BOLETO DE COMPRAVENTA. Adquirentes de inmueble. Vendedor concursado. Oponibilidad del boleto a los acreedores del fallido. ESCRITURACIÓN. Obligación de pagar el saldo adeudado. Deber de las partes de cumplir las obligaciones asumidas. Pago del precio: PRESCRIPCIÓN. Improcedencia
1– La oponibilidad del boleto de compraventa a los acreedores del vendedor que reconocen los arts. 1185 bis, CC y 146, LCQ, pretende conciliar intereses sociales y superar situaciones de hecho tendientes a asegurar al adquirente por boleto la escrituración frente al concurso del promitente vendedor.
2– El propósito que informó la solución legal que deviene de la reforma al Código Civil por la ley 17711, como la materializada a partir de la ley 19551 en el art. 150, se vinculaba a la operatividad de la garantía constitucional del derecho a la vivienda digna, que luego en la ley vigente es ampliado el alcance del art. 1185 bis no distinguiendo ya el destino de los inmuebles adquiridos por boleto. A su vez, la reforma introducida tras el mencionado artículo tuvo como finalidad evitar la irritante antinomia interpretativa efectuada por la jurisprudencia civil y comercial de la Capital Federal cuando acaecía la quiebra o concurso del vendedor de un inmueble frente al adquirente que, aun habiendo pagado el precio, no hubiese obtenido escritura traslativa de dominio. Las soluciones eran diferentes; en el fuero civil se admitía en general la escrituración frente al concurso; mientras que el comercial se expedía por la negativa a escriturar aunque mediara pago del precio y tradición de la cosa.
3– La sanción del art. 1185 bis, CC, significó seguir el criterio jurisprudencial sostenido por el fuero civil de la Capital Federal, pretendiendo llegar a una solución justa y razonable ante el conflicto de intereses entre el concurso del vendedor y la situación del adquirente con boleto de compraventa.
4– La oponibilidad del boleto produce una modificación del sistema de los efectos de la quiebra sobre los contratos preexistentes consagrando un particular mecanismo de auxilio y resguardo creditorio privativo de una específica categoría de acreedores. Es lo que Kemelmajer de Carlucci califica como «prioridades excluyentes», en que el crédito aventajado absorbe el bien.
5– La oponibilidad del boleto a la quiebra se dirige a la obligación de escriturar que emana de aquel, con la limitación de que la escrituración no pueda otorgarse por obstáculos que aún hoy no podrían ser removidos, tales como: falta de reglamento de división en propiedad horizontal, edificios construidos no terminados, incumplimiento de exigencias municipales que no podían suplir los síndicos, hipoteca en garantía previa a los boletos no susceptible de cancelar, etc. En tales casos, la imposibilidad jurídica de la fallida para el otorgamiento de la pertinente escritura traslativa de dominio produce –entre otros– el efecto de situar al adquirente en la obligación de restituir la posesión del bien inmueble, quedando a salvo su derecho a reclamar la devolución de lo pagado mediante el procedimiento pertinente.
6– En el subjudice, a pesar de que el insinuante goza de una posesión legítima conforme el art. 2355, CC, producto del compromiso de venta asumido por la fallida, sólo le cabía la posibilidad de oponerla a la masa, bajo el amparo del art. 1185 bis, CC. De lo contrario, corresponde la restitución del bien a la masa, sin perjuicio del derecho de reclamar lo pagado por vía verificatoria.
7– La exigencia del cumplimiento del pago del precio deviene de la norma del art. 146, LCQ. Ante la ausencia del pago total del precio comprometido en el boleto que intentan oponer los insinuantes, corresponde exigir su cumplimiento para que de esa manera se pueda reconocer el derecho invocado por los accionantes, aun cuando no mediare petición expresa de síndico o fallido. Tal interpretación surge de la misma naturaleza del contrato en el que se basa la acción, pues de éste nacen obligaciones para ambas partes, con un nexo de interdependencia de causalidad recíproca entre las contraprestaciones en la que median cuestiones de buena fe contractual. Además, es una solución tradicional consagrada por el art. 1201, CC, que no se puede demandar de la otra parte el cumplimiento si no hubiera cumplido las propias obligaciones o no ofreciera cumplirlas.
8– Si bien en estos contratos al accionar un contratante deberá cumplir u ofrecer cumplir como conducta ordinaria a seguir, la jurisprudencia ha llegado a admitir que el solo hecho de demandar el cumplimiento de un contrato de estas características, supone un ofrecimiento tácito de ejecutar las prestaciones debidas. Sostiene Borda que es improcedente la exceptio non adimpleti contractus contra el comprador que demanda por escrituración, pues el solo hecho de exigir de la otra parte el cumplimiento de sus obligaciones significa que está dispuesto y ofrece cumplir con las propias.
9– En el sublite, los pretensores nada acotan respecto a la obligación que estaba a su cargo, lo que incluye un consentimiento tácito de cumplir con la obligación contraída en el boleto de compraventa. Por otro costado, el propio legislador establece como requisito sine qua non del otorgamiento de la escritura que el adquirente cumpla a su vez con su obligación (art. 146, LCQ), con lo cual en definitiva se le impone al magistrado el deber de exigir el cumplimiento de la prestación que quede en su cabeza del insinuante a cambio de lo cual se le otorga la escrituración.
10– El argumento basado en que la obligación de abonar el saldo de precio se encontraría prescripta en los términos del art. 4017, CC, tampoco puede ser recibido. Es claro que dicha defensa debió ser invocada por los interesados al efectuar el reclamo en la falencia. Tratándose de un contrato del que fluyen obligaciones para ambas partes, cabía desde un inicio la negación en forma expresa de la existencia de la obligación a su respecto; lo contrario implica una disposición a cumplir con la obligación a que a ellos respecta. Por ende, la alegación de prescripción deviene extemporánea.
11– Ahora bien, aun cuando la defensa aludida hubiese sido invocada en tiempo oportuno, la prescripción no podría prosperar. Versando el litigio sobre un contrato del que emana la obligación de escriturar y la del pago del precio respecto a cada contratante, la posesión del inmueble por parte de los adquirentes traduce un asentimiento continuo y repetido de respetar el derecho adquirido por aquéllos, lo que importa, sin duda, el reconocimiento tácito interruptivo de la prescripción a que hace referencia el art. 3989, CC. Tal efecto no puede escindirse de la obligación que se encuentra en cabeza del comprador de pagar el precio. La posesión que ejerce el comprador revela un reconocimiento por su parte, también continuado y permanente, de su obligación de pagar el precio.
C3a. CC Cba. 23/10/08. Sentencia Nº 119. Trib. de origen: Juzg. 33a. CC Cba. «Iturralde Enrique Víctor y otro – Tercería de dominio o de mejor derecho en: Panamericana Agropecuaria, Comercial, Constructora y Profesional Soc. de hecho y otros – Q. pedida”
2a. Instancia. Córdoba, 23 de octubre de 2008
¿Es procedente el recurso de apelación?
La doctora Beatriz Mansilla de Mosquera dijo:
1. Los Sres. Enrique Víctor Iturralde y Jorge Emilio Cardozo promueven tercería de dominio o de mejor derecho en la quiebra de Panamericana Agropecuaria Comercial Constructora y Profesional Sociedad de Hecho y otros, reclamando se declare el derecho exclusivo y excluyente de propiedad y posesión o en su defecto de posesión con título emanado de boleto de compraventa de bienes inmuebles, o en su caso de mejor derecho que la masa de acreedores en el proceso de quiebra referido. El tribunal de primer grado rechazó las tercerías in limine por considerarlas inconducentes en el proceso falencial, lo que motivó la reposición y apelación en subsidio del decreto que así lo dispone. Repelida la reposición, es concedida y tramitada la apelación; concluye esta Cámara por admitir el recurso, tras indicar que se ejerce una acción tendiente a hacer oponible a la quiebra los derechos emergentes de un boleto de compraventa, que si bien se denominó tercería, su causa y objeto lo constituyen la pretensión en esencia de una demanda de verificación tardía, ordenando en definitiva dar trámite a la pretensión. La jueza de la quiebra resuelve la incidencia admitiendo la insinuación en el pasivo falencial de los quejosos y ordena la restitución de la posesión de los inmuebles reclamados previo pago de saldo de precio por parte de los requirentes que deberá ser liquidado por el funcionario de la quiebra, y agrega que fecho lo cual, se disponga la toma de razón de la titularidad de los derechos y acciones de los porcentajes allí indicados de la Mat. 142.162 Capital (11). En contra de lo resuelto por el tribunal de primera instancia se alzan los incidentistas interponiendo recurso de apelación. Impugnan la sentencia de nulidad porque viola el principio de congruencia atento que el supuesto saldo deudor del precio de la compraventa no ha sido objeto de reclamo por la sindicatura o fallida, no habiendo integrado la litis. Agrega que tal saldo deudor se encuentra prescripto en mérito de lo dispuesto por el art. 4023, CC. Se agravian por vía del recurso de apelación por cuanto el pronunciamiento se refiere a restitución de la posesión a favor de los apelantes, cuando jamás la perdieron conforme los hechos invocados y probados en autos. Se quejan asimismo de que se condene al pago de un supuesto saldo de precio cuando no ha sido reclamado y se encuentra prescripto, denunciando que la jueza se pronuncia extra petita, sin sustento en reclamo alguno. Por último, dirigen su agravio a la condenación en costas que consideran improcedente pues su presentación no es tardía sino como consecuencia de la reacción que se suscita ante el desconocimiento de los derechos por ellos adquiridos por boleto de compraventa y por haberse opuesto la sindicatura a su pretensión, por lo que solicitan sean impuestas a la fallida. 2. De la síntesis de los agravios vertidos por los apelantes se puede advertir que en su crítica denuncian vicios susceptibles de acarrear la nulidad del acto sentencial, como también quejas relativas a la pretensa injusticia e ilegalidad de la resolución tachada, que son propios de la apelación propiamente dicha, lo que lleva a señalar que, en caso de existir los vicios que se denuncian, éstos son susceptibles de ser tratados por la apelación, donde, previo análisis de los hechos se procurará arribar a un justo pronunciamiento. 3. Previo a entrar al análisis particularizado de los agravios expuestos por los quejosos, y sin desconocer el deber de respetar el decisorio en todo aquello que no ha sido materia de la apelación, me permito dejar sentado mi disenso en que sea viable admitir la oponibilidad del boleto de compraventa con el solo objeto de hacer valer la posesión de buena fe en los términos del art. 2355, CC, desprendido de la insinuación en el pasivo de la falencia de la obligación de escriturar. En efecto, la oponibilidad del boleto de compraventa a los acreedores del vendedor que reconocen los arts. 1185 bis, CC y 146, LCQ, pretende conciliar intereses sociales y superar situaciones de hecho tendientes a asegurar al adquirente por boleto la escrituración frente al concurso del promitente vendedor. Señala la doctrina que al conflicto de intereses entre el comprador del inmueble mediante el respectivo boleto y los acreedores del concurso del vendedor, debía sumarse el trasfondo social suscitado por la cantidad de situaciones ilícitas –ya en terreno defraudatorio– en perjuicio de los adquirentes de departamentos pagaderos en cuotas (Bonfanti y Garrone, Concursos y Quiebras, Abeledo Perrot, Bs. As., 1997, p. 424; Rivera, Roitman y Vítolo, Ley de Concursos y Quiebras, Rubinzal -Culzoni Santa Fe 2000, T. II, p.366). En definitiva, el propósito que informó la solución legal que deviene de la reforma al Código Civil por la ley 17711, como la materializada a partir de la ley 19551 en el art. 150, se vinculaba a la operatividad de la garantía constitucional del derecho a la vivienda digna, que luego en la ley vigente es ampliado el alcance del art. 1185 bis no distinguiendo ya el destino de los inmuebles adquiridos por boleto. A su vez, es de señalar que la reforma introducida tras el mencionado artículo tuvo como finalidad evitar la irritante antinomia interpretativa efectuada por la jurisprudencia civil y comercial de la Capital Federal cuando acaecía la quiebra o concurso del vendedor de un inmueble frente al adquirente que, aun habiendo pagado el precio, no hubiese obtenido escritura traslativa de dominio, siendo diferentes las soluciones en el fuero civil, que admitía en general la escrituración frente al concurso (CNCiv.Capital, Sala F, en autos: «Trocca P.B. c. Rodríguez Iglesias», LL T. 100, p. 443; CNCiv, Sala C autos: «Carlos José F. c. Moly Alberto, Suc.», Rev. LL t.65, p. 79, entre otros); y el comercial que llegó al plenario «Lozzi» expidiéndose por la negativa a escriturar aunque mediara pago del precio y tradición de la cosa (CNCom. en pleno, «Lozzi Eleodoro I. c/ Socha SA s/ Quiebra», ED. 20-497). Puede apreciarse que la sanción del art. 1185 bis significó seguir el criterio jurisprudencial en el fuero civil, pretendiendo llegar a una solución justa y razonable ante el conflicto de intereses entre el concurso del vendedor y la situación del adquirente con boleto de compraventa. En síntesis, puede decirse que la oponibilidad del boleto produce una modificación del sistema de los efectos de la quiebra sobre los contratos preexistentes consagrando un particular mecanismo de auxilio y resguardo creditorio privativo de una específica categoría de acreedores. Es lo que la Dra. Kemelmajer de Carlucci califica como «prioridades excluyentes», en que el crédito aventajado absorbe el bien. Lo extrae del patrimonio, prenda común; se trata de una especie de derecho a la separación, derecho del adquirente por boleto de compraventa a exigir la escrituración separando un inmueble del conjunto de los bienes del deudor (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Modificaciones producidas por la ley 24552 al régimen de las prioridades concursales no excluyentes”, en RDPC, Nº 11, p. 156). En esta línea se ha propiciado que en sede judicial se pondere con criterio restrictivo el reclamo de escrituración dado que constituye una situación de excepción al principio de igualdad de trato. Otra parte de la doctrina ha señalado que la oponibilidad a la falencia se traduce en la generación de un efecto específico respecto de estos contratos en virtud de la quiebra, que implica la continuación del contrato con el concurso (que sustituye al promitente fallido), y en manera alguna se puede sostener que importa creación de un privilegio, dado que la oponibilidad no puede significar más que el derecho a exigir su cumplimiento o más simplemente exigir la continuación del contrato en las condiciones pactadas. Ya sea que se considere viable una u otra solución de las expuestas en el párrafo precedente, en mi consideración no cabe dudas de que la oponibilidad del boleto a la quiebra se dirige a la obligación de escriturar que emana de aquel, con la limitación de que la escrituración no pueda otorgarse por obstáculos que aún hoy no podrían ser removidos, tales como falta de reglamento de división en propiedad horizontal, edificios construidos no terminados, incumplimiento de exigencias municipales que no podían suplir los síndicos, hipoteca en garantía previa a los boletos no susceptible de cancelar, etc. En tales casos, la imposibilidad jurídica de la fallida para el otorgamiento de la pertinente escritura traslativa de dominio produce, entre otros, el efecto de situar al adquirente en la obligación de restituir la posesión del bien inmueble, quedando a salvo su derecho a reclamar la devolución de lo pagado mediante el procedimiento pertinente (CNCom., Sala C, 15/3/79, LL 1980-D-760, JA 1979-IV-525; CNCom, Sala B, 25-7-89, JA 1989-IV-543, Sala C, 17-2-86 LL 1986-C 25, J.A. «Oponibilidad lleva implícita la condición de que el inmueble se halle en condiciones materiales de ser escriturado). A partir de los conceptos vertidos, encuentro reparo en que por vía de una interpretación extensiva se quiera llegar a consecuencias no autorizadas por el art. 1185 bis para casos en que se hubiera otorgado la posesión a raíz del compromiso asumido por boleto de compraventa y cayera en concurso el vendedor, siendo que en dicha circunstancia la exigencia para que pueda prosperar la escrituración que deviene de la norma –hubiese o no posesión–, no puede soslayarse, y es claro que no se cumple con la manda legal cuando no están dadas las condiciones para poder efectivizar la transferencia de dominio. De tal guisa, se extrae que en casos como el de marras, a pesar de que el insinuante goza de una posesión legítima conforme el art. 2355, CC, producto del compromiso de venta asumido por la fallida, sólo le cabía la posibilidad de oponer aquella a la masa, bajo el amparo del art. 1185 bis, CC; de lo contrario, corresponde la restitución del bien a la masa, sin perjuicio del derecho de reclamar lo pagado por vía verificatoria. 4. Entrando al análisis propiamente dicho del recurso, dejo establecido que necesidades de orden metodológico me llevan a alterar el orden en que los agravios han sido expuestos, siguiendo al efecto el dispuesto por la sentenciante. a. Encuentro razonable la queja que dirigen los agraviados a la orden de entregar la posesión a los insinuantes. En efecto, es dable dejar sentado que de acuerdo con el relato efectuado en el punto primero de la consideración, la litis ha quedado conformada como una pretensión insinuatoria en el pasivo falencial en el que se reclama el reconocimiento de dominio o en su defecto de la posesión animus domini con boleto de compraventa respecto a las unidades que describen los quejosos en su presentación originaria, y en ningún momento se entendió que habían sido desposeídos ante la decisión del tribunal de subastar el bien en litigio ni se solicitó la restitución de la posesión. Además, nada hace suponer que las actuaciones habidas como consecuencia de la subasta de los inmuebles pudieran derivar en el cese de la posesión de los adquirentes por boleto. Por ende, les asiste razón a los impugnantes al señalar como errónea la orden de devolución de la posesión, siendo que, en el caso, y según como ha sido encuadrada la cuestión por la a quo, debió acotarse el resolutorio al reconocimiento de la posesión de los insinuantes en los términos del art. 2355, CC. b. Distinto sucede con la ausencia de congruencia denunciada por los apelantes, aduciendo que la jueza resolvió extra petita al ordenar la devolución de la posesión previo abono del pago del precio, la que no se aprecia en el caso. La exigencia del cumplimiento del pago del precio deviene de la norma del art. 146, LCQ, siendo aquella de la que se vale el tribunal de primer grado para resolver la cuestión, que, por otra parte, no ha merecido cuestionamiento por parte de los quejosos. Bajo la directiva de la disposición legal aludida, se ameritan los elementos que hacen a la pretensión, de tal manera que, ante la ausencia del pago total de precio comprometido en el boleto que intentan oponer los insinuantes, corresponde exigir su cumplimiento para que de esa manera se pueda reconocer el derecho invocado por los accionantes, aun cuando no mediare petición expresa de síndico o fallido. Tal interpretación surge de la misma naturaleza del contrato en el que se basa la acción, pues de él nacen obligaciones para ambas partes, con un nexo de interdependencia de causalidad recíproca entre las contraprestaciones en la que median cuestiones de buena fe contractual. Además, es una solución tradicional consagrada por el art. 1201, CC, que no se puede demandar de la otra parte el cumplimiento si no hubieran cumplido las propias obligaciones o no ofreciera cumplirlas. Dicho de otra manera, no se puede pretender recibir si no se da. Si bien en estos contratos al accionar un contratante deberá cumplir u ofrecer cumplir como conducta ordinaria a seguir, la jurisprudencia ha llegado a admitir que el solo hecho de demandar el cumplimiento de un contrato de estas características, supone un ofrecimiento tácito de ejecutar las prestaciones debidas. En tal dirección sostiene Borda que es improcedente la exceptio non adimpleti contractus contra el comprador que demanda por escrituración, pues el solo hecho de exigir de la otra parte el cumplimiento de sus obligaciones significa que está dispuesto y ofrece cumplir con las propias (Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil, Contratos T. I, p. 400, Editorial Perrot, V edición). En el sublite, los pretensores –en su reclamo originario– nada acotan respecto a la obligación que estaba a su cargo, lo que incluye un consentimiento tácito de cumplir con la obligación contraída en el boleto de compraventa. Por otro costado, como bien lo señala el Sr. fiscal de Cámara, el propio legislador establece como requisito sine qua non del otorgamiento de la escritura que el que adquiere cumpla a su vez con su obligación (art. 146, LCQ), con lo cual en definitiva se le impone al magistrado el deber de exigir el cumplimiento de la prestación que quede en cabeza del insinuante a cambio de lo cual se le otorga la escrituración. c. Tampoco puede prosperar el agravio basado en que la obligación de abonar el saldo de precio se encuentra prescripta en los términos del art. 4017, CC, por inacción de la fallida y sindicatura. Arribo a tal conclusión en primer lugar por encontrar acertada la observación que hace el funcionario respecto a la oportunidad en que debió oponerse tal instituto. En efecto, es claro que la prescripción debió ser invocada por los interesados al efectuar el reclamo en la falencia. Tratándose de un contrato del que fluyen obligaciones para ambas partes, cabía desde un inicio la negación en forma expresa de la existencia de la obligación a su respecto, lo contrario implica una disposición a cumplir con la obligación a que a ellos respecta. Por ende la alegación de prescripción en el sublite deviene extemporánea. Sin perjuicio de la conclusión precedente, me permito explayarme en el tema, para indicar que aun cuando la defensa aludida hubiese sido invocada en tiempo oportuno, la prescripción no podría prosperar. En efecto, versando el litigio sobre un contrato del que emana la obligación de escriturar y la del pago del precio respecto a cada contratante, la posesión del inmueble por parte de los adquirentes traduce un asentimiento continuo y repetido de respetar el derecho adquirido por aquéllos, lo que importa, sin duda, el reconocimiento tácito interruptivo de la prescripción a que hace referencia el art. 3989, CC. Tal efecto no puede escindirse de la obligación que se encuentra en cabeza del comprador de pagar el precio; por ello se ha dicho que la posesión que ejerce el comprador revela un reconocimiento por su parte, también continuado y permanente, de su obligación de pagar el precio (ED 132-282). d. Resta dejar expuestos que los adquirentes en subasta que fueran llamados por esta Cámara para ejercer los derechos que le pudieren corresponder frente a la pretensión de los impugnantes ninguna observación efectúan en lo concerniente al reclamo de los incidentistas, reduciendo su alocución a los perjuicios que les ocasionara la forma en que fuera dispuesta la subasta, tanto que reclaman la devolución de lo depositado con actualización e intereses e indemnización por daño moral, cuestiones todas ellas que resultan ajenas a la discusión de autos, por lo que deberán acudir para tal cometido a las vías pertinentes. 5. Por último, es de señalar que el agravio dirigido a la imposición en costas no puede ser admitido. Alegan los quejosos que su presentación no es tardía sino que deviene como reacción frente al pretendido avasallamiento de los derechos conferidos por ser adquirentes de buena fe y justo título en los términos del art. 2355, CC, por lo que habiendo sido vencida la sindicatura en su oposición y por aplicación del art. 130, CPC, le cabe cargar con las costas. La argumentación expuesta en lo que hace a la tardía presentación no concuerda con la realidad de las actuaciones que han sido aceptadas por los quejosos. En efecto, mediante AI Nº 263 de fecha 10/11/98 que se encuentra firme, esta Cámara expuso en forma precisa que por su causa y objeto la pretensión constituye en esencia una demanda de verificación tardía, y admitió en consecuencia que se diera trámite a la pretensión. Este solo motivo obsta a que hoy los quejosos pretendan abrir juicio sobre el carácter de tardío de la verificación. Por otra parte, debo señalar que la circunstancia de que los presentantes se hayan visto agredidos en su posesión tras la disposición de subastarse el bien adquirido por boleto de compraventa nada tiene que ver con su tardía presentación conforme ha sido calificada por este Tribunal en la resolución referida. Con base en lo señalado, y atendiendo a que la regla de la carga de las costas al tardío debe ser conjugada con el principio objetivo de la derrota que regula la ley procesal, habiendo resultado vencido el funcionario de la quiebra en su oposición, corresponde que la condena en costas dispuestas en el resolutorio impugnado deba ser mantenida. 6. En resumen, considero con base en todo lo analizado, que solo puede prosperar la queja relacionada a la orden de devolución de la posesión en los términos indicados ut supra, debiendo mantenerse lo resuelto en primera instancia en los restantes puntos motivos de agravio. Así voto.
Los doctores Julio L. Fontaine y Guillermo E. Barrera Buteler adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal
RESUELVE: Admitir el recurso solo en lo que respecta a la orden de devolución de la posesión, correspondiendo en su defecto el reconocimiento de la que detentan los apelantes en los términos del art. 2355, CC. Las costas en esta instancia corresponde que sean soportadas por el orden causado valuando los puntos que han sido materia de discusión en la alzada y el parcial éxito en las pretensiones de los apelantes (arts. 132, CPC).
Beatriz Mansilla de Mosquera – Julio L. Fontaine – Guillermo E. Barrera Buteler ■
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