desde el día de la consignación o depósito judicial cesará la responsabilidad del locatario por el alquiler o renta, salvo que ulteriormente se rechazare judicialmente la consignación por reputarse fundada la resistencia original del locador”. En efecto, “…la liberación de las obligaciones del locatario derivadas de la consignación de llaves se produce al tomar conocimiento el locador de ese depósito”. 2- En el caso de autos, de la informativa librada al Correo Argentino –con respecto a las cartas enviadas por la apelante a la locadora-apelada (una de ellas donde puso a disposición las llaves del inmueble)– se desprende que dichas cartas documento registran dos intentos de entrega cada una, siendo observadas en cada oportunidad como “domicilio cerrado”. 3- Es dable subrayar que aun cuando el libramiento de las cartas documento pueda considerarse una manifestación inequívoca de la intención del apelante para rescindir el contrato de locación que lo unía con la locadora, es necesario que ese designio haya llegado al conocimiento de la apelada para que se configure la interpelación auténtica que se requiere para liberarse de sus obligaciones. De este modo, la consignación sólo ha de producir sus efectos propios desde el momento en que llegue efectivamente a conocimiento de su destinatario, lo que no ha acontecido en el caso de autos con las cartas documento. 4- Por ello, los argumentos del apelante respecto a la falta de valoración del a quo del acta de constatación notarial y de las fotografías certificadas, que dan cuenta del estado en que se encontraba el inmueble en el mes de enero de 2012, no alcanzan a conmover la decisión recurrida, ya que si se considera con derecho podrá peticionar por la vía que corresponda los daños y perjuicios derivados de tal situación. 5- El apelante se agravia con relación a la fecha hasta la cual el a quo considera que el contrato estuvo vigente, esto es el 17/4/12, atento que alega que la demanda de rescisión fue promovida con fecha 9/1/12 habiéndose librado cédula de notificación con fecha 17/1/12. Si bien es cierto que la demanda fue notificada a la apelada con fecha 17/1/12, y ésta compareció con fecha 22/2/2012, se entiende, conforme lo sostiene autorizada doctrina, que “no es suficiente la desocupación física del inmueble locado para que el locatario quede desobligado frente al locador, sino que es preciso –más allá de la conformidad escrita que pueda prever el contrato– que el propietario reciba la cosa locada; si ella es inmueble, se cumple con la simbólica “entrega de las llaves” . 6- Por otra parte, conforme el art. 1615, CC, “concluido el contrato de locación, el locatario debe devolver la cosa arrendada como la recibió, si se hubiere hecho descripción de su estado…”, inteligencia que resulta aplicable a la rescisión anticipada del contrato bajo análisis, por lo que luce adecuado que se libre oficio al oficial de Justicia para que se constate el estado de conservación del inmueble previo a la transmisión a la locadora. De ello se desprende que es correcto el razonamiento del a quo que fija la vigencia del contrato hasta la fecha en que el oficial efectuó la verificación de las condiciones del inmueble para proceder a la entrega provisoria a la apelada. 7- A su vez, es necesario subrayar que si bien la apelante ha pretendido demostrar las condiciones perjudiciales en que se encontraba el inmueble para habitar, lo cierto es que dar por resuelto el vínculo contractual desde el momento de interposición de la demanda violaría la efectiva vigencia del principio de bilateralidad, como manifestación del derecho constitucional de defensa en juicio que debe gobernar todo el proceso. En ese marco, si el apelante considera que las condiciones de la vivienda no coincidían con las descriptas en el contrato, debería haber introducido el reclamo por la indemnización de daños y perjuicios ocasionados como consecuencia del menoscabo que le ocasionó la rescisión contractual, a los fines de que tal cuestión fáctica pudiera ser valorada por el a quo . Sin embargo, de la demanda surge sólo el reclamo por daños a consecuencia del incumplimiento contractual de la locadora, por los gastos que debió afrontar en concepto de reacondicionamiento y adecuación del inmueble, que es el rubro que ha sido ameritado por el tribunal de grado. 8- Sentado ello, corresponde entrar al tratamiento de la queja esgrimida por el apelante respecto a que el a quo resolvió que la suma depositada judicialmente no resultaba integra porque le faltaba agregar intereses moratorios y los importes correspondientes a tasas y servicios. 9- Debe tenerse en cuenta que la consignación se trata de un remedio excepcional al que puede acudir el deudor cuando le resulta coartado el ejercicio de su derecho de pagar, por la existencia de un obstáculo efectivo al cumplimiento eficaz de su prestación, o en otros supuestos en que encuentre dificultades que impidan efectuar el cumplimiento específico y espontáneo de la obligación directamente al titular del crédito. De ello se desprende que el apelante debió encaminar su actividad probatoria a demostrar que la locadora-acreedora se había negado a recibir el pago o a acreditar fehacientemente alguna otra dificultad para contactarse con ella, conforme argumenta en su demanda. 10- En este mismo sentido, se coincide con autorizada doctrina que señala que “cuando el art. 757, inc. 1, Cód. Civil, autoriza la consignación judicial para el caso en que el acreedor no quisiere recibir el pago, está presuponiendo una negativa injustificada. Tanto así es que: “La consignación no tendrá fuerza de pago sino concurriendo en cuanto a las personas, objeto, modo y tiempo, todos los requisitos sin los cuales el pago no puede ser válido. No concurriendo esos requisitos, el acreedor no está obligado a aceptar el ofrecimiento del pago” (art. 758)”. Por otra parte, para que el pago por consignación surta efectos entre las partes, la doctrina entiende que “además de idéntico, el pago debe ser íntegro, es decir, completo. Para que la conducta del deudor tenga fuerza solutoria debe ser cuantitativamente igual a la debida. Por su aplicación, está prohibido al deudor realizar entregas parciales y al acreedor reclamarlas, salvo que dispongan lo contrario”. 11- Debe tenerse presente que si bien el actor intenta demostrar la suficiencia del depósito sobre la base de cuestionar que se le exijan los intereses moratorios cuando efectuó gastos en el inmueble que eran a cargo de la locadora, ello no merece recibo, ya el a quo en la resolución recurrida ha condenado a la demandada al pago de dichos intereses en concepto de daños y perjuicios. 12- En efecto, analizadas minuciosamente todas las cláusulas contractuales surge indudable que el apelante, para desobligarse, debió consignar el monto de las tasas y servicios que formaban parte del precio del alquiler estipulado, así como los intereses debidos por la falta de pago en el período correspondiente. 13- Con relación a que el a quo ha soslayado la aplicación de la regla del art. 1518, CC, no puede dejar de ameritarse que el derecho de retención acordado por dicha norma es de interpretación restrictiva, no resultando de aplicación en el caso bajo estudio. En efecto, de la decisión en crisis surge que se ha condenado al apelado al pago de dichos gastos, materia que no ha sido motivo de agravio, por lo que el recurrente no puede pretender en esta instancia no pagar la parte proporcional del precio del alquiler que corresponda a los gastos de refacción del bien. Ello importaría violar la doctrina de los actos propios, según la cual nadie se puede poner en contradicción con su anterior conducta jurídicamente relevante. 14- En este marco, habiéndose pactado en el contrato base de la acción que el pago de los alquileres se efectuaría en una cuenta bancaria del Banco de la Prov. de Córdoba (conf. cláusula cuarta), hubiera sido suficiente para el apelante que, ante la falta de contacto alegada con la locadora, depositara en dicha cuenta las sumas adeudadas. Así, el planteo del recurrente no exhibe un elemento postulatorio ex novo que concrete una razón de reprensión crítica, la que razonablemente demuestre la configuración del defecto que endilga a la sentencia dictada por el tribunal de grado. Así, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora. C8a. CC Cba. 10/6/14. Sentencia Nº 70. Trib. de origen: Juzg.22a. CC Cba.“Altamirano, Sergio Daniel c/ Zubilaga, Mirta Beatriz - Abreviado - Consignación –Recurso de Apelación – Expte. N° 2278045/36" 2a. Instancia . Córdoba, 10 de junio de 2014 ¿Es justa la sentencia apelada? La doctora Graciela Junyent Bas dijo: 1. Que se encuentra radicada la causa en esta Sede con motivo de la concesión del recurso de apelación articulado por la parte actora en contra de la sentencia N° 354, de fecha 7/10/07, dictada por la Sra. jueza de Primera Instancia y 22ª. Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, cuya parte dispositiva dispone: “I. Tener por resuelto el contrato de locación entre locador Sra. Mirta Beatriz Zubillaga y locatario Sr. Sergio Daniel Altamirano a partir del 17/4/12 y, en consecuencia, transformar en definitiva la tenencia provisoria otorgada oportunamente al actor. II. Rechazar la demanda de pago por consignación de alquileres efectuada por el Sr. Sergio Daniel Altamirano en contra de la Sra. Mirta Beatriz Zubillaga. III. Hacer lugar parcialmente a la demanda entablada por el actor por daños y perjuicios en contra de la demandada precedentemente nombrada y en consecuencia, condenar a esta última a abonar a la parte actora en el término de diez días, los siguientes rubros: compra de calefón en el inmueble, la suma de $1.200,00 y colocación de mesada y calefón en el inmueble $350,00, con más los intereses estipulados en el considerando respectivo. II. Imponer las costas a cargo de la demandada en el 30% y a la parte actora en el 70%. ...”. 2. La recurrente manifiesta en su libelo recursivo, en primer lugar, que se agravia del decisorio en la medida que el razonamiento del juzgador ha puesto como cuestión central a resolver el pago por consignación de alquileres, rechazando dicha pretensión por entender que no se dan los requisitos previstos por el art. 757, CC; argumenta que en virtud de que en el contrato de locación existía como forma de pago, el depósito bancario nada impedía al deudor realizar dichos pagos de la manera acordada. Que agrega que al depósito judicial efectuado le falta sumar el interés por mora y el pago de las tasas y servicios de la propiedad. Que entiende que en ese discurrir argumental el a quo ha errado en la percepción de los hechos de la causa, equivocando el objeto del conflicto y analizando en consecuencia en forma ilógica y contraria a derecho la cuestión. Que si bien es cierto que en el escrito se especificó que se consignaban las llaves y las mercedes flocativas hasta el momento de la restitución, se aclaró que se pretendía la plena liberación judicial del vínculo contractual que lo unía con la accionada y que ésta lograra la restitución de la tenencia del inmueble, con lo cual la consignación de las llaves del inmueble y de los alquileres era una consecuencia natural e identificable de la pretensión que se hacía valer. Que entre las razones que se mencionaron para tal propósito se especificó que desde el mes de noviembre de 2011 ya no habitaba más el inmueble por la humedad que había invadido su estructura, tornándolo no apto para la vivienda. Que es justamente por el especial sistema de pago de los alquileres que había sido instrumentado (mediante depósito bancario) y por la imposibilidad de contactarse con la locadora, que se recurría a la intervención jurisdiccional, intentando corregir una situación de injusticia y desigualdad en que estaba colocado el inquilino. Que la falta de contacto postal con la locadora queda demostrada con las cartas documento que le fueran remitidas y que fueron devueltas porque el domicilio estaba “cerrado”, y aquella nunca las fue a retirar, lo que es corroborado con la cédula de fs. 24. Que el contacto telefónico que se tuvo con ella y las negociaciones frustradas ha quedado acreditado con la declaración testimonial del Dr. Ramón Alfredo Quevedo, administrador de la propiedad y redactor del contrato de locación que vinculaba a las partes. Que ha relatado minuciosamente los continuos roces verbales que existieron desde el comienzo de la relación contractual entre locadora y locatario con respecto al estado edilicio del inmueble. Que el grado de convicción de esa declaración testimonial imparcial llega a un punto tal, ya que en respuesta a la pregunta novena, el testigo afirma que la vivienda estaba inhabitable al comienzo de la locación, afirmación que por venir de quien tenía a su cargo la administración de la propiedad resulta irrefutable. Que se agravia también de que el a quo no ha ameritado en forma apropiada y conforme las reglas de la sana crítica racional el acta de constatación notarial de fs. 16, ni las fotografías certificadas de fs. 17/19, todo lo cual demuestra el estado deplorable en que se encontraba el inmueble en el mes de enero de 2012. Agrega que es cierto que en esa constatación no se encontraba presente la locadora, porque ya se dijo que no se la podía ubicar, pero esa circunstancia procesal, que hace al principio de bilateralidad, en modo alguno puede afectar el efecto indiciario que tal documentación evidencia y sobre la cual el a quo nada ha dicho. Que se suman a todo ello las declaraciones testimoniales de Alberto Ubaldo Rodríguez y de Oscar Alfredo Oliva y la pericia oficial de fs. 117/127. Sostiene, con respecto a la pericia, que fue realizada un año y medio después que ocurrió el conflicto y con una nueva pareja inquilina residiendo en la vivienda, lo que supone que al inmueble se le realizaron tareas de refacción para que estuviera habitable y pudiera ser arrendado. Cita partes de la pericia. Que reitera que la vivienda ha sido nuevamente alquilada y en parte refaccionada, pese a ello todavía se observa el mal estado de conservación. Que está comprobado el mal estado de la vivienda al momento en que el inquilino se ve obligado a retirarse del inmueble por inhabitable. Sostiene que dada esta situación y acreditados que fueran los gastos que el inquilino tuvo que realizar para tornar el inmueble mínimamente habitable, y que aun así la vivienda no resultaba apta para su destino, resulta un contrasentido exigirle que continúe depositando los alquileres en la cuenta de un banco cuando la locadora no se aviene a brindarle una solución a su problema de vivienda. Que desde esa perspectiva, la necesidad de recurrir a la instancia judicial para solucionar el conflicto en los términos contemplados por el art. 1525, CC, resulta incuestionable, y es el objeto central del litigio sobre el cual el a quo no sólo no se expidió, sino que no lo tuvo en cuenta como aspecto a resolver. Que por ello, circunscribirse sólo a los aspectos formales del pago por consignación sin indagar sobre los aspectos centrales del conflicto, que exceden aquel marco de análisis, es resolver la causa con una errónea percepción de sus hechos trascendentales, llegando a configurar una sentencia injusta. Que lo correcto hubiera sido analizar cómo se origina el conflicto, en qué situación es colocado el inquilino, qué medios tiene a su alcance para solucionar su problemática, y si su conducta se ajustó a derecho y a los principios de la buena fe contractual, los que entiende alterados por la locadora. Que en esa perspectiva y debido a la situación de inferioridad del inquilino en el vínculo jurídico habido, su pretensión debió ser aceptada en su totalidad. En segundo lugar, se agravia respecto de que el a quo resolvió que la suma depositada judicialmente no resultaba “íntegra”, porque a ésta le faltaba agregar intereses moratorios y los importes correspondientes a tasas y servicios. Que de la lectura de todo lo actuado en el expediente no surge ninguna constancia documental que acredite la existencia de deuda sobre el inmueble por los rubros tasas y servicios, sin perjuicio de lo cual y en forma por demás subjetiva y parcial, el a quo da por cierta su existencia. Que cabe resaltar que habiendo sido parte de la estrategia defensiva de la accionada, era a su cargo la prueba de tal hecho. Que con respecto al interés por mora en el alquiler, ya se expresó que desde el mes de octubre, fecha en la que aparecieron los problemas edilicios que lo obligaron a retirarse de la vivienda, se estuvieron realizando gastos de refacción en el inmueble para tornarlo apto para la vivienda, y que pese a ello, las deficiencias edilicias continuaron. Que siendo que el principio iura novit curia le impone al juzgador la exigencia de aplicar la norma jurídica pertinente para el caso, se observa que en la cuestión traída al conocimiento, el a quo ha soslayado la regla que se desprende del art. 1518, CC, que le permite al inquilino (esto es, no pagar) la parte proporcional del precio del alquiler que corresponda a los gastos de refacción del bien. Que por ello resulta contrario a derecho e ilógico que se le exija completar el precio del alquiler los intereses moratorios cuando está acreditado que hubo de realizar gastos en el inmueble que eran a cargo de la locadora y que ésta se negó a hacer frente, lo que ha ratificado en la contestación de demanda. Agrega que la norma de derecho positivo le permite no completar el citado precio del alquiler cuando suceden hechos como los de autos; no se entiende cómo es que el a quo se lo exige en la instancia, cuando se ha acreditado la circunstancia de hecho contemplada en la norma (art. 1518). En tercer lugar, sostiene que el a quo dice que el contrato de locación tiene que considerarse vigente hasta el 17/4/12, fecha en la cual la locadora pudo tener acceso al bien. Que es del caso que la pretensión judicial de rescisión del vínculo contractual fue realizada el 9/1/12, pidiendo la habilitación de la feria judicial estival, justamente para evitar la continuidad del vencimiento de las mercedes locativas. Que con fecha 17/1/12 se remitió cédula de notificación a la demandada haciéndole saber que las llaves del inmueble se encontraban a su disposición. Que es recién el 22/2/2012 cuando la locadora comparece solicitando la entrega de las llaves y la correspondiente tenencia del inmueble. Que como se advierte, pese a la urgencia y diligencia puesta por su parte, se ha demorado tres meses en hacer entrega de la tenencia de la propiedad a la locadora, circunstancia de la cual es ajeno y poco puede hacer para modificar. Señala que más allá de que los tiempos procesales tienen sus especiales características, resulta de una manifiesta injusticia que se haga recaer el costo económico de la demora en el actor, cuando es quien pidió la habilitación de la feria judicial intentando con ello evitar el perjuicio económico por la continuidad del vínculo que igualmente se produjo por dilación. Cita el art. 19 inc. 9, CPcial. Que conforme a los antecedentes de la causa, considera razonable y ajustado a derecho que se tenga al vínculo contractual como resuelto desde el momento de interposición de la demanda, porque se ha demostrado que ya desde entonces el inmueble no permitía el uso habitual y normal para los fines por los que fue arrendado y que el inquilino no tenía más remedio que recurrir a la autoridad judicial para evitar mayores perjuicios a los que ya se le habían ocasionado, resultando que la demora en que la accionada entra en la tenencia del bien no le es imputable y que esa demora, en sí misma, es perjudicial y contraria a la garantía constitucional invocada. Que de lo expresado surge, en forma indudable, que el a quo ha analizado los hechos de la causa con una percepción errada sobre los aspectos centrales del conflicto, los cuales, analizados conforme a la sana crítica racional, indican una decisión judicial distinta a la que se tomó. Que ello resulta evidente cuando se advierte que el inquilino estuvo colocado, desde el inicio de la relación contractual, en una posición de manifiesta desigualdad con respecto a la locadora, y que ante los problemas de habitabilidad de la vivienda que surgieron no obtuvo colaboración ni respuesta de su contraparte, obligándolo a hacer uso de su derecho constitucional de recurrir a las autoridades judiciales para enmendar el daño que se le estaba ocasionando. 3. La parte demandada, al contestar los agravios que se le corrieran, solicita el rechazo por los fundamentos que expresa en su escrito, al cual nos remitimos en honor a la brevedad. 4. Firme el decreto de autos obrante a fs. 203, queda la causa en estado de ser resuelta. 5. Cabe precisar que el thema decidendum se limita al cuestionamiento efectuado por el apelante respecto de que la resolución del a quo equivoca el objeto del conflicto ya que se pretendía la plena liberación del vínculo contractual que lo unía con la demandada y que ésta lograra la restitución de la tenencia del inmueble, con lo cual la consignación de las llaves y de los alquileres era una consecuencia, ya que el inmueble se había tornado no apto para vivienda. En su consecuencia, se agravia respecto a los intereses moratorios que se le exigen para completar el precio del alquiler así como de la fijación de la fecha de vigencia del contrato establecida por el a quo . Corrido traslado a la apelada, la parte demandada lo evacua a fs. 199/201. Así trabada la litis, queda delimitado el marco cognoscitivo de este Tribunal de alzada, motivo por el cual nos encontramos en condiciones de ingresar a resolver las cuestiones planteadas. 6. La sentencia contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella nos remitimos por razones de brevedad. 7. Ingresando al análisis de la presente, cabe destacar que estamos frente a una demanda de consignación de llaves y de mercedes locativas entablada por el actor Sr. Sergio Daniel Altamirano en contra de la Sra. Mirta Beatriz Zubillaga, pretendiendo la restitución de la tenencia del bien por vía de la consignación judicial, ya que deposita la suma de $5000, y la plena liberación del vínculo contractual. Asimismo, reclama en forma accesoria los gastos que afrontó en concepto de reacondicionamiento y adecuación del inmueble en la suma de $3500. En efecto, la apelante se agravia respecto de que el a quo se circunscribió a los aspectos formales del pago por consignación sin indagar sobre los aspectos centrales del conflicto, por lo que se resuelve con una errónea percepción de los hechos. En este sentido, de la lectura minuciosa de la decisión en crisis se advierte que el tribunal de grado ha resuelto cada uno de los argumentos, que hacen al objeto de esta litis, expuestos por las partes. Sin perjuicio de ello, y dada la queja de la recurrente respecto a que el objeto principal de la presente acción se centraba en la liberación judicial del vínculo contractual que lo unía con la apelada, cabe entrar en primer lugar a ameritar dicha objeción. De las constancias de autos surge que la apelada –Sra. Mirta Beatriz Zubillaga–, en su carácter de locadora, suscribió un contrato con el apelante –Sr. Sergio Daniel Altamirano, en su calidad de locatario, del inmueble sito en (...) B° San Vicente de esta ciudad de Córdoba, por el término de 24 meses desde el día 1/9/11, siendo su vencimiento el día 31/8/13 (cláusula primera), conforme luce agregado a fs. 14/15. La apelante manifiesta que concurrió a la intervención judicial dada la imposibilidad de contactarse con la locadora, ya que desde el mes de noviembre de 2011 el inmueble se había tornado inhabitable, para proceder a liberarse del vínculo contractual y restituir la tenencia a la apelada y que efectúa la consignación judicial de las llaves con fecha 9/1/12. En este sentido, “el depósito judicial que prevé el art. 1611, Cód. Civ., se cumple cuando el locatario desocupa y pone la cosa a disposición del locador, entregando las llaves al juez competente. Desde el día de la consignación o depósito judicial cesará la responsabilidad del locatario por el alquiler o renta, salvo que ulteriormente se rechazare judicialmente la consignación por reputarse fundada la resistencia original del locador”. En efecto, “…la liberación de las obligaciones del locatario derivadas de la consignación de llaves se produce al tomar conocimiento el locador de ese depósito” (Conf. Salas - Trigo Represas - López Mesa, Código Civil anotado, T. 4-A, Bs. As., Ed. Depalma, 1999, pág. 781). En efecto, si bien como la propia apelante alega se corrobora el envío de dos cartas documento a la locadora-apelada, cuyas copias obran a fs. 144 (CD 213771502) y 145 (CD 241171685) –esta última donde puso a disposición las llaves del inmueble en el estudio jurídico de su letrada Dra. Avendaño–, de la informativa librada al Correo Argentino se desprende que dichas cartas documento registran dos intentos de entrega cada una, siendo observadas en cada oportunidad como “domicilio cerrado”. Es dable subrayar que aun cuando el libramiento de las cartas documento pueda considerarse una manifestación inequívoca de la intención del apelante para rescindir el contrato de locación que lo unía con la locadora, es necesario que ese designio haya llegado al conocimiento de la apelada para que se configure la interpelación auténtica que se requiere para liberarse de sus obligaciones. De este modo, la consignación sólo ha de producir sus efectos propios desde el momento en que llegue efectivamente a conocimiento de su destinatario, lo que no ha acontecido en el caso de autos con las cartas documento. Por ello,los argumentos del apelante respecto a la falta de valoración del a quo del acta de constatación notarial y de las fotografías certificadas, que dan cuenta del estado en que se encontraba el inmueble en el mes de enero de 2012, no alcanzan a conmover la decisión recurrida, ya que si se considera con derecho podrá peticionar por la vía que corresponda los daños y perjuicios derivados de tal situación. En efecto, el mismo argumento debe ser reproducido en cuanto a la falta de valoración del a quo de las declaraciones testimoniales de los Sres. Oscar Alfredo Oliva y Alberto Ubaldo Rodríguez, así como de la pericia oficial obrante a fs. 117/127 efectuada por el Ing. Civil Mauricio Cravero. Así se impone señalar en el sub lite que la reclamación del recurrente relativa a la valoración insuficiente de dichas pruebas no endereza gestión recursiva alguna tendiente a refutar, en condiciones de criticismo razonado y concreto, la intensa y profusa labor de mérito probatorio que el magistrado interviniente ha desplegado sobre el plexo de elementos de convicción adquiridos por el proceso. Sin perjuicio de ello, y conforme surge de las constancias obrantes en autos, como bien lo afirma el a quo , el locador-apelado habría obtenido la tenencia provisoria del inmueble de su propiedad desde que el oficial de Justicia recibió las llaves del inmueble con fecha 17/4/12 (oficio glosado a fs. 49/50). 8. Ahora bien, el apelante se agravia con relación a la fecha hasta la cual el a quo considera que el contrato estuvo vigente, esto es el 17/4/12, atento que alega que la demanda de rescisión fue promovida con fecha 9/1/12 con libramiento de cédula de notificación con fecha 17/1/12. Si bien es cierto que la demanda fue notificada a la apelada –Sra. Mirta Zubillaga– con fecha 17 de enero de 2012, conforme cédula obrante a fs. 24/25, y ésta compareció con fecha 22/2/12, entendemos con autorizada doctrina que “no es suficiente la desocupación física del inmueble locado para que el locatario quede desobligado frente al locador, sino que es preciso –más allá de la conformidad escrita que pueda prever el contrato– que el propietario reciba la cosa locada; si ella es inmueble, se cumple con la simbólica “entrega de las llaves” (Conf. Salas - Trigo Represas - López Mesa, ob. cit., pág. 782). Por otra parte, conforme el art. 1615, CC, “concluido el contrato de locación, el locatario debe devolver la cosa arrendada como la recibió, si se hubiere hecho descripción de su estado…”, inteligencia que resulta aplicable a la rescisión anticipada del contrato bajo análisis, por lo que luce adecuado que se libre oficio al oficial de Justicia para que se constate el estado de conservación del inmueble previo a la transmisión a la locadora. De ello se desprende que es correcto el razonamiento del a quo que fija la vigencia del contrato hasta la fecha en que el oficial efectuó la verificación de las condiciones del inmueble para proceder a la entrega provisoria a la apelada. A su vez, es necesario subrayar que si bien la apelante ha pretendido demostrar las condiciones perjudiciales en que se encontraba el inmueble para habitar, lo cierto es que dar por resuelto el vínculo contractual desde el momento de interposición de la demanda violaría la efectiva vigencia del principio de bilateralidad, como manifestación del derecho constitucional de defensa en juicio, que debe gobernar todo el proceso. En ese marco, si el apelante considera que las condiciones de la vivienda no coincidían con las descriptas en el contrato, debería haber introducido el reclamo por la indemnización de daños y perjuicios producidos como consecuencia del menoscabo que le ocasionó la rescisión contractual, a los fines de que tal cuestión fáctica pudiera ser valorada por el a quo . Sin embargo, de la demanda surge sólo el reclamo por daños a consecuencia del incumplimiento contractual de la locadora, por los gastos que debió afrontar en concepto de reacondicionamiento y adecuación del inmueble, que es el rubro que ha sido ameritado por el tribunal de grado. 9. Sentado ello, corresponde entrar al tratamiento de la queja esgrimida por el apelante respecto a que el a quo resolvió que la suma depositada judicialmente no resultaba íntegra porque le faltaba agregar intereses moratorios y los importes correspondientes a tasas y servicios. Conforme surge del depósito judicial de fs. 6, la actora consignó la suma de $5000 con fecha 9/1/12 en el Banco de Córdoba - Sucursal Tribunales, en concepto de los meses transcurridos. En primer lugar, debe tenerse en cuenta que la consignación se trata de un remedio excepcional al que puede acudir el deudor cuando le resulta coartado el ejercicio de su derecho de pagar, por la existencia de un obstáculo efectivo al cumplimiento eficaz de su prestación (Conf. Llambías, Jorge, Tratado de las Obligaciones, T. II, N° 1546, Ed. Abeledo Perrot, pág. 875), o en otros supuestos en que encuentre dificultades que impidan efectuar el cumplimiento específico y espontáneo de la obligación directamente al titular del crédito (Conf. Belluscio, Augusto (Dir.), Código Civil y Leyes complementarias comentado, anotado y concordado, T. III, Bs. As., Ed. Astrea, pág. 529 y ss). De ello se desprende que el apelante debió encaminar su actividad probatoria a demostrar que la locadora-acreedora se había negado a recibir el pago o a acreditar fehacientemente alguna otra dificultad para contactarse con aquélla, conforme argumenta en su demanda. En este mismo sentido, coincidimos con autorizada doctrina que señala que “cuando el art. 757, inc. 1, CC, autoriza la consignación judicial para el caso en que el acr

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