CONDOMINIO (Reseña de fallo)

qdom Concepto. Constitución. ESCRITURA PÚBLICA. Inexistencia. Imposibilidad de suplir dicha forma legal. Anotación registral de plano: Improcedencia. DIVISIÓN DE CONDOMINIO. Naturaleza. Mejoras: Régimen. INTERVERSIÓN DEL TÍTULO. Recaudos. Improcedencia de la división Relación de causa La sentencia de primera instancia hizo lugar a la acción de división de condominio y su acumulada de cobro de pesos y rendición de cuentas deducida por el actor, disponiendo, ante la imposibilidad de su división material, que el inmueble individualizado sea subastado a fin de liquidar la comunidad, se abonen al demandante las sumas especificadas y se le rindan cuentas. Según los términos de la demanda incoada, el actor pretende la división de un condominio que estaría constituido por los denominados lotes uno y dos del plano de unión, mensura y subdivisión suscripto por el ingeniero Raúl Nicotra, visado por la Dirección General de Catastro de la Provincia e inscripto en el Registro General de Propiedades. Emerge de dicho instrumento y no se encuentra controvertido por las partes, que las fracciones de terreno de que da cuenta aquél se integraron con el denominado Lote E, adquirido originariamente en condominio y partes iguales por Oscar Sterner (padre del accionante) y su hermano Juan Sterner, de una superficie de 58.752,39 m2; también, por tres parcelas de propiedad exclusiva de Juan Sterner, que en conjunto totalizan 14.723,33 m2. En contra de dicha resolución el demandado interpuso recurso de apelación. Refiere que el pronunciamiento incurre en un grave error de juzgamiento; que al fallecimiento de Oscar Sterner, éste era copropietario del inmueble individualizado como fracción “E”, y así tomó razón el Registro General de Propiedad. Considera que si el título del actor deriva de lo que era propietario su padre, resulta evidente que pretende efectuar un desplazamiento de su pretenso derecho de condominio sobre dichas fracciones. Entiende que para pedir la división del condominio de la fracción que le hubiera correspondido al causante, debió acompañar el actor la escritura de adjudicación inscripta de la fracción que se le asignaba a su padre en el plano Nicotra, lo que no ha hecho. Puntualiza que se ha deducido una acción de división de condominio invocando para ello un infundado derecho de copropiedad sobre los lotes uno y dos del plano Nicotra. Señala que ni el antecesor del actor (Oscar Sterner) ni Juan Sterner tuvieron derecho de copropiedad sobre los lotes uno y dos del mencionado plano Nicotra, por lo que el requirente tampoco pudo tener la posesión de la herencia respecto de ellos, ya que nunca se confeccionó la escritura de adjudicación ni se la inscribió en el Registro General de la Propiedad; en consecuencia, carece de acción el actor para reclamar la división de un condominio que no existe. Añade que no puede otorgarse al plano Nicotra el carácter de instrumento público válido para adquirir el dominio en todo o en parte, pues el art. 2524, CC, es taxativo en las formas de hacerlo. Destaca que lo señalado por el a quo, esto es, que resulta innecesario abordar lo relativo a la ubicación de la construcción destinada a estación de servicio dentro del predio, puesto que cualquiera fuera ella todo el inmueble corresponde en partes iguales a los condóminos, constituye otro error de juzgamiento. Argumenta que de la prueba aportada surge que el recurrente compra con la total y absoluta convicción de que dicha estación de servicio la adquiría en forma exclusiva. Refiere que si bien conforme lo establece el art. 2681, CC, no puede un condómino realizar obras o innovaciones materiales sin el consentimiento de todos, se ha resuelto que del silencio de los restantes copropietarios se puede inferir el consentimiento tácito, por lo que deberán soportar los gastos de acuerdo con lo establecido en el art. 2588, CC, ya que de lo contrario implicaría un enriquecimiento sin causa. En lo que hace al juicio ordinario, da cuenta de que no se acreditó su existencia ni su extensión, por lo que no existe derecho alguno del actor a percibir frutos. Peticiona se haga lugar a la apelación articulada y se rechacen las demandas de división de condominio y ordinaria impetradas, con costas. Doctrina del fallo 1– El art. 2673, CC, determina que el condominio es un derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. Puede constituirse por contrato, por testamento, resultar de las disposiciones de la ley (art. 2675) o por prescripción adquisitiva, supuesto éste en que varias personas han poseído simultáneamente un inmueble durante el término necesario para usucapir. La forma de constitución depende, naturalmente, de la fuente que tenga el condominio; así, si se hubiese constituido por contrato y se refiriese a inmuebles, se requiere escritura pública (art. 1184 incs. 1 y 10, CC). 2– La acción divisoria o particionaria tendiente a hacer cesar la comunidad es de carácter real, ya que por medio de ella se pone en movimiento un derecho de esa naturaleza, como es el condominio, teniendo por objeto transformar ese derecho en otro de la misma índole, o sea, el de propiedad exclusiva que a cada condómino debe corresponderle en la división. La acción de división del condominio presupone el dominio de la cosa en común, por lo que sólo puede ser promovida por quien pruebe la co-titularidad sobre ella mediante la acreditación de que está escriturada a su nombre, sin que tal instrumento constitutivo pueda ser suplido por otros documentos, como el informe del Registro de la Propiedad. 3– No obstante encontrarse acreditada en la especie la existencia y anotación registral del plano, éste en manera alguna resulta idóneo para demostrar el condominio denunciado, pues nuestro diagrama legal exige escritura pública para la transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles (arts. 1184 inc. 1, CC y 4, ley 5771), la que en el caso no existe. 4– El actor basa su derecho en la escritura pública Nº 52, de fecha 30/3/64, mediante la cual su padre adquiriera en condominio con su hermano el lote E, pretendiendo hacerlo extensivo a los lotes de que da cuenta el plano confeccionado por Nicotra, sin tener en cuenta que éstos se encuentran también integrados por inmuebles de propiedad exclusiva del demandado, por compra que éste hiciera. De allí que avalar la pretensión del apelado en la forma en que ha sido deducida, importaría consagrar, con intervención de la Justicia, el desapoderamiento de bienes de propiedad ajena, lo que resulta jurídicamente inaceptable. 5– En nada menoscaba dicho corolario la circunstancia de que en los títulos del accionado se haga mención al plano Nicotra, o que éste se encuentre anotado en el Registro, pues tal documento en manera alguna puede suplir las formas legales para constituir el condominio, es decir, la escritura pública. Dicho plano, para tener la eficacia jurídica que pretende brindarle el actor –servir de título para pedir la división–, debió complementarse ulteriormente con la escritura pública en donde las partes involucradas manifestaran expresamente al notario su voluntad de constituir el condominio y la proporción que a cada uno le correspondería, lo que no ha acontecido en la especie. 6– La inscripción inmobiliaria tiene naturaleza meramente declarativa; ello equivale a sostener que el derecho real debe existir con anterioridad a la registración, amén de que en el caso el documento anotado (el plano) no es constitutivo ni transmisivo de derechos reales sino simplemente representativo. 7– En autos, el actor no sólo no ha demostrado el derecho invocado en sustento de su pretensión, sino que dicho derecho ha quedado palmariamente desvirtuado con las propias constancias que acompañó a la causa, entre otras, la confesión contenida en la demanda ordinaria. 8– De conformidad con las disposiciones de nuestra ley civil sustantiva, nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario (art. 2353, CC). El legislador ha vedado, en principio, la posibilidad de que pueda producirse un cambio en la causa de la ocupación. La prohibición de esa mutación llamada “interversión del título”, tiene su origen en el derecho romano. 9– La regla expresada en forma tan categórica por el Codificador no debe interpretarse literalmente y con valor absoluto, sino armonizarla con el texto del art. 2458, CC. Además, de la misma norma que impide la mutación de la causa surge, interpretándola a contrario sensu , la posibilidad de alterar la relación real originaria. Claro está que para que ello acontezca, desde que violenta la prohibición contenida en el mentado art. 2353, CC, debe reunir recaudos estrictos, no perfeccionándose como tal mediante una mera expresión de voluntad, sino que requiere de la exteriorización de hechos que traduzcan de manera inequívoca la intención de contradecir los derechos de quien aparece formalmente como poseedor o propietario; es un auténtico alzamiento en contra del derecho de este último, el desconocimiento de su señorío o “ animus ” sobre la cosa mediante comportamientos dirigidos a excluirlo o desposeerlo, objetivo que en los hechos debe alcanzarse efectivamente. 10– Nuestro Cimero Tribunal nacional ha decidido que para que se configure la interversión del título no basta el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales, sino que tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción a su derecho. 11– “Para que se configure la interversión unilateral del título, hábil para producir la variación de la causa originaria de la relación real con la cosa, es necesario que la voluntad de cambio se manifieste exteriormente por un acto inequívoco de alzamiento o rebelión contra la causa, en condiciones tales que el detentador prive de la posesión a la persona en cuyo nombre la ejercía, que claramente ponga de manifiesto su propósito de excluir a éste y, además, que esos actos produzcan ese efecto”. 12– En la especie, establecido que el origen de la ocupación por parte del apelado en el inmueble lo fue en su condición de condómino, resulta indubitable, conforme a la prueba rendida, que aquél no ha logrado demostrar haber intervertido el título, es decir, mutado su condición de copropietario inicial en poseedor exclusivo, “ animus domini ”, de la totalidad del lote E. 13– La inmutabilidad de la causa de la posesión constituye la regla, por lo que la prueba respecto de su modificación debe ser estricta y claramente reveladora de dicho propósito. Además, tratándose del condómino, debe partirse de la premisa de que al haber adquirido el bien en tal condición, el ejercicio de su posesión comienza en nombre de sus comuneros, y que los actos que realiza los ejerce al amparo del art. 2684, CC, y mientras dure el consentimiento expreso o tácito de los restantes titulares del inmueble, es un representante de ellos. 14– Ni el pago de impuestos ni la realización de ampliaciones en el inmueble objeto del juicio se yerguen como actos que exterioricen de manera inequívoca la intención de contradecir los derechos de quien aparece como copropietario, ni importaron tampoco en la emergencia un auténtico alzamiento en contra del derecho de este último, dirigidos a excluirlo o desposeerlo, ni menos aun que ese objetivo se haya logrado. 15– Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos atinentes a la propiedad, pudiendo ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios (art. 2676, CC). Por eso, tanto la explotación de un fondo de comercio como la realización de mejoras no resultan dirimentes para tener la virtualidad de excluir de la propiedad y posesión de la cosa a los otros condóminos. 16– De conformidad con las previsiones contenidas en los arts. 2680 y 2681, CC, ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común alteraciones o innovaciones materiales sin el consentimiento de los restantes. Ahora bien, si no obstante tal prohibición alguno de ellos las efectúa ante el silencio de los demás, puede reclamar su pago en virtud de lo dispuesto en el art. 2588, CC, ya que si bien las obras no contaron con la conformidad expresa de los restantes condóminos, es indudable que medió de parte de ellos un asentimiento tácito; en tales circunstancias, no reconocerle su valor al que las realizó importaría un enriquecimiento sin causa a favor de los que nada aportaron. En supuestos como el referido, rigen las previsiones de la edificación con materiales propios en fundo ajeno, por lo que el condómino que desee aprovecharse de la obra que no construyó, ni aportó para concretarla, debe abonar previamente las indemnizaciones correspondientes al edificante. 17– En autos, al haber quedado establecido que la estación de servicio fue edificada por Juan Sterner, los derechos sobre ella, como consecuencia de las ventas habidas, se transfirieron a sus sucesores singulares, careciendo el actor de la posibilidad de aprovecharse de ellas hasta tanto no satisfaga las indemnizaciones pertinentes (art. 2588, CC), lo que no ha acreditado haber realizado. 18– La condición de deudor de un condómino respecto de los restantes por las rentas o frutos que hubiese percibido emerge en tanto y en cuanto éstos provengan de la “cosa común”, carácter que de acuerdo con lo expuesto evidentemente no tienen las edificaciones construidas en la fracción E (art. 2691, CC). Amén de ello, no siendo condominio la comunión de bienes que no sean cosas, como lo es un fondo de comercio (art. 2674, CC), la pretensión del actor de que se le reintegren alquileres provenientes de aquél resulta claramente contraria a derecho, pues ninguna participación ha tenido en la actividad comercial del demandado. 19– Descartado que se haya arrendado la cosa en común (la tierra sin mejoras), ninguna obligación de rendir cuentas le corresponde al demandado en los términos del art. 2709, CC. Además, carece de toda justificación y resulta contrario el más elemental sentido común, que se lo constriña a cumplir con dicha obligación cuando se lo ha condenado a abonar sumas determinadas, pues en tal caso ninguna duda existe de los montos a oblar. Resolución a) Hacer lugar al recurso de apelación de que se trata y en consecuencia revocar la resolución censurada (Sent. Nº 111 del 19/8/08) en todo cuanto decide. A mérito de ello, rechazar las demandas de división de condominio y ordinaria por cobro de pesos y rendición de cuentas deducidas por Rodolfo Sterner en contra de Osvaldo Neira. b) Imponer las costas de ambos pleitos e instancias a cargo del actor, con excepción de los honorarios del perito calígrafo, que serán soportados por el demandado, debiendo tenerse presente que el vencido ha actuado en parte del proceso amparado por el beneficio de litigar sin gastos. CCC, Trab., Flia. y CA Villa Dolores Cba. 30/12/09. Sentencia Nº 32. Trib. de origen: Juzg. CC y Conc. Villa Dolores. “Sterner Rodolfo c/ Osvaldo Neira – División de condominio” y su acumulado “Sterner Rodolfo c/ Osvaldo Neira – Ordinario”. Dres. Miguel Antonio Yunen, José Ignacio Soria López y Teresita Inés Recalde &#9632; TEXTO COMPLETO CONDOMINIO SENTENCIA NUMERO: 32 En la ciudad de Villa Dolores, Departamento San Javier, Provincia de Córdoba, a treinta días del mes de diciembre de dos mil nueve, siendo las doce horas, se reúnen en acuerdo público los señores vocales de la Excma. Cámara en lo Civil, Comercial, del Trabajo, Familia y Contencioso Administrativo de la Sexta Circunscripción Judicial, con el objeto de dictar sentencia en los autos caratulados “STERNER RODOLFO C/ OSVALDO NEIRA – DIVISIÓN DE CONDOMINIO”, y su acumulado “STERNER RODOLFO C/ OSVALDO NEIRA – ORDINARIO”, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y Segunda Nominación en lo Civil, Comercial y Conciliación de esta ciudad, y en los que mediante la decisión copiada a fs. 464/475 de autos (Sent. Nº 111 del 19/08/08), se resolvía: “a) Hacer lugar a la demanda de División de Condominio promovida por Rodolfo Sterner, en contra de Osvaldo Neira, por los inmuebles inscriptos en el Protocolo de Dominio 5091 Folio 6459 Tomo 26 del año 1976, y Protocolo de dominio Folio 4782 tomo 20 año 1980; debiendo liquidarse el condominio por el procedimiento de subasta judicial de conformidad a los considerandos precedentes.- b) Hacer lugar a la demanda ordinaria iniciada por Rodolfo Sterner en contra de Osvaldo Neira, y en consecuencia condenar al demandado a abonar al actor en el término de diez días de quedar firme la presente resolución, las sumas de dinero más sus intereses en un todo de acuerdo a los puntos IX, X y XI de los Considerandos, todo lo cual se determinará en la etapa de ejecución de sentencia.- c) Emplazar al demandado para que en el plazo de quince días de quedar firme la presente resolución presente una rendición de cuentas detallada de su gestión efectuada desde abril de 1999 respecto del inmueble objeto de autos, bajo apercibimiento.- d) No hacer lugar al pedido de aplicación de la multa prevista por el art. 83 del C.P.C.C., solicitada por el demandado, de acuerdo a lo sostenido al punto XVI) del Considerando.- e) Imponer las costas de ambos procesos a cargo del demandado a cuyo fin se difiere la regulación de los honorarios de las Dras. Graciela Gragera y Aurelia L. Espinosa y la de los Peritos Oficiales: Ingeniero Civil Carlos María Uberfil Granada y Perito Calígrafo Alberto Raúl Baudino, para cuando exista base cierta para ello.- Protocolícese,…”. El Tribunal, en presencia del actuario, formula las siguientes cuestiones a resolver: 1º) ¿Es justa la sentencia apelada? 2º) ¿Que pronunciamiento corresponde dictar? Efectuado el sorteo de ley, resultó que los señores vocales emitirán sus votos en el siguiente orden: Dres. Miguel Antonio Yunen, José Ignacio Soria López y Teresita Inés Recalde.- - - - - - A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DR. MIGUEL ANTONIO YUNEN DIJO: I.- La relación de causa contenida en la sentencia recurrida satisface el recaudo de estructura exigido por la ley ritual (art. 329 del C. de P.C.), por lo que debe tenerse aquí por íntegramente reproducida a fin de no incurrir en reiteraciones estériles.- En contra de la resolución antes individualizada y cuya parte dispositiva se ha transcripto el demandado interpuso recurso de apelación (fs. 481), el que fue concedido a fs. 486.- Radicada la causa en esta sede se acogió el apartamiento de la Dra. Cortés Olmedo y se integró el Tribunal, el recurrente expresó agravios y su oponente los respondió (fs. 519/533 vta. y 535/538 respectivamente), dictándose ulteriormente el decreto de autos, el que notificado y firme ha dejado al recurso en condiciones de ser resuelto.- II.- Conforme se infiere de la sentencia apelada, el a quo admitió la acción de división de condominio y su acumulada de cobro de pesos y rendición de cuentas deducida por el actor, disponiendo, ante la imposibilidad de su división material, que el inmueble individualizado sea subastado a fin de liquidar la comunidad, se abonen al demandante las sumas que refiere y se rindan cuentas al mismo por el período también especificado. Para así decidir reputó, medularmente, haberse acreditado la existencia del condominio denunciado, como que no había mediado abandono del mismo por parte del reclamante ni interversión del título; asimismo, en función de la comunidad demostrada, las disposiciones y principios jurídicos que consideró aplicables y los diversos elementos convictivos ponderados, condenó al accionado a abonar los importes especificados y a rendir cuentas.- III.- Frente a tal decisión, las censuras del recurrente admiten el siguiente compendio: luego de reseñar, desde su perspectiva, los que serían los hechos de la causa, especialmente los antecedentes dominiales del bien involucrado, refiere que el pronunciamiento incurre en un grave error de juzgamiento; que al fallecimiento de Oscar Sterner, éste era co-propietario del inmueble individualizado como fracción “E”, y así tomó razón el Registro General de Propiedad en el Protocolo de Dominio 5091 del año 1976, lo que no se encuentra controvertido y está acreditado en autos. Considera, que si el título del actor deriva de lo que era propietario su padre, resulta evidente que el mismo pretende efectuar un desplazamiento de su pretenso derecho de condominio sobre las fracciones denominadas Uno y Dos del Plano Nicotra; el título invocado por el accionante al deducir su demanda era la Escritura Nº 52 de 1964, originariamente inscripta en el Protocolo de Dominio 7337; luego, al anularse mediante la Sent. N’ 2 del 20/02/75 dictada en autos “Sterner y Boris Oscar y Otro c/ Juan Sterner y Otro – Ordinario” las escrituras públicas Nºs. 16 Sección A y 143 Sección A de fechas 29/01/73 y 26/10/73 respectivamente, retrotrae el dominio al estado que tenía el inmueble y que surge de la aludida Escritura Nº 52, con la inscripción dominial 7337, ahora en Protocolo 5091 de 1976; tales antecedentes dominiales han sido adjuntados por el propio actor. Agrega el apelante, que el referido pronunciamiento judicial que supuestamente hace nacer el derecho de propiedad para intentar la acción de división de condominio, no modificó el derecho de propiedad consagrado en la Escritura Nº 52, en la cual ni se menciona a los lotes denominados Uno, Dos y Tres del Plano Nicotra. En consecuencia, dicha resolución jurisdiccional nunca pudo referirse, como equívocamente expresa el fallo, “al inmueble precedentemente descripto”. El título invocado por el reclamante para asentar su pretensión, es decir, el antecedente dominial contenido en la Escritura Nº 52, nunca le puede otorgar derecho para reclamar participación como condómino sobre los mentados lotes del plano Nicotra; y menos aún le puede otorgar tal derecho un simple trámite administrativo como fue la inscripción de dicho plano en el Registro General, ya que esa inscripción no es constitutiva de un derecho de propiedad. Entiende, que para pedir la división del condominio de la fracción que le hubiera correspondido al causante, debió acompañar el actor la escritura de adjudicación inscripta de la fracción que se le asignaba a su padre en el plano Nicotra, lo que no ha hecho, habiendo defeccionado en un aspecto sustancial para la procedencia de la demanda instaurada. Puntualiza, que el apelado ha deducido una acción de división de condominio invocando para ello un infundado derecho de copropiedad sobre los lotes uno y dos del plano Nicotra, lo que surge expresamente de los puntos IV y VI de la demanda, como si dicho plano le pudiera otorgar algún derecho de propiedad; por el contrario, el derecho de copropiedad de las partes es comprensivo exclusivamente de la denominada fracción “E” del plano Parodi. Ni el antecesor del actor (Oscar Sterner) ni Juan Sterner, jamás tuvieron derecho de copropiedad sobre los lotes uno y dos del mencionado plano Nicotra, por lo que el requirente tampoco pudo tener la posesión de la herencia respecto de ellos, ya que nunca se confeccionó la escritura de adjudicación ni se inscribió la misma en el Registro General de la Propiedad; en consecuencia, carece de acción para reclamar la división de un condominio que no existe, al menos respecto de las fracciones pretendidas; no puede otorgarse al plano Nicotra el carácter de instrumento público válido para adquirir el dominio en todo o en parte, pues el art. 2.524 del C.C. es taxativo en las formas de hacerlo. Se equivoca igualmente el a quo al ponderar los testimonios de Ortiz, Guzmán, Valero y Schmid, en cuanto tiene por acreditada la posesión de la herencia a los fines de la aplicación del art. 3.417 del C.C.; ello, no sólo por ser dicha prueba inidónea para acreditar tal extremo sino, fundamentalmente, por cuanto la controversia planteada en autos no se vincula con la posesión de la herencia por parte del actor luego del fallecimiento del causante, sino que se discute que tenga título para reclamar la división de condominio del inmueble que pretende, lo que no puede demostrarse con prueba testimonial. Resulta igualmente errónea a los fines precedentes la utilización de la carta documento remitida por Neira el 02/03/82, pues lo expresado en la misma de ninguna manera constituye una confesión de las pretensiones exteriorizadas por el actor en su demanda; por el contrario, los términos de dicha misiva se compadecen exactamente con la postura que asumiera el exponente en el pleito al responder la pretensión, en donde se expresa que sólo podría haberse demandado una división sobre el lote “E”. Es decir, desde la remisión de la mentada carta documento, nunca se negó la existencia de que hubo un condominio; de la propia escritura de compra que acompañara el suscripto como prueba se extrae que adquiere la mitad indivisa del lote “E”, lo que exterioriza que el aspecto controvertido se encuentra direccionado a la extensión del bien objeto del condominio, si al momento de la demanda este subsistía o el compareciente había adquirido el dominio pleno de la propiedad por prescripción adquisitiva. Ergo, al no hacer referencia la carta documento a bien alguno, no puede interpretarse como una confesional, ni está hecha con posterioridad a la prescripción. Expresa igualmente el recurrente, que yerra también el inferior al afirmar que todos los títulos confeccionados a partir de la aprobación del Plano Nicotra dan cuenta de un inmueble constituidos por dos lotes y uno a calle pública, importando el mismo el bien objeto de la división de condominio. Tal interpretación no obedece a lo que textualmente dicen los informes del Registro, toda vez que en ningún momento refieren que el lote “E” con el resto de los lotes comprados con exclusividad por el exponente conformen un nuevo inmueble, sino que simplemente forman parte del plano de Nicotra; contrariamente a lo afirmado, con posterioridad al mismo no existe ningún título ni el plano lo constituye por sí mismo; simplemente el Registro tomó razón de la subdivisión. Expresa, que esa cuestión no fue debidamente planteada por el actor en su demanda, sino completada en un hace presente (fs. 346/347), donde claramente peticiona el cincuenta por ciento (50%) de los denominados lotes uno y dos del plano Nicotra, lo que constituye un injusto reclamo que ha sido irregularmente atendido en la sentencia cuestionada. Aclara, que si Oscar Sterner aportó el 50% de la fracción “E”, es decir, 29.376,195 m2, y Juan Sterner (antecesor del recurrente) aportó a la unión efectuada en el plano de Nicotra 44.103,495 m2, nunca el accionante puede pretender –ni el a quo darle- la mitad de 73.479,72 m2, cuando sólo aportó el 39,98%. Entiende, que tampoco se podría hacer lugar a la demanda receptando la acción de división de condominio en relación a la fracción “E”, ya que ello importaría fallar extra petita, violentando el principio de congruencia, teniendo en cuenta que lo peticionado al accionar fue la división del condominio de los lotes uno y dos.- Desde otro frente de censuras, destaca el apelante que la sentencia expresa que resulta innecesario abordar lo relativo a la ubicación de la construcción destinada a estación de servicios dentro del predio, puesto que cualquiera fuera ella todo el inmueble corresponde en partes iguales a los condóminos, especificando que se encuentra edificada dentro de la denominada fracción “E”. Que tal aseveración constituye otro error de juzgamiento, pues de la prueba aportada (que individualiza) surge que el recurrente compra con la total y absoluta convicción de que dicha estación de servicios la adquiría en forma exclusiva, al igual que lo había hecho su antecesor Pedro Schmid; que si bien conforme lo establece el art. 2.681 del C.C. no puede un condómino realizar obras o innovaciones materiales sin el consentimiento de todos, se ha resuelto que del silencio de los restantes copropietarios se puede inferir el consentimiento tácito, por lo que deberán soportar los gastos de acuerdo a lo establecido en el art. 2.588 del C.C., ya que de lo contrario implicaría un enriquecimiento sin causa. Frente al hecho incuestionable de la propiedad de las mejoras, para tener derecho a ellas o sus frutos el actor debió pagar previamente la indemnización correspondiente al edificante, lo que no hizo ni ofreció abonarlas; se limitó a manifestar su prohibición de uso sin expresar oposición a que se concretaran, teniendo más de veinte años de realizadas. De allí, que la pretensión de participar en los frutos de ellas resulta improcedente.- En relación a la interversión del título planteada al contestar la demanda, refiere que se ha desestimado por falta de pruebas, limitándose el a quo a valorar la carta documento del 02/03/82, en la cual el compareciente sugiere la conveniencia de entrevistarse a los fines de resolver el condominio. Tal reconocimiento no implicaba admitirle al actor su derecho de posesión, por cuanto el exponente ya había intervertido el título desde el momento mismo de la compra, al poseer, mediante actos concretos, como exclusivo dueño y con exclusión de la otra parte; si ello era así y debía esperar veinte años a los fines de adquirir el dominio exclusivo por prescripción, nada obstaba a que enviara una carta documento con el objeto de acortar dicho plazo, aunque ello le hubiese demandado tener que pagar una parte al condómino; esa es la única explicación que se le puede otorgar a la misiva. De la prueba aportada en autos, cuya valoración se ha omitido, surge que desde 1976 no hubo acto alguno por parte del actor, sus antecesores o cedentes, que exteriorizaran su voluntad de mantener vivo el derecho de condominio, lo que perduró hasta 1999 en que envía una carta documento manifestando su voluntad de prohibición de uso exclusivo de la cosa por parte del recurrente. Durante un período de veintitrés años, tanto el reclamante como sus antecesores abandonaron a su suerte la cosa objeto de condominio, desinteresándose por las mejoras y construcciones, su mantenimiento, no pagaron impuestos y hasta toleraron actos de disposición, ya que se gravó el inmueble con hipoteca; además, se efectuaron construcciones de mayor valor que las existentes y no se opusieron al arrendamiento, que era público en esta ciudad pues funcionaba un fondo de comercio. El suscripto, en cambio, como dueño exclusivo y excluyente del bien, realizó los actos que describe, todo lo cual descarta que tal comportamiento se haya efectuado en beneficio de alguien a quién no conocía y se desinteresó por más de veinte años, lo que evidencia el yerro de la decisión también en este aspecto. Agrega, que la resolución no agravia en cuanto sostiene de manera infundada que esa parte no se opuso a la manera propuesta de llevar a cabo la división de condominio, pues al contestar la demanda se adujo que lo único que había aportado Sterner al mismo era un terreno baldío, no apreciando ningún buen motivo para una subasta, al poder hacerse la división material de dicha tierra.- En lo que hace al juicio ordinario, da cuenta el impugnante que conforme lo expresado al tratar la división de condominio, considera que no se acreditó en autos la existencia del mismo ni su extensión, por lo que no existe derecho alguno del actor a percibir frutos; no obstante, a fin de agotar defensas, puntualiza agraviarle la condena a restituirle al accionante el cincuenta por ciento de las rentas percibidas desde noviembre de 1995 al 31/03/02, al hacerse una valoración errónea de los contratos celebrados con las firmas que refiere, los que no fueron de locación de inmueble; así, el de fs. 239, expresa que el locador (Neira), en su condición de propietario del inmueble y del fondo de comercio de estación de servicios que funciona en el mismo, cede la explotación de la venta de combustibles, lubricantes, gaseosas, etc, quedando expresamente excluida de la locación el negocio de bar, restaurante, lavadero, venta de repuestos y accesorios, etc. Tal fondo de comercio queda absolutamente excluido del condominio de acuerdo a lo previsto en los arts. 2673/74 del C.C., pues el mismo importa el d

CONDOMINIO (Reseña de fallo)

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