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2– Para que exista la interversión es necesario que el condómino poseedor realice actos que excedan la simple tolerancia de los demás, que importe despojarlos de su derecho, al punto de poner a éstos en la necesidad de adoptar medidas concretas para evitar la consumación de ese despojo.
3– En autos, no se advierte la existencia de actos posesorios excluyentes. El pago de los impuestos o servicios es consecuencia del propio uso del inmueble; es natural que éstos fueran abonados por los demandados si eran ellos quienes gozaban de la propiedad en forma particular. Es lógico que si los actores toleraban este uso por parte de los demandados, contaran con que fueran éstos quienes soportaran aquellas cargas. Mal podría suponerse que estos pagos tuvieran el efecto de privar a los actores de sus derechos en el condominio.
4– Tampoco podría ser considerado un acto posesorio el arrendamiento del inmueble que habría hecho uno de los demandados a un tercero. La locación –en el supuesto de autos– tuvo una duración de tan solo cuatro meses, lapso tan breve, considerando el término de veinte años necesarios para la prescripción adquisitiva. Es razonable entender que si los comuneros consintieron que sus condóminos hicieran uso exclusivo del bien, también pudieron aceptar que uno de ellos cediera transitoriamente ese uso a un tercero. Manifiestamente no se puede ver en este acto – que no se repitió – nada que implique una desposesión de los demás condóminos.
5– El único aspecto dudoso de la cuestión es el de las construcciones que se realizaron en el predio. La ejecución de edificaciones no tuvo el efecto de desposeer a los demandantes. Éstos habían aceptado tácitamente que sus hermanos hicieran uso exclusivo del inmueble. No habrían sido coherentes con esa actitud si al ver que la casa originaria se ampliaba o que se construía otra, hubiesen impedido la ejecución de estas obras, pues siendo tales mejoras y construcciones nuevas necesarias para los moradores de la finca, una oposición semejante habría significado lisa y llanamente revocar el permiso de uso, algo que hasta donde se puede apreciar no estuvo nunca en el ánimo de los demandantes. La conformidad con la ejecución de las obras no fue más que un efecto, una consecuencia implícita en el permiso de uso exclusivo.
6– Distinto habría sido el caso si los demandados hubiesen ejecutado obras que implicaran dar al inmueble otro destino, y no ya el uso meramente doméstico o familiar. Un acto semejante habría importado sin duda la desposesión de los actores, porque hubiese excedido largamente el marco del acuerdo tácito por el cual se consintió a los demandados el uso exclusivo.
7– En la especie, no se ha probado ningún episodio que haya ocurrido durante los más de treinta años de vigencia del condominio, que revele que los demandados, más allá del uso que dieron al inmueble, hayan exteriorizado alguna vez frente a los actores mediante acciones concretas su intención de excluirlos del condominio. La idea general que cabría formularse es que los demandados simplemente aprovecharon la pasividad de los actores para usar la propiedad en forma exclusiva, pero nada más que eso. Y este uso exclusivo consentido por los otros condóminos no basta para intervertir el título.
¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto por los actores?
El doctor
Estos autos, venidos del Juzgado Civil, Comercial, Conciliación y Familia de Río Segundo, en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 167 por los actores, contra la sentencia Nº 184, de fecha 26/6/09. Actores y demandados son cuatro hermanos –dos por cada parte–, condóminos todos desde 1973 de un inmueble ubicado en la ciudad de Río Segundo de esta provincia (en 1957 el predio fue adquirido por el mayor de ellos para sí y para sus otros tres hermanos, menores por ese entonces, quienes ratificaron la compra en 1973). En noviembre de 2007, luego de una intimación epistolar que resultó infructuosa, los actores reclamaron la división del condominio, a la que se opusieron los demandados oponiendo la prescripción adquisitiva. Sostuvieron éstos que durante más de 30 años ejercieron actos posesorios sobre la totalidad del inmueble comportándose como dueños exclusivos, con el efecto de desposeer a sus hermanos hoy demandantes. Como la juez hizo lugar a esta excepción y rechazó la demanda, la controversia ha quedado reproducida en esta instancia por virtud de la apelación de los actores. En sustancia, el agravio de éstos consiste en negar que los actos realizados por sus hermanos hayan tenido eficacia para intervertir el título por el cual entraron en la posesión del inmueble. Que un condómino ejerza actos posesorios sobre la totalidad de la cosa, algo que puede hacer por su propia condición de copropietario, no significa –dicen– que excluya necesariamente a los demás, que pueden consentir esos actos por simple tolerancia, sin que signifique abdicar de su derecho, tanto más si esto sucede en el contexto de la relación entre hermanos. Sostienen que la interversión del título entre condóminos requiere un acto inequívoco de desposesión, una acción que sea incompatible con el ejercicio normal de la copropiedad, algo que obligue a los demás a reaccionar en defensa de su derecho. En su criterio nada de esto han probado los demandados, puesto que no basta para ello demostrar que se comportaron como dueños. En mi criterio el recurso es legítimo. Es obvio que comportándose un condómino como dueño no intervierte el título ni excluye a los demás, porque esa es una facultad inherente al ejercicio regular del condominio, en el cual cada copropietario tiene derecho al uso y goce de toda la cosa. Y es claro que los condóminos pueden consentir, aun tácitamente, que uno solo de ellos, o dos en este caso, hagan uso del inmueble como propio, sin que por ello pierdan sus derechos en la comunidad. Por el contrario, para que exista la interversión es necesario que el condómino poseedor realice actos que excedan la simple tolerancia de los demás, que importe despojarlos de su derecho, al punto de poner a éstos en la necesidad de adoptar medidas concretas para evitar la consumación de ese despojo. En el caso de autos, hay un solo hecho que podría ser dudoso, y es el de las construcciones que fueron levantadas en el inmueble. En cuanto a los demás, es manifiesto que no constituyen actos posesorios excluyentes. Me refiero al pago de los impuestos o servicios, que son consecuencia del propio el uso del inmueble: es natural que éstos fueran abonados por los demandados si eran ellos quienes gozaban de la propiedad en forma particular. Es lógico que si los actores toleraban este uso por parte de los demandados, contaran con que fueran éstos quienes soportaran aquellas cargas. Mal podría suponerse que estos pagos tuvieran el efecto de privar a los actores de sus derechos en el condominio. Tampoco podría tenerlo, al menos en este supuesto, el arrendamiento del inmueble que habría hecho uno de los demandados a un tercero. La locación tuvo una duración de tan solo cuatro meses, lapso tan breve, considerando el término de veinte años necesarios para la prescripción adquisitiva, que no pasa de ser un dato anecdótico. Suponiendo que los demás comuneros hayan conocido ese fugaz arrendamiento, cosa que no está demostrada y que más bien debe descartarse, su silencio debería juzgarse más como un acto de tolerancia que como una renuncia a sus derechos de copropietarios. Es razonable entender que si éstos consintieron que sus condóminos hicieran uso exclusivo del bien, también pudieron aceptar que uno de ellos cediera transitoriamente ese uso a un tercero. Manifiestamente no se puede ver en este acto, que no se repitió posteriormente, nada que implique una desposesión de los demás condóminos. Como dije al principio, el único aspecto dudoso de la cuestión es el de las construcciones que se realizaron en el predio. Aparentemente, porque no hay pruebas concretas sobre el particular, primero se hizo una ampliación de la casa precaria que había originalmente en el lote, y luego el mayor de los hermanos construyó otra en la que se instaló con su familia. Finalmente, una hija suya casada comenzó a construir hace muy poco tiempo, en fecha casi coetánea con la demanda, una nueva vivienda en el terreno. Esta última construcción, que implica la ejecución de actos posesorios por un tercero ajeno al condominio, puede reputarse sin dificultad como excluyente de la posesión de los actores. Pero por su fecha es un dato irrelevante para el juicio. En mi concepto, la ejecución de las demás edificaciones no tuvo el efecto de desposeer a los demandantes. Como vengo diciendo, éstos habían aceptado tácitamente que sus hermanos hicieran uso exclusivo del inmueble. Luego, no habrían sido coherentes con esa actitud si al ver que la casa originaria se ampliaba o que se construía otra, hubiesen impedido la ejecución de estas obras, pues siendo tales mejoras y construcciones nuevas necesarias para los moradores de la finca, una oposición semejante habría significado lisa y llanamente revocar el permiso de uso, algo que hasta donde se puede apreciar, no estuvo nunca en el ánimo de los demandantes. Dicho en otros términos, la conformidad con la ejecución de las obras no fue más que un efecto, una consecuencia implícita en el permiso de uso exclusivo. Distinto habría sido el caso si los demandados hubiesen ejecutado obras que implicaran dar al inmueble otro destino, y no ya el uso meramente doméstico o familiar. Un acto semejante habría importado sin duda la desposesión de los actores, porque hubiese excedido largamente el marco del acuerdo tácito por el cual se consintió a los demandados el uso exclusivo. Pero no se puede decir lo mismo tratándose de la vivienda, sin la cual la concesión del uso habría sido ilusoria. Para concluir, y reforzar estas conclusiones, es forzoso señalar que no se ha probado ningún episodio que haya ocurrido durante los más de treinta años de vigencia del condominio, que revele que los demandados, más allá del uso que dieron al inmueble, hayan exteriorizado alguna vez frente a los actores mediante acciones concretas su intención de excluirlos del condominio. La idea general que uno puede formarse a través de la prueba es que simplemente aprovecharon la pasividad de éstos para usar la propiedad en forma exclusiva, pero nada más que eso. Y este uso exclusivo consentido por los otros condóminos no basta para intervertir el título. Voto por la negativa.
Los doctores
Por el resultado de los votos que anteceden el Tribunal:
RESUELVE: Admitir la apelación y hacer lugar a la demanda disponiendo que en primer grado se sigan los procedimientos adecuados para llevar a cabo la división del condominio. Imponer las costas de ambas instancias a los demandados.
