CONCURSOS Y QUIEBRAS

INMUEBLE. SUBASTA. BASE. Falta de valuación fiscal. Diferencias entre la estimación del precio de venta efectuada por el martillero y las tasaciones acompañadas por el fallido. Facultades del juez. Resguardo de los intereses de la quiebra. Procedencia del mayor valor del inmueble peticionado por el fallido 1– De acuerdo con lo establecido por el art. 578, CPCC, cuando no existiere acuerdo de partes, la base de la subasta se fijará en los dos tercios de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble, y a falta de valuación el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la tasación, calculándose la base sobre igual proporción del valor de dicha tasación. Pero, en todos los casos, el juez tiene la facultad de apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes fijando la base en una suma que impida que los bienes sean malvendidos.

2– Tampoco puede ignorarse que en los remates judiciales no se obtiene un precio ajustado a valores reales debido a distintas e imponderables causas y circunstancias que rodean a este tipo de enajenaciones compulsivas, que conducen a una exagerada depreciación del bien. El espíritu de la ley no apunta a otra cosa en definitiva que a la búsqueda de la mayor cantidad de postores que sea posible a efectos de lograr el mejor precio en el acto de subasta, evitando la realización del bien a precios viles.

3– En el contexto supra expuesto, cabe destacar que se carece como pauta de la necesaria referencia derivada de la valuación fiscal del bien a enajenar que es requerida por el art. 578, CPCC, por lo que atendiendo a las constancias obrantes en la causa, se estima procedente elevar prudencialmente la base para la subasta del inmueble a la suma de $ 330.000 en tanto ello se compadece con lo preceptuado en el CPCC:578 –regla aplicada habitualmente en el caso de remate judicial de inmuebles–, a fin de resguardar los intereses de la quiebra, defender el valor del inmueble y, también, los derechos legítimos del deudor que intentará cubrir sus obligaciones con la realización del bien.

CNCom. Sala A. 17/5/12. Causa Nº 007950/2012. Trib. de origen: Juzg. Nac. Com. Nº 21- Secr. 42.“Banegas Oscar Roberto s/ quiebra s/ incidente de realización de bienes”

Buenos Aires, 17 de mayo de 2012 Y VISTOS:

1. Apeló el fallido el decreto dictado en fs. 80/81 que fijó la base para la realización de la subasta del inmueble de su propiedad en la suma de $272.000. Los fundamentos fueron desarrollados en fs. 90/91, siendo respondidos por el martillero en fs. 95 y por la sindicatura en fs. 97. En fs. 105 fue oída la Sra. Representante del Ministerio Público, quien dictaminó en el sentido de confirmar la decisión impugnada. 2. El recurrente se quejó de esta decisión alegando que ante la falta de información en la causa sobre la valuación fiscal de la propiedad y la existencia de diferencias entre la estimación del precio de venta efectuada por el martillero y las tasaciones acompañadas por su parte, hubiera correspondido requerir previamente una nueva tasación con elementos más precisos, pues de mantenerse la base fijada, los fondos que eventualmente se obtengan serán insuficientes para satisfacer la totalidad de los créditos verificados y los gastos de la quiebra. 3. En el caso, el martillero designado en autos informó el resultado de la constatación cumplida en noviembre del año 2011 conforme diligencia agregada en fs. 56 y elevó la valuación del inmueble presentada en el año 2009 de $326.000 –equivalente en esa época a us$ 85.000– a $ 408.000, en razón del incremento de esa moneda extranjera, proponiendo para la venta la base de $272.000, representativa de las 2/3 partes de ese valor. De su lado, el fallido adjuntó dos tasaciones, una proporcionada por Topa & Cía, estimando que podía manejarse un “precio techo de hasta US$ 97.000 y un precio base de hasta US$ 85.000” y, la otra, suministrada por Stoppello Propiedades, que estimó el valor de venta en la suma de US$ 128.000. El Sr. juez a quo, teniendo en cuenta las pautas tomadas por el martillero, apreció adecuado fijar la base propuesta por el auxiliar, por lo que la fijó en la suma de $272.000. 4. De acuerdo con lo establecido por el art. 578, CPCC, cuando no existiere acuerdo de partes la base de la subasta se fijará en los dos tercios de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble, y a falta de valuación el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la tasación, calculándose la base sobre igual proporción del valor de dicha tasación. Pero, en todos los casos, el juez tiene la facultad de apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes, fijando la base en una suma que impida que los bienes sean malvendidos (cfr. esta CNCom., esta Sala A, 5/6/07, “Zeneca SA c. Agroimpulso SA s. Ejecutivo s. inc. de apelación art. 250, CPCC”; íd., 18/4/08, “Wapñarsky Bernardo c. Farkowicz Ezequiel s. Ejecutivo”). Por otro lado, sin embargo, tampoco puede ignorarse que en los remates judiciales no se obtiene un precio ajustado a valores reales debido a distintas e imponderables causas y circunstancias que rodean a este tipo de enajenaciones compulsivas, que conducen a una exagerada depreciación del bien. El espíritu de la ley no apunta a otra cosa en definitiva que a la búsqueda de la mayor cantidad de postores que sea posible a efectos de lograr el mejor precio en el acto de subasta, evitando la realización del bien a precios viles (cfr. esta CNCom., esta Sala A, 28/12/07, “Banco Patagonia Sudameris c/ Or Mazal SA y Otros s. Ejecutivo”). En este contexto, pues, cabe destacar que se carece como pauta de la necesaria referencia derivada de la valuación fiscal del bien a enajenar que es requerida por el art. 578, CPCC, por lo que atendiendo a las constancias obrantes en la causa, estímase procedente elevar prudencialmente la base para la subasta del inmueble a la suma de $ 330.000 en tanto ello se compadece con lo preceptuado en el CPCC:578 –regla aplicada habitualmente en el caso de remate judicial de inmuebles–, a fin de resguardar los intereses de la quiebra, defender el valor del inmueble y, también, los derechos legítimos del deudor que intentará cubrir sus obligaciones con la realización del bien. Por lo tanto, la pretensión recursiva habrá de prosperar con ese alcance.

Por todo ello, y oída la Sra. Fiscal General, esta Sala

RESUELVE: Admitir parcialmente el recurso de apelación interpuesto y, por ende, modificar la resolución recurrida elevándose la base de la subasta decretada a la suma de $ 330.000, en virtud de las razones expuestas en el considerando 4) de la presente. Notifíquese a la Sra. Fiscal General en su despacho. Cumplido, devuélvase a primera instancia encomendándose al Sr. juez a quo disponer las notificaciones pertinentes.

Alfredo Arturo Kölliker Frers – María Elsa Uzal &#9632;

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